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Marge de Crédit sur Valeur Domiciliaire, Refinancement ou 2e Hypothèque?

Marge de Crédit sur Valeur Domiciliaire, Refinancement ou 2e Hypothèque?

Écrit par Benoit Emond
Vérifié par Mai Kadeer
Dernière mise à jour juin 29, 2022

Saviez-vous que la valeur domiciliaire que vous avez accumulée avec votre maison peut être utilisée de plusieurs façons. Que vous envisagiez de rembourser votre dette à taux d'intérêt élevé ou que vous cherchiez à apporter des améliorations substantielles à votre maison, il est normal de considérer votre actif le plus important  comme un moyen pour financer certaines des obligations financières les plus importantes de votre vie. 

Si vous envisagez d'utiliser une partie de votre valeur domiciliaire, il existe plusieurs façons d’aborder cette avenue. Vous pouvez choisir de souscrire une marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD), une deuxième hypothèque ou de refinancer votre hypothèque existante.

Quelle est la valeur domiciliaire de la maison?

La valeur domiciliaire de votre maison s’accumule au fur et à mesure que la valeur de votre maison augmente et en remboursant votre prêt hypothécaire. Pour calculer la valeur domiciliaire ou nette de votre maison, vous devrez trouver la différence entre la valeur actuelle de votre maison et le montant que vous devez encore sur le solde de votre prêt hypothécaire.

Par exemple, si votre maison vaut présentement 350 000 $ et que le solde restant de votre prêt hypothécaire est de 175 000 $, vous disposerez alors de 175 000 $ en capital immobilier.

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Comment empruntez-vous en utilisant la valeur domiciliaire de votre maison?

Comme mentionné précédemment, vous pouvez emprunter sur la valeur domiciliaire de votre maison de plusieurs façons. Certaines des façons les plus courantes de le faire sont de souscrire un MCVD, d'obtenir une deuxième hypothèque ou de refinancer.

Aperçu d’un MCVD, d’un refinancement ou d’une deuxième hypothèque

Taux d’intérêtRatio prêt valeur/fonds propres requisForme de financement
MCVDVariable65 % à 80 % du ratio prêt valeurLimite de crédit renouvelable, à utiliser au besoin
RefinancerFixe ou variable- 80 % du ratio prêt valeur- Min 20 % Capitaux propresMontant forfaitaire
Deuxième hypothèqueFixe ou variable le taux est généralement plus élevé que votre hypothèque initiale -90 % du ratio prêt valeur-Min 10 % - 20% capitaux propresMontant forfaitaire

MCVD

Un MCVD est une marge de crédit qui est garantie avec votre maison. Tout comme une carte de crédit, elle vous permet de retirer de l'argent quand vous en avez besoin jusqu'à une certaine limite de crédit. Pendant la période où vous retirez ces montants (normalement 10 ans), vous pourrez réutiliser ces fonds au fur et à mesure que vous les rembourserez. De plus, pendant la période de retrait, vous n'aurez rien à payer sur le capital, seulement les intérêts. Après la fin de la période de retrait, vous devrez effectuer des paiements réguliers sur les intérêts et le capital. 

Avec un MCVD, vous pourrez emprunter jusqu'à 65% à 80% de la valeur évaluée de votre maison. Cela signifie que vous n'avez besoin que de 20% de la valeur nette de votre maison pour obtenir un MCVD. De plus, pour être admissible à un MCVD, vous devrez peut-être également avoir une cote de crédit minimale d'au moins 650, bien que les prêteurs de type B puissent proposer des solutions plus compétitives.

Très utile lorsque… 

La meilleure instance pour utiliser un MCVD serait si vous n'êtes pas sûr combien les coûts de vos projets vont vous coûter au bout du compte. Si vous effectuez une rénovation, les coûts pourraient finir par être supérieurs à ce que vous aviez initialement prévu. Un MCVD est un excellent moyen de vous assurer que vous disposez de suffisamment d'argent sans avoir à retirer plus que ce dont vous avez réellement besoin.

Refinancer

Le refinancement consiste à contracter une nouvelle hypothèque pour remplacer la vôtre. En refinançant, vous pouvez bénéficier d'un nouveau taux, raccourcir ou prolonger votre durée et demander un prêt hypothécaire supérieur ou inférieur au montant initial de votre prêt hypothécaire. Voici quelques-unes des façons courantes dont les propriétaires refinancent leur hypothèque: 

  • Refinancement par l’encaissement – ​​Le refinancement par encaissement consiste à contracter un nouveau prêt hypothécaire plus important que l'ancien. Ce faisant, vous pourrez encaisser la différence entre la nouvelle et l'ancienne hypothèque. Les propriétaires utilisent généralement cette forme de refinancement pour financer des rénovations domiciliaires ou d'autres améliorations. 
  • Refinancement en espèces - C’est une solution très recherchée par les propriétaires dont la valeur de la propriété a diminué et qui doivent maintenant plus sur leur hypothèque que ce que vaut leur propriété. Le refinancement en espèces permet aux propriétaires de refinancer leur prêt hypothécaire à un montant inférieur en apportant leur propre argent. 
  • Refinancement à taux et durée – Cette forme de refinancement est le moyen le plus courant de refinancer. Plutôt que de faire des ajustements au montant de votre prêt, vous modifiez simplement le taux et/ou la durée de votre prêt hypothécaire.  

Comme un MCVD, vous n'avez besoin que de 20% de la valeur domiciliaire de votre maison, bien que vous puissiez accéder à jusqu'à 80% de sa valeur. Vous devez également avoir la cote de crédit d'au moins 650 pour pouvoir vous qualifier auprès d'un prêteur A. La plus grande différence entre un MCVD et le refinancement réside dans la manière dont les intérêts sont calculés. Sur un MCVD, vous ne payez que des intérêts sur ce que vous retirez, tandis qu'un refinancement vous facture des intérêts sur la totalité du prêt. Vous n'allez pas non plus nécessairement passer par l’entremise de votre prêteur hypothécaire, vous pouvez également vous adresser aux grandes banques et aux prêteurs de premier ordre pour refinancer votre prêt hypothécaire.

Très utile également lorsque…

Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles vous voudrez peut-être refinancer votre prêt hypothécaire. Certaines des meilleures raisons de refinancer sont si :

  • Les taux d'intérêt ont baissé
  • Un taux fixe ou variable vous intéresse
  • Votre cote de crédit s'est améliorée et vous aimeriez bénéficier d'un meilleur taux
  • Votre situation financière a changé et vous devez raccourcir ou prolonger la durée de votre prêt.

Cependant, ayez à l'esprit qu'il existe de nombreux frais et pénalités liés au refinancement. Il est important de faire une analyse des économies de coûts pour voir si le refinancement en vaut vraiment la peine. 

Deuxième hypothèque

Une deuxième hypothèque est un prêt garanti par la valeur domiciliaire de votre maison. À l’aide de deuxième hypothèque, vous pouvez emprunter jusqu'à 90 % de la valeur de celle-ci. Cela signifie que si vous avez moins de 20 % de valeur domiciliaire dans votre maison, vous pouvez toujours obtenir une deuxième hypothèque. Contrairement au refinancement, vous ne remplacez pas votre prêt hypothécaire par un nouveau, mais vous contractez plutôt un nouveau prêt que vous remboursez en même temps que votre prêt hypothécaire existant. 

Pour être admissible à une deuxième hypothèque , vous devez avoir un minimum de 10 % de valeur nette de votre maison et une cote de crédit de 550 à 700. Cependant, il est important de se rappeler qu'une deuxième hypothèque implique certains frais tels que les frais d'évaluation, les frais juridiques, les frais d'auto-assurance du prêteur et les frais hypothécaires. Vous avez également des intérêts qui courent sur la totalité du prêt. Cela peut ne pas sembler aussi attrayant que les autres options, mais cela peut vous rapporter de l'argent si vous en avez besoin. 

Très avantageux pour…

Une deuxième hypothèque pourrait être avantageuse pour ceux qui ont actuellement une dette à taux d'intérêt élevé et qui sont aux prises avec un mauvais crédit. Une deuxième hypothèque peut vous aider à regrouper vos paiements en un seul, ce qui le rend plus gérable et abordable. De plus, ceux qui ont un mauvais crédit peuvent généralement encore se qualifier car le prêt est garanti par votre maison. 

Le coût d'emprunt par rapport à la valeur domiciliaire de votre maison

Que vous refinanciez, obteniez une deuxième hypothèque ou contractiez un MCVD, vous devrez payer certains frais administratifs, notamment:

  • Frais d’évaluation
  • Recherche de titres de propriété
  • Assurance de titres de propriété
  • Frais juridiques

De plus, selon l'option d'emprunt que vous choisissez, vous devrez peut-être payer des frais supplémentaires. Par exemple, si vous décidez de refinancer, vous pouvez encourir des frais de quittance, des frais de remboursement anticipé, des frais de clôture ,etc. Avant d'opter pour une option, assurez-vous d'évaluer tous les coûts impliqués. 

Question Fréquemment Posée sur les prêt hypothécaire

Puis-je emprunter en utilisant la valeur domiciliaire de ma maison si j'ai un mauvais crédit?

Il existe de nombreux prêteurs privés ou alternatifs qui offrent des prêts sur valeur domiciliaire à ceux qui ont un mauvais crédit. Beaucoup de ces prêteurs baseront votre approbation sur la valeur domiciliaire de votre maison, vos revenus et votre niveau d'endettement.

Comment calculer la valeur domiciliaire de ma maison?

Pour calculer la valeur domiciliaire ou nette de votre maison, trouvez simplement la différence de valeur entre la valeur actuelle de votre maison et le solde de votre prêt hypothécaire. Par exemple, si votre maison vaut actuellement 450 000 $ et que vous avez un solde hypothécaire de 175 000 $, vous disposerez alors d'une valeur nette de 275000 $. Vous pouvez aller plus loin et vérifier votre ratio prêt valeur en divisant le solde de votre prêt hypothécaire par la valeur de votre maison et en le multipliant par 100 (175 000/450 000 x 100 = 38,8 %).

Dois-je faire évaluer ma maison pour une deuxième hypothèque?

En général, les prêteurs exigent une évaluation de votre maison pour vérifier la valeur de votre propriété. Si la valeur d'expertise est inférieure à ce qui était prévu, entraînant une baisse des capitaux propres, votre demande de prêt peut être refusée.

Conclusion

Ce sont trois exemples que vous pouvez utiliser pour accéder à une partie de la valeur nette de votre maison. Afin de savoir ce qui vous convient le mieux, vous devez examiner attentivement votre situation, pourquoi vous avez besoin d'un prêt et où se situe votre cote de crédit en ce moment. 

Alors que l'une de ces options  pourrait bien faire pour une personne avec un crédit immaculé et un montant exact de ce qu'elle doit retirer, un autre option pourrait également bien faire pour quelqu'un qui n'est pas encore sûr de combien d'argent il a besoin et qui pourrait souffrir de taux de prêt élevés. Considérez bien tous ces faits avant de choisir votre méthode de prêt.


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Benoît est diplômé de la Faculté d'administration de l’Université de Moncton. Il adore l’art de la rédaction professionnelle surtout dans le but d’aider les consommateurs dans les domaines de la propriété, des hypothèques, des investissements et de la santé financière personnelle. Et au début de son premier emploi, il instaurait un petit dépôt direct mensuel dans un compte de Caisse Desjardins autre que son compte d’épargne principal. En oubliant carrément ce petit dépôt direct accumulé au fil des années, il s’est retrouvé avec un montant très enviable. Cette rigoureuse discipline financière et la curiosité des connaissances en finances personnelles ont permis à Benoit de se libérer très tôt de son hypothèque et des autres prêts. Il croit que tous les Canadiens sont capables avec assez de curiosité, de volonté et de discipline, d’accéder à la liberté financière. Il utilise la carte de crédit World-Remises de Desjardins et Capital One pour gagner tous les points et dollars possibles sur ses achats.

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