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Les hypothèques au Canada

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Les hypothèques au Canada

L'achat d'une propriété implique généralement l'obtention d'un prêt hypothécaire pour vous aider à payer cette dernière . Après tout, le coût d'une maison est généralement beaucoup plus élevé que ce que le Canadien moyen est en mesure de se permettre dans une transaction entièrement en espèces. 

Mais pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez trouver un prêteur hypothécaire disposé à vous prêter ces fonds. Et pour être admissible à un prêt hypothécaire, vous devez remplir certaines conditions. 

Lisez la suite pour savoir ce qu'il faut pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire au Canada et ce que vous devez faire lorsque vous traitez avec un prêteur. 

Exigences pour demander un prêt hypothécaire au Canada

Comme vous pouvez l'imaginer, les prêteurs hypothécaires ne se contentent pas de distribuer des centaines de milliers de dollars à n'importe qui. Au lieu de cela, ils exigent que les candidats répondent à certains critères avant qu'un prêt ne soit approuvé. Les prêteurs examineront plusieurs aspects de votre santé financière avant que votre demande de prêt hypothécaire ne soit acceptée. 

Voici les exigences que les Canadiens doivent remplir pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada :

Cote de crédit

L'un des éléments les plus importants de votre santé financière en termes d'obtention d'un prêt est votre cote de crédit. Au Canada, les cotes de crédit varient de 300 à 900, et les prêteurs acceptent généralement une cote de crédit minimale comprise entre 650 et 680. 

Pour vous autoriser une préapprobation hypothécaire, un créancier rassemble l’ensemble des données essentielles de votre profil pour évaluer votre situation financière qui établit votre capacité d’emprunt. C’est pour cette raison que votre établissement financier ou prêteur voudra l’accès à votre cote de crédit. 

Cote de crédit Type de créanciers accessibles     Impact
Entre 680 et 900Transiger avec un créancier de qualité “A”Ouverture aux meilleurs taux
Supérieure à 600Informations additionnelles à donner pour déterminer si vous pouvez transiger à un créancier “A”Ouverture aux meilleurs taux non garantis
Inférieure à 600Transiger avec un créancier de qualité “B”Ouverture, mais à des taux plus élevés

Voyez-vous, du point de vue du créancier, la cote de crédit aide à définir le risque qu’il entreprend pour prêter de l’argent. 

Revenu suffisant

Évidemment, votre revenu devra être suffisant pour couvrir les versements hypothécaires chaque mois. En plus de toutes vos autres factures que vous êtes responsable de payer, votre prêteur évaluera votre revenu par rapport à toutes les dettes que vous devez payer. Plus précisément, ils examineront votre ratio dette/revenu, qui mesure la part de votre revenu mensuel brut consacrée au remboursement de la dette. Plus ce pourcentage est bas, le mieux c'est.

Normalement, dans l’évaluation d’un prêt hypothécaire ou d’un prêt personnel, un prêteur restreint votre aptitude à emprunter à des paiements mensuels n’allant pas au-delà de 33% de votre rémunération nette. Donc si vous avez un revenu chaque mois de 4000 $ net, votre paiement chaque mois de votre prêt ne pourra dépasser 1320 $. 

Dettes minimales

Si votre endettement est déjà très élevé, il peut être plus difficile pour vous de couvrir confortablement un paiement de dette supplémentaire sous la forme d'un prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous devrez peut-être prendre un certain temps pour réduire votre dette avant de demander un prêt hypothécaire.

Mise de fonds

Pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, vous devez verser une mise de fonds qui correspond à un pourcentage du prix d'achat de la maison. Plus la mise de fonds est élevée, plus le montant global de votre prêt hypothécaire sera bas, ce qui réduira également votre ratio prêt/valeur, qui mesure le montant du prêt que vous avez par rapport à la valeur de la propriété. 

Dans le but d’économiser, accentuez la valeur de la mise de fonds pour vous garantir une hypothèque plus basse et de période moins longue, diminuant vos paiements hypothécaires et vous aidant à économiser au niveau des intérêts.

Divers prêteurs peuvent exiger différents montants de mise de fonds, et votre profil financier dictera également le montant que vous devez mettre. Mais en règle générale, 5% du prix d'achat de la maison est le minimum.

Règles de mise de fonds hypothécaire au Canada

Comme déjà mentionné, vous devez verser une mise de fonds afin de garantir un prêt hypothécaire, et 5% du prix d'achat de la maison est généralement le montant minimum requis. Cependant, si vous voulez éviter de payer une assurance prêt hypothécaire (qui protège le prêteur en cas de défaut de remboursement de votre prêt), vous devrez prévoir une mise de fonds d'au moins 20%. Tout montant inférieur à une mise de fonds de 20% nécessitera automatiquement le paiement supplémentaire d'une assurance prêt hypothécaire. 

Le montant devant être payé pour cette police d'assurance est basé sur un pourcentage du prix de la maison. Normalement, l'assurance prêt hypothécaire coûte entre 2,80% et 4,00% du prix d'achat de la maison et est généralement intégrée aux versements hypothécaires. Même s'il s'agit d'une dépense supplémentaire, cela permet aux Canadiens d'entrer sur le marché immobilier qui, autrement, ne seraient peut-être pas en mesure de le faire sans cette mesure.

Comment trouver la somme maximale que vous êtes en mesure d’emprunter?

Les prêteurs définissent votre recevabilité à un prêt hypothécaire en s’appuyant sur deux rapports : le ratio d’endettement brut (REB) et le ratio d’endettement global (REG).

Le REB définit le rapport entre le total de vos déboursés associés au loyer et votre rémunération brute tandis que l’évaluation du REG considère votre dette associée au loyer et de l’ensemble de vos autres dettes.  

Pour la majorité des instances pour le REB, une portion maximum de 39% de la rémunération (brute) sur douze mois de votre foyer serait permise à vos coûts de loyer, incluant les paiements hypothécaires (avec les taux du test de résistance) , les taxes foncières, les coûts de chauffage ainsi que 50% des charges de copropriété.

Au sujet du REG, l’ensemble des paiements de dettes, tel que les mensualités hypothécaires (au taux de résistance), des cartes de crédit, des prêts automobiles ou des prêts étudiants doivent se chiffrer sous 44% de la rémunération de votre foyer. Ces rapports sont sujets à différer avec les prêteurs ou assureurs hypothécaires. 

Considérant le test de résistance dans ces évaluations, une très grande portion de votre rémunération est ainsi mise à contribution. Le test de résistance diminue effectivement la somme du prêt hypothécaire que vous pourriez obtenir, vous ne bénéficiez pas d’autant d’argent au départ pour acquérir une propriété. 

Devriez-vous obtenir un prêt hypothécaire par l'intermédiaire d'une banque ou d'un courtier hypothécaire ?

Que vous choisissiez de travailler avec une banque ou un courtier hypothécaire, les deux présentent des avantages et des inconvénients.

Traiter avec une banque

De nombreux acheteurs de maison vont voir ailleurs que la banque avec laquelle ils font affaire pour les opérations bancaires courantes lorsque vient le temps de demander un prêt hypothécaire. Et bien que cela puisse convenir, il est important de comprendre que les banques ne peuvent offrir à leurs clients que leurs propres produits hypothécaires. Elles sont essentiellement limitées à ce qu'elles peuvent offrir, ce qui limite l'accès aux hypothèques pour certains emprunteurs.

Traiter avec un courtier hypothécaire

Traiter avec un courtier hypothécaire est quelque peu différent. Plutôt que de représenter une seule institution financière, les courtiers hypothécaires travaillent avec une panoplie de prêteurs qu'ils ont dans leur réseau. Un courtier hypothécaire fonctionne comme un intermédiaire qui négocie avec plusieurs prêteurs en votre nom pour trouver celui qui vous convient le mieux. 

Les courtiers hypothécaires détiennent de très vastes notions de l’activité hypothécaire, vous guidant avantageusement avec les prêteurs selon votre   

situation personnelle. Ceci devient précisément apprécié de quelqu’un détenant une pauvre cote de crédit. 

Plutôt que de sortir et de comparer les prix avec divers prêteurs, votre courtier en hypothèque fera tout le travail pour vous. Vous remplirez un formulaire de demande et ils approcheront différents prêteurs pour voir ce que chacun est prêt à vous offrir avant d’en choisir un. Les courtiers en hypothèques reçoivent généralement des rétributions des prêteurs, de sorte que vous ne voyez jamais en réalité de facture pour leurs services.

Devriez-vous obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe ou un prêt hypothécaire à taux variable ?

Lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire, vous disposez de plus d’une option en ce qui concerne votre engagement envers un taux d'intérêt spécifique

Vous aurez la possibilité de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable. Comme son nom l'indique, un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d'un taux d'intérêt qui ne change pas pendant toute la durée du prêt, tandis qu'un prêt hypothécaire à taux variable est assorti d'un taux qui fluctue à des intervalles spécifiques tout au long de la durée du terme.

  • Prêts hypothécaires à taux fixe – peuvent convenir davantage à ceux qui apprécient la prévisibilité de leurs versements hypothécaires. Puisque le taux ne changera pas, leurs versements hypothécaires resteront les mêmes, ce qui facilitera la budgétisation. Et si l'on s'attend à ce que les taux hypothécaires augmentent à un moment donné dans un avenir proche, le verrouillage d’un un prêt hypothécaire à taux fixe peut être un bon moyen de se protéger contre le risque de hausse des taux. Cependant il faut s’attendre à ce que ce type de prêt soit assorti d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé . En effet, sur le long terme, la banque s’expose à une éventuelle hausse du taux d’intérêt selon les fluctuations du marché. Elle doit donc se protéger. 
  • Les prêts hypothécaires à taux variable peuvent également être une excellente option dans certaines circonstances. Ces types de prêts hypothécaires offrent des périodes de lancement où le taux d'intérêt est généralement inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe. Mais une fois cette période de lancement expirée, le taux changera et pourra augmenter ou diminuer, selon le marché du moment. 

Types de fréquences de paiement d’hypothèque 

Les prêts hypothécaires comportent de nombreuses variables, et la fréquence des paiements en fait partie. Les prêts hypothécaires doivent être remboursés par versements échelonnés sur une période de temps définie. Vous disposerez d'un délai précis pour rembourser intégralement le montant du prêt, et chaque paiement que vous effectuerez vous aidera à atteindre cet objectif.

Mais vous avez le choix quant à la fréquence à laquelle vous effectuerez vos versements hypothécaires, notamment

  • Mensuel
  • Bimensuel (deux fois par mois)
  • Aux deux semaines (toutes les deux semaines)
  • Hebdomadaire (chaque semaine)

Vous voudrez peut-être même envisager de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, mais il y a de nombreux facteurs à considérer, alors assurez-vous de parler au préalable à votre expert en prêts hypothécaires.

Frais de clôture hypothécaire à considérer

Avant d'obtenir les clés de votre nouvelle maison, vous devrez couvrir quelques frais de clôture en plus de vos versements hypothécaires, qui peuvent inclure l'un des éléments suivants :

  • Honoraires d'avocat ou notaire
  • Frais d’assurance titres: pour vous protéger contre les vices, problèmes ou pertes liées aux titres de l’immeuble
  • Frais d'expertise
  • Frais d'inspection domiciliaire
  • Droits de mutation immobilière
  • Ajustements
  • Accès au certificat de statut (si vous achetez un condo)
  • Frais d'arpentage

Qu'est-ce qu'une période d'amortissement hypothécaire ?

Vous avez la possibilité d'opter pour une période d'amortissement à court ou à long terme, c'est-à-dire le temps total dont vous disposez pour rembourser intégralement votre prêt. Ils ont tous deux leurs avantages et inconvénients.

Avec une période d'amortissement à court terme, comme 15 ans, vous pourrez rembourser le montant d'un prêt plus tôt, ce qui signifie que vous pourrez vous libérer de vos dettes plus tôt. Cela signifie également que vous économiserez beaucoup d'argent sur les intérêts payés. Mais cela signifie également que vos mensualités hypothécaires seront beaucoup plus élevées pour atteindre cet objectif.

Avec une période d'amortissement à long terme, comme 25 ans, vous bénéficierez de versements hypothécaires mensuels inférieurs, ce qui peut rendre l'hypothèque plus abordable. Mais l'inconvénient est que vous paierez beaucoup plus d'intérêts sur la durée du prêt et que vous resterez coincé avec cette dette beaucoup plus longtemps.

Afin d’illustrer les avantages et inconvénients d’une période d’amortissement courte versus une longue, voici un tableau comparatif d’une hypothèque un taux d’intérêt de 3% à rembourser sur 100,000  et 200,000 $.

Montant de l’hypothèque Amortissement: 15 ansAmortissement: 25 ans
100,000 $- Mensualité: 690.58 $
- Nombre de paiements: 180
- Total des intérêts à payer: 24,304.70 $
- Total des paiements: 124,304.70 $
- Mensualité: 474.21 $
- Nombre de paiements: 300
- Total des intérêts à payer: 42,263.39 $
- Total des paiements: 142,263.39 $
200,000$- Mensualité: 1381.16 $
- Nombre de paiements: 180
-Total des intérêts à payer: 48,609. 39 $
- Total des paiements: 248,609.39
- Mensualité: 948.42 $
- Nombre de paiements: 300
-Total des intérêts à payer: 84,526.79 $
- Total des paiements: 284,526.79 $

Devriez-vous obtenir une préapprobation hypothécaire?

Il est fortement conseillé que les acheteurs obtiennent une pré-approbation pour un prêt hypothécaire avant de commencer à chercher une maison. Obtenir une pré-approbation présente de nombreux avantages: 

  • Celle-ci vous dira combien vous pouvez vous permettre pour l’achat d’une maison. De cette façon, vous pouvez vous concentrer uniquement sur les propriétés qui correspondent à votre budget, ce qui vous permet d'économiser du temps et des déceptions. 
  • Pouvoir apprécier ou planifier le montant de vos versements hypothécaires.
  • Pouvoir vous certifier un taux d’intérêt durant une période de 60 à 120 jours, d’après le prêteur.
  • Vous aider également à vous démarquer sur un marché concurrentiel, surtout si vous vous retrouvez en concurrence dans une guerre d'enchères. Les vendeurs auront tendance à considérer plus favorablement les acheteurs pré-approuvés.

De plus, la pré-approbation aidera à accélérer le processus d'approbation initial du prêt hypothécaire une fois que vous aurez trouvé la maison que vous aimez et qu'une offre sera atteinte. Une grande partie de la documentation sera déjà faite, et tout ce qui est nécessaire à cette étape est de soumettre le contrat d'achat au prêteur pour approbation finale. 

N'oubliez pas que les pré-approbations ont une date d'expiration comprise entre 90 et 120 jours. Ainsi, une fois cette date écoulée, la lettre de préapprobation n'est plus valide.

Questions fréquemment posées sur les prêts hypothécaires

De quelle cote de crédit ai-je besoin pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire?

Comme mentionné précédemment, une cote de crédit d'au moins 650 à 680 est nécessaire au minimum, pour garantir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur conventionnel. Si votre cote est inférieure à cela, vous devrez peut-être rechercher des prêteurs privés qui travaillent avec des emprunteurs à mauvais crédit.

Quelle est la différence entre une préqualification hypothécaire et une préapprobation hypothécaire?

Contrairement à une pré-approbation, la préqualification d’un prêt hypothécaire n'est qu'une estimation. Elle utilise vos informations financières de base pour vous fournir une estimation du montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez être admissible et à quel taux d’intérêt. Une hypothèque préapprouvée est une version plus précise d'une préqualification et elle est basée d’après une documentation complète et le prêteur vous fournira un engagement écrit. De plus, vous pouvez verrouiller le taux d'intérêt jusqu'à 120 jours avec une préapprobation hypothécaire.

Qu'est-ce qu'un test de résistance hypothécaire?

Le test de résistance hypothécaire est un modèle utilisé pour vérifier si un emprunteur peut se permettre l'hypothèque au cas où les taux d’intérêt augmenteraient ou si l’emprunteur passait à travers une crise financière quelconque. Pour réussir le test de résistance hypothécaire, les emprunteurs doivent être en mesure de se qualifier pour leur prêt hypothécaire à un taux de 5,25% ou à leur taux hypothécaire contractuel majoré de 2%.

Votre demande de prêt hypothécaire est déclinée, quelles sont vos options?

Un prêteur serait en mesure de vous décliner un prêt hypothécaire en dépit du fait que vous avez reçu une préapprobation. Voyez-vous, le prêteur examinera au préalable que l’immeuble que vous convoitez soit conforme aux règles en vigueur. Et ces règlements sont susceptibles de varier selon le prêteur. Les alternatives potentielles incluent l’approbation d’une hypothèque avec une somme moindre, un taux d’intérêt rehaussé sur l’hypothèque, ou une mise de fonds plus élevée afin de faire diminuer la somme à emprunter. On peut aussi vous demander qu’un autre individu co-signe l’hypothèque avec vous.

Besoin d'un prêteur hypothécaire?

Si vous cherchez à acheter une maison et que vous avez besoin d'un prêt hypothécaire pour vous aider à la financer, vous aurez besoin d'un prêteur hypothécaire. Vous pouvez soumettre une demande sur Prêts Québec dès aujourd'hui et nous vous référerons à un courtier hypothécaire tiers agréé qui pourra certainement vous aider.

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