Lorsque vient le moment de demander un prêt hypothécaire, de nombreux Canadiens se tournent automatiquement vers leur banque. Bien que ces prêteurs traditionnels offrent une variété de produits hypothécaires, ils ne sont pas la seule source de prêts immobiliers.
Les emprunteurs qui ne répondent pas aux critères d'octroi d'un prêt hypothécaire par leur banque peuvent se tourner vers des prêteurs hypothécaires privés. Examinons de plus près les prêteurs hypothécaires privés afin de vous aider à décider s'ils constituent une meilleure option pour vous lors de votre demande de prêt hypothécaire.
Prêteur privé pour une hypothèque au Québec
Un prêteur hypothécaire privé est un particulier ou une entreprise privée qui prête son propre argent. Au Canada, ces prêteurs sont souvent appelés prêteurs B ou prêteurs hypothécaires à risque. Parce qu'ils ne relèvent pas du même cadre réglementaire que les prêteurs hypothécaires ordinaires, ils sont en mesure d'offrir des prêts hypothécaires aux Canadiens dont les finances ou les cotes de crédit sont mauvaises.
Types de prêteur privé pour un hypothèque
- Particuliers – Ces prêteurs hypothécaires privés sont simplement des particuliers qui prêtent leur argent dans l'espoir d'obtenir un rendement.
- Sociétés de placement hypothécaire - Implique un groupe d'investisseurs qui mettent leurs fonds en commun et sont en mesure de prêter à plusieurs personnes qui répondent à leurs critères de prêt.
- Syndicat - Il s'agit d'un groupe d'investisseurs qui mettent leurs fonds en commun pour un seul emprunteur ou au cas par cas.
Type hypothèque offert par un prêteur
Les prêteurs hypothécaires privés proposent bon nombre des mêmes produits de prêt que ceux que vous obtiendrez des grandes banques traditionnelles, notamment les suivants:
Premières hypothèques
Si vous avez besoin de financer l'achat d'une maison, vous aurez généralement besoin d'un prêt hypothécaire. Ce sont des prêts à tempérament qui vous obligent à rembourser le montant du prêt en versements réguliers, plus les intérêts jusqu'à ce que le montant total du prêt soit remboursé à la fin de la période d'amortissement. Au Canada, les prêts hypothécaires exigent un acompte d'au moins 5 %, la durée la plus courante est de cinq ans et il faut généralement 25 ans pour être remboursé intégralement.
Hypothèques de deuxième rang
Une première hypothèque est le principal privilège sur votre maison qui a préséance sur toutes les autres hypothèques que vous pourriez contracter. Une hypothèque de deuxième rang, en revanche, est la deuxième à être remboursée.
Si la maison est vendue ou si vous manquez à vos versements hypothécaires, la première hypothèque sera la première à être remboursée avant la deuxième hypothèque. Pour cette raison, les hypothèques sont un peu plus risquées pour les prêteurs, qui exigeraient probablement un taux d'intérêt plus élevé en échange de ce risque accru.
Prêts hypothécaires pour mauvais crédit
Une hypothèque avec mauvais crédit est une hypothèque conçue pour aider les emprunteurs dont la cote de solvabilité est mauvaise à obtenir une hypothèque. Une hypothèque traditionnelle nécessite une bonne cote de crédit pour être approuvée. Si vous ne parvenez pas à obtenir une approbation pour un prêt immobilier conventionnel en raison d'un crédit inférieur à la normale, une hypothèque pour mauvais crédit peut être une option.
Gardez à l'esprit, cependant, que ces prêts hypothécaires sont souvent assortis de taux d'intérêt hypothécaires plus élevés.
Refinancement
Le refinancement de votre prêt hypothécaire consiste à remplacer votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau prêt immobilier. La raison la plus courante de refinancer est d'obtenir un taux d'intérêt plus bas pour économiser de l'argent, bien que le refinancement puisse également être une option pour modifier d'autres conditions de prêt ou raccourcir la période d'amortissement.
Banque ou un hypothèque par un prêteur privé ?
En quoi les prêteurs hypothécaires privés diffèrent-ils ou se comparent-ils aux banques ? Jetons un coup d'œil à certaines caractéristiques de chacun et voyons comment ils se comparent les uns aux autres:
| Banques | Prêteurs Privés | |
| Frais | Frais moins élevés | Frais plus élevés |
| Taux d'Intérêt | Les banques offrent généralement des taux d'intérêt plus bas qui peuvent varier entre 1,5 % et 5 % en moyenne. | Avec les prêteurs privés, vous pouvez vous attendre à des taux d'intérêt plus élevés que les banques, qui peuvent aller de 6 % à 20 % (selon la propriété et l'environnement économique). |
| Montant de l'emprunt | Les banques vous permettent généralement d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison, mais le montant auquel vous avez droit est également basé sur le test de résistance hypothécaire. | Jusqu'à 85% de la valeur de la maison |
| Processus de demande | Processus d'approbation plus rigoureux nécessitant un revenu élevé et une cote de crédit | Processus de demande et d'approbation plus facile |
| Conditions | Termes plus longs, allant de 1 à 5 ans | Termes plus courts, généralement 1 an |
Exigences d'emprunt par un prêteur privé pour un hypothèque
Les banques accordent beaucoup d'importance à la cote de crédit d'un emprunteur lorsqu'elles décident d'approuver ou non une demande de prêt hypothécaire. Une cote de crédit indique aux prêteurs la probabilité qu'un emprunteur effectue ses paiements à temps.
Les emprunteurs dont la cote de crédit est faible peuvent avoir du mal à obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'une banque conventionnelle, mais les prêteurs privés n'accordent généralement pas autant d'importance à la cote de crédit lorsqu'ils examinent une demande de prêt hypothécaire. Cela dit, ils examinent d'autres facteurs et peuvent avoir des exigences plus strictes dans d'autres domaines pour évaluer les risques :
Valeur de la propriété
Le facteur le plus important que les prêteurs privés utilisent pour évaluer une demande de prêt hypothécaire est la maison elle-même. Idéalement, la maison doit être en bon état et doit être expertisée par un professionnel. Les prêteurs voudront s'assurer que leurs fonds sont affectés à un actif sûr en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire, surtout si vous avez un faible crédit.
Revenu
Votre revenu devra être suffisamment élevé pour couvrir non seulement vos versements hypothécaires, mais aussi toutes vos autres obligations financières. Votre prêteur devra soit vérifier votre revenu au moyen d'un avis de cotisation, soit estimer votre revenu en fonction de votre type d'emploi spécifique. Ceci est plus courant avec les emprunteurs indépendants ou à commission.
Acompte
En règle générale, le ratio prêt-valeur minimum accepté par les prêteurs privés est de 85 %. Cela signifie que vous devez fournir au moins 15 % du prix d'achat de la maison sous la forme d'un acompte pour être approuvé. Un acompte plus élevé est encore mieux, car il augmentera vos chances d'approbation et réduira vos versements hypothécaires mensuels.
Fonds propres (pour le refinancement)
Les prêteurs privés peuvent vous permettre de refinancer jusqu'à 85 % en prêt-valeur (LTV). Par exemple, si votre maison est actuellement évaluée à 500 000 $, vous pouvez refinancer jusqu'à 4250
Les nouveaux immigrants peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire privé?
Les agences d'évaluation du crédit comme Equifax et TransUnion ne recueillent des données sur le crédit. En outre, les banques traditionnelles exigent un acompte beaucoup plus élevé pour les emprunteurs qui n'ont pas au moins deux ans d'antécédents professionnels au Canada.`
C'est là que les prêteurs privés peuvent intervenir. Tant que les demandeurs répondent aux critères susmentionnés des prêteurs privés - y compris un revenu sain et un acompte plus élevé - ils ont plus de chances d'être approuvés.
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Un travailleur indépendant peut-il obtenir un hypothèque privé?
L'une des conditions de prêt nécessaires pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'une banque conventionnelle est d'au moins deux ans d'emploi pour prouver un flux de revenu régulier. Pour un salarié, ce n'est généralement pas un problème. Cependant, les travailleurs autonomes pourraient trouver cette exigence difficile à satisfaire, surtout lorsque le revenu fluctue d'une année à l'autre.
Heureusement, les prêteurs privés permettent aux emprunteurs indépendants d'obtenir plus facilement l'approbation d'un prêt immobilier. Tant que le demandeur peut montrer une sorte de preuve d'un revenu qui peut soutenir les remboursements de prêt, il y a plus de chances d'obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur privé. Le montant exact dépendra finalement du prêteur individuel.
Assurance prêt hypothécaire auprès de prêteurs hypothécaires privés?
L'assurance prêt hypothécaire couvre le prêteur en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Cependant, c'est l'emprunteur qui est responsable du paiement des primes, même si c'est le prêteur qui est couvert.
Les prêts hypothécaires conventionnels exigent une assurance prêt hypothécaire si la mise de fonds est inférieure à 20 %, auquel cas le prêt hypothécaire serait considéré comme un « ratio élevé ». En raison du risque plus élevé pour le prêteur de prêter un pourcentage élevé de la valeur de la propriété, l'assurance prêt hypothécaire peut protéger le prêteur.
Par ce que les prêteurs privés ne sont souvent pas réglementés par des entités gouvernementales, l'assurance prêt hypothécaire est généralement pas une option. Mais d'autres critères d'assurance sont encore requis. Ceci comme l'assurance habitation pour couvrir le bien contre les dommages causés par un incendie ou d'autres catastrophes naturelles.
Avantages et inconvénients des prêteurs hypothécaires privés
Les prêteurs privés présentent quelques avantages importants, en particulier lorsqu'il s'agit de respecter des critères hypothécaires rigoureux. Mais il y a aussi quelques inconvénients à considérer avant de postuler.
Avantages d'un prêteur hypothécaire privé
Une demande d'hypothèque déposée par un prêteur privé est bien plus rapide et facile qu'une demande effectuée par un prêteur traditionnel. La raison en est qu'ils ne sont pas tenus de respecter les mêmes réglementations strictes que les banques. Les prêts hypothécaires privés sont généralement offerts indépendamment de vos cotes de crédit et reposent davantage sur d'autres facteurs. Vous pourrez peut-être obtenir une approbation en aussi peu que 48 heures après la soumission de votre demande.
Accepte tout type de crédit
Bien que des cotes de crédit plus élevées soient toujours les meilleures, des cotes plus faibles peuvent être acceptées par un prêteur privé. En tant que tel, il vous sera peut-être plus facile d'obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur privé que par l'intermédiaire d'une banque traditionnelle.
Exigences de prêt moins strictes
Pour obtenir un prêt, les prêteurs traditionnels exigent des emprunteurs une liste stricte de conditions de prêt. Ceci est difficile pour les travailleurs indépendants ou ceux qui ont des moyens non traditionnels de vérifier leurs revenus. D'autre part, les prêteurs privés accordent plus de poids aux autres critères de prêt, ce qui facilite l'admissibilité.
Pas d'assurance prêt hypothécaire
Étant donné que les prêteurs privés ne sont pas en mesure d'obtenir une couverture par l'assurance prêt hypothécaire, vous n'aurez pas à vous soucier de payer cette dépense supplémentaire.
Le service personnalisé
Avec un prêteur privé, vous recevez un service beaucoup plus personnalisé. Le spécialiste hypothécaire avec qui vous travaillez s'assurera de connaître tous les tenants et les aboutissants de votre situation afin de pouvoir vous proposer les meilleures options.
Liberté de choix
L'une des meilleures choses à propos d'une hypothèque privée est que vous choisissez avec qui vous voulez travailler. Souvent, les personnes qui choisissent d'aller avec un prêteur traditionnel doivent simplement travailler avec la seule banque qui les appréciera. Cela peut sembler limité et comme si vous n'aviez pas votre mot à dire dans le processus. Il y a plus d'options disponibles pour avec un hypothèques privées.
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Inconvénients d'un prêteur hypothécaire privé
Les prêteurs privés sont exposés à un risque plus élevé que les prêteurs traditionnels en raison des critères de prêt moins stricts auxquels les emprunteurs doivent satisfaire. En échange de ce risque plus élevé, les prêteurs privés facturent un taux d'intérêt plus élevé que les prêteurs conventionnels, ce qui rend ces prêts plus chers.
Frais élevés
Les prêteurs privés facturent des frais distincts pour garantir leur investissement. Vous aurez probablement des frais plus élevés pour contracter un hypothèque. En comparaison à un prêteur traditionnel.
Quand devriez-vous choisir un prêteur hypothécaire privé?
Les prêteurs hypothécaires privés sont d'excellentes alternatives aux prêteurs hypothécaires plus traditionnels si vous avez des problèmes financiers ou si vous avez des problèmes de crédit. Si l'un des cas ci-dessous correspond à votre situation hypothécaire actuelle, vous devriez certainement envisager de travailler avec un prêteur privé.
Services d’une spécialisé d'un prêteur privé
Le service spécialisé d'un prêteur privé vous procurera la tranquillité d'esprit et vous aidera tout au long de votre parcours hypothécaire unique.
- Exigez que vos conditions de paiement soient plus clémentes.
- Taux d'endettement est nettement trop élevé.
- Déclaré faillite.
- Faible crédit.
- Un revenu inférieur ou une source de revenu non traditionnelle.
- Obtenir une deuxième hypothèque pour financer une rénovation.
- Acheter une propriété unique.
Choses à faire lorsque vous travaillez avec des prêteurs privés
Si vous choisissez le bon prêteur privé, celui dont vous avez entendu de bonnes choses et qui a les bonnes références, alors travailler avec lui sera similaire à travailler avec un prêteur traditionnel. Les gens associent souvent les banques et autres prêteurs traditionnels à la stabilité et à l'expérience, ce qui est la vérité. Mais si vous choisissez le bon prêteur privé, vous vivrez tout cela et plus encore. Les prêteurs privés veulent travailler pour vous et avec vous pour obtenir le prêt immobilier dont vous avez besoin. Si vous vous méfiez encore du type de prêteur avec lequel vous souhaitez vous adresser, voici
Poser des questions
Si vous deviez rencontrer un prêteur traditionnel, vous poseriez plus que probablement beaucoup de questions et vous vous assurerez que vous avez compris tous les termes. Faites donc de même avec un prêteur privé, il se fera un plaisir de répondre à toutes vos questions et de répondre à toutes vos préoccupations.
Faites des recherches
Vérifiez les avis en ligne et assurez-vous que le prêteur privé que vous choisissez est le mieux adapté à vous et à vos besoins hypothécaires. Ayez une bonne compréhension de vos finances et sachez ce que vous êtes prêt à accepter et ce que vous n'accepterez pas. Votre prêteur privé sera prêt à vous rencontrer, vous devriez l'être aussi.
Comprendre les coûts
Une hypothèque s'accompagne de frais et de coûts supplémentaires, peu importe à qui vous choisissez d'emprunter. Donc, la meilleure chose que vous puissiez faire pour vous-même est de savoir quels sont ces frais avant de prendre votre décision. Tous les prêteurs, qu'ils soient privés ou institutionnels, ont leur propre ensemble de coûts, alors ne choisissez pas un prêteur à moins que vous ne soyez à l'aise avec ce qu'il vous propose.
Lectures complémentaires
Conclusion
Les prêteurs hypothécaires privés permettent aux emprunteurs ayant des antécédents de crédit différents d'obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire qui peut ne pas être possible par la voie de prêt traditionnelle. Si vous avez un faible pointage de crédit ou si vous n'avez pas de vérification d'emploi conventionnelle que les banques traditionnelles peuvent exiger, vous pourriez avoir plus de chance avec un prêteur hypothécaire privé.
