Prêts d'Hypothèques Commerciaux

Prêts d'Hypothèques Commerciaux

Semblable à une hypothèque traditionnelle, une hypothèque commerciale consiste à emprunter de l’argent pour financer un bien immobilier. Seulement dans ce cas, la propriété n’est pas zonée à des fins résidentielles, mais plutôt pour un usage commercial par une entreprise, comme:

• Partenariats
• Sociétés anonymes
• Sociétés par actions

En règle générale, l’hypothèque est prise sur la propriété commerciale, qui sert de garantie jusqu’à ce que le prêt soit remboursé. L’emprunteur rembourse ensuite le prêt en versements échelonnés fractionné (avec intérêts et frais) sur une période prédéterminée.

Étant donné que le processus d’approbation des prêts hypothécaires commerciaux et le plan de paiement subséquent  peuvent être plus compliqués, plus coûteux et plus risqués que celui d’un prêt hypothécaire résidentiel, il est important de vous renseigner correctement avant d’en faire la demande.   

Caractéristiques communes des prêts hypothécaires commerciaux

Au Québec, les entreprises et les organisations peuvent demander plusieurs types de prêts hypothécaires commerciaux, chacun ayant des caractéristiques différentes. Les conditions de prêt hypothécaire particulier peuvent également varier en fonction des règles du prêteur choisi.

Cependant, il existe certaines caractéristiques de base de la plupart des prêts hypothécaires commerciaux canadiens:

Qu’est-ce qui est classé comme une propriété commerciale?

Lorsque vous présentez une demande de prêt hypothécaire commercial, vous devrez indiquer le type de propriété que vous essayez de financer. Voici quelques-unes des propriétés commerciales les plus populaires au Canada, ainsi que leurs ratios prêt-valeur (RPV) maximaux :

• Centre commercial = 75 %
• Projet de construction = dépend de la propriété
• Terres agricoles = 55 %
• Industriel = 75 %
• Logements multifamiliaux (1 à 4 unités) = dépend de la propriété
• Logements multifamiliaux (5 unités ou plus) = 85 %
• Devanture de magasin (avec appartements ou résidentiel commercial mixte) = 80 %

Si vous êtes un aspirant propriétaire qui cherche à acheter une ou plusieurs investissements immobiliers, il existe également 3 types de propriétés résidentielles que vous pouvez financer avec un prêt hypothécaire commercial:

• Multifamiliale résidentielle (1 à 4 unités)
• Multifamiliale résidentielle (5 unités ou plus)
• Résidentiel / Commercial (Mixte)

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EN SAVOIR PLUS

Prêts hypothécaires commerciaux par rapport aux prêts hypothécaires résidentiels

Comme les prêts hypothécaires résidentiels, chaque prêt hypothécaire commercial est livré avec ses propres taux et conditions de remboursement. De plus, chaque prêteur commercial a une façon particulière d’évaluer ses clients potentiels pour le financement.

Cela dit, il existe plusieurs différences entre les prêts hypothécaires commerciaux et résidentiels que vous devez connaître avant de demander l’un ou l’autre, y compris, mais sans s’y limiter:

Exigences

Votre capacité à être admissible à un prêt hypothécaire résidentiel est principalement basée sur votre revenu personnel, votre pointage de crédit et vos dettes impayées. Les critères d’approbation spécifiques ne sont souvent pas annoncés,car l’approbation est basée sur la propriété que vous souhaitez acheter.

Acomptes

La plupart des prêts hypothécaires commerciaux vous obligent à mettre plus d’argent que les prêts hypothécaires résidentiels. Par exemple, un acompte d’environ 25 % est nécessaire pour la location multifamiliale, les immeubles de bureaux ou les immeubles de vente au détail, tandis que les espaces industriels nécessitent près de 35 % (le prêteur finance le reste jusqu’à ce que le prêt soit remboursé).

Taux d’intérêt

Malgré leur valeur potentiellement élevée, les propriétés commerciales peuvent être beaucoup plus chères que les propriétés résidentielles et sont donc beaucoup plus risquées pour le prêteur. Des taux d’intérêt plus élevés s’appliqueront, surtout si l’entreprise n’a pas une cote de crédit d’entreprise solide ou des revenus prévus.

 Délais de traitement

La plupart des prêts hypothécaires commerciaux prennent environ 6 semaines à 1 an pour être octroyés, tandis que certains prêts hypothécaires résidentiels peuvent être fermés en aussi peu que 4 semaines (bien que jusqu’à 90 jours ne soit pas rare).

 Coûts de traitement

Les prêts hypothécaires commerciaux ont des coûts de traitement plus élevés que les prêts hypothécaires résidentiels en raison du temps supplémentaire et de la documentation nécessaire. Par exemple, vous devrez peut-être payer environ 2 000 $ pour un rapport environnemental et 3 000 $ pour une évaluation de propriété. Vous aurez peut-être également à engager un avocat ou un courtier immobilier.

Les propriétés commerciales nécessitent-elles une assurance de la SCHL?

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est le plus important fournisseur d’assurance pour les prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux au Canada. Disponible auprès d’une vaste sélection de fournisseurs, l’assurance de la SCHL aide à couvrir les prêteurs et les emprunteurs pendant la construction, l’achat ou le refinancement de propriétés à logements multiples, telles que:

• Bâtiments résidentiels
• Bâtiments mixtes résidentiels et commerciaux
• Résidences de soins pour personnes âgées
• Projets de logements étudiants

Principales caractéristiques de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL

•  Modalités de financement de 1 à 10 ans
• Périodes d’amortissement prorogeables pouvant aller jusqu’à 40 ans
• Taux d’intérêt à partir de 3,50%
• Acomptes aussi bas que 15 %
• Les propriétés assurées sont admissibles à des taux d’intérêt variables et fixes concurrentiels
• Le financement s’élève jusqu’à 85 % de la valeur de prêt de la propriété
• Des produits flexibles pour répondre aux besoins de financement de projets et réduire les risques de renouvellement

Comme déjà mentionné, les prêts hypothécaires commerciaux comportent un risque financier important. C’est donc probablement une bonne idée pour votre entreprise d’avoir une assurance SCHL. De plus, le prêteur prend le plus de risques, parce qu’il y a toujours une chance que votre entreprise déclare faillite. Dans ce sens, ils voudraient normalement que le prêt vienne avec assurance hypothécaire. 

Critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire commercial au Canada

Étant donné que les prêts hypothécaires commerciaux peuvent impliquer des ratios prêt-valeur et des niveaux de risque élevés, votre entreprise doit passer certains critères avant que la plupart des prêteurs l’approuvent pour le financement:

Ratio de couverture du service de la dette

Il s’agit du premier facteur que les prêteurs considèrent, car il montre les flux de trésorerie disponibles de votre entreprise par rapport à ses paiements de prêt. Selon la taille de l’hypothèque, ils voudront peut-être que vous offriez également de l’argent à l’avance.    

Type d’entreprise 

Les entreprises qui ne semblent pas rentables peuvent ne pas être admissibles à de bons prêts hypothécaires commerciaux. Présentez un plan d’affaires solide lorsque vous présentez une demande afin de prouver que votre entreprise peut gagner suffisamment de revenus pour couvrir le prêt.    

Santé des affaires

La plupart des prêteurs commerciaux préfèrent également financer une entreprise qui réalise un bénéfice constant (pas de capitaux propres) depuis plusieurs années. Votre entreprise pourrait même avoir besoin d’une valeur minimale nette de 100 000 $ à 200 000 $.    

Antécédents de crédit 

Pour être admissible à un prêt hypothécaire commercial décent, votre entreprise doit avoir de bons antécédents de crédit et le moins de dettes impayées possible. Vous pourriez également avoir besoin d’une bonne cote de crédit personnelle pour vous assurer que tous les paiements seront effectués.  

 Acompte

Selon votre profil de risque, les prêteurs peuvent demander des acomptes plus élevés que pour les propriétés résidentielles. Les propriétés mixtes nécessitent souvent une baisse de 20% à 35%, tandis que les propriétés commerciales pures sont plus proches de 50%.

Comment faire une demande de prêt hypothécaire commercial

Bien que votre prêteur puisse avoir des restrictions d’approbation différentes, vous pouvez demander la plupart des prêts hypothécaires commerciaux en suivant ces étapes simples:

Étape #1 - Passez en revue les finances de votre entreprise

Si vous avez une entreprise établie, assurez-vous de passer en revue vos livres et vos finances pour confirmer que tout est prêt. N’oubliez pas que la plupart des prêteurs commerciaux n’acceptent que les entreprises qui devraient croître en taille et en rentabilité. Cela est particulièrement vrai pour les banques, dont beaucoup refusent une entreprise qui n’a pas de bons antécédents de revenus.

Étape #2 – Déterminez le type de financement que vous voulez

Avant de demander un prêt hypothécaire commercial, il est important de créer un budget détaillé et de tenir compte de tous les coûts impliqués. De nombreuses entreprises négligent ce problème et la majorité des prêteurs refusent les entrepreneurs qui ne sont pas préparés. Ne vous contentez pas de penser au prix de vente de la propriété. Assurez-vous de prendre en compte ces autres facteurs aussi:

• Si vous financez ou louerez la propriété
• Quel type de propriété voulez-vous et où devrait-elle être située?
• Combien d’espace l’entreprise a besoin  au départ et si elle se développe
• Combien de temps de production serait perdu pendant une expansion
• Si la propriété a besoin de réparations, d’entretien ou d’améliorations
• Les coûts récurrents qui peuvent survenir (frais d’exploitation, frais juridiques, etc.) 

Étape #3 - Organisez vos documents d’affaires

Une fois que vous avez trouvé une propriété commerciale à hypothéquer, l’étape suivante consiste à rassembler et à mettre à jour tous les documents pertinents que vous devez appliquer, tels que:

• Un plan d’affaires détaillé et viable
• Vos derniers états financiers d’entreprise
• Informations sur la propriété commerciale
• Détails sur votre personnel (en particulier votre équipe de direction)

Étape #4 - Parlez à votre prêteur

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire commercial, vous essayez de gagner la faveur du prêteur en prouvant que votre entreprise peut gérer les paiements de prêt, les intérêts et les frais facturés pendant la période d’amortissement. Si vous n’êtes pas totalement préparé, il est préférable de parler à votre prêteur avant de faire une offre sur la propriété afin que vous puissiez discuter de choses comme:

• Le type d’hypothèque commerciale dont votre entreprise a besoin
• Quelles sont les conditions de financement commercial spécifiques du prêteur
• Si une recherche et/ou une évaluation du titre est nécessaire
• Quelles évaluations environnementales et de l’état des bâtiments devriez-vous obtenir

Étape #5 - Faites une offre

Un prêt hypothécaire commercial est un investissement sérieux qui peut nuire gravement à votre entreprise s’il n’est pas géré de manière responsable. Prenez suffisamment de temps pour réfléchir à votre décision et aux conditions hypothécaires possibles, car vous pourriez être coincé avec eux pendant un certain temps. De cette façon, il n’y aura pas de complications ou d’arguments pendant le processus de demande de prêt hypothécaire.  

Une fois que vous êtes prêt, assurez-vous de soumettre votre offre avec au moins 1 ou 2 mois à perdre jusqu’à ce que vous ayez besoin de la propriété commerciale, car c’est le temps moyen que la plupart des prêteurs prennent pour examiner vos documents et finaliser votre approbation de prêt.

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Ce qu’il faut considérer avant d’obtenir un prêt hypothécaire commercial

Voici d’autres facteurs importants à prendre en compte lorsqu’il s’agit de prêts hypothécaires commerciaux au Canada:

Ratio prêt-valeur

Un ratio prêt-valeur fait référence à la part de la valeur de la propriété que votre prêteur accepte de financer. En règle générale, les banques peuvent financer 75% - 100% si la propriété est en bon état et a une valeur de revente décente. Plus votre RPV est élevé, plus vous pouvez économiser et réinvestir dans l’entreprise (bien que les manques à gagner puissent devoir être déduits de vos fonds personnels ou du fonds de roulement de l’entreprise)

Période d’amortissement

La plupart des prêts hypothécaires commerciaux ont des durées de 15 à 20 ans. Bien qu’un amortissement plus court puisse aider votre entreprise à se sortir plus rapidement de ses dettes, les taux d’intérêt seront généralement plus élevés (et vice versa). Bien que vous payiez plus d’intérêts pendant les prêts hypothécaires plus longs, vous aurez accès au capital pendant cette période.

 Rénovations

L’amélioration de la propriété de votre entreprise avec des réparations, des rénovations et des ajouts peut augmenter sa valeur immobilière. Dans ce cas, votre prêteur pourrait vous permettre de regrouper tous les coûts associés dans votre prêt hypothécaire commercial.

Vous cherchez un prêt hypothécaire commercial abordable au Québec?

Un prêt hypothécaire commercial est un investissement financier majeur qui comporte des risques pour toutes les personnes impliquées. C’est pourquoi il est si important de trouver le bon prêteur avec lequel travailler. Prêts Québec peut vous aider à entrer en contact avec un fournisseur de prêts hypothécaires commerciaux dès aujourd’hui.