📅 Mise à jour le Décembre 17, 2024
✏️ Écrit par Maidina Kadeer
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Un prêt hypothécaire au Québec peut être cher ou abordable selon vos profil financier, mise de fonds, et le teste du resistance. Les nombreux Québécois qui cherchent à acheter une maison auront très probablement besoin d'un prêt hypothèque. En effet, le coût d'une maison est historiquement beaucoup plus élevé que ce que le Canadien moyen peut se permettre dans le cadre d'une transaction au comptant. Une hypothèque est essentiellement une solution de financement pour l'achat d'une maison ou d'un terrain.
Les détails du contrat hypothécaire dépendent de la personne ou du couple qui achète. En fonction du type de votre dette, de la cote de crédit et même de l'emploi, votre contrat et votre admissibilité peuvent différer de ceux des autres. Poursuivez votre lecture pour apprendre tout ce que vous devez savoir sur les termes hypothécaires, les prêteurs et plus encore.
Points clés sur les prêt hypothécaire au Québec
- Prêt garanti : Une hypothèque est un prêt garanti par un bien immobilier, que l'emprunteur utilise comme garantie.
- Conditions de remboursement : L'emprunteur rembourse le prêt par des versements réguliers sur une période déterminée, généralement comprise entre 15 et 30 ans.
- Taux d'intérêt : Les taux des grandes banques pour les hypothèques fixes à 5 ans se situent entre 6,79 % et 7,04 %, tandis que le taux préférentiel, qui influence les taux hypothécaires variables, s'élève à 7,2 %
- Vérification de l'accessibilité financière : Le test de résistance canadien permet de s'assurer que les emprunteurs peuvent se permettre d'effectuer des paiements hypothécaires à des taux d'intérêt plus élevés, les protégeant ainsi d'éventuelles difficultés financières dues à des augmentations de taux.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire est un prêt utilisé pour l'achat d'un bien immobilier, ce dernier servant de garantie au prêt. L'emprunteur effectue des paiements réguliers sur une période déterminée jusqu'à ce que le prêt soit entièrement remboursé.
Le test de résistance canadien par la SCHL est une évaluation financière des demandeurs de prêts hypothécaires visant à s'assurer qu'ils sont en mesure d'effectuer leurs paiements hypothécaires même en cas de hausse des taux d'intérêt. Il exige des emprunteurs qu'ils se qualifient à un taux d'intérêt plus élevé que le taux hypothécaire réel offert par leur prêteur. Cela permet de s'assurer qu'ils peuvent gérer leurs paiements dans des conditions financières plus difficiles.
Exigences pour demander un prêt hypothécaire au Canada
Comme vous pouvez l'imaginer, les prêteurs hypothécaires ne se contentent pas de distribuer des centaines de milliers de dollars à n'importe qui. Au lieu de cela, ils exigent que les candidats répondent à certains critères avant qu'un prêt ne soit approuvé. Les prêteurs examineront plusieurs aspects de votre santé financière avant que votre demande de prêt hypothécaire ne soit acceptée.
Voici les exigences que les Canadiens doivent remplir pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada:
Cote de crédit
L'un des éléments les plus importants de votre santé financière en termes d'obtention d'un prêt est votre cote de crédit. Au Canada, les cotes de crédit varient de 300 à 900, et les prêteurs acceptent généralement une cote de crédit minimale comprise entre 650 et 680.
Pour vous autoriser une préapprobation hypothécaire, un créancier rassemble l’ensemble des données essentielles de votre profil pour évaluer votre situation financière qui établit votre capacité d’emprunt. C’est pour cette raison que votre établissement financier ou prêteur voudra l’accès à votre cote de crédit.
Voyez-vous, du point de vue du créancier, la cote de crédit aide à définir le risque qu’il entreprend pour prêter de l’argent.
| Cote de crédit | Type de créanciers accessibles | Impact |
| Entre 680 et 900 | Transiger avec un créancier de qualité “A” | Ouverture aux meilleurs taux |
| Supérieure à 600 | Informations additionnelles à donner pour déterminer si vous pouvez transiger à un créancier “A” | Ouverture aux meilleurs taux non garantis |
| Inférieure à 600 | Transiger avec un créancier de qualité “B” | Ouverture, mais à des taux plus élevés |
Revenu suffisant
Évidemment, votre revenu devra être suffisant pour couvrir les versements hypothécaires chaque mois. En plus de toutes vos autres factures que vous êtes responsable de payer, votre prêteur évalue votre revenu par rapport à toutes les dettes que vous devez payer. Plus précisément, ils examinent votre ratio dette/revenu, qui mesure la part de votre revenu mensuel brut consacrée au remboursement de la dette. Plus ce pourcentage est bas, le mieux c'est.
Normalement, dans l’évaluation d’un prêt hypothécaire ou d’un prêt personnel, un prêteur restreint votre aptitude à emprunter à des paiements mensuels n’allant pas au-delà de 33% de votre rémunération nette. Donc si vous avez un revenu chaque mois de 4000 $ net, votre paiement chaque mois de votre prêt ne pourra dépasser 1320 $.
Dettes minimales
Si votre endettement est déjà très élevé, il peut être plus difficile pour vous de couvrir confortablement un paiement de dette supplémentaire sous la forme d'un prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous devrez peut-être prendre un certain temps pour réduire votre dette avant de demander un prêt hypothécaire.
Mise de fonds
Pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, vous devez verser une mise de fonds qui correspond à un pourcentage du prix d'achat de la maison. Plus la mise de fonds est élevée, plus le montant global de votre prêt hypothécaire sera bas, ce qui réduira également votre ratio prêt/valeur, qui mesure le montant du prêt que vous avez par rapport à la valeur de la propriété.
Les prêteurs peuvent exiger des montants d'acompte différents, et votre profil financier déterminera également le montant de l'acompte à verser. Mais en règle générale, le minimum est de 5 % du prix d'achat du logement. Pour les personnes qui recherchent un hypothèque alternatif ou privé, l'acompte devra être plus élevé. En général, il s'agit d'environ 20 %.
Règles fédérales sur les mise de fonds
L'assurance hypothécaire vous protège essentiellement en cas de défaut de paiement de votre hypothécaire. L'assurance hypothécaire est une autre raison d'opter pour une mise de fonds élevée. Si vous voulez l'éviter, vous devez verser un acompte d'au moins 20 %.
Tout versement initial inférieur à 20 % entraîne automatiquement le paiement d'une assurance hypothécaire supplémentaire.
Coût de l'assurance hypothécaire
Le montant que vous payez pour cette police d'assurance est basé sur un pourcentage du prix du logement. Le coût d'une assurance hypothécaire se situe normalement entre 0,60 % et 2,80 %. Dans certains cas, elle peut même atteindre 4,5 % du prix d'achat du logement.
Montant maximum du prêt hypothécaire accordé
Les prêteurs évaluent votre éligibilité au crédit hypothécaire à l'aide de deux ratios : le taux d'endettement brut (TEB) et le taux d'endettement global (TEG). Le RDB compare le total des dépenses liées au loyer à votre revenu brut, tandis que le RDO prend en compte toutes les dettes liées au loyer et les autres dettes. En règle générale, le RDB ne doit pas dépasser 39 % des revenus bruts de votre ménage pour les frais de location. Y compris les paiements hypothécaires aux taux de stress test, les impôts fonciers, les frais de chauffage et la moitié des charges de copropriété.
Pour l'ODR, tous les paiements de dettes, comme les paiements hypothécaires mensuels au taux de la simulation de crise, les cartes de crédit, les prêts automobiles ou les prêts étudiants, doivent être inférieurs à 44 % des revenus de votre ménage. Ces ratios peuvent varier d'un prêteur à l'autre.
Prêt hypothécaire par une banque ou d'un courtier hypothécaire ?
Que vous choisissiez de travailler avec une banque ou un courtier hypothécaire, les deux présentent des avantages et des inconvénients.
Traiter avec une banque
De nombreux acheteurs de maison vont voir ailleurs que la banque avec laquelle ils font affaire pour les opérations bancaires courantes lorsque vient le temps de demander un prêt hypothécaire. Et bien que cela puisse convenir, il est important de comprendre que les banques ne peuvent offrir à leurs clients que leurs propres produits hypothécaires. Elles sont essentiellement limitées à ce qu'elles peuvent offrir, ce qui limite l'accès aux hypothèques pour certains emprunteurs.
Traiter avec un courtier hypothécaire
Si vous allez à une banque pour une hypothèque, vous avez accès seulement à son produit. En revanche, un courtier en hypothèques vous propose plusieurs choix. Comme des intermédiaires qui négocient pour vous afin de trouver la meilleure option. Ils possèdent une connaissance approfondie du marché hypothécaire et adaptent les solutions à votre situation personnelle. Les courtiers sont généralement payés par les prêteurs, de sorte que vous ne payez pas directement pour leurs services.
Les prêts hypothécaires privés
Les hypothèques privées sont des crédits accordés directement entre des personnes ou des entités. Ces prêts sont généralement sollicités par les emprunteurs en situation particulière ou rencontrant des difficultés à obtenir un crédit. Les taux d'intérêt sont généralement plus élevés. Et les conditions sont négociées entre l'emprunteur et le prêteur. Les points positifs sont les suivants :
- Solutions généralement à court terme
- Souplesse pour les situations non conventionnelles ou les besoins de financement rapides.
Le financement privé est réglementé au Québec par l'Office de la protection du consommateur. Bien qu'ils soient faciles d'accès, avec un financement rapide, ils ont un prix. Pour mieux vous familiariser avec la loi. Et, consultez notre article sur les prêteurs privés et les prêts hypothécaires privés.
Devriez-vous obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe ou un prêt hypothécaire à taux variable ?
Lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire, vous disposez de plus d’une option en ce qui concerne votre engagement envers un taux d'intérêt spécifique.
Vous aurez la possibilité de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable. Comme son nom l'indique, un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d'un taux d'intérêt qui ne change pas pendant toute la durée du prêt, tandis qu'une hypothèque à taux variable est assorti d'un taux qui fluctue à des intervalles spécifiques tout au long de la durée du terme.
Prêts hypothécaires à taux fixe
Ce type de prêt hypothécaire est mieux adapté pour les personnes recherchant une stabilité dans leurs paiements. Comme le même taux est appliqué à chaque paiement, il est plus facile d'établir un budget. Les hypothèques à taux fixe sont également une bonne protection contre une augmentation des taux hypothécaires. Il faut s'attendre à ce que ce type de prêt hypothécaire soit assorti d'un taux d'intérêt plus élevé. En effet, les banques sont exposées au risque de voir les taux d'intérêt augmenter selon les fluctuations du marché. Elle doit donc se protéger.
Les prêts hypothécaires à taux variable
Un taux variable peut être une excellente option dans certaines circonstances. Ces types de prêts hypothécaires offrent des périodes de lancement. Le taux d'intérêt pour un prêt variable est généralement inférieur à un taux fixe. Mais une fois cette période de lancement expirée, le taux peut augmenter ou diminuer, selon le marché.
Types de fréquences de paiement d’hypothèque
Les prêts hypothécaires comportent de nombreuses variables, et la fréquence des paiements en fait partie. Les prêts hypothécaires doivent être remboursés par versements échelonnés sur une période de temps définie.
Mais vous avez le choix quant à la fréquence à laquelle vous effectuerez vos versements hypothécaires, notamment
- Mensuel
- Bimensuel (deux fois par mois)
- Aux deux semaines (toutes les deux semaines)
- Hebdomadaire (chaque semaine)
Vous voudrez peut-être même envisager de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, mais il y a de nombreux facteurs à considérer, alors assurez-vous de parler au préalable à votre expert en prêts hypothécaires.
Frais de clôture hypothécaire à considérer
Les frais de clôture sont séparés de l'achat de la maison elle-même. Par exemple, ils sont généralement associés à des coûts annexes, comme les inspections.
Voici d'autres exemples de frais de clôture :
- Honoraires d'avocat ou notaire
- Frais d’assurance titres
- Frais d'expertise
- Frais d'inspection domiciliaire
- Droits de mutation immobilière
- Ajustements
- Accès au certificat de statut (si vous achetez un condo)
- Frais d'arpentage
Qu'est-ce qu'une période d'amortissement hypothécaire ?
Une période d'amortissement à court terme, par exemple 15 ans, vous permet de rembourser plus rapidement. Cela signifie également que vous économiserez beaucoup d'argent sur les paiements d'intérêts. Mais cela signifie aussi que vos paiements hypothécaires mensuels seront beaucoup plus élevés pour atteindre cet objectif.
Avec une période d'amortissement plus longue, par exemple 25 ans, vous bénéficiez de mensualités moins élevées. Mais le revers est que vous payez des intérêts élevés et que votre dette reste pour un longtemps.
À titre d'illustration, voici un tableau comparant un prêt hypothécaire à un taux d'intérêt de 3 % à rembourser sur 100 000 $ et 200 000 $.
Paiement à terme et amortissement
| Montant de l’hypothèque | Amortissement: 15 ans | Amortissement: 25 ans |
| 100,000 $ | - Mensualité: 690.58 $- Nombre de paiements: 180- Total des intérêts à payer: 24,304.70 $- Total des paiements: 124,304.70 $ | - Mensualité: 474.21 $- Nombre de paiements: 300- Total des intérêts à payer: 42,263.39 $- Total des paiements: 142,263.39 $ |
| 200,000$ | - Mensualité: 1381.16 $- Nombre de paiements: 180-Total des intérêts à payer: 48,609. 39 $- Total des paiements: 248,609.39 | - Mensualité: 948.42 $- Nombre de paiements: 300-Total des intérêts à payer: 84,526.79 $- Total des paiements: 284,526.79 $ |
Devriez-vous obtenir une préapprobation hypothécaire?
Il est fortement conseillé que les acheteurs obtiennent une pré-approbation pour un prêt hypothécaire avant de commencer à chercher une maison. Obtenir une pré-approbation présente de nombreux avantages:
- Celle-ci vous dira combien vous pouvez vous permettre pour l’achat d’une maison. De cette façon, vous pouvez vous concentrer uniquement sur les propriétés qui correspondent à votre budget, ce qui vous permet d'économiser du temps et des déceptions.
- Pouvoir apprécier ou planifier le montant de vos versements hypothécaires.
- Pouvoir vous certifier un taux d’intérêt durant une période de 60 à 120 jours, d’après le prêteur.
- Vous aider également à vous démarquer sur un marché concurrentiel, surtout si vous vous retrouvez en concurrence dans une guerre d'enchères. Les vendeurs auront tendance à considérer plus favorablement les acheteurs pré-approuvés.
De plus, la pré-approbation aidera à accélérer le processus d'approbation initial du prêt hypothécaire une fois que vous aurez trouvé la maison que vous aimez et qu'une offre sera atteinte. Une grande partie de la documentation sera déjà faite, et tout ce qui est nécessaire à cette étape est de soumettre le contrat d'achat au prêteur pour approbation finale.
N'oubliez pas que les pré-approbations ont une date d'expiration comprise entre 90 et 120 jours. Ainsi, une fois cette date écoulée, la lettre de pré approbation n'est plus valide.
Lectures complémentaires
Besoin d'un prêteur hypothécaire?
Si vous cherchez à acheter une maison et que vous avez besoin d'un prêt hypothécaire pour vous aider à la financer, vous aurez besoin d'un prêteur hypothécaire. Vous pouvez soumettre une demande sur Prêts Québec dès aujourd'hui et nous vous référerons à un courtier hypothécaire tiers agréé qui pourra certainement vous aider.
Foire aux questions
De quelle cote de crédit ai-je besoin pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire?
Comme mentionné précédemment, une cote de crédit d'au moins 650 à 680 est nécessaire au minimum, pour garantir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur conventionnel. Si votre cote est inférieure à cela, vous devrez peut-être rechercher des prêteurs privés qui travaillent avec des emprunteurs à mauvais crédit.
Quelle est la différence entre une pré qualification hypothécaire et une pré approbation hypothécaire?
Contrairement à une pré-approbation, la pré qualification d’un prêt hypothécaire n'est qu'une estimation. Elle utilise vos informations financières de base pour vous fournir une estimation du montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez être admissible et à quel taux d’intérêt. Une hypothèque préapprouvée est une version plus précise d'une pré qualification et elle est basée d’après une documentation complète et le prêteur vous fournira un engagement écrit. De plus, vous pouvez verrouiller le taux d'intérêt jusqu'à 120 jours avec une pré approbation hypothécaire.
Qu'est-ce qu'un test de résistance hypothécaire?
Le test de résistance hypothécaire est un modèle utilisé pour vérifier si un emprunteur peut se permettre l'hypothèque au cas où les taux d’intérêt augmenteraient ou si l’emprunteur passait à travers une crise financière quelconque. Pour réussir le test de résistance hypothécaire, les emprunteurs doivent être en mesure de se qualifier pour leur prêt hypothécaire à un taux de 5,25% ou à leur taux hypothécaire contractuel majoré de 2%.
Votre demande de prêt hypothécaire est déclinée, quelles sont vos options?
Un prêteur serait en mesure de vous décliner un prêt hypothécaire en dépit du fait que vous avez reçu une pré approbation. Voyez-vous, le prêteur examinera au préalable que l’immeuble que vous convoitez soit conforme aux règles en vigueur. Et ces règlements sont susceptibles de varier selon le prêteur. Les alternatives potentielles incluent l’approbation d’une hypothèque avec une somme moindre, un taux d’intérêt rehaussé sur l’hypothèque, ou une mise de fonds plus élevée afin de faire diminuer la somme à emprunter. On peut aussi vous demander qu’un autre individu co-signe l’hypothèque avec vous.
