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Marge de crédit vs. Hypothèque de deuxième rang

Marge de crédit vs. Hypothèque de deuxième rang

Écrit par Benoit Emond
Vérifié par Mai Kadeer
Dernière mise à jour juin 29, 2022

Quelles que soient les dépenses que vous devez couvrir pour rénover votre maison, payer les frais de scolarité ou réparer votre voiture, il existe des prêts disponibles pour vous aider à payer ces coûts. 

Une façon originale d'avoir accès à de l'argent supplémentaire est de puiser dans la valeur domiciliaire de votre maison . Si vous êtes propriétaire, vous pourrez peut-être utiliser la valeur domiciliaire ou nette de votre maison pour obtenir un prêt.

La valeur domiciliaire de votre maison correspond à la différence entre la valeur marchande de votre maison et le montant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire. Si cette différence est assez élevée, vous pourrez peut-être y accéder lorsque vous aurez à faire face à une dépense importante.  

Plus précisément, vous pouvez utiliser la valeur domiciliaire de votre propriété sous la forme d'une deuxième hypothèque auprès d'un prêteur privé ou d'une marge de crédit sur valeur nette appelée justement valeur domiciliaire, généralement auprès d'une institution financière traditionnelle. Allons vérifier chacun et déterminer à quel point ils se ressemblent et sont différents.

Comment avoir accès à la valeur domiciliaire de votre maison 

Une deuxième hypothèque fait référence à un prêt immobilier contracté sur une maison déjà hypothéquée. C'est ce qu'on appelle une « deuxième » hypothèque parce qu'elle vient en deuxième position après une première hypothèque en termes de remboursement de prêt. 

La façon la plus courante pour un propriétaire ayant un bon crédit de puiser dans sa valeur domiciliaire est d'utiliser une marge de crédit sur valeur domiciliaire. 

Cependant,pour ceux qui ont eu des difficultés financières dans le passé ou qui recherchent une option alternative, une deuxième hypothèque auprès d'un prêteur privé est une bonne alternative à considérer. 

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Qu'est-ce qu'une deuxième hypothèque en provenance d'un prêteur privé ?

Une deuxième hypothèque auprès d'un prêteur privé est une bonne option pour les propriétaires qui ne peuvent pas obtenir l'approbation d'un MCVD (marge de crédit sur valeur domiciliaire) ou d'un refinancement hypothécaire et qui ont besoin d'un financement à court terme.

Ce type de deuxième hypothèque est un montant d'argent fixe et doit être remboursé par des versements réguliers comprenant le capital et les intérêts. Le montant que vous pouvez emprunter dépend du montant de fonds propres que vous avez constitué. En ce qui concerne les deuxièmes hypothèques, vous pouvez généralement emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison, qui est le ratio prêt valeur. La bonne nouvelle, lorsque vous travaillez avec un prêteur privé, vous pourrez peut-être emprunter davantage.

Comment se qualifier pour une deuxième hypothèque privée

Pour être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire, vous devez disposer d'une certaine valeur nette de votre maison. Selon le prêteur, vous pouvez emprunter jusqu'à 90 % de la valeur estimative de votre propriété. Mais, généralement, la plupart des prêteurs s'en tiennent à un ratio prêt valeur (LTV) de 80 %. D'autres facteurs joueront également un rôle dans le montant que vous pouvez emprunter, comme votre revenu, votre niveau d'endettement, votre cote de crédit et la valeur marchande actuelle de votre maison. 

Comment faire une demande de deuxième prêt hypothécaire privé

Obtenir une deuxième hypothèque est très similaire à l'obtention d'une première hypothèque. La différence est que vous êtes déjà propriétaire de votre maison lorsque vous demandez une deuxième hypothèque. 

Le processus comprend généralement les étapes suivantes :

Taux d'intérêt pour les deuxièmes hypothèques privées

Les taux d'intérêt associés aux deuxièmes hypothèques privées sont généralement inférieurs à ceux d'un prêt personnel, d'une marge de crédit non garantie et d'un taux de carte de crédit. C’est surtout dû en grande partie au fait que votre maison représente un atout précieux qui garantira le prêt. Mais votre taux sera probablement plus élevé que le taux que vous avez actuellement pour votre prêt hypothécaire initial.

D’ordinaire, vous pouvez envisager un taux allant jusqu'à 15 %. Mais bien sûr, cela dépend du type d'emprunteur que vous êtes, du montant d'argent que vous devez emprunter et du prêteur que vous choisissez. 

Avantages et inconvénients des deuxièmes hypothèques

Les deuxièmes hypothèques privées ont leurs avantages et leurs inconvénients qui doivent tous deux être soigneusement considérés avant d'en faire la demande:

Avantages

  • Exigences moins rigides . Travailler avec un prêteur hypothécaire privé est une bonne option pour les propriétaires aux prises avec un mauvais crédit, car les exigences sont généralement moins rigides.
  • Taux d'intérêt inférieur. En prenant en considération les prêts personnels et les cartes de crédit non garantis, les deuxièmes hypothèques sont généralement assorties de taux d'intérêt beaucoup plus bas, ce qui vous permet d'économiser de l'argent à long terme. 
  • Consolidation de la dette . Plutôt que de contracter plusieurs prêts différents, vous pourrez peut-être utiliser uniquement la valeur domiciliaire de votre maison pour couvrir le coût de diverses dépenses, notamment les études postsecondaires ou l'achat d'une nouvelle voiture. Ou vous pouvez utiliser une deuxième hypothèque pour consolider toute dette à taux d'intérêt élevé que vous avez déjà.

Les inconvénients

  • Taux plus élevé que la première hypothèque. Les prêteurs qui détiennent des hypothèques de deuxième rang prennent plus de risques que ceux qui détiennent des hypothèques de premier rang. En effet, si jamais vous ne remboursez pas votre prêt, le premier prêteur sera remboursé en premier. L'argent qui reste servira à rembourser le deuxième prêteur. Et s'il n'en reste pas assez dans le fond du baril, le prêteur qui détient la deuxième hypothèque pourrait se retrouver en désavantage numérique. 
  • Option plus dispendieuse. Les deuxièmes hypothèques sont le moyen le plus coûteux d'accéder à la valeur nette de votre maison
  • Dette supplémentaire. L'ajout d'une deuxième hypothèque au mélange ne fait qu'ajouter plus de dettes à votre assiette. Assurez-vous de faire attention à vos versements hypothécaires pour éviter d'accumuler trop de dettes ou de vous exposer au risque de perdre votre maison.

Qu'est-ce qu'une marge de crédit sur valeur domiciliaire ?

Une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou MCVD est différente d'une deuxième hypothèque privée. Bien qu'ils soient encore souvent appelés un type de deuxième hypothèque. La plupart des propriétaires Canadiens demandent un MCVD auprès du prêteur ou de la banque qui détient leur première hypothèque. 

Un MCVD est une bonne option pour les propriétaires qui ont un bon crédit et qui ont besoin d'accéder régulièrement à de l'argent.

Avec un MCVD, vous pouvez emprunter autant d'argent que vous le souhaitez, jusqu'à la limite de votre ligne de crédit. Vous pouvez également retirer aussi peu ou autant que vous en avez besoin à tout moment sans avoir à redemander un prêt. Plutôt que de payer des intérêts sur le montant total de la limite de crédit, vous ne payez des intérêts que sur ce que vous avez retiré. Une fois que vous aurez remboursé ce montant, vous n'aurez plus d'intérêts à payer jusqu'au prochain retrait d'argent. 

Comment se qualifier pour un MCVD

Comme pour un prêt sur valeur domiciliaire, vous avez besoin d'une certaine valeur domiciliaire de votre maison pour en obtenir l’approbation. Plus précisément, vous devrez avoir au moins 20% à 35% de capitaux propres dans votre maison pour accéder à un produit MCVD. 

Comme vous pouvez le voir, un MCVD fonctionne comme une carte de crédit. Mais contrairement à une carte de crédit, un MCVD est un produit de prêt garanti, ce qui signifie que votre maison garantit le prêt. Ces prêts sont parfaits si vous avez régulièrement besoin d'accéder à une grosse somme d'argent, par exemple pour payer des rénovations domiciliaires, sans avoir à demander continuellement un nouveau prêt. 

Taux d'intérêt MCVD

La plupart des MCVD sont assortis de taux d'intérêt variables , ce qui signifie que votre taux peut augmenter ou diminuer pendant la durée du prêt. 

En général, vous pouvez vous attendre à un taux d'intérêt allant jusqu'à 7 %. Cela dépendra bien sûr de vous et du prêteur avec lequel vous travaillez.

Avantages et inconvénients d'un MCVD

Les MCVD présentent quelques avantages, mais il y a aussi quelques inconvénients à prendre en compte.

Avantages

  • Souplesse. Avec un MCVD, vous aurez toujours accès à de l'argent en cas de besoin. Retirez ce dont vous avez besoin, jusqu'à votre limite de crédit. Vous aurez des versements réguliers à effectuer et le montant total devra être remboursé dans un certain délai.
  • Taux d'intérêt bas. Le taux d'intérêt sur votre MCVD sera généralement inférieur à celui d'un prêt personnel, et il sera certainement inférieur à ce qui vous serait facturé sur votre carte de crédit.
  • Ne payez que des intérêts sur ce que vous retirez. Au lieu de payer des intérêts sur la totalité de la limite de crédit, vous n'êtes tenu de payer des intérêts que sur le montant utilisé. Et une fois que vous aurez remboursé cet argent, vous n'aurez plus à vous soucier de payer d'intérêts jusqu'au prochain retrait. 
  • Facile d'accès. Il n'est pas nécessaire de contracter un nouveau prêt à chaque fois que vous avez besoin d'argent supplémentaire. Au lieu de cela, il vous suffit de puiser dans la valeur domiciliaire de votre maison au fur et à mesure que le besoin s'en fait sentir. 

Les inconvénients

  • Taux d'intérêt variable. Le taux de votre MCVD fluctue au fil du temps, ce qui signifie que vous pourriez payer un taux d'intérêt plus élevé de temps à autre. De plus, cette fluctuation des taux pourrait rendre la budgétisation plus difficile. 
  • Exigences plus strictes. Il peut être plus difficile d'obtenir une approbation pour un MCVD, c'est pourquoi une deuxième hypothèque auprès d'un prêteur privé est une bonne option alternative.

Frais de deuxième hypothèque privée et MCVD

Il y a certains coûts que vous engagerez lorsque vous demanderez n'importe quel type de deuxième hypothèque, notamment les suivants:

  • Frais d’évaluation
  • Recherche de titre
  • Assurance de titres
  • Frais juridiques
Deuxième hypothèque privéeMCVD
Fonds propres requis  15% à 20%20% à 35%
Ratio Prêt valeurJusqu'à 90 % (80 % est typique)Jusqu'à 80 %
Taux d'intérêt– Fixe– Jusqu'à 15%– Variable– Jusqu'à 7%
Calcul des intérêtsCalculé sur le montant total du prêtCalculé sur le montant reçu
TermeFixeFixe
Comment l'argent est-il reçuMontant forfaitaireDécaissé selon le besoin
PrêteurPrêteur privé– Banque– Caisse populaire

Deuxième hypothèque privée ou MCVD : laquelle choisir ?

Lorsque vous décidez quel produit de prêt choisir si vous souhaitez utiliser la valeur domiciliaire de votre maison, tenez compte des éléments suivants.

Quand choisir une deuxième hypothèque privée
  • Vous savez exactement combien vous devez emprunter
  • Vous avez un besoin ponctuel très précis d'une importante somme d'argent
  • Vous préférez avoir un calendrier de paiement régulier et fixe.
Quand choisir une MCDV
  • Vous ne savez pas exactement combien d'argent vous avez besoin
  • Vous souhaitez accéder régulièrement à des liquidités supplémentaires
  • Vous ne voulez pas avoir à faire une demande de prêt après prêt lorsque le besoin de liquidités supplémentaires se fait sentir
  • Vous aimez la flexibilité d'avoir accès à de l'argent liquide «au cas où»
  • Vous voulez un taux d'intérêt inférieur à celui d'une carte de crédit
  • Vous êtes à l'aise avec la budgétisation.
Autres façons d'accéder à la valeur domiciliaire de votre propriété

En plus d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'un MCVD, il existe un autre moyen d'accéder à la valeur domiciliaire de votre maison, par le biais d'un refinancement. 

Refinancer votre prêt hypothécaire

Le refinancement de votre prêt hypothécaire consiste à remplacer votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau. Pour avoir accès à des liquidités supplémentaires, vous devrez emprunter davantage sur le nouveau prêt hypothécaire par rapport à ce que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire actuel, ce qui vous laissera de l'argent en trop. Ce n'est pas seulement un excellent moyen d'accéder à la valeur domiciliaire ou nette de votre maison, mais cela peut également vous aider à bénéficier d'un taux d'intérêt inférieur si le taux actuel est beaucoup plus bas que votre taux précédent. 

Il est important de comprendre ici que vous devrez payer immédiatement des intérêts sur le montant d'argent que vous empruntez. De plus, des frais de pénalité peuvent vous être facturés pour la résiliation hâtive de votre prêt hypothécaire. Assurez-vous que les frais en valent le refinancement.

Question Fréquemment Posée au Sujet de la Deuxième Hypothèque

A quoi sert une deuxième hypothèque?

Vous pouvez utiliser l'argent obtenu par le biais d'une deuxième hypothèque pour faire beaucoup de choses, y compris rénover votre maison, payer les frais de scolarité collégiaux ou universitaires de votre enfant, couvrir les frais de subsistance en cas d'urgence ou consolider des dettes.

Quelle est la limite de crédit d'un MCVD?

De manière générale, votre limite de crédit pour un MCDV se situera entre 65% et 80% de l’évaluation de votre maison.

Comment calculer la valeur domiciliaire d'une maison?

La valeur domiciliaire de votre maison est calculée en soustrayant le montant restant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire de la valeur marchande actuelle de votre maison. Par exemple, si la valeur de votre maison est actuellement de 600 000 $ et qu'il vous reste encore 450 000 $ sur votre prêt hypothécaire, vous disposez de 150 000 $ de valeur domiciliaire.

Mot de la fin

L'accession à la propriété comporte plusieurs avantages en plus d'avoir votre nom sur le titre de propriétaire et d'avoir enfin un chez-soi. Il peut également vous offrir certains produits de prêt auxquels vous n'auriez pas accès autrement. Si vous avez accumulé une certaine valeur domiciliaire ou nette dans votre maison et que vous avez besoin d'argent supplémentaire de temps à autre, vous pourrez peut-être accéder à la valeur nette de votre maison par le biais d'une deuxième hypothèque ou d'une marge de crédit sur valeur domiciliaire.


Note de 4/5 basée sur 3 votes.

Benoît est diplômé de la Faculté d'administration de l’Université de Moncton. Il adore l’art de la rédaction professionnelle surtout dans le but d’aider les consommateurs dans les domaines de la propriété, des hypothèques, des investissements et de la santé financière personnelle. Et au début de son premier emploi, il instaurait un petit dépôt direct mensuel dans un compte de Caisse Desjardins autre que son compte d’épargne principal. En oubliant carrément ce petit dépôt direct accumulé au fil des années, il s’est retrouvé avec un montant très enviable. Cette rigoureuse discipline financière et la curiosité des connaissances en finances personnelles ont permis à Benoit de se libérer très tôt de son hypothèque et des autres prêts. Il croit que tous les Canadiens sont capables avec assez de curiosité, de volonté et de discipline, d’accéder à la liberté financière. Il utilise la carte de crédit World-Remises de Desjardins et Capital One pour gagner tous les points et dollars possibles sur ses achats.

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