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Financement Terrain

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Financement Terrain

Qu'il s'agisse de quelques hectares de terres agricoles ou d'une région sauvage intacte, l'achat et financement d'un terrain peut constituer un investissement de grande valeur. Même les petites parcelles peuvent avoir une grande valeur si elles contiennent des ressources en eau ou en minéraux. 

Si vous cherchez à financer un terrain que vous souhaitez acheter, vous pouvez essayer d'obtenir un prêt pour titre de propriété, un prêt hypothécaire pour terrain ou un prêt hypothécaire pour propriété rurale. Toutefois, ces options de financement peuvent parfois s'avérer délicates dans les relations avec les banques, car celles-ci essaient souvent d'éviter de les accorder en raison du risque qu'elles perçoivent.

Points clés sur le financement du terrain et de l'agriculture 

  • L'Hypothèque sur terrain comprend diverses formes de financement allant des prêts privés aux prêts gouvernementaux.
  • L'acompte peut atteindre 50 % et les taux d'intérêt sont élevés.
  • La Financière agricole du Québec offre des prêts aux propriétaires d'entreprises qui souhaitent acheter des terres pour des travaux agricoles.
  • Le gouvernement aide les agriculteurs à acheter des terres par le biais de la Loi canadienne sur les prêts agricoles (LCPA).

Financement d’hypothèque sur un terrain

Il s'agit d'un type de prêt hypothécaire utilisé pour acheter un terrain, donc un financement. L'accent est à nouveau mis sur le terrain lui-même, et non sur ce qui s'y trouve.  Ces prêts ont tendance à exiger un acompte plus important qu'un prêt hypothécaire normal. Cela permet à l'acheteur de disposer d'un capital plus important dans le terrain et à la banque de ne pas avoir à risquer un capital initial aussi élevé.

Les banques considèrent qu'un terrain en soi est un investissement moins sûr qu'un terrain sur lequel se trouve une maison ou une ferme (sauf si l'emplacement est excellent). Si la dette ne peut être remboursée par le propriétaire, le terrain doit être vendu, loué ou faire l'objet d'une construction pour en augmenter la valeur, ce qui ne laisse à la banque qu'un morceau de terrain à vendre si elle doit le saisir.  C'est l'un des problèmes que rencontrent les banques avec les Hypothèques sur terrain. L'investissement ne porte que sur le terrain lui-même.

Hypothèques sur les propriétés rurales

Il s'agit de prêts hypothécaires accordés par des établissements de crédit pour des biens immobiliers généralement situés en dehors d'une zone urbaine et dans une zone de développement rural. Ces prêts sont considérés comme les plus risqués pour les banques en raison d'un certain nombre de facteurs. L'un d'entre eux est que nombre de ces prêts hypothécaires ruraux n'exigent pas beaucoup de fonds propres de la part de l'emprunteur. En d'autres termes, le propriétaire du bien n'a pas besoin de verser un acompte important, de sorte que l'essentiel de la transaction financière incombe à la banque.

Deuxièmement, s'il arrive quelque chose et que l'acheteur ne peut pas rembourser le prêt, il est beaucoup plus difficile de revendre la propriété, car elle se trouve souvent dans une région éloignée. 

Financement pour titres de propriétés 

Un prêt sur titre de propriété fonctionne de la même manière que n'importe quel autre prêt sur titre : le titre de propriété est donné en garantie pour assurer le prêt. Les banques sont réticentes à l'égard de ce type de prêt en raison du risque associé au défaut de paiement de l'emprunteur. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt, la banque doit saisir le terrain et le revendre pour récupérer ses pertes. Le problème est que, selon l'endroit où se trouve le terrain, il peut être difficile à revendre et n'a donc que peu ou pas de valeur pour le prêteur.

Qui offre des financement terrain au Québec ?

Toutes les grandes banques du Canada offrent des prêts agricoles aux emprunteurs qui cherchent à financer l'achat de terres agricoles. Les banques offrent également des prêts pour aider à couvrir le coût de l'équipement agricole coûteux ou pour construire des structures sur la terre, si nécessaire.

Financement terrain par les banques

Les banques traditionnelles ont généralement des exigences strictes auxquelles les emprunteurs doivent satisfaire pour que leur demande de prêt soit approuvée. Si vous avez du mal à répondre à ces critères, vous pouvez chercher à obtenir un prêt agricole auprès d'un autre prêteur. Ces types de prêteurs ont souvent des conditions de prêt flexibles, ce qui rend leurs prêts plus faciles à obtenir. Le prêt peut atteindre 15 000 000 $ par entreprise agricole.

Financement terrain par la Financière agricole du Québec

Au Québec, la Financière agricole du Québec offre une aide financière à ceux qui souhaitent acheter des terres pour des raisons agricoles. Cette aide financière s'adresse uniquement aux propriétaires d'une entreprise. 

Pour bénéficier de la garantie de prêt, vous devez

  • Être âgé de plus de 18 ans et résider au Québec.
  • Avoir une entreprise détenue à 50 % en agriculture.
  • Avoir un potentiel de rentabilité.
  • Respecter les normes environnementales prévues par la Loi sur la qualité de l'environnement et le Règlement sur les exploitations agricoles, y compris les exigences relatives au rapport sur le phosphore et aux droits d'exploitation.

Les besoins admissibles au prêt sont les suivants

  • L'achat d'actifs (incluant les quotas) ou de biens immobiliers.
  • les besoins à court terme, y compris les besoins de trésorerie
  • l'achat ou le rachat de participations ou d'actions dans une entreprise agricole ou une entreprise de biens et de services
  • le refinancement d'un prêt
  • les activités de valorisation des produits agricoles récoltés

Programmes fédéraux de financement sur le terrain 

Le programme de la Loi canadienne sur les prêts agricoles (LCPA) peut vous être utile si vous avez besoin d'aide pour obtenir un prêt afin d'acheter des terres agricoles. Ce programme a été créé pour faciliter l'accès aux prêts pour les agriculteurs qui peuvent utiliser les fonds de ces prêts pour construire ou développer des exploitations agricoles.

Dans le cadre de ce programme, le gouvernement fédéral soutient les prêteurs qui proposent des prêts au titre de la CALA afin de minimiser les risques en cas de défaut de paiement des emprunteurs. Plus précisément, le gouvernement garantit aux prêteurs le remboursement de 95 % de la perte nette sur les prêts non remboursés. 

Le montant des prêts est limité à 500 000 dollars pour l'achat de terres agricoles et la construction ou l'amélioration de bâtiments sur ces terres, et à 350 000 dollars pour tous les autres types de prêts. Par exemple, si votre demande de prêt au titre de la CALA est approuvée pour un montant de 350 000 $, il vous reste 150 000 $ pour acheter d'autres terres agricoles, construire une autre structure sur le terrain ou réparer un bâtiment.

Existe-t-il d'autres moyens de financer l'achat de terres ? 

Outre les prêts agricoles conventionnels accordés par les banques et d'autres prêteurs, il existe d'autres moyens de financer l'achat de terres agricoles :

Financement par le vendeur

Également appelé financement par le propriétaire ou financement par le vendeur, le financement par le vendeur signifie que le vendeur sert de prêteur pour un prêt agricole. Plutôt que de demander un prêt à la banque, par exemple, vous versez un acompte pour l'achat des terres et effectuez les paiements ultérieurs du prêt directement au vendeur. Plutôt qu'un prêteur traditionnel, c'est le vendeur qui détient le prêt. 

Prêt sur fonds propres

Si vous êtes actuellement propriétaire d'un bien immobilier, il se peut que vous disposiez de suffisamment de fonds propres pour y accéder sous la forme d'un prêt. Il s'agit d'un prêt sur fonds propres qui consiste à emprunter sur la valeur nette de votre logement et à utiliser les fonds pour couvrir un achat important, tel qu'un terrain agricole. 

Comme votre maison sert de garantie pour le prêt, il est plus facile d'obtenir une approbation et les taux sont souvent moins élevés que pour les prêts non garantis. Vous pouvez utiliser cet argent pour payer une parcelle de terrain au comptant au lieu de devoir contracter une hypothèque. Les versements effectués au titre de votre prêt seront affectés au remboursement de votre prêt immobilier.

Prêt à la construction

Un prêt à la construction vous permet d'emprunter de l'argent pour acheter des terres agricoles dans l'intention d'y construire une structure. Les fonds peuvent être utilisés pour couvrir le coût du terrain et du bâtiment que vous construisez. L'argent de ce type de prêt est accessible par étapes, ou "tirages", à certaines étapes. 

Les prêts à la construction vous permettent de construire votre propre structure personnalisée sans avoir à acheter un terrain avec un bâtiment existant. Au lieu de cela, vous pouvez acheter un terrain, concevoir le bâtiment et finalement le construire. 

Prêteurs hypothécaires privés

Outre les banques, vous pouvez également obtenir des prêts hypothécaires agricoles auprès de prêteurs hypothécaires privés. Il s'agit de personnes ou de sociétés privées qui prêtent leurs propres capitaux aux emprunteurs et qui ne sont pas réglementées par les autorités fédérales ou provinciales.  

Les prêts des prêteurs privés sont généralement assortis de durées plus courtes et de taux d'intérêt plus élevés ; ils sont donc plus chers que les prêts conventionnels. Cela dit, il est plus facile de les faire approuver, ce qui est utile pour les emprunteurs dont la cote de crédit est faible.

Puis-je obtenir un financement pour l'achat d'un terrain vacant ?

L'achat d'un terrain vacant est soumis à des réglementations différentes, mais le processus est le même. N'oubliez pas que cela s'applique aux terrains vacants destinés à la construction d'une maison.

Normalement, le dépôt généralement fait par les Canadiennes sonne à 20% pour une maison. 

Mais, en cas dès les mise de fonds terrain, sont fluctue en fonction du zonage dans lequel il se trouve. Il est préférable de consulter un agent immobilier ou la réglementation locale en matière de zonage. 

Vous pouvez également vous attendre à payer des frais supplémentaires pour des éléments tels que:

  • Frais d'évaluation
  • les frais juridiques
  • les frais de courtage
  • les taxes de transfert de propriété
  • les coûts de la TVH/TPS

Montant de la mise de fonds basé sur le terrain et le zonage

Comme les lois sur le zonage peuvent varier d'une municipalité à l'autre, Prêts Québec conseille aux lecteurs de s'adresser à leur municipalité pour connaître les lois et règlements applicables. Le tableau ne doit être considéré que comme une moyenne potentielle

Type of terrainMise de fonds requisIntérêt (par les banques)
Terrain viabilisé, zone résidentielle20-30 %Prime +1% to Prime +4%
Terrain rural viabilisé, zonage résidentiel30-40 %Prime +2% to Prime +4%
Terrain rural partiellement viabilisé, zonage résidentiel35-50 %Prime +2% to Prime +4%
Terrain brut, quelques services, pot'l pour zonage agricole35-50 %Prime +2% to Prime +7%
Terrain brut, pas de services, possibilité de zonage agricole35-50 %Prime +2% to Prime +7%
Agriculture20-25 %Consulter le Crédit agricole du Canada.

Ligne finale

Si vous vous êtes adressé aux banques, mais qu'elles vous ont opposé un refus, et que vous avez besoin d'un titre de propriété, d'une hypothèque foncière ou d'une hypothèque sur propriété rurale au Canada, faites une demande auprès d'Hypothèque sur terrain. Laissez-nous vous mettre en contact avec le spécialiste autorisé qui comprend vos besoins et qui est prêt à travailler avec vous pour trouver une solution qui vous convient.

Foire aux questions

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour acheter un terrain ?

  Oui, la plupart des prêteurs proposent des prêts fonciers aux acheteurs qualifiés, et les fonds peuvent être utilisés pour acheter des terrains non bâtis. Ces hypothèques sur terrain diffèrent des hypothèques résidentielles traditionnelles. 

L'achat d'un terrain est-il soumis à des règles de zonage ? 

Le zonage détermine la manière dont un terrain peut être utilisé et le type de structures qui peuvent y être construites. Par exemple, un terrain zoné à des fins agricoles doit être principalement utilisé pour l'agriculture, à moins qu'il ne soit re zoné. Toutefois, la procédure de zonage est généralement longue et coûteuse, et il n'y a aucune garantie qu'elle soit approuvée. 

Quel type de terrain puis-je acheter ?

Au Canada, vous pouvez acheter trois types de terrains : des terrains bruts, des terrains vacants et des terrains de la Couronne. Les terrains bruts sont les moins chers à l'achat, mais ce sont eux qui nécessitent le plus de travaux. En revanche, les terrains vacants sont plus chers, mais plus faciles à aménager et à financer. Les terres domaniales ne peuvent être utilisées que s'il n'y a pas de terres privées disponibles et doivent être approuvées, ce qui peut être un processus long sans garantie d'approbation. 

Un prêteur hypothécaire privé est-il meilleur qu'une banque ?

Les prêteurs hypothécaires privés ne sont pas des banques. Ils peuvent décider au fur et à mesure du niveau de risque qu'ils sont prêts à prendre. Ils ne sont pas soumis aux mêmes réglementations excessivement structurées que les banques et autres institutions financières traditionnelles, et ne sont pas non plus tenus d'exiger des versements initiaux de fonds propres irréalistes s'ils ne le souhaitent pas.  Elles ont la liberté de choisir ce qu'elles sont prêtes à faire, en fonction de votre capacité à payer et d'autres facteurs. Ils peuvent travailler avec vous pour déterminer ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre et trouver un arrangement qui convienne aux deux parties.
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