Le test de résistance canadien pour les prêts hypothécaires 2024

Obtenir un prêt hypothécaire ne se fait pas en un claquement de doigts. En effet, répondre aux exigences est déjà une tâche ardue, obtenir le prêt l’est encore plus. Depuis 2018, toute personne qui souhaite obtenir un prêt hypothécaire de la part d’un prêteur qui agit sous la réglementation fédérale pour l’achat d’une propriété doit se soumettre et réussir un test de résistance. Ce test a été mis en place par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) et vise tous les demandeurs de prêt hypothécaire, même ceux qui ont 20% de mise de fonds et qui peuvent s’éviter l’assurance de la SCHL. Le BSIF est un organisme fédéral indépendant qui réglemente et surveille plus de 400 institutions financières et 1 200 régimes de retraite fédéraux pour déterminer s’ils sont en bonne santé financière et s’ils respectent les exigences qui leur sont applicables.

Ce test vient sans aucun doute affecter négativement les espoirs des acheteurs de propriétés, car leurs finances personnelles sont scrutées en long et en large avant d’obtenir l’approbation du prêt.  En gros, le but du test consiste pour les emprunteurs, à prouver leur capacité à effectuer des versements hypothécaires, même en période de hausse des taux d'intérêt. On souhaite vérifier la capacité des emprunteurs à payer en situation de crise. Ce test agit donc comme une simulation de crise. Alors, comment les Québécois feront-ils face à la simulation de crise hypothécaire en 2021 et au-delà? Et comment ce test de résistance continuera-t-il à faire partie du processus d'achat d'une maison? Examinons en profondeur les nouvelles règles hypothécaires et leur impact sur les acheteurs de maison en 2021.

Qu’est-ce que le test de résistance pour les prêts hypothécaires?

Quand il s’agit de prêts hypothécaires, une simulation de crise sert à déterminer exactement combien vous pouvez vous permettre de dépenser au maximum et plus important encore, dans quelles circonstances. Par exemple, si votre revenu était impacté à cause de la perte de votre emploi, un accident de travail ou de dépenses imprévues comme par exemple un bris automobile majeur, pourriez-vous toujours vous permettre d’effectuer vos paiements hypothécaires? Que feriez-vous et comment réagiraient vos finances si les taux d’intérêt montent ou si vous avez besoin de refinancer votre maison?

Voici un exemple qui met en vedette un REER. Vous avez planifié votre retraite en fonction que votre REER observe un rendement annuel de 5 %. Que se passe-t-il si ce dernier ne rapporte que 4 % chaque année ? Aurez-vous encore assez d'argent pour prendre votre retraite à l’âge planifié? Si la réponse est non, ce REER a échoué au test de résistance.

2021 règles pour le test de résistance

Ce test est désormais obligatoire pour tout emprunteur afin d’être admissible à un prêt hypothécaire d’une institution financière. L’emprunteur doit prouver qu’il peut se permettre un prêt hypothécaire au taux admissible. Pour les acheteurs dont la mise de fonds est égale ou supérieure à 20 %, ce taux correspond au plus élevé entre le taux de référence quinquennal (5,25% en juin 2021) fixé par la Banque du Canada et le taux d’intérêt offert par le prêteur majoré de 2 %. Dans le cas des acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 %, il correspond au plus élevé entre le taux de référence quinquennal fixé par la Banque du Canada (5,25% en juin 2021) et le taux d’intérêt offert par le prêteur.

Par exemple, si vous faites une demande de prêt immobilier à un taux de 3,65 % et que vous avez la mise de fonds de 20% alors votre prêteur vous évaluera comme si vous payiez votre prêt immobilier à 5,65 % (3,65 % + 2 %) puisque 5,65 % est supérieur au taux de référence.

Exemple de simulation de crise hypothécaire

Disons que vous vivez au Québec et que vous avez un revenu familial annuel de 100 000 $ et que vous verserez un acompte de 50 000 $. De plus, vous pouvez vous qualifier pour un taux hypothécaire de 6,5 %, d'une durée de 5 ans, amorti sur 25 ans. Combien d'hypothèque pourriez-vous vous permettre ?

Selon le calculateur d'abordabilité hypothécaire de la SCHL, vous serez admissible à une maison d'une valeur allant jusqu'à 637 329 $* en vertu du taux d'admissibilité de 5,25 %.

*Précision : pour cet exemple, toutes les autres dépenses, y compris les taxes foncières, ne sont pas prises en compte par souci de simplicité.

Quel est le but du test de résistance?

Ce test a été mis sur pied en raison des préoccupations en lien avec la croissance rapide et importante du secteur hypothécaire canadien. Cette dernière représente un risque potentiel pour la stabilité économique de l’ensemble du territoire. Le test sert à déterminer si les emprunteurs seraient encore en mesure de rembourser leur hypothèque en période de forte hausse des taux hypothécaires. 

Ce genre de planification/simulation de turbulences économiques est importante pour plusieurs raisons. En effet, les taux d’intérêt sont à la hausse et les prix de l’immobilier le sont aussi. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, le prix moyen des maisons au Canada était de 688 208$ en mai 2021 – soit une augmentation monstre de 38,4% par rapport à 2020. 

Changements apportés au test de résistance au fil des ans

Comment faire une simulation de crise pour votre hypothèque

Voici quelques éléments à prendre en compte et les étapes pour faire une simulation de crise pour votre hypothèque. 

Combien avez-vous de disponible pour la mise de fonds? 

Même si vous avez assez pour mettre le 20% de mise de fonds initiale, vous devrez quand même passer le test de résistance. Par contre, connaître le montant disponible pour la mise de fonds vous aidera à déterminer l’hypothèque que vous pourrez vous permettre. 

Déterminez le taux d’intérêt qu’un prêteur vous offrira

Si vous êtes au début du processus d’achat d'une maison, vous pouvez obtenir une préapprobation auprès de votre banque, de cette façon vous aurez une idée du taux d'intérêt que vous pouvez vous permettre.

Déterminez le versement hypothécaire mensuel que vous pouvez vous permettre

Vous devez déterminer le montant de l’hypothèque mensuelle que vous pouvez vous permettre en ce moment. En connaissant le montant de votre mise de fonds et du taux d'intérêt, un bon calculateur hypothécaire peut vous aider à le déterminer.

Pouvez-vous vous permettre une augmentation de taux de 2 % ou un taux de 5,25 % ?

Conformément aux nouvelles règles des tests de résistance hypothécaire, les futurs propriétaires doivent pouvoir se permettre une augmentation de taux de 2 % ou de 5,45 %, selon le plus élevé des deux. Vous pouvez utiliser une calculatrice hypothécaire pour déterminer ce que seraient vos versements hypothécaires mensuels à ce nouveau taux plus élevé. Demandez-vous si vous seriez confortablement en mesure de vous le permettre.

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Comment se préparer au test de résistance

Tout d’abord, il n'y a pas grand-chose à faire concernant le taux de référence et le taux que votre prêteur vous facture. Toutefois, il serait utile d'avoir une compréhension de base de votre position financière avant de demander un prêt hypothécaire. Idéalement, nous vous recommandons de discuter avec un courtier hypothécaire ou un agent immobilier.

Calculer vos ratios d’endettement

Les prêteurs utilisent quelques paramètres clés lors de l'évaluation des emprunteurs pour s'assurer qu'ils seraient en mesure de réussir le test de résistance et de gérer les paiements hypothécaires, y compris le ratio d’endettement brut (REB) et le ratio d’endettement global (REG).

Ratio d’endettement brut (REB):  Cela représente le pourcentage de votre revenu avant impôt qui est nécessaire pour payer tous les frais de logement. Votre prêteur examinera non seulement votre paiement hypothécaire mensuel soumis à des tests de résistance, mais le coût de toutes les autres dépenses mensuelles, y compris les frais de copropriété (le cas échéant), les factures de services publics et les taxes foncières.

Tous ces coûts seront additionnés et divisés par votre revenu mensuel brut. Idéalement, les prêteurs veulent voir un pourcentage ne dépassant pas un total de 32 %.

Ratio d’endettement global (REG): Toutes les dettes que vous avez contractées devront également être prises en compte dans l'équation, c'est pourquoi les prêteurs examineront également votre REG. Par exemple, un prêt personnel, des cartes de crédit et une automobile financée sont pris en compte. Cela représente combien de votre revenu mensuel est nécessaire pour couvrir adéquatement vos dettes.

Lorsque tous ces éléments sont additionnés, votre REG ne doit pas dépasser 42% de votre salaire mensuel brut afin d'être approuvé.

Payer vos dettes

Comme déjà mentionné, votre prêteur examinera toutes les dettes que vous avez actuellement et en tiendra compte dans son évaluation de votre éligibilité ou non à un prêt hypothécaire. Plus votre endettement actuel est faible, plus votre REG sera bas.

À leur tour, les résultats de vos tests de résistance peuvent être plus favorables. Concentrez-vous d'abord sur le remboursement de vos dettes à intérêt élevé (comme vos cartes de crédit) pour éviter de payer ces frais d'intérêt élevés.

Soyez réaliste

Vous envisagez peut-être une maison dans la fourchette de prix de 800 000 $, mais vous pourriez peut-être vous rendre les choses beaucoup plus faciles financièrement si vous envisagez plutôt des maisons dans la fourchette de 600 000 $.

Non seulement cela augmentera vos chances de réussir le test de résistance et d'obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire, mais cela peut également libérer une plus grande partie de vos revenus et vous empêcher d’être serré financièrement. De plus, tenter de réduire vos dépenses et limiter certains frais. Faites l’examen approfondi de vos dépenses mensuelles vous aidera dans la tâche.

Comment éviter le test de résistance

Il existe une possibilité relativement simple pour éviter le test de référence.  En fait, les acheteurs peuvent choisir un prêteur différent, un prêteur qui offre des prêts hypothécaires non réglementés par le gouvernement fédéral. Un nombre croissant de prêteurs de premier ordre proposent des produits hypothécaires spécialement conçus pour éviter les tests de résistance. Ces prêts sont appelés prêts à risques alternatifs.

Si vous êtes l'un de ces propriétaires potentiels, les prêts à risque alternatifs pourraient être une option viable pour vous. Cependant, il est important de savoir que les taux d'intérêt facturés par la plupart des prêteurs alternatifs sont plus élevés que ceux d'un prêteur traditionnel. En fait, avec les nouvelles réglementations  en matière de logement présentées plus haut, les prêteurs alternatifs sont désormais en mesure de facturer encore plus pour leurs services. Ainsi, même si vous vous qualifiez plus facilement avec un prêteur non traditionnel, il est bon de garder ces problèmes à l'esprit avant de postuler auprès d'un prêteur, car cela pourrait finir par vous coûter plus cher.

Le futur du test de résistance pour les prêts hypothécaires

De nombreux acheteurs potentiels de propriétés ont été pénalisés par les règles strictes du test de résistance hypothécaire et ont vu leur pouvoir d’achat réduit. En effet, les critiques du test exposent qu’il pénalise particulièrement les premiers acheteurs de maison et donc, qu’il rend plus difficile voir empêche l’accès à une première propriété pour les jeunes. En effet, plus la mise de fonds est petite, plus l’hypothèque sera élevée. L’admissibilité est donc plus difficile, parce qu’ils devront plus d’argent.  

Alors que l'intention des règles était de garantir que les emprunteurs n'augmentent pas leur risque de défaut de paiement et de ralentir le marché du logement pour atténuer la flambée des prix, les opposants suggèrent que les règles sont tout simplement trop sévères.

Depuis l'introduction des nouvelles règles des tests de résistance, les marchés se sont certainement refroidis sur de nombreux marchés et les taux d'intérêt ont commencé à augmenter. Une telle situation a incité le BSIF à revoir les règles entourant le test de résistance.

En conclusion

Si vous rencontrez des difficultés pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'une institution financière traditionnelle ou si vous souhaitez éviter le test de résistance, vous pouvez envisager de choisir un autre prêteur. Heureusement, Prêts Québec peut vous aider à vous jumeler avec un spécialiste en prêts hypothécaires agréé qui pourra le mieux répondre à vos besoins.