Comment éviter les frais de la SCHL

L'achat d'une maison est un investissement financier énorme qui s'accompagne d'une pléthore de dépenses. Votre hypothèque constituera probablement l’un des plus importants versements mensuels que vous devrez couvrir. Mais votre hypothèque peut être encore plus chère à cause d'une petite chose appelée assurance prêt hypothécaire.

Ce versement supplémentaire sera ajouté à votre prêt hypothécaire si le montant de votre prêt dépasse 80% du prix d'achat. En d'autres termes, si vous envisagez de contracter une hypothèque avec une mise de fonds inférieure à 20%, soyez prêt à payer une assurance de la SCHL ou une assurance prêt hypothécaire.

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire SCHL?

L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour les acheteurs canadiens dont l'acompte est inférieur à 20% du prix d'achat. Ce type de police d’assurance est conçu pour protéger les prêteurs en cas de défaillance de leur prêt hypothécaire et est fourni par trois fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Canada Guaranty et Genworth Financial. La SCHL est le plus important fournisseur d'assurance prêt hypothécaire et est en fait une société d'État, même si elle est exploitée comme une société privée. À ce titre, la SCHL est régie par un conseil d'administration fédéral qui gère le fonctionnement de la SCHL conformément à la loi fédérale. Compte tenu de ses points communs, SCHL est généralement le terme utilisé pour l'assurance prêt hypothécaire. Les deux autres assureurs hypothécaires sont des sociétés privées, chacune définissant son propre ensemble de règles concernant les types d’hypothèques qu’elles s’assurent d’assurer et les exigences applicables à ces hypothèques.

Ces entités fournissent le même type de services. C’est pourquoi le fournisseur d’assurance ne compte pas beaucoup. Cela dit, vous ne pourrez probablement pas choisir le fournisseur à utiliser de toute façon. En fait, vous ne saurez probablement pas quel fournisseur vous fournit votre assurance à moins d’en savoir plus à ce sujet. Sans ce type d’assurance, de nombreux emprunteurs se verraient refuser une hypothèque. C’est parce que les prêteurs ne veulent pas assumer plus de risques que nécessaire lors de l’approbation d’un emprunteur pour une hypothèque. À leurs yeux, moins vous avez d’acompte, plus vous courez de risques. De cette manière, l'assurance prêt hypothécaire peut être considérée comme quelque peu bénéfique pour les emprunteurs comme pour les prêteurs.

Combien coûte l'assurance prêt hypothécaire?

L’assurance prêt hypothécaire n’est pas gratuite. Comme pour les autres types de polices d’assurance, des coûts y sont associés. Ces frais d'assurance sont ajoutés aux versements hypothécaires mensuels en plus du capital et des intérêts.

Le coût associé à l’assurance prêt hypothécaire dépend du montant de l’acompte que vous investissez dans l’achat de votre maison et se situe généralement entre 2,8% et 4% du montant de l’hypothèque.

Plus vous versez d’acompte, moins vous serez facturé. Le calcul de votre assurance prêt hypothécaire peut être effectué à l'aide des chiffres suivants:

• 5% - 9,99% d'acompte: 4,00%
• 10% - 14,99% d’acompte: 3,10%
• 15% - 19,99% d’acompte: 2,80%

Ainsi, si vous déposez une mise de fonds de 10% sur un achat de maison de 600 000 $ (60 000 $), vous aurez un prêt hypothécaire de 540 000 $. Sur la base d’un taux d’assurance prêt hypothécaire de 3,10% (puisque vous appartenez à la catégorie 10% - 14,99%), votre prime d’assurance serait de 16 740 $ (540 000 $ x 3,10%). Ce montant serait alors ajouté au montant de votre prêt hypothécaire, ce qui signifie que vous disposeriez d’un montant total de 556 740 $.

De toute évidence, plus vous vous engagez, moins vous aurez à payer pour l’assurance prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous voudrez peut-être rechercher des logements plus abordables ou faire appel à d'autres sources financières, telles que vos REER (si vous êtes un premier acheteur), afin de renforcer votre mise de fonds et de bénéficier d'un prêt hypothécaire moins élevé et profiter d’un taux d'assurance par défaut moins élevé.

Comment les paiements d'assurance de la SCHL sont-ils effectués?

En règle générale, l'assurance prêt hypothécaire est financée par le biais de votre prêt hypothécaire et ajoutée à celui-ci. Vous n’êtes pas obligé de verser un montant forfaitaire énorme pour payer ces frais comme vous le feriez avec d’autres frais de clôture courants liés à l’achat d’une maison, tels que les droits de cession immobilière. L'assurance prêt hypothécaire est remboursée sur la durée de l'hypothèque.

En utilisant l'exemple ci-dessus, vous verseriez des versements hypothécaires basés sur un montant total de prêt immobilier de 556 740 $ plutôt que sur les 540 000 $ initiaux, comme ce serait le cas si vous aviez consigné au moins 20%.

Pouvez-vous éviter ou éliminer la SCHL?

L’assurance prêt hypothécaire est automatiquement intégrée à votre prêt lorsque vous versez moins de 20% du prix d’achat. Il existe un moyen d'éviter de payer ce type d'hypothèque en mettant un minimum de 20% à titre d'acompte. Il est également possible d’éviter l’assurance de la SCHL si vous refinancez votre prêt hypothécaire et laissez au moins 20% à la maison.

Vous pourrez peut-être économiser de l'argent en demandant une période d'amortissement plus courte. En règle générale, plus la période d'amortissement est longue, plus le risque pour le prêteur est élevé. En tant que tel, la prime d'assurance sera probablement plus élevée. Fondamentalement, un risque plus élevé équivaut à des frais plus élevés. Les primes d'assurance de la SCHL peuvent également être réduites, voire supprimées, si vous déménagez dans une autre maison grâce à une «option de transférabilité». Cela permet de réduire ou de supprimer la prime d'un nouveau prêt hypothécaire assuré pour acheter une autre maison. Cela dit, il est important de vérifier auprès de votre prêteur les conditions exactes de la transférabilité d’une hypothèque pour un forfait hypothécaire donné.

En résumé

L’assurance prêt hypothécaire peut sembler pénible, mais elle peut également vous aider à obtenir l’approbation d’un prêt immobilier que vous ne pourriez obtenir autrement. Cela peut également vous aider à obtenir un taux d'intérêt légèrement inférieur, car le prêteur est protégé en vertu de ces politiques. Cela dit, plus vous pouvez mettre d’argent sur votre mise de fonds, moins vous devrez payer sous forme d’assurance prêt hypothécaire.