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Prêteurs hypothécaires privés

Prêteurs hypothécaires privés

Écrit par Virginie Boisvert-Plante
Vérifié par Mai Kadeer
Dernière mise à jour juin 13, 2022

Lorsque vient le temps de faire une demande de prêt hypothécaire, de nombreux Canadiens se tournent automatiquement vers leur banque. Bien que ces prêteurs traditionnels offrent une variété de produits hypothécaires, ils ne sont pas la seule source de prêts immobiliers.

Les emprunteurs qui ne répondent pas aux critères de prêt stricts pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire par l'intermédiaire de leur banque peuvent vouloir se tourner vers des prêteurs hypothécaires privés lorsqu'ils demandent un prêt immobilier pour financer l'achat d'une maison. Examinons de plus près les prêteurs hypothécaires privés pour vous aider à décider s'ils constituent une meilleure option pour vous lors de la demande d'un prêt hypothécaire.

Quels sont les prêteurs hypothécaires privés au Canada ?

Un prêteur hypothécaire privé est un particulier ou une entreprise privée qui prête son propre argent. Au Canada, ces prêteurs sont souvent appelés prêteurs B ou prêteurs hypothécaires à risque. Parce qu'ils ne relèvent pas du même cadre réglementaire que les prêteurs hypothécaires ordinaires, ils sont en mesure d'offrir des prêts hypothécaires aux Canadiens dont les finances ou les cotes de crédit sont mauvaises.

Types de prêteurs hypothécaires privés

  • Particuliers – Ces prêteurs hypothécaires privés sont simplement des particuliers qui prêtent leur argent dans l'espoir d'obtenir un rendement.
  • Sociétés de placement hypothécaire - Implique un groupe d'investisseurs qui mettent leurs fonds en commun et sont en mesure de prêter à plusieurs personnes qui répondent à leurs critères de prêt.
  • Syndicat - Il s'agit d'un groupe d'investisseurs qui mettent leurs fonds en commun pour un seul emprunteur ou au cas par cas.
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Types de prêts hypothécaires offerts par les prêteurs hypothécaires privés

Les prêteurs hypothécaires privés proposent bon nombre des mêmes produits de prêt que ceux que vous obtiendrez des grandes banques traditionnelles, notamment les suivants:

Premières hypothèques

Si vous avez besoin de financer l'achat d'une maison, vous aurez généralement besoin d'un prêt hypothécaire. Ce sont des prêts à tempérament qui vous obligent à rembourser le montant du prêt en versements réguliers, plus les intérêts jusqu'à ce que le montant total du prêt soit remboursé à la fin de la période d'amortissement. Au Canada, les prêts hypothécaires exigent un acompte d'au moins 5 %, la durée la plus courante est de cinq ans et il faut généralement 25 ans pour être remboursé intégralement.

Deuxièmes hypothèques

Une première hypothèque est le principal privilège sur votre maison qui a préséance sur toutes les autres hypothèques que vous pourriez contracter. Une deuxième hypothèque, en revanche, est la deuxième à être remboursée.

Si la maison est vendue ou si vous manquez à vos versements hypothécaires, la première hypothèque sera la première à être remboursée avant la deuxième hypothèque. Pour cette raison, les deuxièmes hypothèques sont un peu plus risquées pour les prêteurs, qui exigeraient probablement un taux d'intérêt plus élevé en échange de ce risque accru.

Prêts hypothécaires pour mauvais crédit

Une hypothèque avec mauvais crédit est une hypothèque conçue pour aider les emprunteurs dont la cote de solvabilité est mauvaise à obtenir une hypothèque. Une hypothèque traditionnelle nécessite une bonne cote de crédit pour être approuvée. Si vous ne parvenez pas à obtenir une approbation pour un prêt immobilier conventionnel en raison d'un crédit inférieur à la normale, une hypothèque pour mauvais crédit peut être une option.

Gardez à l'esprit, cependant, que ces prêts hypothécaires sont souvent assortis de taux d'intérêt hypothécaires plus élevés.

Refinancement

Le refinancement de votre prêt hypothécaire consiste à remplacer votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau prêt immobilier. La raison la plus courante de refinancer est d'obtenir un taux d'intérêt plus bas pour économiser de l'argent, bien que le refinancement puisse également être une option pour modifier d'autres conditions de prêt ou raccourcir la période d'amortissement.

Banques et prêteurs hypothécaires privés

En quoi les prêteurs hypothécaires privés diffèrent-ils ou se comparent-ils aux banques ? Jetons un coup d'œil à certaines caractéristiques de chacun et voyons comment ils se comparent les uns aux autres:

BanquesPrêteurs Privés
FraisFrais moins élevésFrais plus élevés
Taux d'IntérêtLes banques offrent généralement des taux d'intérêt plus bas qui peuvent varier entre 1,5 % et 5 % en moyenne.Avec les prêteurs privés, vous pouvez vous attendre à des taux d'intérêt plus élevés que les banques, qui peuvent aller de 6 % à 20 % (selon la propriété et l'environnement économique).
Montant de l'empruntLes banques vous permettent généralement d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison, mais le montant auquel vous avez droit est également basé sur le test de résistance hypothécaire.Jusqu'à 85% de la valeur de la maison
Processus de demandeProcessus d'approbation plus rigoureux nécessitant un revenu élevé et une cote de créditProcessus de demande et d'approbation plus facile
ConditionsTermes plus longs, allant de 1 à 5 ansTermes plus courts, généralement 1 an

Exigences d'emprunt des prêteurs hypothécaires privés

Les banques accordent beaucoup d'importance à la cote de crédit d'un emprunteur lorsqu'elles décident d'approuver ou non une demande de prêt hypothécaire. Une cote de crédit indique aux prêteurs la probabilité qu'un emprunteur effectue ses paiements à temps.

Les emprunteurs dont la cote de crédit est faible peuvent avoir du mal à obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'une banque conventionnelle, mais les prêteurs privés n'accordent généralement pas autant d'importance à la cote de crédit lorsqu'ils examinent une demande de prêt hypothécaire. Cela dit, ils examinent d'autres facteurs et peuvent avoir des exigences plus strictes dans d'autres domaines pour évaluer les risques :

Valeur de la propriété

Le facteur le plus important que les prêteurs privés utilisent pour évaluer une demande de prêt hypothécaire est la maison elle-même. Idéalement, la maison doit être en bon état et doit être expertisée par un professionnel. Les prêteurs voudront s'assurer que leurs fonds sont affectés à un actif sûr en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire, surtout si vous avez un faible crédit.

Revenu

Votre revenu devra être suffisamment élevé pour couvrir non seulement vos versements hypothécaires, mais aussi toutes vos autres obligations financières. Votre prêteur devra soit vérifier votre revenu au moyen d'un avis de cotisation, soit estimer votre revenu en fonction de votre type d'emploi spécifique. Ceci est plus courant avec les emprunteurs indépendants ou à commission.

Acompte

En règle générale, le ratio prêt-valeur minimum accepté par les prêteurs privés est de 85 %. Cela signifie que vous devez fournir au moins 15 % du prix d'achat de la maison sous la forme d'un acompte pour être approuvé. Un acompte plus élevé est encore mieux, car il augmentera vos chances d'approbation et réduira vos versements hypothécaires mensuels.

Fonds propres (pour le refinancement)

Les prêteurs privés peuvent vous permettre de refinancer jusqu'à 85 % en prêt-valeur (LTV). Par exemple, si votre maison est actuellement évaluée à 500 000 $, vous pouvez refinancer jusqu'à 4250

Les nouveaux immigrants peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire privé?

Les nouveaux immigrants ont généralement peu ou pas d'antécédents de crédit au Canada, ce qui peut rendre beaucoup plus difficile pour eux l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur conventionnel. Les bureaux de crédit comme Equifax et TransUnion ne recueillent des données de crédit qu'au Canada, de sorte que toute personne ayant un crédit étranger devrait créer un crédit Canadien à partir de zéro. De plus, les immigrants auront des antécédents d'emploi limités au Canada. Les banques conventionnelles exigent généralement un acompte beaucoup plus élevé pour les emprunteurs qui n'ont pas au moins deux ans d'antécédents professionnels au Canada.

C'est là que les prêteurs privés peuvent vous aider. Les obstacles auxquels les nouveaux arrivants au Canada pourraient être confrontés lorsqu'ils demandent un prêt hypothécaire peuvent être évités lorsqu'ils s'adressent à un prêteur hypothécaire privé, car les critères d'approbation sont légèrement différents de ceux que les grandes banques exigent généralement. Tant que les candidats satisfont aux critères susmentionnés pour les prêteurs privés - y compris un revenu sain et un acompte plus élevé - ils auront plus de chances d'être approuvés.

Un travailleur indépendant peut-il obtenir un prêt hypothécaire privé?

L'une des conditions de prêt nécessaires pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'une banque conventionnelle est d'au moins deux ans d'emploi pour prouver un flux de revenu régulier. Pour un salarié, ce n'est généralement pas un problème. Cependant, les travailleurs autonomes pourraient trouver cette exigence difficile à satisfaire, surtout lorsque le revenu fluctue d'une année à l'autre.

Heureusement, les prêteurs privés permettent aux emprunteurs indépendants d'obtenir plus facilement l'approbation d'un prêt immobilier. Tant que le demandeur peut montrer une sorte de preuve d'un revenu qui peut soutenir les remboursements de prêt, il y a plus de chances d'obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur privé. Le montant exact dépendra finalement du prêteur individuel.

Avez-vous besoin d'une assurance prêt hypothécaire auprès de prêteurs hypothécaires privés?

L'assurance prêt hypothécaire couvre le prêteur en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Cependant, c'est l'emprunteur qui est responsable du paiement des primes, même si c'est le prêteur qui est couvert.

Les prêts hypothécaires conventionnels exigent une assurance prêt hypothécaire si la mise de fonds est inférieure à 20 %, auquel cas le prêt hypothécaire serait considéré comme un « ratio élevé ». En raison du risque plus élevé pour le prêteur de prêter un pourcentage élevé de la valeur de la propriété, l'assurance prêt hypothécaire peut protéger le prêteur.

Étant donné que les prêteurs hypothécaires privés ne sont souvent pas réglementés par des entités gouvernementales, l'assurance prêt hypothécaire n'est généralement pas une option. Mais d'autres critères d'assurance sont encore requis, comme l'assurance habitation pour couvrir le bien contre les dommages causés par un incendie ou d'autres catastrophes naturelles.

Avantages et inconvénients des prêteurs hypothécaires privés

Les prêteurs privés présentent quelques avantages importants, en particulier lorsqu'il s'agit de respecter des critères hypothécaires rigoureux. Mais il y a aussi quelques inconvénients à considérer avant de postuler.

Avantages d'un prêteur hypothécaire privé

Approbations rapides

Demander un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur privé est beaucoup plus rapide et facile par rapport aux prêteurs conventionnels, car ils ne sont pas tenus de suivre le même ensemble de réglementations strictes que les banques. Les prêts hypothécaires privés sont généralement offerts indépendamment de vos cotes de crédit et reposent davantage sur d'autres facteurs, tels que votre revenu et le type de propriété. Vous pourrez peut-être obtenir une approbation en aussi peu que 48 heures après la soumission de votre demande.

Accepte tout type de crédit 

Bien que des cotes de crédit plus élevées soient toujours les meilleures, des cotes plus faibles peuvent être acceptées par un prêteur privé. En tant que tel, il vous sera peut-être plus facile d'obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur privé que par l'intermédiaire d'une banque traditionnelle.

Exigences de prêt moins strictes

Les prêteurs conventionnels exigent que les emprunteurs satisfassent à une liste d'exigences de prêt strictes pour approbation, ce qui peut être difficile pour les candidats indépendants ou ceux qui ont des moyens non traditionnels de vérifier leurs revenus. D'autre part, les prêteurs privés accordent plus de poids aux autres critères de prêt, ce qui facilite l'admissibilité.

Pas d'assurance prêt hypothécaire

Étant donné que les prêteurs privés ne sont pas en mesure d'obtenir une couverture par l'assurance prêt hypothécaire, vous n'aurez pas à vous soucier de payer cette dépense supplémentaire.

Le service personnalisé

Avec un prêteur privé, vous recevez un service beaucoup plus personnalisé. Le spécialiste hypothécaire avec qui vous travaillez s'assurera de connaître tous les tenants et les aboutissants de votre situation afin de pouvoir vous proposer les meilleures options.

Liberté de choix

L'une des meilleures choses à propos d'une hypothèque privée est que vous choisissez avec qui vous voulez travailler. Souvent, les personnes qui choisissent d'aller avec un prêteur traditionnel doivent simplement travailler avec la seule banque qui les appréciera. Cela peut sembler limité et comme si vous n'aviez pas votre mot à dire dans le processus. Il y a plus d'options disponibles pour ceux qui choisissent des hypothèques privées.

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Inconvénients d'un prêteur hypothécaire privé

Taux d'intérêt élevés

Les prêteurs privés sont exposés à un risque plus élevé que les prêteurs traditionnels en raison des critères de prêt moins stricts auxquels les emprunteurs doivent satisfaire. En échange de ce risque plus élevé, les prêteurs privés facturent un taux d'intérêt plus élevé que les prêteurs conventionnels, ce qui rend ces prêts plus chers.

Frais élevés

Les prêteurs privés facturent des frais distincts pour garantir leur investissement. En tant que tel, vous paierez probablement des frais plus élevés pour contracter un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur privé par rapport à un prêteur traditionnel.

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Quand devriez-vous choisir un prêteur hypothécaire privé?

Les prêteurs hypothécaires privés sont d'excellentes alternatives aux prêteurs hypothécaires plus traditionnels si vous avez des problèmes financiers ou si vous avez des problèmes de crédit. Si l'un des cas ci-dessous correspond à votre situation hypothécaire actuelle, vous devriez certainement envisager de travailler avec un prêteur privé. Le service spécialisé d'un prêteur privé vous procurera la tranquillité d'esprit et vous aidera tout au long de votre parcours hypothécaire unique.

  • Si vous exigez que vos conditions de paiement soient plus clémentes
  • Si votre taux d'endettement est nettement trop élevé
  • Si vous avez récemment déclaré faillite et constatez que cela entrave votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire
  • Si un événement de la vie passée a considérablement affecté votre pointage de crédit et vous empêche d'obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur plus traditionnel
  • Si vous voulez acheter un terrain ou une maison et que vous n'avez pas assez d'argent pour couvrir un acompte
  • Si vous avez un revenu inférieur à la moyenne ou une source de revenu non traditionnelle et que vous trouvez que cela affecte votre capacité à vous qualifier
  • Si vous souhaitez obtenir une deuxième hypothèque pour financer une rénovation
  • Si vous souhaitez acheter une propriété unique

Choses à faire lorsque vous travaillez avec des prêteurs privés

Si vous choisissez le bon prêteur privé, celui dont vous avez entendu de bonnes choses et qui a les bonnes références, alors travailler avec lui sera similaire à travailler avec un prêteur traditionnel. Les gens associent souvent les banques et autres prêteurs traditionnels à la stabilité et à l'expérience, ce qui est la vérité, mais si vous choisissez le bon prêteur privé, vous vivrez tout cela et plus encore. Les prêteurs privés veulent travailler pour vous et avec vous pour obtenir le prêt immobilier dont vous avez besoin. Si vous vous méfiez encore du type de prêteur avec lequel vous souhaitez vous adresser, voici

Poser des questions

Si vous deviez rencontrer un prêteur traditionnel, vous poseriez plus que probablement beaucoup de questions et vous vous assurerez que vous avez compris tous les termes. Faites donc de même avec un prêteur privé, il se fera un plaisir de répondre à toutes vos questions et de répondre à toutes vos préoccupations.

Faites des recherches

Vérifiez les avis en ligne et assurez-vous que le prêteur privé que vous choisissez est le mieux adapté à vous et à vos besoins hypothécaires. Ayez une bonne compréhension de vos finances et sachez ce que vous êtes prêt à accepter et ce que vous n'accepterez pas. Votre prêteur privé sera prêt à vous rencontrer, vous devriez l'être aussi.

Comprendre les coûts

Une hypothèque s'accompagne de frais et de coûts supplémentaires, peu importe à qui vous choisissez d'emprunter. Donc, la meilleure chose que vous puissiez faire pour vous-même est de savoir quels sont ces frais avant de prendre votre décision. Tous les prêteurs, qu'ils soient privés ou institutionnels, ont leur propre ensemble de coûts, alors ne choisissez pas un prêteur à moins que vous ne soyez à l'aise avec ce qu'il vous propose.

Question Fréquemment Posée sur les prêteurs hypothécaires privés

Combien puis-je emprunter auprès d'un prêteur hypothécaire privé?

Les banques conventionnelles ont des limites de ratio prêt-valeur. Ils vous permettront généralement d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison, mais avec les prêteurs hypothécaires privés, vous pouvez souvent emprunter davantage. Certains prêteurs privés vous permettent d'emprunter jusqu'à 90 % de la valeur de la propriété, mais 85 % est plus courant.

Combien de temps dure le processus de souscription?

Une hypothèque auprès d'un prêteur privé peut prendre aussi peu que quelques jours pour obtenir l'approbation, comparativement aux semaines typiques d'une banque traditionnelle.

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur hypothécaire privé si j'ai un mauvais crédit?

Oui, les prêteurs hypothécaires privés travaillent souvent avec des emprunteurs ayant un mauvais crédit qui ont du mal à faire approuver un prêt immobilier par un prêteur conventionnel. Contrairement aux banques, les prêteurs hypothécaires privés se soucient davantage du montant des capitaux propres que vous avez dans la propriété et de vos revenus plutôt que de vous concentrer uniquement sur votre crédit.

Qu'est-ce qu'une hypothèque subsidiaire?

Une charge accessoire est un moyen d'obtenir une hypothèque sur votre maison. Contrairement à une hypothèque ordinaire, une hypothèque avec garantie permet au prêteur de vous prêter plus d'argent après la clôture sans avoir besoin de refinancer et de payer un avocat, car vous avez déjà été approuvé pour l'argent supplémentaire.

Conclusion

Les prêteurs hypothécaires privés permettent aux emprunteurs ayant des antécédents de crédit différents d'obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire qui peut ne pas être possible par la voie de prêt traditionnelle. Si vous avez un faible pointage de crédit ou si vous n'avez pas de vérification d'emploi conventionnelle que les banques traditionnelles peuvent exiger, vous pourriez avoir plus de chance avec un prêteur hypothécaire privé.


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Virginie est une étudiante en médecine à temps plein et une écrivaine à son compte à temps partiel. Elle écrit sur une variété de sujets qui touchent la santé et le mode de vie, dont les finances personnelles. Avant d’entreprendre des études en sciences de la santé, Virginie a fait des études de commerce à l’université McGill, ce qui lui a permis de découvrir son intérêt pour des sujets comme la santé financière. En tant qu’étudiante et travailleuse autonome, elle comprend l’importance d’un bon crédit et l’intérêt d’avoir des états financiers en ordre et à jour.

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