Comment faire une offre d’achat sur la maison de vos rêves

Une offre d'achat n'est pas un simple bout de papier avec un numéro. En effet, elle est assortie de toutes sortes de conditions et de dispositions légales que vous et le vendeur devez bien comprendre avant de la signer.

Une fois que le vendeur a approuvé votre offre, vous la signez tous les deux et l'affaire est scellée une fois que toutes les conditions sont remplies. La question est de savoir ce qu'implique le processus d'offre d'achat d'une maison.

Points clés sur les offre d’achat

• Avant de faire une offre d'achat, vérifiez les chiffres pour vous assurer que vous avez les moyens d'acheter une maison.
• Votre offre comprendra un certain nombre d'éléments clés, notamment le prix de l'offre, le montant de l'acompte, la date de prise de possession et les conditions.
• Vous pouvez renforcer votre offre en proposant un mise de fond plus élevé, en faisant preuve de souplesse quant à la date de clôture et en limitant les conditions.

Faire une offre d’achat pour une maison au Québec 

Si vous souhaitez faire une offre sur une maison, votre agent immobilier vous aidera à remplir un contrat d'achat contenant tous les renseignements énumérés ci-dessus. Une fois signé par vous, votre agent présentera l'offre à l'agent du vendeur. Toute modification du contrat doit être signée par vous. 

Une fois que l'acheteur et le vendeur ont signé le contrat d'achat, les deux parties sont légalement liées par le contrat. Cela signifie que vous serez légalement tenu de respecter vos obligations telles qu'elles sont décrites dans le contrat. 

C'est pourquoi il est si important que vous lisiez attentivement le contrat et que vous fassiez appel aux services d'un agent immobilier professionnel et expérimenté pour vous assurer que vous ne signiez rien que vous ne puissiez respecter. En tant qu'acheteur, vous avez également la possibilité de demander à un avocat d'examiner le contrat avant qu'il ne soit scellé.

Qu'est-ce qui est inclus dans une offre d’achat ? 

Certaines choses sont généralement incluses dans une offre, comme les suivantes :

• le prix de l'offre
• le montant de l'acompte
• la date de clôture
• la date et l'heure d'expiration de l'offre
• Conditions (par exemple, conditions de financement ou d'inspection de la maison)
• Biens meubles inclus (c'est-à-dire les biens qui ne sont pas attachés à la maison)
• Matériel possédé ou loué
• Nombre de visites de l'acheteur autorisées avant la clôture
• État dans lequel la maison doit être laissée
• L'état des lieux (le cas échéant)

Offre d'achat selon le type de logement

Il existe deux offres différentes pour l'achat d'un logement : l'offre ferme et l'offre conditionnelle. 

Offres fermes 

Une offre qui ne comporte aucune condition est appelée offre "ferme". Une fois que l'acheteur et le vendeur ont signé le contrat de vente, la vente est définitive et l'affaire est scellée. 

Lorsqu'un acheteur fait une offre sans conditions et que le vendeur l'accepte, l'acheteur ne peut plus revenir sur sa décision et est désormais légalement tenu de poursuivre la transaction.

Les offres fermes sont courantes sur les marchés immobiliers concurrentiels où les stocks sont limités et les acheteurs nombreux. Cela implique souvent de faire une offre "propre", sans conditions. Les acheteurs doivent toutefois comprendre que faire une offre "propre" sans conditions peut les rendre vulnérables, car ils renoncent aux conditions de financement et d'inspection.

Offres conditionnelles

Une offre conditionnelle est assortie de conditions. Pour que la transaction ait lieu, ces conditions doivent être remplies ou levées avant leurs dates d'échéance respectives. Pour être valables, toutes les conditions doivent être remplies avant le transfert du titre de propriété.

La vente n'est conclue que lorsque toutes les conditions sont remplies. Si les conditions sont remplies, l'offre est considérée comme une offre “ferme". 

Offre d’achat ferme ou conditionnelle ? 

La question de savoir si vous devez faire une offre ferme ou conditionnelle dépend de votre situation. 

Quand faire une offre ferme ?

En cas d'offres multiples, une offre ferme peut donner à l'acheteur un avantage sur les autres acheteurs. Les vendeurs préfèrent les offres fermes parce qu'il y a peu de chances que l'offre tombe à l'eau. Étant donné qu'aucune condition ne doit être remplie ou levée - comme des conditions de financement ou d'inspection de la maison - il y a moins de risques de problèmes qui découlent autrement de la présence de ces conditions. 

Quand faire une offre conditionnelle ?

En général, il est préférable de faire une offre conditionnelle, car elle vise à protéger l'acheteur. Par exemple, une condition de financement vous donne le temps d'obtenir un prêt hypothécaire avant de vous engager dans la vente. Si vous ne parvenez pas à obtenir l'approbation finale du prêt hypothécaire après avoir fait une offre, vous pouvez vous retirer de la transaction sans subir de conséquences dans la plupart des cas. 

De la même manière, une condition d'inspection du logement vous donne le temps de faire inspecter le logement par un professionnel. Si l'inspection révèle des problèmes importants qui ne vous conviennent pas, vous pouvez vous retirer de la transaction sans conséquences.

Quand pouvez-vous faire une offre sur une maison ?

Dans des circonstances normales, vous pouvez faire une offre sur une maison à n'importe quel moment après qu'elle a été mise en vente. Dans d'autres cas, les vendeurs peuvent fixer une date précise pour l'offre, en prévision de plusieurs offres simultanées visant à augmenter le prix. Pendant cette période, le vendeur peut choisir l'offre qu'il accepte. 

En fin de compte, la soumission de votre offre dépend de la manière dont le vendeur la traite.

Comment négocier une offre de logement ? 

Lorsque vous faites une offre pour une maison, vous êtes libre de négocier pour maintenir le prix le plus bas possible tout en vous assurant que le prix de l'offre est juste. 

Votre pouvoir de négociation sera influencé par les conditions actuelles du marché immobilier. Par exemple, si le marché est favorable aux vendeurs - ce qui se caractérise par un faible stock et une forte demande de la part des acheteurs - vous n'aurez pas autant de pouvoir. En revanche, si le marché est favorable aux acheteurs - ce qui signifie qu'il y a beaucoup de maisons à vendre pour répondre à la faible demande - vous aurez l'avantage.

N'oubliez pas que le prix de l'offre n'est pas le seul élément qui peut être négocié dans une offre. D'autres facteurs peuvent être négociés avec le vendeur, notamment le montant de mise de fond, la date de clôture, les réparations, etc.

Combien de temps les vendeurs ont-ils pour répondre à mon offre ?

Il est courant d'indiquer une date d'expiration sur votre offre. En règle générale, les offres expirent dans les 24 à 48 heures qui suivent leur dépôt. Une fois que vous avez rédigé une offre et que vous l'avez signée, votre agent la transmet à l'agent du vendeur. 

Si le vendeur ne répond pas à votre offre dans ce délai, l'offre est considérée comme expirée et est automatiquement retirée. La mention d'une date d'expiration sur une offre contribue à créer un sentiment d'immédiateté et encourage le vendeur à répondre dans les meilleurs délais.

Que puis-je attendre du vendeur après avoir fait une offre ?

Lorsque vous soumettez une offre, l'une ou l'autre des situations suivantes peut se produire :

• Le vendeur accepte votre offre. Si l'offre est assortie de conditions, celles-ci doivent être remplies ou levées avant leur date d'expiration. Une fois ces conditions remplies, la vente est définitive et vous et le vendeur êtes légalement liés par le contrat.
• Le vendeur conteste votre offre. Il est courant qu'un vendeur contrecarre une offre initiale d'un acheteur. Si vous êtes satisfait de ce que le vendeur demande ou modifie, acceptez l'offre. Dans le cas contraire, vous êtes libre de contrer l'offre vous-même.
• Le vendeur rejette votre offre. Si le vendeur rejette catégoriquement votre offre, vous pouvez chercher ailleurs ou soumettre une nouvelle offre.
• Le vendeur ignore votre offre. Si le vendeur ne répond pas à votre offre avant la date d'expiration, celle-ci est considérée comme nulle et non avenue.

Verser un dépôt de garantie pour faire une offre d'achat

Oui, un dépôt de garantie est une somme versée d'avance au vendeur lors de l'offre d'achat d'une maison. Une fois l'offre de logement acceptée, vous devrez verser le dépôt de garantie promis dans votre offre. 

Il s'agit d'un acte de bonne foi qui rassure le vendeur sur votre volonté de donner suite à la transaction. Si vous renoncez à la transaction, vous risquez de perdre votre acompte. 

Le montant de l'acompte est affecté à la mise de fonds lors de la conclusion de la vente. L'argent est conservé sur un compte auprès du courtier chargé de l'inscription jusqu'à ce que les fonds soient débloqués lorsque la transaction est conclue. 

Comment puis-je faire en sorte que mon offre sur une maison se démarque ?

Dans un marché de vendeurs où la demande est supérieure à l'offre disponible, les vendeurs ont l'avantage. Dans de nombreux cas, les maisons mises en vente font l'objet de plusieurs offres, ce qui signifie que les acheteurs sont en concurrence avec d'autres pour la même maison.

Si vous vous trouvez dans cette situation, vous devez faire en sorte que votre offre sorte du lot pour attirer l'attention du vendeur. Voici quelques conseils pour faire une offre compétitive :

1. Obtenez une préapprobation

Vous devriez obtenir un prêt hypothécaire préapprouvé, quelle que soit la conjoncture du marché immobilier. Dans un marché immobilier concurrentiel, le fait d'avoir une lettre de préapprobation en main montrera aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux et qualifié. En outre, elle vous aidera à déterminer le montant de la maison que vous pouvez vous permettre et facilitera le processus d'approbation du prêt hypothécaire une fois que vous aurez trouvé une maison à acheter.

2. Faites votre offre la plus élevée

De nombreux acheteurs proposent un prix inférieur de quelques dollars au prix maximum qu'ils sont prêts à payer, afin de pouvoir négocier. Mais si vous craignez que d'autres acheteurs potentiels se disputent la même propriété, il peut être préférable de faire votre offre la plus élevée dès le départ afin d'attirer l'attention du vendeur.

3. Proposer un acompte élevé

Le versement d'une mise de fonds est l'une des composantes habituelles de l'offre d'achat d'une maison. Mais vous pouvez utiliser cet acompte pour rendre votre offre plus attrayante. Le fait d'offrir plus d'argent à l'avance est une autre façon de montrer au vendeur que vous avez des finances en ordre et que vous êtes assez fort financièrement pour obtenir un prêt hypothécaire pour l'achat de la maison. En outre, un acompte plus élevé signifie un engagement financier plus important pour l'achat du logement.

Pour en savoir plus sur les documents hypothécaires nécessaires, consultez cet article.

4. Faire preuve de souplesse en ce qui concerne la date de clôture

Parfois, la date de clôture est très importante pour les vendeurs. Il se peut qu'ils aient déjà acheté une autre maison dont la clôture est prévue à une date précise et qu'ils veuillent que la date de clôture de leur maison actuelle coïncide. Dans la mesure du possible, essayez de faire preuve de souplesse en ce qui concerne la date de clôture et acceptez la date demandée par le vendeur.

5. Limitez le nombre de conditions

Les conditions sont censées vous protéger en tant qu'acheteur. Mais lorsque vous êtes impliqué dans une guerre des enchères, vous pouvez envisager de limiter le nombre de conditions que vous incluez dans votre offre. Il s'agit là d'une question délicate, car vous ne voulez pas vous exposer trop fortement en présentant une offre dépouillée. Veillez à consulter votre agent immobilier avant de décider des conditions à inclure et de celles à exclure.

6. Joignez une lettre personnelle

Parfois, le fait d'accompagner votre offre d'une lettre expliquant au vendeur les raisons pour lesquelles vous souhaitez acheter sa maison peut faire des miracles. Pour vous, la maison n'est qu'une maison. Mais pour les propriétaires actuels, il s'agit de leur maison, à laquelle ils sont émotionnellement attachés. En expliquant pourquoi vous aimez cette maison, vous pouvez faire pencher la balance en votre faveur.

Est-ce nécessaire de vendre ma maison avant d'en proposer une autre ?

Si les maisons se vendent très rapidement et qu'il y a peu de stocks pour répondre à la demande des acheteurs, il peut être préférable de chercher des maisons avant de mettre votre maison en vente.

En revanche, sur un marché où les stocks sont abondants et où les biens mettent du temps à se vendre, il peut être plus judicieux de mettre votre bien en vente en premier. De cette façon, vous ne serez pas coincé avec deux maisons (et deux hypothèques). 

Il est possible d'inclure une condition de "vente du bien" dans votre offre, ce qui signifie que votre offre est subordonnée à la vente de votre bien existant au cours d'une période donnée. Si vous ne parvenez pas à vendre votre logement pendant cette période, l'accord est nul et non avenu et vous récupérez votre dépôt. N'oubliez pas que les vendeurs n'apprécient généralement pas ces conditions et qu'ils s'opposent souvent à ce type d'offres.

Avez-vous fait une offre d'achat pour un bien immobilier, mais souhaitez annuler votre offre ? Découvrez ici comment procéder.

Pouvez-vous vous retirer après avoir fait une offre sur une maison ?

Tant que votre offre est assortie de conditions, vous pouvez vous retirer sans conséquence. Comme nous l'avons mentionné, le fait d'insérer des conditions dans votre offre la rend "conditionnelle", ce qui signifie que vous pouvez vous retirer de la transaction si vous ne pouvez ou ne voulez pas remplir les conditions. Dans ce cas, vous pouvez prendre votre acompte et vous en aller.

Cela dit, vous pouvez également vous retirer de la transaction même après que la vente a été conclue, mais vous risquez alors de perdre votre dépôt de garantie. Vous risquez également de faire l'objet d'un litige de la part du vendeur. 

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En fin

Faire une offre d'achat sur une maison est une décision importante. Vous devez donc vous assurer d'avoir tout prévu et d'avoir pris en compte tous les aspects avant d'en faire une. Assurez-vous de faire équipe avec un agent immobilier chevronné pour vous aider à rédiger une offre solide qui vous permettra de vous démarquer des autres acheteurs tout en vous protégeant.