Comment acheter une maison sans mise de fond

Vous êtes-vous déjà demandé s'il était possible d’ acheter une maison sans mise de fond? Épargner pour un acompte peut prendre des années, surtout si vous versez plus que l'acompte minimum. Lorsque vous entendez parler de la possibilité d'une hypothèque sans mise de fonds, il est tout à fait possible que vous souhaitiez l'envisager.

Voici tout ce que vous devez savoir sur les prêts hypothécaires sans mise de fonds au Canada pour faire le meilleur choix pour vous et vos finances.

Points clés sur l’achat d’une maison sans mise de fond

• Aucune somme d'argent n'est requise à la clôture - votre prêt hypothécaire et votre mise de fonds seront financés par un prêteur. 
• Réglementation - Si vous avez un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur réglementé par le gouvernement fédéral, votre acompte devra être emprunté auprès d'un prêteur alternatif.
• Prêts hypothécaires assurés par la SCHL - Ne peuvent pas être financés par des fonds empruntés pour la mise de fonds. Vous devrez donc verser une mise de fonds d'au moins 20 % pour éviter l'assurance de la SCHL ou travailler exclusivement avec un autre prêteur pour votre prêt hypothécaire.

Hypothèque pour acheter un maison sans mise de fond

Techniquement, il n'existe pas de prêt hypothécaire sans mise de fonds. Vous devez quand même fournir l'argent ; cela signifie simplement que vous n'utilisez pas l'argent que vous avez durement gagné et économisé pour couvrir la mise de fonds. 

Au lieu de cela, vous empruntez votre acompte, ce qui signifie que vous vous endettez encore plus. C'est pourquoi il est important que vous soyez en bonne santé financière avant d'envisager cette option.

Comment acheter une sans mise de fond

Un prêt hypothécaire sans mise de fonds fonctionne de la même façon qu'un prêt hypothécaire ordinaire. Sauf qu'aucune somme d'argent n'est exigée à la clôture de la transaction. La seule somme d'argent dont vous aurez besoin servira à couvrir les frais de clôture habituels. 

Votre prêt hypothécaire et votre mise de fonds seront tous deux financés par un prêteur. Toutefois, le gouvernement ne permet pas aux Canadiens d'emprunter leur acompte à leur prêteur hypothécaire si celui-ci est une banque ou une société de fiducie fédérale. Vous devrez donc trouver un prêteur alternatif ou un prêteur privé pour votre mise de fonds. 

Une fois que vous avez trouvé un autre prêteur et que vous avez obtenu le financement dont vous avez besoin pour votre mise de fonds, vous n'avez qu'à faire des paiements à votre autre prêteur, comme vous le feriez à la banque pour votre hypothèque.

Hypothèques assurées par la SCHL : Aucune restriction sur la mise de fonds

Avant le 1er juillet 2020, il était possible de recourir à des mises de fonds non traditionnelles ou à des fonds empruntés pour les prêts hypothécaires avec une mise de fonds de moins de 10 %. À condition que l'emprunteur ait une bonne cote de crédit. Désormais, la SCHL n'autorise pas les fonds de mise de fonds provenant de sources qui augmentent votre endettement. Cela comprend les prêts et autres sources qui vous obligent à augmenter votre niveau d'endettement.

Pouvez-vous obtenir une hypothèque sans mise de fonds auprès d'un autre prêteur ? 

Les prêts hypothécaires privés ne sont pas assurés par des sociétés fédérales comme la SCHL et sont moins réglementés que les prêts hypothécaires traditionnels. C'est pourquoi vous pouvez bénéficier d'une plus grande souplesse lorsque vous utilisez des fonds empruntés pour effectuer une mise de fonds. 

Cependant, le fait de traiter avec des prêteurs alternatifs et des hypothèques privées comporte plus de risques pour le prêteur lorsqu'une hypothèque à ratio élevé n'est pas assurée. C'est pourquoi ces prêteurs appliquent généralement des taux d'intérêt plus élevés pour compenser ce risque.

Types de prêts à utiliser pour un mise de fond

Il existe plusieurs façons d'obtenir un acompte sans avoir à épargner.

Marge de crédit

Vous pouvez opter pour une marge de crédit pour votre versement initial. Les marges de crédit permettent d'accéder à un crédit renouvelable au besoin ; vous pourrez ainsi rembourser selon un calendrier flexible. Mais si vous choisissez cette voie, la marge de crédit ne peut pas provenir de la même banque que celle auprès de laquelle vous obtenez votre prêt hypothécaire.

Prêt personnel

Cette option peut s'avérer intéressante pour une personne dont la situation financière est excellente, mais qui ne veut pas attendre plus longtemps pour acheter une maison. Vous pouvez obtenir une somme forfaitaire par le biais d'un prêt personnel, utiliser l'argent pour un versement initial et rembourser votre prêt par versements, comme vous le feriez pour un prêt hypothécaire.

Carte de crédit

C'est probablement la pire option, car en demandant au moins 5 % du prix d'achat de votre logement, vous risquez de vous endetter sur votre carte de crédit pendant des années. De plus, les taux d'intérêt des cartes de crédit sont généralement très élevés et se situent en moyenne autour de 20 %. Vous risquez donc de payer plus d'intérêts à long terme si vous utilisez votre carte de crédit pour obtenir les fonds nécessaires au versement initial. 

Emprunter à un membre de la famille

Si un membre de votre famille est généreux, vous pouvez lui emprunter votre acompte. Vous devrez fournir à votre prêteur une lettre de don pour prouver que les fonds n'ont pas été empruntés. 

Avantages et inconvénients d'un emprunt pour un acompte

Emprunter pour un acompte a ses avantages. Cependant, il peut aussi s'accompagner de plusieurs difficultés. 

Les avantages

• Fini la location - lorsque vous devez payer un acompte, il vous faut parfois quelques années d'épargne avant d'avoir assez d'argent pour acheter une maison. Avec l'emprunt, vous pouvez immédiatement commencer à investir et à faire fructifier la valeur de votre logement. Plutôt que de gaspiller de l'argent en loyer, chaque paiement que vous effectuez est consacré à l'acquisition de votre logement. 

• Éviter l'assurance prêt hypothécaire - Lorsque vous versez un acompte inférieur à 20 %, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire (assurance de la SCHL) qui peut coûter des milliers de dollars. En empruntant la totalité des 20 %, vous n'aurez pas à ajouter d'assurance prêt hypothécaire à votre prêt immobilier.

• Accroître votre patrimoine - Une maison est généralement considérée comme l'un des biens les plus importants qu'une personne possède. Plus vous l'achetez tôt, plus vous pouvez accumuler de la valeur nette, ce qui contribue à accroître votre valeur nette.

Contre

• Chute des prix de l'immobilier - Lorsque vous versez un acompte de 20 %, vous êtes généralement à l'abri d'une dette supérieure à la valeur de votre logement en cas de chute des prix de l'immobilier. Mais le fait d'investir plus d'argent dans une maison avec des fonds empruntés pourrait mettre en péril votre investissement si les prix de l'immobilier chutent.  

• Une valeur domiciliaire plus faible - Vous pouvez emprunter de l'argent par le biais d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une LDCVD pour couvrir les fonds de votre acompte. Mais en empruntant de cette façon, vous réduisez la valeur nette de votre maison. 

• Augmentation de la dette - Si vous empruntez votre mise de fonds, vous vous endettez encore plus. Cela risque d'augmenter vos paiements mensuels, ce qui peut s'avérer financièrement épuisant pendant des années. De plus, cela peut avoir une incidence sur votre ratio d'endettement, ce qui, à son tour, peut avoir une incidence sur le montant que vous souhaitez emprunter pour un prêt hypothécaire. 

• Des intérêts plus élevés - Les taux d'intérêt associés à l'emprunt de votre acompte peuvent être très élevés, la plupart étant plus élevés que le taux d'intérêt associé à votre prêt hypothécaire proprement dit.

Améliorer vos chances d'obtenir un hypothèque sans mise de fonds

Obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds peut être un défi. Cependant, il existe quelques facteurs sur lesquels vous pouvez travailler pour améliorer vos chances d'être approuvé. 

Cote de crédit

Bien que chaque prêteur ait ses propres critères, les prêteurs souhaitent généralement que vous ayez une bonne cote de crédit. Cela signifie que vous devez avoir une cote de crédit d'au moins 650. En outre, vous ne devez avoir aucun retard ou omission de paiement sur l'un de vos produits de crédit au cours de la dernière année ou des deux dernières années.

L'emploi 

Le prêteur tient compte de trois éléments lorsqu'il évalue votre emploi : 

• Revenu - combien d'argent vous gagnez par rapport au montant que vous souhaitez emprunter.
• Stabilité - Depuis combien de temps avez-vous votre emploi et dans quelle mesure est-il stable ? 
• Perte de revenu - Si vous deviez subir une baisse de revenu, seriez-vous toujours en mesure d'effectuer vos paiements ? 

Frais de clôture

Les frais de clôture doivent toujours être payés au comptant. En règle générale, ils représentent 1 à 2 % du prix d'achat du logement (sans compter l'acompte). Vous devrez donc disposer d'autant d'argent liquide le jour de la clôture. En général, les frais de clôture représentent environ 2 à 5 % du prix d'achat. 

Autres sources de revenus 

Votre prêteur peut accepter d'autres formes de revenus que les revenus d'emploi, comme les suivantes :

• Prestations de retraite
• Revenus locatifs ou autres revenus d'investissement
• Pension alimentaire pour le conjoint ou les enfants

Devriez-vous obtenir une hypothèque sans mise de fonds ?

Un prêt hypothécaire sans mise de fonds au Canada semble être une excellente idée, surtout si vous louez un appartement tout en essayant d'économiser pour votre première maison. 

Quelques conditions doivent être remplies avant d'envisager un prêt hypothécaire sans mise de fonds :

• Un revenu stable
• Un crédit supérieur à la moyenne
• Être en mesure d'assumer à la fois le paiement d'un prêt hypothécaire mensuel et les autres dépenses de la vie courante.
• Être en mesure de faire face financièrement à une baisse ou à une perte de revenus.

Si vous et pas qualifiable ?

Si ces conditions décrivent votre situation financière actuelle, un prêt immobilier sans apport peut être une bonne idée. Dans certains cas, vous pourriez même en bénéficier. N'oubliez pas que, même si vous pensez pouvoir bénéficier d'un prêt hypothécaire sans apport, le prêteur doit encore donner son accord.

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L'essentiel

Si vous essayez d'économiser pour verser un acompte sur une maison, mais que vous trouvez que cela prend trop de temps, c'est peut-être le moment d'envisager un prêt hypothécaire sans acompte. C'est une bonne idée de se décider tôt, car cela vous permettra de prendre votre temps, de faire tous les plans nécessaires et de prendre toutes les mesures qui s'imposent.

N'oubliez pas que l'achat d'une maison sans liquide est une décision grave. Assurez-vous de prendre votre temps et d'envisager tous les scénarios avant de faire le grand saut.