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Terme hypothécaire vs. amortissement hypothécaire

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Terme hypothécaire vs. amortissement hypothécaire

Écrit par Caitlin Wood

Terme hypothécaire vs. amortissement hypothécaire

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Hypothèque

Lorsque vous devenez propriétaire, il y aura de nombreuses dépenses liées à la maison que vous devrez régler régulièrement, du moment où vous commencez à payer votre hypothèque jusqu’au moment où vous décidez de vendre votre maison. Quelle est la dépense la plus importante? L’hypothèque même. Peu importe ce que vous faites à la maison, que vous tondiez la pelouse ou que vous soyez simplement assis devant la télévision, l’aspect financier de l’accession à la propriété devrait toujours être quelque part dans votre tête.

Une hypothèque permet à un consommateur canadien d’acheter une maison et de la transformer sans devoir dépenser toutes ses économies. Au lieu de cela, le consommateur va payer la maison en versements mensuels pendant un certain nombre d’années (généralement 25-35 ans). Ce processus est connu comme étant l’amortissement. Cependant, dans le cadre de l’amortissement, les propriétaires auront également un terme d’hypothèque, à la fin de laquelle ils auront une chance de renouveler leur contrat de prêt hypothécaire. En fait, il n’y a qu’une seule différence entre le « terme » hypothécaire et un amortissement. Nous parlerons donc un peu de cette différence, ainsi que du processus de paiement hypothécaire.

Faire ses paiements hypothécaires

Avant d’examiner les différences entre le terme hypothécaire et la période d’amortissement, parlons un peu de la façon dont vos versements hypothécaires fonctionneront. Sachez que le processus hypothécaire, les taux d’intérêt (variables ou fixes), les paiements forfaitaires (si permis par le prêteur), et les méthodes de paiement varient en fonction des spécifications de votre prêteur choisi. Donc, tout en faisant des recherches sur les prêteurs, assurez-vous de leurs poser des questions sur les différentes options qu’ils ont à offrir.

Afin de commencer à effectuer des versements hypothécaires réguliers, vous et votre prêteur effectuerez probablement un transfert direct récurrent, dans lequel les fonds seront extraits directement de votre compte bancaire chaque fois que votre paiement hypothécaire sera dû. Le processus est assez simple, surtout si vous avez déjà un compte bancaire ouvert avec la même banque. Si vous décidez de faire affaire avec une nouvelle banque ou prêteur, on vous expliquera comment effectuer vos paiements le plus efficacement possible.

Certains prêteurs peuvent également vous permettre de faire des paiements forfaitaires à des moments précis pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Cela signifie que les propriétaires seront autorisés (généralement au bout d’un an) à faire un paiement unique forfaitaire vers le règlement leur prêt hypothécaire. Un paiement forfaitaire n’affectera pas directement vos paiements mensuels, mais il diminuera le montant total que vous devez et, par conséquent, la durée de votre période d’amortissement. En termes simples, un paiement forfaitaire vous aidera à rembourser voter prêt hypothécaire plus rapidement et vous fera économiser sur les intérêts.

Sachez que presque tous les prêteurs ne permettent pas aux emprunteurs de faire des paiements forfaitaires quand ils veulent et si cela est possible, vous aurez probablement à payer des frais de pénalité. La raison pour cela est que lorsque vous signez un contrat hypothécaire avec un prêteur, vous acceptez de lui verser un montant d’intérêt spécifique, ce qui signifie que le prêteur fera un montant d’argent spécifique sur votre prêt hypothécaire. Si vous effectuez  plusieurs paiements forfaitaires supplémentaires et remboursez votre prêt plus rapidement que prévu, votre prêteur gagnera moins d’argent avec votre prêt hypothécaire.

Que sont les paiements accélérés?

En raison de la commodité financière que cela procure, la plupart des propriétaires canadiens choisiront de rembourser leur hypothèque en versements mensuels, pour un total de 12 paiements par année. Pour simplifier les choses, disons que votre versement hypothécaire mensuel est de 1000$. Cela signifie qu’avec un paiement mensuel typique, vous rembourserez 12 000$ en paiements par année sur votre prêt hypothécaire, répartis sur 25 à 35 ans. Donc, si votre prêt hypothécaire est de 300 000$, vous devriez pouvoir le rembourser en 25 ans. Sachez simplement qu’au Canada, les taux immobiliers ont connu une hausse constante au cours des dernières années. Ce chiffre est dont quelque peu réaliste si l’on tient compte des coûts d’intérêt et des taux variables de chaque province ou territoire.

Cependant, en choisissant de faire des paiements « accélérés », vous pourrez réduire votre période d’amortissement. Essentiellement, en augmentant votre taux de paiement, à chaque année, vous ajouterez de l’argent supplémentaire au remboursement de votre hypothèque. Vous pouvez choisir de faire des paiements accélérés hebdomadaires ou bihebdomadaires. Avec l’un ou l’autre de ces choix, vous serez en mesure de respirer un peu avec vos versements hypothécaires en fonction du nombre de semaines dans une année plutôt que du nombre de mois dans une année. Vous augmenterez ainsi votre taux de paiement et diminuerez votre amortissement.

Quelle est la meilleure façon de rembourser votre prêt hypothécaire?

Il existe cinq options de paiements hypothécaires parmi lesquels choisir. Afin de rendre cela simple, nous utiliserons le même exemple pour toutes les options. Disons que votre paiement hypothécaire annuel total est de 12 000$.

Mensuel : Vous divisez votre paiement hypothécaire annuel par le nombre de mois dans une année. Cela signifie qu’avec cette option, vous effectuerez un paiement hypothécaire de 1000$ par mois. En raison de la commodité que cette option offre, les paiements mensuels ont tendance à être l’option de paiement que les propriétaires canadiens préfèrent.

Hebdomadaire : Il y a 52 semaines dans une année civile. Ainsi, en choisissant cette option, cela signifie que vous ferez 52 paiements hypothécaires par année. Pour cette option, vous divisez votre paiement annuel de (12 000$) par 52,  ce qui signifie que votre paiement hebdomadaire sera d’environ 231$.

Bihebdomadaires : Avec cette option, vous effectuerez des versements hypothécaires toutes les deux semaines, plutôt que chaque semaine ou chaque mois. Si votre versement hypothécaire annuel est de 12 000$ et qu’il y a 26 périodes de 2 semaines au cours d’une année civile, vous devez diviser votre paiement annuel par 26 et vous obtenez approximativement un montant de 462$ à payer toutes les deux semaines.

Hebdomadaire accéléré : Avec un taux de paiement accéléré, vous économiserez sur les intérêts au fil du temps et rembourserez votre hypothèque plus rapidement. Vous devez donc prendre votre paiement mensuel de 1000$, et le diviser par 4, le nombre de semaines dans un mois, puis multiplier ce montant par 52, le nombre de semaines dans une année. Ce qui signifie que vous effectuerez 52 paiements hypothécaires de 250$ en un an pour un total de 13 000$.

Essentiellement, vous effectuerez un versement supplémentaire de 1000$ sur votre prêt hypothécaire au cour d’une année et le rembourserez plus rapidement.

Bihebdomadaires accéléré : Ce type de paiement équivaut à peu près à un paiement hebdomadaire accéléré, mais à la place, vous effectuerez bien sûr, vos paiements toutes les deux semaines, ce qui peut être parfois plus facile à gérer.

Quelle est la différence entre la durée d’une hypothèque et l’amortissement?

Tel que mentionné ci-haut, il n’y  a qu’une différence majeure entre le terme hypothécaire et la période d’amortissement : il s’agit de la durée de ceux-ci.

Terme hypothécaire

Un terme hypothécaire désigne la période au cours de laquelle vous hypothèquerez une maison par l’intermédiaire d’un prêteur unique, en payant un taux spécifique (principal et intérêts) convenu tout en respectant les diverses autres modalités et conditions énumérées dans votre contrat. Un terme hypothécaire typique peut être de 6 mois à 10 ans. Durant cette période,  vous devrez effectuer vos paiements hypothécaires afin d’éviter de tomber en défaut de paiement. Les termes hypothécaires plus courts auront un meilleur taux que les plus longs, mais encore une fois, cela dépend de votre prêteur. Une fois que votre terme hypothécaire est terminé, vous pouvez choisir de demander un renouvèlement du contrat avec le même prêteur, et gérer les changements apporter à votre taux ainsi que les nouvelles conditions, tout en payant le capital restant sur votre maison. Si vous n’êtes pas satisfait de vos conditions actuelles ou si votre prêteur refuse votre demande de renouvèlement pour une raison ou une autre, votre terme hypothécaire se terminera ainsi et vous pourrez aller vers un autre prêteur.

Amortissement hypothécaire

La période d’amortissement hypothécaire se réfère à la durée de l’hypothèque intégrale, c’est-à-dire le temps qu’il faut pour payer le coût total de la maison. Au fil des ans, en effectuant des paiements hypothécaires, vous allez lentement amortir le coût de la propriété. Au Canada, une période d’amortissement normale dépend du montant de la mise de fond que vous avez versé ainsi que si vous avez eu à acheter une assurance hypothécaire ou non. Il faut en général de 20 à 35 ans pour rembourser une hypothèque. Si votre hypothèque est considérée « conventionnelle », cela signifie que vous avez effectué une mise de fond de 20% ou plus pour la maison, et que vous n’avez donc pas à vous souscrire à une assurance hypothécaire. Toutefois, si vous prêt hypothécaire est à ratio élevé, votre mise de fond devait être d’au moins 5%, mais inférieure à 20%. Les hypothèques à ratio élevé sont généralement plus abordables, en fonction du prix de la maison. Cependant, étant donné que les prêts hypothécaires à ratio élevé sont plus risqués pour le prêteur, les emprunteurs doivent acheter une assurance hypothécaire par défaut, au cas où ils ne seraient pas en mesure de faire leurs paiements.

En 2012, la période d’amortissement maximale autorisée pour les prêts hypothécaires à ratio élevé était de 25 ans et de 35 ans pour les prêts hypothécaires conventionnels. Au Canada, le meilleur exemple est celui d’un terme hypothécaire de cinq ans et d’une période d’amortissement de 25 ans. Une fois la période d’amortissement terminée, vous aurez payé la totalité de votre maison ainsi que les frais connexes. Félicitation! La maison est officiellement à vous…

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