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Hypothèque sans mise de fonds

Hypothèque sans mise de fonds

Écrit par Vincent Castonguay
Vérifié par Mai Kadeer
Dernière mise à jour juin 23, 2021

Il est de plus en plus difficile pour les acheteurs de se procurer une maison. Avec la forte augmentation du marché immobilier des dernières années et surtout la dernière, de moins en moins de Québécois et Québécoises peuvent se permettre de mettre le 5% requis de mise de fonds initiale pour s’offrir une maison. Avez-vous déjà entendu parler de la possibilité d’un achat de propriété sans mise de fonds initiale? Si oui, avec la hausse des prix, il est tout à fait normal que vous considériez cette option pour devenir propriétaire.

Est-il possible d’obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds?

L’achat d’une maison et l’obtention d’un prêt hypothécaire sans mise de fonds ne signifie aucunement que vous n’avez pas à faire de mise de fonds. En fait, une mise de fonds sera déposée, mais ceux-ci ne seront pas ceux durement gagnés par le fruit de votre emploi. Concrètement, la mise de fonds de 5% pour les maisons de moins de 500 000$ et 10% pour celle de plus de 500 000$ (minimum obligatoire au Canada) sera empruntée auprès d’un prêteur ou d’une institution financière. Cela signifie que vous vous endettez davantage en contractant une dette supplémentaire. Avant de procéder ainsi et de vous endetter davantage, il est nécessaire que vous soyez en bonne santé financière. 

Un prêt hypothécaire sans mise de fonds s’obtient de la même manière qu’un prêt hypothécaire régulier, à l’exception qu’aucun argent n’est requis à la clôture de la vente. Les seuls fonds qui seront nécessaires sont pour payer les frais d’usage reliés à l’achat d’une maison, comme par exemple les frais de clôture. Le prêt hypothécaire et le prêt de mise de fonds sont tous les deux financés par un prêteur. Par contre, il est important de savoir que le gouvernement ne permet pas aux Canadiens d’emprunter la mise de fonds à leur prêteur hypothécaire si celui-ci est une banque ou une société en fiducie fédérale. Cela veut donc dire que vous devrez trouver un prêteur différent pour votre mise de fonds. Une fois que c’est fait et le prêt accordé, vous devrez effectuer des paiements différents à ce prêteur en plus de votre paiement hypothécaire. 

Comment obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds

Plusieurs avenues sont envisageables pour l’obtention d’un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Ci-dessous, nous vous en présentons quelques unes : 

Prêt personnel ou marge de crédit 

Ces deux possibilités peuvent vous aider à déposer la mise de fonds initiale requise pour l’achat de votre maison. Le prêt personnel engage la personne qui le contracte à faire des paiements réguliers sur un échéancier connu et déterminé. Ce n’est pas tout à fait le cas pour une marge de crédit personnelle, cette dernière offre une plus grande flexibilité de paiements. L’une ou l’autre des options peuvent être envisagées pour obtenir les fonds, à condition que votre dossier de crédit soit bon et que l’institution financière accepte de vous prêter l’argent. 

Il est important de savoir qu’il est assez rare et difficile de se faire octroyer un prêt comme cela. Peu de prêteurs acceptent d’accorder cette mise de fonds peu traditionnelle. C’est pourquoi le dossier de crédit doit être très bon et respecter certaines conditions : 

  • Présenter un portrait des actifs, sans dette ni faillite;
  • Avoir une cote de crédit de 650 et plus;
  • Occuper un emploi stable et permanent depuis au moins deux ans;
  • Avoir un dossier de crédit sans retard de paiement ni dépassement de limite;
  • Disposer des fonds pour payer la taxe de mutation et les frais du notaire.

Acheter à plusieurs personnes

Si vous achetez une maison à plusieurs personnes, la mise de fonds initiale sera plus faible et une des personnes ou certaines personnes du groupe pourraient payer la mise de fonds initiale. Vous devrez par la suite leur rembourser la somme dûe. 

Acheter la maison d’un proche parent

Il est possible d’acheter la maison d’un parent sans mise de fonds en utilisant un don d’équité comme mise de fonds. On considère donc la différence entre le prix de vente de la maison et la valeur de celle-ci sur le marché comme étant en quelque sorte la mise de fonds. Par exemple, le prix de vente de la maison est de 200 000$ mais elle en vaut 250 000$ sur le marché. Ce 50 000$ servira comme mise de fonds. Afin de procéder de cette façon, communiquez avec votre prêteur hypothécaire qui fera évaluer la maison par un évaluateur. De plus, acheter la maison d’un proche parent vous fait économiser la taxe de bienvenue. 

Obtenir un prêt collateral

Cette manière consiste à utiliser l’équité de vos parents ou d’un proche comme garantie afin de vous permettre d’acheter une maison sans mise de fonds. 

Profiter d’un programme du gouvernement

Il existe également une panoplie de programmes gouvernementaux afin de vous permettre d’acheter une maison sans aucune mise de fonds. En voici quelques-uns : 

Incitatif à l’achat d’une première propriété : L’Incitatif à l’achat d’une première propriété permet à des gens de partout au Canada d’acquérir leur première maison. Le programme offre un montant de 5 ou 10 % du prix d’achat de l’habitation pour la mise de fonds. Une mise de fonds plus élevée réduit vos coûts liés au prêt hypothécaire, ce qui rend l’achat d’une propriété plus abordable.

Utiliser ses REER pour la mise de fonds : Communément appelé «RAP», le régime d’accès à la propriété permet aux Canadiens/Canadiennes d’utiliser une partie (35 000$ maximum) des REER accumulés afin de faire l’achat ou la construction d’une première maison. Toutefois, vous devez rembourser la totalité de cet emprunt dans un délai de 15 ans sans avoir de pénalités fiscales. 

Programmes municipaux pour financer sa mise de fonds : Certains municipalités comme Québec et Montréal, par exemple, offrent un programme permettant d’obtenir un prêt sans intérêt pour la mise de fonds d’une maison. 

Refinancement

Pour les personnes déjà propriétaires, il est possible de simplement refinancer son hypothèque. Cette solution permet renégocier son hypothèque et donc, de débloquer des fonds afin de consolider ses dettes ou financer certains projets, comme par exemple l’achat d’une deuxième propriété. 

Les avantages et les inconvénients d’acheter une maison sans mise de fonds

Avantages : 

  • Plus besoin de louer : Plutôt que de gaspiller de l'argent en loyer, chaque paiement que vous effectuez sert à devenir propriétaire de votre maison.
  • Évitez l'assurance prêt hypothécaire : Lorsque vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %, vous êtes obligé de souscrire une assurance prêt hypothécaire (assurance SCHL) qui peut coûter des milliers de dollars. En empruntant la totalité de 20 %, vous n'aurez pas à ajouter une assurance prêt hypothécaire.
  • Développez votre patrimoine : Une maison est généralement considérée comme l'un des actifs les plus importants qu'une personne possède. Plus vous l'achetez tôt, plus vous pouvez créer de fonds propres, ce qui contribue à augmenter votre valeur nette.

Désavantages : 

  • Baisse des prix des maisons : Lorsque vous versez un acompte de 20 %, cela vous empêche généralement de posséder plus que la valeur de votre maison, en cas de chute des prix des maisons.
  • Valeur nette inférieure : Si vous souhaitez accéder à une marge de crédit hypothécaire (HELOC), vous n'aurez pas suffisamment de valeur nette car la plupart des prêteurs exigent que votre maison ait au moins 20 % de valeur nette.
  • Augmentation de la dette : Si vous empruntez votre mise de fonds, vous contractez encore plus de dettes. De plus, cela peut affecter votre ratio dette/service, qui à son tour peut affecter le montant que vous souhaitez emprunter pour un prêt hypothécaire.
  • Risques pour les relations personnelles : Si vous empruntez de l'argent pour un acompte à la famille mais que vous ne pouvez pas le rembourser à temps ou pas du tout, vous pouvez facilement briser les ponts.

Comment améliorer vos chances d’être approuvé pour un prêt hypothécaire sans mise de fonds

Tout d’abord, il est important de comprendre les deux critères sur lesquels vous êtes évalués lorsque vous souhaitez être approuvé pour un prêt hypothécaire sans mise de fonds. 

Cote de crédit 

À partir de 2021, la cote de crédit minimale nécessaire pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire est de 640, bien qu'il serait plus exact de dire qu'entre 620 et 680 serait considéré comme un minimum, selon le prêteur. Mais il convient également de noter que la cote de crédit requise pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire en 2021 dépend également de plusieurs autres facteurs associés à l'emprunteur. Par exemple, un emprunteur avec un revenu élevé et un faible montant d'endettement pourrait s'en tirer avec un pointage de crédit légèrement inférieur à celui d'un emprunteur avec un revenu inférieur et beaucoup de dettes.

Emploi 

Il y a 3 aspects évalués en lien avec votre emploi. Les voici : 

  1. Revenu : combien d'argent gagnez-vous par rapport au montant que vous souhaitez emprunter;
  2. Stabilité : Depuis combien de temps avez-vous votre travail et à quel point il est stable;
  3. La perte d’un revenu : Si vous deviez avoir une baisse de revenu, seriez-vous toujours en mesure d'effectuer vos paiements.

Si vous achetez une maison sans mise de fonds

Un prêt hypothécaire sans mise de fonds semble être une excellente idée, surtout si vous donnez actuellement une grande partie de votre revenu pour louer un appartement tout en essayant d'économiser afin de pouvoir acheter votre première maison. Mais avant de vous laisser séduire par l'idée, vous devez décider si cette option de financement est ou non la meilleure stratégie pour vous à ce stade de votre vie. Il y a quelques conditions à remplir avant d’envisager un prêt immobilier sans mise de fonds : 

  • Un revenu stable;
  • Crédit au dessus de la moyenne;
  • Être en mesure de payer à la fois un paiement hypothécaire mensuel et d'autres dépenses;
  • Être capable de gérer financièrement une diminution ou une perte de revenus.

Si toutes ces conditions décrivent votre situation financière actuelle, alors un prêt hypothécaire sans mise de fonds peut être, une bonne idée et vous pourriez potentiellement en bénéficier sérieusement.  Toutefois, n'oubliez pas que même si vous pensez pouvoir le gérer, un prêteur doit encore décider s’il est d'accord ou non.

Malheureusement, si aucune des conditions ci-dessus ne décrit votre situation financière actuelle, alors un prêt hypothécaire sans mise de fonds n'est certainement pas une bonne idée pour vous en ce moment. Il est suggéré de continuer à épargner tout en repensant vos stratégies de dépenses et d'épargne actuelles.

En conclusion

Tout dépendant de votre situation financière, un prêt hypothécaire sans mise de fonds peut être une bonne ou une mauvaise idée. Vous devez faire un examen complet de votre situation financière afin d’aller de l’avant avec cette possibilité. Comme dans n’importe quel processus d’achat d’une propriété, faites vos calculs et posez des questions à un professionnel. La préparation pré-achat est cruciale dans ce processus! 


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Vincent travaille à temps plein depuis 2 ans dans le domaine des ressources humaines et de la santé et sécurité au travail dans la région de Québec. Titulaire d'un baccalauréat en relations industrielles obtenu en 2020 et d'un certificat en science politique obtenu en 2021 à l'Université Laval, il écrit sur Prêts Québec depuis près d'un an. Amateur de politique, des marchés boursiers et de la cryptomonnaie, le monde des finances personnelles est très important à ses yeux. Il aime partager ses connaissances financières auprès des autres.

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