Comment acheter une propriété en reprise de finance au Canada

Au Canada, le prix des propriétés peut être dispendieux, surtout dans les zones urbaines et populaires. Voilà pourquoi beaucoup de propriétaires peinent à faire leurs versements hypothécaires et que finalement, leurs maisons sont saisies. Les gens peuvent également subir une saisie en raison d'activités criminelles, de mauvaises conditions de vie et d'autres situations de ce type qui les obligent à se séparer de leur propriété. Quelle que soit la cause de la saisie, les prêteurs qui conservent les privilèges sur ces propriétés doivent agir pour récupérer au moins une partie de la perte qu'ils ont subie. Ainsi, ces mêmes propriétés saisies peuvent être remises en vente.

Qu'est-ce qu'une propriété en reprise de finance?

La propriété en reprise de finance est l’expression employée pour déterminer l’état des propriétés qui sont saisies pour cause de non-versements pour la plupart, et qui sont revendues sur le marché immobilier. Les établissements financiers sont alors les vendeurs des propriétés saisies, et les mettent sur le marché pour récupérer les montants d’argent qui leur reviennent. 

La plupart du temps, les prêteurs et les établissements financiers ne désirent pas entamer le processus de reprise de finance, qui s’avère long et coûteux puisque la propriété peut être vendue à moindre prix. 

Quand un propriétaire est en défaut de paiement de son hypothèque, son créancier lui fait parvenir un avis. Voici les deux catégories d’avis: 

• la prise en paiement: le créancier prend possession du bien pour paiement;
• la vente sous contrôle de justice: la vente d’un bien mobilier ou immobilier découlant d’un jugement faisant suite à une demande en justice faite par un créancier hypothécaire qui possède des droits sur le bien.

Qu’est-ce que qui constitue un défaut?

Un défaut peut survenir lorsque:

• il y a arriéré de paiement des versement d’hypothèque
• il y a insouciance d’assurer la propriété
• il y a arriéré de paiement des impôts fonciers

Il y a de temps à autre un quatrième défaut qui est celui de ne pas maintenir la propriété, de la laisser se dégrader, ayant comme conséquence de dévaloriser la garantie du créancier.

Les avantages d’acheter une propriété en reprise de finance

Une propriété en reprise de finance est encore perçue comme étant attrayante pour son prix plus bas que celui du marché. En effet, soit en raison du mauvais état de la maison ou puisqu' elle a été trop longtemps en vente, le prêteur ou l’établissement financier en diminue le prix de vente. Si des réparations s’avèrent nécessaires, ce qui avait l’air d’une bonne aubaine au début peut devenir plus dispendieux en réalité. Voici les avantages:

• Tous les privilèges, taxes antidatées ou paiements hypothécaires impayés restants sur la propriété seront radiés, car ces facteurs rendraient la revente de la propriété plus difficile pour le prêteur. 

• Cette option peut être avantageuse si vous êtes un propriétaire et que vous envisagez d'acheter et de réparer des propriétés moins chères, puis de les louer.

• Si la propriété est vendue à un prix inférieur, vous pouvez utiliser l'argent que vous avez économisé à des fins d'entretien ou à des améliorations domiciliaires, augmentant ainsi sa valeur et la valeur nette de votre maison . Vous pourriez même être en mesure de vendre la propriété à profit un jour.

Une propriété en reprise de finance est accessible à tous. Un particulier qui a un budget restreint et voulant devenir propriétaire ou qui connaît l’ancien propriétaire et sa façon d’entretenir la propriété aurait avantage à devenir propriétaire. Il y a également les entrepreneurs et personnes d'affaires qui se spécialisent dans les sursauts immobiliers, recherchent l’arrivée des reprises de finance sur le marché, les rénovent et en tirent un profit.

Les inconvénients d’acheter une reprise de finance

• La garantie légale de qualité ou caution judiciaire, n’est pas incluse dans la plupart des cas de reprises de finance, devenant un risque additionnel pour l’acheteur. L’acheteur devient propriétaire de la maison à ses risques et sans pouvoir recourir contre le vendeur en cas de vice caché. Cette garantie légale protège normalement l’acheteur d’un vice caché et l’autorise à recevoir en autre: une baisse du prix de la propriété, une compensation pour la dégradation, un remboursement pour les travaux nécessaires pour réparer le vice caché, ou une résiliation de la vente (autorisant l’acheteur à restituer la propriété au vendeur et de se faire rembourser ce qu’il a payé).

• Il n’y a pas de recours contre l’établissement financier. Lorsque vous achetez une propriété en reprise de finance, vous êtes obligé de signer une annexe dont les conditions libèrent en totalité l’établissement financier et l’ancien propriétaire de tout recours possible. Puisqu’aucune garantie légale est incluse, vous achetez “tel quel et tel que vu”. Faites attention et consultez un avocat en droit immobilier. 

• L’établissement financier ne veut pas diminuer son prix puisqu'elle perd déjà de l’argent. Un établissement financier assume la saisie légale et la vente, les frais d'entretien, les assurances, taxes, électricité, chauffage, déneigement en plus des dépenses de visite obligées par l’assureur et la commission du courtier immobilier. Voilà les raisons pour lesquelles le prix de vente peut se situer autour de l’évaluation municipale et qu’il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre pour faire baisser le prix d’une reprise de finance.

• Bien que les propriétés saisies puissent être moins chères, ce ne sont pas des prix défiant toute concurrence, comme vous l'avez peut-être entendu. Le plus souvent, vous acquerrez la maison à un prix légèrement inférieur à ce qu'il était initialement.

• Les procédures juridiques et financières pour l'achat d'une maison saisie sont plus strictes et compliquées que la vente d'une maison moyenne.

• Les heures de visite (avant l'achat de la maison) sont plus restrictives. Si la propriété est endommagée ou que l'électricité a été fermée, vous ne pourrez  visiter la maison qu'à certaines heures et en compagnie d'un agent immobilier.

• Vous serez responsable d'un droit de mutation immobilière, qui est :
  • 1 % pour les maisons de moins de 200 000 $
  • 2 % pour les maisons de 200 000 $ à 2 000 000 $
  • 3 % pour les maisons de plus de 2 000 000 $

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Comment se préparer à acheter une propriété en reprise de finance

Une reprise de finance comporte des risques financiers et peut exiger plus de réparations et d'entretien comparé à une propriété ordinaire. Ce type de propriété fait appel à des acheteurs connaissants et avertis.

Les propriétés en reprise de finance sont attrayantes lorsque la propriété affiche une bonne somme d’équité, soit la différence entre sa valeur marchande et ses soldes hypothécaires qui surchargent la propriété. Un bon exemple serait une propriété dont la valeur est évaluée à 250 000 $ et dont le solde de l’hypothèque est de 90 000 $. L’équité est de 160 000 $.

Normalement, plus le propriétaire possède la propriété depuis longtemps sans qu’il y a eu refinancement, plus l’équité est grande, cédant une meilleure possibilité de profit lorsque les rénovations sont complétées.

Et maintenant que vous connaissez les avantages potentiels ainsi que les inconvénients de l'achat d'une reprise de finance, n'oubliez pas que l'achat d'une propriété saisie est plus compliqué et risqué que l'achat d'une maison moyenne. Vous devez donc être très préparé lorsque vous demandez votre nouveau prêt hypothécaire, si vous en demandez un. Prenez certaines mesures de précaution, telles que :

Embaucher un courtier ou agent immobilier

La responsabilité du courtier d’avertir l’acheteur qui désire acquérir une propriété en reprise de finance qui est fréquemment vendue sans garantie légale. Le courtier doit renseigner l’acheteur de ses droits futurs advenant un vice caché suite à l’acquisition. Le courtier est tenu de recommander l’inspection de l’immeuble aussitôt qu’il y a transaction immobilière puisque l’acquéreur ne bénéficie pas d’un recours ou indemnité si un vice caché était découvert.

Faire inspecter la propriété

Faites appel à un inspecteur en bâtiment afin d’avoir un portrait très détaillé de la condition actuelle de la propriété avant de faire l’achat.

L’inspection préachat est une des démarches indispensables de n’importe quel mécanisme d’achat en immobilier et elle devient encore plus nécessaire pour une reprise de finance afin de faire ressortir le plus de désagréments possibles.

Créer un budget

Considérez les coûts importants liés à l'achat d'une propriété en reprise de finance. N'oubliez pas qu'une propriété qui a été saisie peut nécessiter des travaux avant de pouvoir y vivre en toute sécurité. Si vous ne pouvez pas vous permettre ces coûts (ainsi que vos paiements), attendez jusqu'à ce que vous puissiez trouver une propriété plus appropriée. Considérez les dépenses qui ne sont même pas liées au prix initial, telles que :

• Les services publics qui doivent être initiés (eau, gaz, électricité, chauffage)
• Modifier les serrures
• Nettoyage et entretien général
• Réparations et rénovations (le cas échéant)
• Droits de mutation immobilière et foncière
• Ré-aménagement paysager (si nécessaire)
• Inspection/évaluation
• Appareils et meubles neufs ou usagés
• Taux d'intérêt et frais administratifs associés
• Tout titre ou permis requis (ajouts, galeries, patios, garages, etc.)
• Bris supplémentaires qui peuvent s'être produits entre la dernière fois que vous l'avez consulté et le moment où vous en avez pris possession.

Dépôt et mise de fonds

Planifier un dépôt pour l’offre d’achat qui est souvent de l’ordre de 1000 $ qui vous est remboursé au cas où l’offre d’achat n’est pas retenue. Ainsi qu’une mise de fonds de 20% exigé dans le cas d’un prêt hypothécaire par la SCHL. 

Notarier la transaction

Si votre offre d’achat est acceptée, vous disposez de 30 jours afin de faire notarier votre transaction chez le notaire, normalement nommé par l’établissement financier. 

Les frais de notaire sont assumés par l’acheteur. S’il n’y a pas de transaction notariée, l’établissement financier pourrait demander des frais. 

Ne pas oublier les autres frais

Si l’achat d’une propriété en reprise de finance peut représenter une belle occasion qui va jusqu’à 10% de sa valeur marchande, il y a d’autres genres de frais à considérer: 

• l’inspecteur en bâtiments
• le notaire
• les assurances
• les rénovations, etc.

Il faut également considérer que votre prêt hypothécaire doit être assuré, ce qui s’additionne à votre coût mensuel. 

Comprendre le processus d’achat

Bien que l'achat aux enchères soit un moyen courant d'acheter une propriété en reprise de finance, faire appel à une société immobilière légitime est souvent une méthode plus sûre. Dans les deux cas, cependant, un processus d'approbation est tout aussi nécessaire que pour tout prêt hypothécaire conventionnel . Vous devez vous attendre à ce que votre crédit et vos finances soient examinés. Voici quelques mesures que vous pouvez prendre pour être plus solvable :

• Mettre à jour et organiser tous les documents personnels/financiers requis
• Remboursez vos autres dettes impayées
• Améliorez votre crédit (dossier, cote, antécédents)
• Augmentez au maximum vos revenus et votre épargne
• Offrir un acompte important
• Déterminez des modalités de paiements ajusté à vos finances

L’importance de votre crédit

Même si la propriété saisie se vend à un prix demandé relativement bas, elle coûtera probablement un joli prix. Par conséquent, il est essentiel d'économiser le plus d'argent possible, afin que vous puissiez confortablement payer vos futurs versements hypothécaires, ainsi que vos autres dépenses courantes. Une façon de le faire est d'obtenir un taux d'intérêt abordable pour ces paiements, ce que vous pouvez accomplir en ayant votre cote de crédit en bonne santé et avant de demander un financement.

Au Canada, les cotes de crédit varient de 300 à 900. Une cote de 680 ou plus est le signe d'un bon crédit. Votre prêteur vous trouvera plus solvable et vous offrira les meilleures chances d'approbation et les meilleurs taux d'intérêt. Bien que vous puissiez, bien sûr, toujours obtenir un financement avec une cote de crédit inférieure, votre taux d'intérêt sera d'autant plus élevé que votre cote sera basse. 

Ainsi, en augmentant votre cote de crédit et en améliorant votre dossier de crédit autant que possible, vous économiserez de l'argent tout au long de vos paiements d’hypothèque. À partir de ce moment, tant que vous effectuez vos versements hypothécaires à temps et en totalité, vous renforcez votre crédit et vous vous situerez dans une gamme de meilleures cotes d'approbation et de meilleurs taux d'intérêt pour tous les produits de crédit que vous demandez.

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