Hypothèque terme ouverte ou terme fermé

Hypothèque terme ouverte ou terme fermé

En matière de prêts hypothécaires, vous avez le choix entre une hypothèque ouverte et une hypothèque fermée. Chacun est conçu pour un emprunteur spécifique, c'est pourquoi vous devez déterminer vos besoins particuliers avant d'opter pour l'un ou l'autre.

Examinons chaque type d'hypothèque en détail pour vous aider à choisir celle qui vous convient le mieux. 

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

Une hypothèque est un type de prêt que les acheteurs utilisent pour financer l'achat d'une maison. Le logement est comme garantie du prêt. Cela permet au prêteur hypothécaire de reprendre possession en cas de défaut de paiement persistant de l'emprunteur. 

Le montant total du prêt doit être remboursé intégralement à une certaine date par le biais de versements échelonnés, ceci est le montant du prêt et les intérêts.

Types de prêts hypothécaires au Canada

L'un des aspects à prendre en compte lors d'une demande de prêt hypothécaire est le choix d'un prêt ouvert ou fermé. Chaque type d'hypothèque a ses avantages et ses inconvénients. Il est donc important de comprendre en quoi consiste chaque type d'hypothèque et de l'évaluer en fonction de votre situation particulière. 

Hypothèques fermées  

Les hypothèques fermées sont généralement assorties de durées allant de 6 mois à 10 ans. Ils sont généralement assortis de taux d'intérêt moins élevés que les prêts hypothécaires ouverts. Les prêts hypothécaires fermés sont généralement plus populaires que les prêts hypothécaires ouverts parmi les acheteurs de maison au Canada, car la plupart d'entre eux préfèrent disposer d'une période plus longue pour rembourser leur prêt hypothécaire. Ils sont également assortis de versements hypothécaires mensuels fixes, ce qui facilite grandement l'établissement d'un budget. 

Politiques de remboursement anticipé des hypothèques fermées

Les prêts hypothécaires fermés sont soumis à de nombreuses règles et restrictions. En règle générale, vous ne pouvez pas rembourser votre prêt hypothécaire en totalité avant la fin de la durée du prêt sans pénalité. Vous ne pouvez pas non plus renégocier ou refinancer le prêt immobilier avant la fin du terme. Le remboursement anticipé du prêt hypothécaire vous expose à une pénalité de remboursement anticipé, qui peut s'élever à quelques milliers de dollars. 

Cela dit, certains prêts hypothécaires fermés peuvent être assortis d'une clause de remboursement anticipé. Dans ce cas, vous pouvez être autorisé à augmenter vos paiements mensuels d'un certain montant ou avoir la possibilité d'effectuer un paiement forfaitaire tous les 12 mois si vous disposez des liquidités nécessaires. 

Avantages d'une hypothèque à échéance fixe

• Les taux d'intérêt sont plus bas
• C'est un meilleur choix si l'emprunteur souhaite rembourser son prêt plus rapidement.
• Le coût de l'emprunt sera finalement moins élevé en raison des taux d'intérêt plus bas.
• Possibilité d'options de paiement anticipé qui vous permettront de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.
• Il est possible d'effectuer des paiements forfaitaires et d'augmenter le montant des mensualités.

Inconvénients d'une hypothèque à terme fixe

• Les conditions de l'hypothèque ne peuvent pas être refinancées ou renégociées avant l'échéance du prêt sans frais de pénalité.
• Les durées sont plus longues, allant de 6 mois à 10 ans.
• Comme les taux d'intérêt sont plus bas, il y a plus de restrictions quant à la façon dont vous pouvez effectuer vos paiements.
• S'il est possible que vous souhaitiez refinancer votre hypothèque et rompre le prêt hypothécaire de manière anticipée, vous devrez payer des frais de pénalité.

Hypothèques ouvertes

Les hypothèques ouvertes ont généralement une durée plus courte de 5 ans ou moins, bien que le prêteur ne soit pas obligé de conserver le prêt jusqu'à son échéance. Contrairement aux hypothèques fermées, les hypothèques ouvertes permettent aux emprunteurs de rembourser intégralement le montant du prêt hypothécaire, de renégocier les conditions ou de refinancer le prêt à tout moment sans pénalités. 

Les emprunteurs peuvent trouver cette option plus intéressante s'ils pensent être en mesure de dégager de temps à autre des sommes importantes pour rembourser le capital de leur prêt hypothécaire. En procédant ainsi, les emprunteurs peuvent être en mesure de rembourser leur hypothèque par anticipation, ce qui non seulement réduit leur dette globale mais leur permet également d'économiser de l'argent en termes d'intérêts. 

Le taux d'intérêt associé aux hypothèques ouvertes est généralement plus élevé que celui des hypothèques fermées, en échange d'une plus grande flexibilité. Avec une hypothèque ouverte, vous pouvez vous attendre à payer le taux préférentiel plus une certaine prime. 

Avantages d'une hypothèque ouverte

• L'emprunteur a la liberté et la flexibilité de payer ce qu'il veut.
• L'emprunteur n'a pas à s'inquiéter des amendes s'il décide de rembourser son prêt plus tôt ou de le refinancer.
• La durée est plus courte, donc si l'emprunteur a des incertitudes financières, il aura la liberté d'atteindre l'échéance plus rapidement ou de refinancer s'il le souhaite.
• Principal avantage : Flexibilité de paiement

Inconvénients d'une hypothèque ouverte

• Taux d'intérêt plus élevés : la flexibilité de l'hypothèque ouverte permet aux prêteurs de proposer des taux d'intérêt plus élevés.
• Le coût de l'emprunt aura tendance à être plus élevé en raison du taux d'intérêt plus élevé.

Remboursements anticipés d'hypothèques

La principale différence entre les hypothèques ouvertes et les hypothèques fermées est le niveau de flexibilité entre les deux. En effet, les hypothèques fermées ne sont pas aussi flexibles car elles ne peuvent pas être remboursées de manière anticipée sans frais de pénalité de remboursement anticipé.

Si vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation dans le cadre d'un prêt fermé, vous ne pouvez pas le faire sans vous voir imposer des frais de pénalité. Le montant exact que vous devrez payer pour couvrir les pénalités de remboursement anticipé sur les hypothèques fermées dépend du fait que votre taux hypothécaire est fixe ou variable.

Hypothèque à taux fixe

Dans le cas d'une hypothèque à taux fixe, les frais de pénalité pour remboursement anticipé peuvent être l'une des deux choses suivantes, selon le montant le plus élevé :

Différence de taux d'intérêt (DTI)

La pénalité DTI tient compte des intérêts que votre prêteur perdrait si vous rompiez votre contrat hypothécaire de manière anticipée. L'DTI est calculé en prenant la différence entre le montant des intérêts que vous paierez pour le terme actuel et le terme suivant.  Cependant, chaque prêteur peut avoir sa propre façon de calculer DTI, il est donc important que vous vérifiiez votre contrat hypothécaire ou que vous parliez à votre prêteur pour savoir quel sera le coût pour vous si vous rompez votre hypothèque de façon anticipée.

Intérêts sur 3 mois

L'option la plus simple des deux est celle des intérêts sur 3 mois. Dans ce cas, vous payez trois mois d'intérêts à titre de pénalité. Toutefois, compte tenu de la faiblesse actuelle des taux d'intérêt, les emprunteurs qui ont une hypothèque fermée à taux fixe et qui choisissent de rembourser leur hypothèque par anticipation paieront probablement l'DTI plutôt que trois mois d'intérêts.

Hypothèque à taux variable

Dans le cas d'un prêt hypothécaire à taux variable, la pénalité de remboursement anticipé correspond généralement à trois mois d'intérêts. 

Taux d'intérêt: Hypothèques ouvertes et hypothèques fermées

Comme nous l'avons mentionné, vous aurez plus de chances d'obtenir un taux d'intérêt plus élevé avec un prêt hypothécaire ouvert qu'avec un prêt hypothécaire fermé. Mais le taux exact qui vous sera facturé dépendra également du fait que vous ayez opté pour un prêt hypothécaire à taux variable ou à taux fixe.

Taux d'intérêt des hypothèques à taux variable 

Le taux d'un prêt hypothécaire à taux variable, qu'il soit ouvert ou fermé, fluctue à différents moments de la durée du prêt en fonction des conditions du marché. En effet, les taux variables sont basés sur le taux préférentiel. 

Hypothèques variables fermées

Avec une hypothèque variable fermée, vous ne pouvez pas rembourser la totalité de l'hypothèque ou la refinancer avant la fin du terme sans pénalité. Toutefois, ces prêts hypothécaires sont assortis de taux d'intérêt moins élevés que les prêts hypothécaires ouverts.  

Hypothèques variables ouvertes

Les taux variables des hypothèques ouvertes sont généralement plus élevés en raison de leur flexibilité. Avec une hypothèque ouverte, vous avez la liberté d'effectuer des paiements supplémentaires à tout moment et même de rembourser entièrement votre hypothèque avant terme sans pénalité.

Taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe

Le taux d'une hypothèque à taux fixe reste le même pendant toute la durée du prêt, quelle que soit l'évolution du marché. 

Hypothèque fermée à taux fixe 

Une hypothèque fermée à taux fixe n'offre pas le même niveau de flexibilité qu'une hypothèque ouverte, y compris en ce qui concerne les taux d'intérêt. L'intérêt d'une hypothèque fermée à taux fixe est que le taux est généralement plus bas que celui d'une hypothèque ouverte, mais une fois que le taux est bloqué, il reste inchangé pendant toute la durée de l'hypothèque. Cela peut être une bonne chose si l'on s'attend à ce que les taux augmentent dans un avenir proche, mais s'ils baissent, vous ne pourrez pas rompre votre hypothèque pour profiter de ces taux plus bas, à moins que vous n'acceptiez de payer les frais de pénalité de remboursement anticipé. 

Hypothèque ouverte à taux fixe

Avec une hypothèque ouverte à taux fixe, le taux d'intérêt sera plus élevé car vous aurez l'avantage de bloquer un taux tout en ayant la possibilité de rembourser votre hypothèque à tout moment sans répercussion. Les hypothèques ouvertes à taux fixe sont des hypothèques à court terme, dont la durée ne dépasse généralement pas un an.

Qu'est-ce qu'une hypothèque "convertible" ?

Avec une hypothèque convertible, vous avez la possibilité d'effectuer des remboursements anticipés plus importants au moment du renouvellement de votre hypothèque, sans avoir à payer de pénalités puisque le renouvellement aura lieu beaucoup plus tôt que la durée habituelle d'une hypothèque.  

Vous pouvez également convertir votre hypothèque convertible à court terme - généralement d'environ 6 mois - en une hypothèque à plus long terme sans pénalité. Cela dit, la conversion de votre hypothèque en une hypothèque à plus long terme peut entraîner des frais.

Vous pouvez envisager une hypothèque convertible si vous avez l'intention de vendre votre logement dans les six mois ou si vous disposez d'une somme d'argent importante que vous pouvez affecter à votre hypothèque et rembourser par anticipation. 

Cette option est également plus intéressante si l'on s'attend à ce que les taux d'intérêt baissent au cours des prochains mois. Dans ce cas, vous serez libre de bloquer un taux d'intérêt plus bas à l'échéance de votre prêt hypothécaire de 6 mois.

Quelle hypothèque vous convient le mieux ?

Votre décision d'opter pour une hypothèque ouverte ou fermée doit être fondée sur votre situation financière actuelle, ainsi que sur votre vision de l'avenir. Si la flexibilité n'est pas très importante pour certains emprunteurs, elle peut être indispensable pour d'autres. 

Envisagez une hypothèque ouverte si :

• Vous voulez vendre votre maison - Vous êtes susceptible de vendre votre maison dans un avenir proche. Si vous envisagez de vendre votre logement prochainement, une hypothèque ouverte vous permettra d'éviter les frais de remboursement anticipé que vous auriez à payer si vous mettiez fin prématurément à votre hypothèque fermée. 
• Un héritage est attendu - Si vous savez que vous allez recevoir une grosse somme d'argent, vous pouvez l'affecter au remboursement du capital de votre hypothèque, ce qui est possible avec une hypothèque ouverte. 
• Augmentation prévue de vos revenus - Si vous prévoyez une augmentation de salaire importante, vous pourriez être en mesure de consacrer davantage d'argent au remboursement de votre prêt hypothécaire.

Envisagez une hypothèque fermée si :

• Vous prévoyez de vous installer - Si vous ne prévoyez pas de vendre votre maison au cours des prochaines années, vous n'avez pas besoin de la flexibilité nécessaire pour rompre votre hypothèque de manière anticipée. Dans ce cas, il serait plus judicieux de contracter une hypothèque fermée pour bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas.
• Pas de changement financier - Vous vous attendez à ce que votre situation financière reste inchangée. Si vous ne vous attendez pas à ce que vos revenus changent ou si vous n'avez pas d'héritage à recevoir, une hypothèque fermée peut vous convenir.

En fins

Les hypothèques ouvertes et fermées présentent toutes deux des avantages évidents, mais ces avantages ne s'appliquent que dans certains cas. Évaluez votre situation financière et la façon dont vous vous projetez dans un avenir proche avant de décider du type de prêt hypothécaire à demander.