Pénalité hypothèque en cas de rupture d'un contrat

En général, lorsqu'une personne rompt un contrat hypothécaire, la première question posée est de savoir s'il existe une pénalité hypothèque ? 

Lorsque vous signez un contrat hypothécaire pour la première fois, vous vous engagez à en respecter la durée. Toutefois, la résiliation anticipée d'un contrat hypothécaire est souvent assortie d'une pénalité. Il convient donc de se renseigner sur les frais éventuels liés à la résiliation du contrat avant sa date d'expiration officielle.

Points clés:

• La résiliation anticipée d'un contrat hypothécaire s'accompagne souvent d’une pénalité financière pour le remboursement anticipé. 
• La pénalité d’hypothèque avant l'échéance est généralement égale à trois mois d'intérêts ou au différentiel de taux d'intérêt (DTI), selon le montant le plus élevé.
• Vous devez vous assurer que votre contrat de prêt vous permet de résilier votre hypothèque avant d'exercer cette option.

Pénalité d'hypothèque pour la rupture d'un contrat 

Lorsque vous résiliez un contrat hypothécaire, vous devez payer à votre prêteur une pénalité de remboursement anticipé ainsi que d'autres frais, tels que:

• des frais d'administration;
• des frais d'évaluation;
• des frais de réinvestissement;
• des frais de quittance pour l’hypothèque courante et d’enregistrement pour la nouvelle hypothèque.

En ce qui concerne la pénalité de remboursement anticipé, le montant que vous devrez payer dépend de plusieurs facteurs, dont les suivants:

• le montant que vous souhaitez rembourser par anticipation;
• le nombre de mois restant sur votre prêt hypothécaire;
• le taux d'intérêt de votre prêt; 
• le fait que vous ayez un prêt à taux fixe ou variable.

Résiliation d’un contrat hypothécaire

Bien que la plupart des gens ne pensent pas à rompre leur hypothèque avant même leur premier paiement, il est très important que vous en compreniez les conséquences avant de signer votre contrat. En outre, vous devez connaître les options disponibles qui permettent de résilier votre hypothèque:

• exercer une option de renouvellement anticipé pour obtenir un taux mixte avec prolongation;
• changer de prêteur.

Renouvellement anticipé : Taux mixte avec prolongation

L'option de renouvellement anticipé consiste à prolonger la durée de votre prêt hypothécaire avant son terme. Cette option vous permet de combiner votre ancien taux d'intérêt avec le nouveau afin d'obtenir un taux qui se situe entre le taux actuel et le nouveau taux hypothécaire. 

Cette option est souvent plus avantageuse que le changement de prêteur, car elle vous permet d'éviter les frais de pénalité de remboursement anticipé. En effet, vous ne rompez pas complètement votre contrat hypothécaire avec votre prêteur.  

Par exemple, supposons qu'il vous reste trois ans sur un prêt à taux fixe de cinq ans. Votre taux d'intérêt actuel est de 5%, mais votre prêteur est prêt à vous offrir 3% maintenant.  

Au lieu de refinancer votre hypothèque au taux d'intérêt de 3%, vous obtiendrez un nouveau taux d'intérêt mixte variant entre 5% et 3%. Quant à la durée, elle sera prolongée à cinq ans.

Changement de prêteur

La façon la plus courante pour les Canadiens de résilier leur hypothèque est de changer de prêteur. La raison principale de ce changement est l'obtention d'un taux plus bas que celui qu'ils ont actuellement. 

En rompant votre contrat pour changer de prêteur, vous pouvez renégocier votre prêt hypothécaire pour obtenir un taux plus bas et des conditions mieux adaptées à votre situation financière. 

Cependant, en rompant votre contrat avant terme, vous vous exposez à des pénalités et à des frais élevés. Vous devrez également vous soumettre à nouveau au test de résistance, donc assurez-vous que vous pouvez vous qualifier à un taux plus élevé que celui de votre contrat. Veillez à évaluer les coûts impliqués pour voir si vous économiserez réellement en fin de compte.

Comment calculer la pénalité d'hypothèque anticipée?

Votre pénalité de remboursement anticipé sera le résultat le plus élevé entre les deux calculs suivants: le total des intérêts sur trois mois et le différentiel de taux d’intérêt (DTI).

Intérêts sur trois mois 

Comme son nom l'indique, cette pénalité de remboursement anticipé est basée sur le montant des intérêts que vous paieriez en trois mois. C'est la méthode utilisée pour calculer la pénalité en cas de rupture d'un prêt hypothécaire à taux variable.

Différentiel de taux d'intérêt (DTI) 

Le DTI compense votre prêteur pour les intérêts qu'il perd du fait de la rupture anticipée de votre prêt hypothécaire. Il est calculé en faisant la différence entre le montant des intérêts des deux taux. C'est la méthode généralement utilisée pour les hypothèques à taux fixe.

Cependant, il est important de noter que les taux d'intérêt fluctuent. Ainsi, le taux d'intérêt qui vous a été communiqué lors de la signature de votre contrat hypothécaire peut être différent du taux d'intérêt que votre prêteur pourrait exiger aujourd'hui.

Les prêteurs peuvent calculer vos frais de pénalité de deux manières différentes en utilisant la méthode de calcul du DTI.

Calcul selon le taux affiché

Supposons que vous ayez contracté un prêt hypothécaire il y a deux ans, alors que le taux affiché par la banque centrale était de 4,49%. Aujourd'hui, vous souhaitez rompre votre hypothèque avant la fin du terme. S'il s'agit d'un prêt de cinq ans, il vous reste trois ans.

Si le taux actuel affiché pour un terme de trois ans est de 3,95%, la différence entre le taux affiché à l'origine et le taux affiché aujourd'hui est de 0,54%. 

Comme il reste trois ans à votre prêt, votre prêteur multiplierait 0,54% par trois, ce qui donnerait un taux de pénalité de 1,62%. Vous devriez donc payer des frais de pénalité équivalant à 1,62% du solde de votre prêt hypothécaire. Par exemple, si le solde de votre hypothèque est de 400 000$, la pénalité s'élèvera à 6 480$.

Calcul selon le taux actuel

Supposons toujours qu'il vous reste trois ans sur un terme de cinq ans. Votre taux hypothécaire actuel est de 3,95% et le taux réduit actuellement offert est de 3,69%. Votre prêteur soustrait ce taux de votre taux actuel, ce qui donne 0,26%. Il multiplie ensuite ce taux par trois, puisqu'il reste trois ans à votre prêt, ce qui donne 0,78%.

En supposant le même prêt hypothécaire de 400 000$ donné en exemple plus haut, votre pénalité s'élèverait ici à 3 120$.

Si la pénalité selon le DTI est supérieure au calcul de trois mois d'intérêts, de nombreux prêteurs opteront pour le DTI, car c'est le plus avantageux pour eux.

Comment éviter un pénalité hypothèque 

Les pénalités hypothécaires ont pour but de dissuader les emprunteurs de résilier leur hypothèque avant l'échéance. Cela dit, il existe des moyens stratégiques de les éviter. 

Choisir une hypothèque ouverte

Une hypothèque à terme ouvert est une option alternative à l'hypothèque fermée plus traditionnelle. Avec une hypothèque ouverte, vous pouvez rembourser votre prêt par anticipation sans pénalité. Cette flexibilité s'accompagne souvent de taux d'intérêt plus élevés, et tous les prêteurs ne proposent pas les prêts hypothécaires ouverts. 

Choisir une durée plus courte

La plupart des acheteurs préfèrent prendre un prêt hypothécaire à long terme afin de réduire leurs paiements mensuels et rendre l'hypothèque plus facile à gérer. C'est une bonne option si vous n'avez pas l'intention de vendre votre maison avant la fin du terme.

En revanche, si vous pensez devoir vendre ou changer pour plus grand prochainement, un terme court peut être le meilleur choix pour vous. Cela signifie que vous vous engagez pour une période plus courte. À l'échéance du terme, vous pouvez choisir de vendre sans encourir de pénalités. 

Effectuer des remboursements anticipés annuels élevés 

Bien que les prêteurs ne veulent pas se priver des intérêts qui accompagnent un prêt hypothécaire, ils peuvent vous permettre d'effectuer un paiement supplémentaire par année, jusqu'à une certaine limite, sans aucune conséquence. 

Transférer votre hypothèque

Si vous envisagez d’acheter une nouvelle maison, le transfert de votre hypothèque peut être un excellent moyen d'éviter les frais de pénalité. Le transfert de votre prêt vous permet d'emmener avec vous, dans votre nouvelle maison, le terme, le taux d'intérêt, le montant dû et la date d'échéance de votre hypothèque actuelle. Puisque votre prêt reste inchangé, vous ne le rompez pas, même s’il s’applique maintenant à votre nouvelle propriété. 

Il s'agit d'une option intéressante si vous cherchez à contrôler votre budget et déménagez dans plus petit, en particulier si votre prêt hypothécaire est suffisant pour couvrir le coût de votre nouvelle propriété. Mais si vous souhaitez déménager dans une maison plus grande et plus chère, l'option suivante vous conviendra peut-être mieux. 

Demander à l'acheteur de prendre en charge votre hypothèque

Si vous vendez votre maison, voyez s'il est possible de demander à l'acheteur de prendre en charge le prêt existant. Cela ne peut se faire que si votre prêteur accepte que le nouvel acheteur prenne en charge votre prêt hypothécaire, ce qui est laissé à sa discrétion et dépend de la situation financière de l'acheteur. 

Lorsqu'un acheteur reprend un prêt hypothécaire, le prêt existant lui est transféré. L'acheteur hérite du taux d'intérêt, du solde restant et de la durée du prêt. 

De nombreux facteurs entrent en jeu et rendent souvent cette solution moins avantageuse pour le prêteur, mais c'est une option qui mérite d'être étudiée pour éviter les pénalités.

Avantages et inconvénients de la résiliation anticipée d'un contrat hypothécaire

Avant de décider de rompre votre contrat hypothécaire, prenez le temps de peser le pour et le contre pour déterminer si cela en vaut la peine.

Avantages

• Obtenir un taux plus bas: Si vous avez la possibilité d'obtenir un taux d'intérêt plus bas, vous pourriez économiser beaucoup d'argent en intérêts sur la durée du prêt. Toutefois, vous devez faire le calcul pour déterminer si les économies potentielles l'emportent sur les pénalités que vous auriez à payer. 
• Modifier les conditions du prêt: Vous pourriez obtenir des conditions qui correspondent mieux à votre situation financière. 
• Rembourser le prêt plus rapidement: En obtenant un taux plus bas, vous pourrez peut-être rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt si vous maintenez vos paiements au même niveau (ou à un niveau plus élevé). 

Inconvénients

• Frais de pénalité: Le principal inconvénient de la rupture anticipée d'un contrat hypothécaire est la pénalité financière. Vous risquez de devoir payer des frais élevés pour ce remboursement anticipé, qui peuvent annuler ou surpasser les économies d'intérêts réalisées grâce à un taux plus bas. 
• Un test de résistance peut être exigé: Pour bénéficier d'un nouveau taux d'intérêt, vous devrez vous soumettre une fois de plus au test de résistance, en particulier si votre prêteur est soumis à la réglementation fédérale. 

Les bonnes raisons de rompre votre contrat hypothécaire

Il existe un certain nombre de scénarios dans lesquels la rupture anticipée de votre contrat hypothécaire peut s'avérer judicieuse:

• vous avez trouvé un taux d'intérêt plus bas auprès d'un autre prêteur hypothécaire;
• vous souhaitez vendre votre maison;
• vous voulez refinancer votre hypothèque;
• votre crédit s'est amélioré et vous pouvez désormais bénéficier d'un meilleur taux ou d'une meilleure durée;
• vos finances ont changé.

Quoi qu'il en soit, il est toujours important de faire le calcul et de connaître le montant des frais de pénalité avant de rompre votre hypothèque. Vous pourrez ainsi déterminer si cela en vaut la peine. 

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À retenir

Se libérer d’une hypothèque avant la fin du terme est un processus qui peut avoir des répercussions financières si vous ne le faites pas au bon moment. Assurez-vous de bien comprendre la pénalité imposée en cas de rupture de votre prêt hypothécaire  avant l'échéance du terme et tous les détails qui s'y rattachent avant de décider d’y mettre fin.

Note: Prêts Québec n'organise, ne garantit ni ne négocie des prêts hypothécaires. Nous sommes simplement un service de référencement.