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Puis-je annuler mon offre d’achat?

Puis-je annuler mon offre d’achat?

Écrit par Benoit Emond
Vérifié par Mai Kadeer
Dernière mise à jour août 2, 2021

L’achat d’une maison est une grande décision, le marché immobilier change rapidement et vous pourriez avoir besoin d’annuler votre offre d’achat. Puisque le marché immobilier d'aujourd'hui fluctue rapidement et régulièrement, il n'est donc pas étonnant que les acheteurs potentiels aient du mal à réunir les finances nécessaires pour s'offrir la maison qu'ils veulent. 

Cependant, que se passera-t-il si les acheteurs de propriété retirent leurs offres à la dernière minute? Sont-ils autorisés à renoncer à un accord une fois les documents signés ? Il doit y avoir certainement des conséquences, mais quelles sont-elles ?

Est-ce que mon offre d’achat est juridiquement contraignante?

Oui, cependant, il existe bien certaines circonstances où il serait possible de faire marche arrière. L’offre d’achat pourrait donc être annulée :

  • Avec le commun accord des parties.
  • Si une condition qui prévoyait l’annulation de l’offre n’est pas remplie.

Par conséquent, lorsque vous faites une offre sur une maison, vous signez un contrat formel et faites un dépôt, vous avez l’obligation légale de donner suite, du moins si vous voulez éviter une pénalité. Maintenant, cela ne veut pas dire qu'il est impossible de revenir sur une transaction immobilière. Vous pouvez demander à un avocat de rompre votre contrat. La rupture d'un contrat légal n'est pas toujours sans conséquence, surtout lorsque des centaines de milliers de dollars sont en jeu.

Une fois que votre offre a été faite, enregistrée et présentée au vendeur potentiel, ce dernier disposera d'environ 72 heures pour l'examiner, et où il pourra accepter, refuser ou faire une contre-offre. Si l'accord n'est pas conclu, votre offre ou votre obligation d'achat n’a plus de valeur. S'il accepte et qu'un accord est trouvé, vous devrez verser un acompte dans les 24 heures. 

Normalement, une offre d’achat est accompagnée d’un délai pendant lequel le vendeur peut l’accepter ou la refuser. Pendant sa période de réflexion, votre offre est encore conforme et vous ne pouvez pas la soustraire pendant que le délai inscrit n’est pas écoulé. Durant ce délai, l’offre d’achat est dite « irrévocable ». Il est cependant possible d’annuler votre offre si vous parvenez à informer le vendeur avant qu’il ne l’ait reçue!

Cependant, si l’offre d’achat que vous avez produite n’inclut pas de délai, vous pourrez l’annuler à condition qu’elle n’ait pas été approuvée par le vendeur.

Une clause du contrat peut comporter l’annulation de l’offre d’achat sous certaines conditions. Un exemple serait la clause souvent appelée la « clause d’inspection ». Celle-ci autorise acheteur de se désister de son offre d’achat à la suite d’une inspection de la propriété.

Ultimement, il est possible de vous entendre avec le vendeur et de s’entendre avec lui de ne plus faire l’acquisition de sa maison. Advenant l’implication d’un ou des courtiers immobiliers, souvenez-vous que votre décision aurait une conséquence sur leurs commissions. Vous ou le vendeur devriez la payer puisqu’ils auront fait leur travail!

En quoi consiste une offre d’achat?

Une offre d’achat (ou promesse d’achat) est un document contractuel écrit où une personne s’oblige à acheter une propriété. Le même document prévoit également  que le vendeur s’oblige à vendre sa propriété, lorsque cette offre d’achat est acceptée.

Vous pouvez faire appel à votre notaire pour la rédaction de l’offre d’achat. Voici les éléments que vous retrouverez sur le formulaire d’offre d’achat.

La liste des éléments dans une d’offre d’achat:

  • Identité légale de l’immeuble incluant l’identification des acheteurs 
  • Le dépôt - votre dépôt est un moyen de sécuriser votre offre, en montrant au vendeur que vous êtes vraiment intéressé par l'achat de la maison. 
  • Les conditions spécifiques - À titre d’exemple, si l'acheteur souhaite que le vendeur paie pour les réparations/dommages, trouvées après l'inspection, il doit les inclure dans le contrat.
  • Les conditions de vente - Dans lesquelles sont stipulées les obligations communes, celles de l’acheteur et du vendeur, la date de l’acte de vente, la date de prise de possession.
  • Les inclusions et exclusions - l'offre de l'acheteur dépend souvent de divers éléments inclus ou exclus avec l'achat, tels que les appareils électroménagers, les meubles, etc.
  • Le jour de fermeture - C’est la date à laquelle le titre de la maison sera légalement transféré du propriétaire actuel au nouveau et toutes les transactions seront conclues. Cette procédure varie d'une province à l'autre. 
  • Délai d’acceptation - Il est prudent de préciser un délai pour l’acceptation ou le refus de la promesse d’achat par les vendeurs (sinon ce sont les dispositions du Code Civil qui seront en application). S’ils ne répondent pas dans le délai prescrit, l’offre s’annule et l’acompte est remboursé. Délai habituel: 24 à 72 heures.
  • Un énoncé voulant que l’offre d’achat soit annulée si le vendeur ne répond pas dans les délais prescrits et d’après les procédures écrites.

Une offre d’achat n’a de valeur que si elle est dûment écrite et elle est normalement acheminée  par courrier recommandé avec accusé de réception, ou encore par écrit par l’intermédiaire de l’agence immobilière chargée de la vente. 

Une offre d’achat faite oralement n’a pas de valeur juridique et dans ce cas, une acceptation orale n’engage pas les parties. L’annulation de l’offre d’achat ne sera pas donc pas concrétisée. 

Éléments à considérer en tant qu’acheteur

Des obligations très précises incombent spécifiquement à l’acheteur lors d’une transaction immobilière. L’une d’elles et non la moindre : être prudent et actif.

Les conditions préalables et délais de rigueur

L’acheteur aura la préoccupation d’agencer son offre d’achat de différentes conditions préalables et de lier un délai à chacune d’elles. Ces délais se nomment « délais de rigueur » et sont spécifiquement mentionnés de cette façon.

Un délai qui n’est pas de rigueur fait quand même partie de l’offre d’achat et peut être devancé sans répercussions. Par contre et par précaution, l’acheteur communiquerait avec le vendeur à l’intérieur des délais fixés pour faire « lever les conditions » ou encore de le renseigner qu’une condition n’est pas remplie et lui montrer clairement le choix possible tel que l’option dont il se prévaut, tel que son retrait de l’offre, provoquant alors la résiliation de l’offre d’achat.

L’obtention d’un financement

L’acheteur vigilant et averti est tenu de faire des actions sérieuses afin d’obtenir ce financement. 

La satisfaction de l’inspection préachat

Elle est normalement requise et on l’envisage comme étant indispensable pour un acheteur averti et devrait être considérée comme incontournable pour un acheteur prudent. En fait, c’est la règle. L’acheteur vigilant et averti est tenu d’entreprendre des mesures raisonnables pour être au fait de l’état réel de la propriété. 

Le certificat de localisation et copie de l’acte d’acquisition du vendeur

L’acheteur est en mesure d’exiger une copie du certificat de localisation ainsi qu’une copie de l’acte d’acquisition du vendeur. Il est recommandé à l’acheteur de s’informer au sujet des demandes de son prêteur afin qu’il y soit correctement mentionné dans l’offre d’achat.

Si toutes les conditions énumérées à l’offre d’achat sont satisfaites, l’engagement est irrévocable. À l’intérieur du délai prescrit à l’offre d’achat, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou formuler une contre-offre que l’acheteur pourra à son tour accepter ou refuser. Quand chacune des conditions stipulées à l’offre d’achat a été comblée, l’obligation de chacune des parties est réputée irrévocable en principe.

Les conditions préalables à l’offre d’achat

La plupart des contrats immobiliers courants incluent un certain nombre de contingences, qui sont des éléments mis en place permettant à l'acheteur potentiel de rétracter son offre sous certaines conditions. Elles sont habituellement énumérées au début du contrat, une fois de plus destinées à éviter autant de répercussions juridiques que possible pour les deux parties. Les voici:

Financement

Même si un acheteur est préapprouvé pour le financement, il peut ne pas être approuvé pour le plein montant du prix d'achat de la maison. Si ce type d'éventualité est inclus dans un contrat immobilier, mais que l'acheteur ne peut pas obtenir le financement nécessaire, il pourra peut-être conserver son dépôt s'il se retire de l’offre.

Inspection de la maison

Une fois l'inspection de la maison terminée, l'acheteur bénéficie généralement d'un délai de grâce de quelques jours avant de devoir prendre une décision. Si l'inspection a révélé des problèmes avec la propriété, ce qui signifie que les termes de votre contrat n'ont pas été respectés, l'acheteur peut exiger que le vendeur effectue les réparations nécessaires ou qu'il puisse se retirer de l'affaire. 

Évaluation municipale (ou foncière)

Si une évaluation est inférieure au montant attendu, le vendeur peut soit baisser le prix demandé pour le respecter, soit l'acheteur peut payer la différence. Encore une fois, si l'acheteur n'est pas satisfait, il peut être en mesure de rétracter son offre sans conséquence. 

Vente d'une maison existante de l’acheteur

Si cette éventualité fait partie du contrat, cela signifie que l'acheteur ne pourra acheter la nouvelle maison qu'une fois la vente de sa maison actuelle terminée. Si l'acheteur ne parvient pas à vendre sa maison actuelle, il pourra peut-être renoncer à son nouveau contrat. Cependant, les deux parties doivent accepter ce type d'accord, et de nombreux vendeurs ne le souhaitent pas, car cela signifie qu'ils prendront plus de risques pour leur propre investissement.

De manière générale, ces éventualités viendront avec un certain délai, ce qui signifie que l'acheteur est souvent en mesure de se retirer de l'affaire, sans conséquence, avant l'expiration des éventualités. Une fois qu'ils expirent, l'acheteur potentiel peut toujours s'en aller. Cependant, ayant déjà signé un contrat, ils peuvent être soumis à de lourdes pénalités, dont nous parlerons dans la section suivante. 

L’achat d’une maison neuve: une exception

Dans le cas des habitations neuves, le contrat préliminaire régit les conditions de vente et d’annulation. Ce type de contrat devance tout achat de propriété neuve ou à bâtir. Et ce document détient des particularités et des énoncés exclusifs qu’il est fondamental de savoir pour s’aventurer dans l’achat d’une propriété neuve.

Dans un contrat préliminaire, l’article 1785 du Code civil du Québec inclut une capacité de dédit et stipule qu’un acheteur d’une maison neuve jouit d’un délai de 10 jours pour pouvoir se libérer de l’achat. C’est en fait une clause obligatoire à laquelle on ne peut renoncer, et qui a pour but de protéger l’acheteur.  Et le promoteur ou constructeur ne peut contraindre l’acheteur à renoncer à ce droit.

Il a lieu d’être très attentif, car le contrat préliminaire peut tout de même prévoir une indemnité attribuable au promoteur ou constructeur pour une telle annulation, mais celle-ci ne doit pas excéder 0,5% du prix de la vente. Pour qu’elle puisse s’appliquer, cette clause doit faire partie du contrat préliminaire.

Quelles sont les conséquences d’une rupture de contrat?

Cela dépend des conditions dictées par le contrat lui-même. Les acheteurs qui renoncent à leurs contrats surgissent littéralement chaque fois que le marché immobilier plonge. Disons qu'une maison ce mois-ci vaut 600 000 $. Un acheteur accepte d'acheter la maison pour autant, mais le marché baisse avant la date de clôture, réduisant la valeur de la maison à 500 000 $. 

Le même type de problème peut survenir si l'évaluation du prêteur revient à un prix inférieur au prix demandé initialement par le vendeur. Quelle que soit la raison de la rétractation de l'offre de l'acheteur, celui-ci peut subir de lourdes conséquences juridiques et financières s'il ne respecte pas les termes de son contrat.

Dans la plupart des cas, le dépôt de l'acheteur sera la première chose qu'il perdra, si et quand il ne donne pas suite à la transaction convenue. Le vendeur conservera le dépôt si le contrat stipulait qu'il en aurait le droit une fois que l'acheteur potentiel n'aurait pas respecté les conditions spécifiques. 

Conclusion

N'oubliez pas que devenir propriétaire est l'une des décisions les plus importantes que vous puissiez prendre au cours de votre vie. Et c'est possiblement la transaction la plus dispendieuse. Pour cette seule raison, il est extrêmement important, lorsque vous êtes impliqué dans une transaction immobilière, de consulter un conseiller professionnel et d'avoir une bonne idée du type d'accord que vous faites en premier lieu. 

De toute évidence, les offres d’achat ne sont certainement pas à prendre à la légère! Si vous ne lisez pas attentivement votre contrat et que vous décidez de vous retirer, les conséquences financières pourraient être graves.


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Benoît est diplômé de la Faculté d'administration de l’Université de Moncton. Il adore l’art de la rédaction professionnelle surtout dans le but d’aider les consommateurs dans les domaines de la propriété, des hypothèques, des investissements et de la santé financière personnelle. Et au début de son premier emploi, il instaurait un petit dépôt direct mensuel dans un compte de Caisse Desjardins autre que son compte d’épargne principal. En oubliant carrément ce petit dépôt direct accumulé au fil des années, il s’est retrouvé avec un montant très enviable. Cette rigoureuse discipline financière et la curiosité des connaissances en finances personnelles ont permis à Benoit de se libérer très tôt de son hypothèque et des autres prêts. Il croit que tous les Canadiens sont capables avec assez de curiosité, de volonté et de discipline, d’accéder à la liberté financière. Il utilise la carte de crédit World-Remises de Desjardins et Capital One pour gagner tous les points et dollars possibles sur ses achats.

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