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Hypothèque Terme Ouverte ou Terme Fermé

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Hypothèque Terme Ouverte ou Terme Fermé

Lorsque vous magasinez une hypothèque, le choix ne manque pas et vous avez des options en ce qui concerne les prêts hypothécaires. Cela inclut d’opter pour un prêt hypothécaire ouvert ou fermé. Chacun est conçu avec un emprunteur spécifique et c’est pourquoi vous devrez déterminer quels sont vos besoins particuliers avant de choisir l’un plutôt que l’autre. C’est du cas par cas selon vos besoins.

Jetons un coup d’œil à chaque type de prêt hypothécaire en détail pour vous aider à décider lequel pourrait vous convenir le mieux.

Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Une hypothèque est un type de prêt que les acheteurs de propriété utilisent pour financer l’achat de celle-ci. La maison elle-même est utilisée comme garantie contre le prêt. Cela permet au prêteur hypothécaire de reprendre possession de la propriété dans le cas où l’emprunteur manque à ses obligations sur les paiements du prêt.

Le montant total du prêt doit être remboursé en totalité avant une certaine date au moyen de paiements échelonnés, qui comprennent le montant du prêt plus les intérêts.

Types d’hypothèques au Canada

Un aspect particulier à considérer lors de la demande d’un prêt hypothécaire est de savoir s’il faut choisir un prêt hypothécaire ouvert ou fermé. Chacun possède ses propres avantages et inconvénients, il est donc important de comprendre ce qu’est chaque type de prêt hypothécaire et de l’évaluer en fonction de votre situation spécifique.

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Prêts hypothécaires fermés

Les prêts hypothécaires fermés sont généralement offerts avec des termes allant de n’importe où entre 6 mois et 10 ans. Ils ont également généralement des taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts hypothécaires ouverts. Les prêts hypothécaires fermés sont généralement plus populaires que les prêts hypothécaires ouverts parmi les acheteurs de maison au Canada et au Québec, parce que la plupart préfèrent avoir une période plus longue pour rembourser leur prêt hypothécaire. Ils sont également livrés avec des paiements hypothécaires mensuels fixes, ce qui rend l’établissement d’un budget beaucoup plus facile.  

Polices de remboursement anticipé de prêts hypothécaires fermées

Les prêts hypothécaires fermés ont beaucoup de règles et de restrictions, vous ne pouvez généralement pas rembourser votre prêt hypothécaire en totalité avant la fin de votre terme sans pénalité. Vous ne pouvez pas non plus renégocier ou refinancer le prêt immobilier avant la fin du terme. Le remboursement anticipé de l’hypothèque vous soumettra à des frais de pénalité de remboursement anticipé, qui peuvent coûter quelques milliers de dollars.

Cela dit, certains prêts hypothécaires fermés peuvent s’accompagner d’une éventualité de remboursement anticipé. Dans ce cas, vous pourriez être autorisé à augmenter vos paiements mensuels d’un certain montant ou avoir la possibilité de faire un paiement forfaitaire tous les 12 mois si vous avez l’argent pour le faire.

Avantages d’un prêt hypothécaire à terme fermé

  •  Les taux d’intérêt sont plus bas.
  •  Un meilleur choix si l’emprunteur veut rembourser son prêt plus rapidement.
  • Le coût d’emprunt finira par être moins élevé en raison de la baisse des taux d’intérêt.
  •  La possibilité d’options de prépaiement qui vous permettront de payer votre hypothèque plus rapidement.
  • Des paiements forfaitaires et l’augmentation des montants des paiements mensuels sont possibles.

Inconvénients d’un prêt hypothécaire à terme fermé

  • Les conditions hypothécaires ne peuvent pas être refinancées ou renégociées avant que le prêt n’atteigne l’échéance sans frais de pénalité.
  •  Les termes sont plus longs variant entre 6 mois et 10 ans.
  • Parce qu’il a des taux d’intérêt plus bas, il y a plus de restrictions quant à la façon dont vous pouvez effectuer vos paiements.
  • S’il y a une possibilité de vouloir refinancer votre prêt hypothécaire et rompre le prêt hypothécaire plus tôt, vous subirez des coûts de pénalité. 

Prêts hypothécaires ouverts

Les prêts hypothécaires ouverts ont généralement des durées plus courtes de 5 ans ou moins, bien que le prêteur n’ait pas à détenir le prêt jusqu’à ce qu’il arrive à échéance. Contrairement aux prêts hypothécaires fermés, les prêts hypothécaires ouverts permettent aux emprunteurs de rembourser entièrement le montant du prêt hypothécaire, de renégocier les conditions ou de refinancer le prêt à tout moment sans pénalités.

Les emprunteurs peuvent trouver cette option plus attrayante s’ils croient qu’ils peuvent être en mesure de trouver d’importantes sommes d’argent de temps à autre à mettre dans la partie principale de leur prêt hypothécaire. Ce faisant, les emprunteurs peuvent être en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire plus tôt, ce qui non seulement réduit leur dette globale, mais leur permet également d’économiser de l’argent en intérêts dans l’ensemble. Le taux d’intérêt associé aux prêts hypothécaires ouverts est généralement plus élevé que les prêts hypothécaires fermés en échange d’une plus grande flexibilité. Avec un prêt hypothécaire ouvert, vous pouvez vous attendre à payer le taux préférentiel plus une certaine prime.

Avantages d’un prêt hypothécaire ouvert

  •  L’emprunteur a la liberté et la flexibilité de payer ce qu’il veut.
  •  L’emprunteur n’a pas à s’inquiéter des amendes s’il décide de rembourser son prêt plus tôt ou de se refinancer.
  • Le terme est plus court, donc si l’emprunteur a des incertitudes financières, il aura la liberté d’atteindre l’échéance plus rapidement ou de refinancer s’il le souhaite.

Inconvénients d’un prêt hypothécaire ouvert

  • Des taux d’intérêt plus élevés; la souplesse de l’hypothèque ouverte permet aux prêteurs de proposer des taux d’intérêt plus élevés.
  • Le coût d’emprunt aura tendance à être plus élevé en raison du taux d’intérêt plus élevé.

Remboursements anticipés de prêts hypothécaires : prêts hypothécaires ouverts par rapport aux prêts hypothécaires fermés

La plus grande différence entre les prêts hypothécaires ouverts et fermés est le niveau de flexibilité entre les deux. À savoir, les prêts hypothécaires fermés ne sont pas aussi flexibles parce qu’ils ne peuvent pas être remboursés plus tôt sans frais de pénalité de remboursement anticipé.

Bien que vous puissiez être en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt sur un prêt hypothécaire fermé, vous ne pouvez pas le faire sans être giflé avec des frais de pénalité pour le faire. Le montant exact que vous devrez payer pour couvrir les pénalités de remboursement anticipé sur les prêts hypothécaires fermés varie selon que votre taux hypothécaire est fixe ou variable.

Hypothèque à taux fixe

Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, les frais de pénalité pour remboursement anticipé peuvent être l’une des deux choses suivantes, selon le montant le plus élevé :

  • Différentiel de taux d’intérêt (DTI) – La pénalité DTI tient compte de l’intérêt que votre prêteur perdrait parce que vous avez rompu votre contrat hypothécaire plus tôt. Le DTI est calculé en prenant la différence entre le montant d’intérêt que vous paierez sur votre terme actuel et le prochain terme.  Cependant, chaque prêteur peut avoir sa propre façon de calculer le DTI, il est donc important que vous vérifiiez votre contrat hypothécaire ou que vous parliez avec votre prêteur pour savoir quel sera ce coût pour vous si vous rompez votre prêt hypothécaire plus tôt.
  • Intérêt de 3 mois - L’option la plus simple des deux est l’intérêt de 3 mois.  Avec cela, vous paierez l’équivalent de 3 mois d’intérêts à titre de pénalité. Cependant, compte tenu de l’environnement actuel de taux d’intérêt bas, les emprunteurs avec un prêt hypothécaire fermé à taux fixe qui choisissent de rembourser leur prêt hypothécaire plus tôt paieront probablement l’IRD plutôt que 3 mois d’intérêt. 

Hypothèque à taux variable

Sur un prêt hypothécaire à taux variable, les frais de pénalité de remboursement anticipé sont généralement de 3 mois d’intérêt.

Taux d’intérêt : prêts hypothécaires ouverts par rapport aux prêts hypothécaires fermés

Comme mentionné, vous serez plus susceptible d’avoir un taux d’intérêt plus élevé avec un prêt hypothécaire ouvert qu’avec un prêt hypothécaire fermé. Mais le taux exact qui vous est facturé dépendra également du fait que vous ayez opté pour un prêt hypothécaire à taux variable ou fixe.

Taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable

Le taux d’un prêt hypothécaire à taux variable, qu’il soit ouvert ou fermé, fluctue à divers moments tout au long de la durée du prêt hypothécaire en fonction des conditions du marché. Cela s’est produit parce que les taux variables sont fondés sur le taux préférentiel.

  •  Prêts hypothécaires variables fermés – Avec un prêt hypothécaire variable fermé, vous ne pouvez pas rembourser la totalité de l’hypothèque ou la refinancer avant la fin de la durée sans pénalité. Cependant, ces prêts hypothécaires sont livrés avec des taux d’intérêt inférieurs à ceux d’un prêt hypothécaire ouvert.  
  • Prêts hypothécaires variables ouverts – Les taux variables sur les prêts hypothécaires ouverts sont généralement plus élevés en raison de leur flexibilité. Avec un prêt hypothécaire ouvert, vous avez la liberté d’effectuer des paiements hypothécaires supplémentaires à tout moment et même de rembourser entièrement votre prêt hypothécaire tôt sans pénalité.

Taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à taux fixe

Le taux d’un prêt hypothécaire à taux fixe demeure le même tout au long de la durée de l’hypothèque, peu importe ce qui se passe sur le marché.

  •  Prêt hypothécaire à taux fixe fermé - Un prêt hypothécaire fixe fermé n’offre pas le même niveau de flexibilité qu’un prêt hypothécaire ouvert, y compris en ce qui concerne les taux d’intérêt. L’attrait d’un prêt hypothécaire à taux fixe fermé est que le taux est généralement inférieur à ce qu’il est pour un prêt hypothécaire ouvert, mais une fois que vous êtes bloqué, vous êtes coincé avec qui sont pour la durée de la durée de l’hypothèque. Cela peut être une bonne chose si les taux devraient augmenter dans un proche avenir, mais s’ils baissent, vous ne pourrez pas rompre votre prêt hypothécaire pour profiter de ces taux plus bas à moins que vous n’acceptiez de payer les frais de pénalité pour remboursement anticipé. 
  • Prêt hypothécaire à taux fixe ouvert – Avec un prêt hypothécaire à taux fixe ouvert, le taux d’intérêt sera plus élevé parce que vous aurez l’avantage de verrouiller un taux tout en ayant la flexibilité de rembourser votre prêt hypothécaire à tout moment sans répercussion. Les prêts hypothécaires ouverts à taux fixe sont censés être des prêts hypothécaires à court terme, avec des durées qui ne durent généralement pas plus d’un an.

Quels sont les prêts hypothécaires convertibles?

Les emprunteurs qui pourraient être mal à l’aise pour choisir entre les prêts hypothécaires ouverts et fermés peuvent avoir la possibilité de contracter un prêt hypothécaire « convertible », qui sont des prêts hypothécaires fermés à taux fixe à très court terme.

Avec un prêt hypothécaire convertible, vous avez la possibilité d’effectuer des remboursements anticipés plus importants lorsque votre prêt hypothécaire doit être renouvelé sans avoir à payer de pénalités, car le renouvellement du terme sera beaucoup plus tôt qu’un terme hypothécaire typique.

Vous serez également libre de convertir votre prêt hypothécaire convertible à court terme - généralement environ 6 mois - en un prêt hypothécaire à plus long terme sans pénalités. Cela dit, il pourrait y avoir des frais pour convertir votre prêt hypothécaire en un prêt hypothécaire à plus long terme.

Vous voudrez peut-être envisager un prêt hypothécaire convertible si vous avez l’intention de vendre votre maison dans les 6 mois ou si vous rencontrez une grosse somme d’argent pour être en mesure de mettre dans votre prêt hypothécaire et de le rembourser plus tôt.

Cette option est également plus attrayante si l’on s’attend à ce que les taux d’intérêt baissent au cours des prochains mois. Dans ce cas, vous serez libre de verrouiller un taux d’intérêt inférieur à la fin de votre terme hypothécaire de 6 mois.

Quelle hypothèque vous convient le plus?

Votre décision de choisir un prêt hypothécaire ouvert ou fermé devrait être fondée sur votre situation financière actuelle, ainsi que sur l’endroit où vous vous voyez dans un avenir prévisible. Bien que la flexibilité ne soit peut-être pas trop importante pour certains emprunteurs.

Envisagez une hypothèque ouverte si:

  • Vous voulez vendre votre maison - Vous êtes susceptible de vendre votre maison dans un proche avenir. Si vous prévoyez vendre votre maison bientôt, un prêt hypothécaire ouvert vous permettra d’éviter les frais de remboursement anticipé que vous auriez à payer si vous rompez votre prêt hypothécaire fermé plus tôt. 
  • Un héritage est attendu - Si vous savez que vous rencontrerez une grosse somme d’argent, vous pouvez la mettre dans votre capital hypothécaire, ce qui serait possible avec un prêt hypothécaire ouvert.
  •  On s’attend à ce que votre revenu augmente – Si vous prévoyez une augmentation importante au travail, vous pourriez être en mesure d’en consacrer davantage à chaque paiement hypothécaire.

Envisagez la clôture d’une hypothèque si:

  •  Vous prévoyez vous installer – Si vous n’avez pas l’intention de vendre votre maison au cours des prochaines années, vous n’avez pas besoin de la flexibilité nécessaire pour rompre votre prêt hypothécaire plus tôt. Dans ce cas, il serait plus logique de prendre un prêt hypothécaire fermé pour profiter d’un taux d’intérêt plus bas.
  • Aucun changement financier – Vous vous attendez à ce que votre situation financière demeure telle quelle. Si vous ne vous attendez pas à ce que votre revenu change ou si vous n’avez pas d’argent d’héritage à venir, un prêt hypothécaire fermé pourrait vous convenir.

Questions Fréquemment Posées sur les prêts hypothécaires ouverts ou fermés

Qu’est-ce qu’un DTI?

Un DTI est un « différentiel de taux d’intérêt » qui représente le montant d’intérêt que votre prêteur perdrait s’il vous offrait le taux d’aujourd’hui après avoir rompu votre contrat actuel. Les prêteurs utilisent cet outil à des fins de compensation si vous choisissez de rembourser par anticipation le montant de votre prêt en totalité avant la date d’échéance du prêt hypothécaire.

Quel prêt hypothécaire devrais-je obtenir si je m’attends à vendre bientôt?

Un prêt hypothécaire ouvert pourrait être plus approprié si vous prévoyez vendre votre maison bientôt. De cette façon, vous pouvez rompre votre prêt hypothécaire plus tôt sans encourir de frais de pénalité de remboursement anticipé.

Qu’est-ce que le taux préférentiel canadien?

Le taux préférentiel est le taux d’intérêt utilisé par les banques et les prêteurs pour établir les taux facturés pour divers types de prêts, y compris les prêts hypothécaires à taux variable. À l’heure actuelle, le taux préférentiel au Canada est de 2,70 %.

En fin de compte

Il y a des avantages évidents aux prêts hypothécaires ouverts et fermés, mais ces avantages ne s’appliquent que dans certains scénarios. Évaluez votre situation financière et où vous vous prévoyez dans un proche avenir avant de décider quel type de prêt hypothécaire demander.

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