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Briser un contrat hypothécaire au Canada

Briser un contrat hypothécaire au Canada

Écrit par Maidina Kadeer
Dernière mise à jour juillet 28, 2022

Lorsque vous signez un contrat hypothécaire, vous vous engagez à effectuer des versements pendant un certain temps. C'est ce qu'on appelle un terme, qui est généralement de 5 ans (à ne pas confondre avec la période d'amortissement). À la fin de ces 5 années, vous retournerez voir votre prêteur hypothécaire et vous accepterez un autre terme. Lorsque vous résiliez votre contrat hypothécaire de façon anticipée, cela signifie que vous voulez cesser de faire vos versements réguliers convenus avant la fin de votre terme.

Rompre votre contrat hypothécaire

Bien que la plupart des gens ne pensent pas à rompre leur hypothèque avant même d'en avoir une, il est toujours très important que vous compreniez les conséquences de la rupture de votre hypothèque avant de signer sur la ligne pointillée. De plus, vous devez comprendre les options disponibles pour rompre votre hypothèque.

Deux options lors de la rupture de votre contrat hypothécaire

  • Option de renouvellement anticipé : Blend-and-extend
  • Rompre son contrat hypothécaire pour changer de prêteur

Option de renouvellement anticipé 

L'option de renouvellement anticipé: fusionner et prolonger consiste à prolonger la durée de votre prêt hypothécaire avant la fin de votre terme. Cette option vous permet de mélanger votre ancien intérêt avec votre nouveau afin que vous arriviez à un taux qui se situe quelque part entre votre taux hypothécaire actuel et le nouveau taux hypothécaire. Cette option est souvent meilleure que de changer de prêteur car vous pouvez éviter les frais de pénalité pour remboursement anticipé. Cela est dû au fait que vous ne rompez pas complètement votre contrat hypothécaire avec votre prêteur.

Par exemple, disons qu'il vous reste 3 ans sur un terme à taux fixe de cinq ans. Votre taux d'intérêt actuel est de 5 %, mais votre prêteur est prêt à vous offrir 3 % maintenant. Au lieu de refinancer votre prêt hypothécaire avec le taux d'intérêt de 3 %, vous obtiendrez un nouveau taux d'intérêt mixte variant entre 5 % et 3 %. Quant à votre mandat, il serait prolongé à 5 ans.

Changer de prêteur

La façon la plus courante pour les Canadiens de résilier leur hypothèque est de changer de prêteur. La raison principale du changement est d'obtenir un taux inférieur à celui qu'ils ont actuellement. Rompre votre contrat pour changer de prêteur signifie que vous pourrez renégocier votre prêt hypothécaire à un taux inférieur et à des conditions mieux adaptées à votre situation financière. Cependant, en rompant votre contrat plus tôt, vous serez soumis à des frais et des pénalités élevés. Assurez-vous d'évaluer les coûts impliqués pour voir si vous économiserez réellement sur les intérêts.

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Coûts de rupture de votre contrat hypothécaire

Lorsque vous rompez un contrat hypothécaire, vous devez payer à votre prêteur une pénalité pour remboursement anticipé ainsi que d'autres frais tels que des frais d'administration, des frais d'évaluation et des frais de réinvestissement. Si vous envisagez de changer de prêteur, vous devrez peut-être également payer des frais pour enregistrer votre prêt hypothécaire actuel sur un nouveau.

En ce qui concerne la pénalité pour remboursement anticipé, le montant que vous devrez payer dépend de quelques variables différentes. Que vous ayez un prêt hypothécaire à taux fixe ou un prêt hypothécaire à taux variable est probablement le plus grand contributeur à la pénalité qui vous sera facturée lorsque vous rompez votre contrat hypothécaire.

Taux fixe

Malheureusement, essayer de déterminer ce qui vous sera facturé pour rompre une hypothèque à taux fixe est très difficile et conduit souvent les propriétaires à mal calculer le coût de leur pénalité. C'est pourquoi nous vous recommandons, si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe et que vous devez rompre votre contrat pour quelque raison que ce soit, de parler directement avec votre prêteur ou votre courtier en prêts hypothécaires. Cela étant dit, votre pénalité pour remboursement anticipé sera la plus élevée de ces deux calculs de frais de pénalité pour remboursement anticipé:

  • Différentiel de taux d'intérêt (DTI) - DTI indemnise votre prêteur pour les intérêts qu'il perd parce que vous résiliez votre hypothèque plus tôt. Ceci est calculé en trouvant la différence entre le montant des intérêts que vous paierez sur votre terme actuel pour les deux taux. Cependant, il est important de noter que les taux d'intérêt fluctuent ; par conséquent, le taux d'intérêt qui vous a été accordé lors de la signature de votre contrat de prêt hypothécaire peut ne pas être le même que le taux d'intérêt que votre prêteur pourra exiger actuellement.
  • Intérêts sur 3 mois - Comme son nom l'indique, ces frais de pénalité pour remboursement anticipé sont basés sur le montant des intérêts que vous paierez en 3 mois.

Taux variable

La pénalité qui vous sera facturée pour la rupture d'un prêt hypothécaire à taux variable est à la fois nettement inférieure et plus facile à calculer. Contrairement à une hypothèque à taux fixe, vos frais de pénalité s'élèveront toujours à 3 mois d'intérêts. Gardez cependant à l'esprit que tous les prêteurs hypothécaires calculent leurs pénalités avec leurs propres équations, donc même si vous pouvez vous attendre à payer des intérêts sur 3 mois, vous devez également vous attendre à une certaine variation des coûts.

Comment éviter les pénalités hypothécaires

Les pénalités hypothécaires sont conçues pour être sévères et décourageantes pour les emprunteurs, mais il existe des moyens stratégiques de les éviter. Cela nécessite une planification avant la signature de votre contrat de prêt hypothécaire.

Choisissez une hypothèque ouverte

Une hypothèque ouverte est une alternative à l'hypothèque fermée plus traditionnelle. Un prêt hypothécaire ouvert est conçu pour vous permettre de rompre la durée du prêt hypothécaire ou de rembourser le montant dû par anticipation sans pénalité. Cette flexibilité s'accompagne souvent de taux d'intérêt plus élevés, et certains prêteurs n'offrent pas du tout de prêts hypothécaires ouverts. Avec une bonne prévoyance, si vous pensez que vous pourriez avoir besoin de résilier votre prêt hypothécaire ou de le rembourser plus tôt que la durée de votre prêt hypothécaire, il serait alors sage d'opter pour un prêt hypothécaire ouvert.

Sélectionnez une durée plus courte

La plupart des acheteurs de maison préfèrent contracter des hypothèques à long terme pour réduire leurs versements mensuels et rendre l'hypothèque plus gérable. C'est une bonne option si vous ne prévoyez pas de vendre avant la fin de votre prêt hypothécaire. Toutefois, si vous pensez devoir vendre ou agrandir votre maison prochainement, un prêt hypothécaire à court terme pourrait être le meilleur choix pour vous. Une hypothèque à court terme signifie que vous êtes immobilisé pour moins de temps – et une fois votre terme terminé, vous pouvez choisir de vendre sans encourir de pénalités.

Payer le remboursement anticipé maximum possible

Bien que les prêteurs ne veulent pas manquer les intérêts courus qui accompagnent un prêt hypothécaire, ils vous permettront souvent de payer un supplément jusqu'à une certaine limite annuelle sans aucune conséquence. Si vous cherchez à sortir d'un prêt immobilier, pensez à profiter de vos remboursements anticipés et à le rembourser le plus tôt possible dans les limites convenues, si c'est dans vos moyens.

Transférer votre prêt hypothécaire

Si vous envisagez de déménager dans une maison plus grande, le transfert de votre prêt hypothécaire peut être un excellent moyen d'éviter les frais de pénalité. Le transfert de votre prêt hypothécaire vous permet d'emporter avec vous la durée, le taux d'intérêt, le montant dû et la date de fin de votre prêt hypothécaire actuel dans votre nouvelle maison. Étant donné que votre prêt hypothécaire demeure inchangé, vous ne le rompez pas techniquement (même si vous déménagez). Il s'agit d'une excellente option pour ceux qui cherchent à réduire leurs effectifs puisque votre prêt hypothécaire et le montant payé à ce jour couvriront très probablement le coût de votre nouvelle maison. Si vous cherchez à déménager dans une maison plus grande et plus chère, la prochaine option pourrait vous convenir.

Demander à l'acheteur de prendre en charge votre prêt hypothécaire

Cela n'est possible que si votre prêteur est prêt à laisser le nouvel acheteur assumer votre hypothèque, ce qui est à sa discrétion et dépend de la situation financière de l'acheteur. Cela transformerait votre prêt hypothécaire à l'acheteur et il hériterait de votre taux d'intérêt, de votre solde impayé et de votre durée. Il y a beaucoup de choses en jeu qui rendent le plus souvent cela moins qu'idéal pour le prêteur, mais c'est une option qui mérite d'être étudiée pour éviter la pénalisation.

Avantages et inconvénients de rompre un contrat hypothécaire tôt

Avantages

  • Vous avez la possibilité d'obtenir un taux d'intérêt plus bas qui, à son tour, peut entraîner des milliers de dollars d'économies.
  • Vous pouvez modifier les conditions de votre prêt hypothécaire pour mieux l'adapter à votre situation financière.
  • En obtenant un taux inférieur, vous pourrez peut-être rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt si vous maintenez vos versements au même niveau (ou plus).

Les inconvénients

  • Rompre un contrat hypothécaire tôt signifie encourir des frais élevés et des pénalités pour remboursement anticipé qui peuvent compenser les économies d'intérêts d'un taux d'intérêt plus bas.
  • Afin de bénéficier d'un nouveau taux d'intérêt, vous devrez subir à nouveau le test de résistance.
  • Ceux qui envisagent de vendre leur maison bientôt ne bénéficieront probablement pas des économies à faible taux d'intérêt.

De bonnes raisons de résilier votre contrat hypothécaire plus tôt

Il y a un certain nombre de raisons pour lesquelles quelqu'un peut vouloir rompre son contrat plus tôt. De manière générale, les gens rompent généralement leurs contrats hypothécaires parce que:

  • Ils ont trouvé un taux d'intérêt plus bas auprès d'un autre prêteur hypothécaire
  • Ils doivent vendre leur maison
  • Ils veulent refinancer leur hypothèque
  • Leur crédit s'est amélioré et peut maintenant bénéficier d'un meilleur taux ou terme
  • Leurs finances ont changé

Question Fréquemment Posée sur les contrat d’hypothèque

Puis-je résilier mon hypothèque à taux fixe par anticipation?

Oui, il est possible de résilier votre hypothèque plus tôt, mais n'oubliez pas les pénalités et les frais qui vous seront facturés. Il est important de poser cette question à votre prêteur, car de plus en plus de prêts hypothécaires « sans fioritures » apparaissent. Certaines hypothèques ne permettent aux emprunteurs de rompre leurs contrats que dans des conditions très précises.

Est-il possible d'augmenter mon hypothèque (emprunter plus) sans payer de pénalité ?

Si vous cherchez à rénover votre maison ou avez besoin d'argent supplémentaire pour la consolidation de dettes, la meilleure façon d'emprunter plus d'argent avec votre maison est via un HELOC ou une fois que votre terme est expiré et que vous devez renouveler votre prêt hypothécaire.

Devrai-je payer la pénalité DTI si je résilie mon prêt hypothécaire à taux variable?

La pénalité pour rupture d'un prêt hypothécaire à taux variable est généralement de 3 mois d'intérêts, mais certains prêteurs non conventionnels peuvent facturer la pénalité DTI.

Si je veux rompre mon hypothèque à taux fixe, puis-je obtenir un devis de DTI ?

Si vous essayez de rompre un prêt hypothécaire à taux fixe alors que les taux d'intérêt baissent, votre pénalité en sera affectée, avoir un devis vous permettra de peser vos options et de budgétiser de manière appropriée.

Conclusion

La signature d'un contrat hypothécaire est souvent la première et la plus importante décision financière qu'un Canadien moyen prendra, comprendre pleinement tous les détails et conditions est l'une des meilleures mesures que vous puissiez prendre pour vous assurer qu'aucun problème caché ne surgit plus tard.

Remarque: Prêts Québec n'organise, ne garantit ni ne négocie des prêts hypothécaires. Nous sommes un simple service de référencement.


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Maidina Kadeer est une diplômée de l'Université Concordia, du Département de littérature aux côtés de Droit et Société. Elle a travaillé en tant que membre de conseil d'administrations avec des associations à but non lucratif, comme Le Groupe de Recherche à Intérêt Public de Québec (QPIRG) et le Concordia Food Coliation. Elle a également été représentante d’étudiante, pour le stratège des priorités académiques à l'Université du Concordia. (2016) Au cours des cinq dernières années, Maidina a travaillé comme spécialiste du contenu dans le domaine du marketing. Elle se passionne pour aider les consommateurs canadiens à se familiariser avec la gestion financière et la terminologie afin qu'ils puissent prendre des décisions plus éclairées en matière de finances personnelles.

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