Qu’est-ce qu’une location avec option d’achat?

Les loyers étant élevés et le marché et crise du logement étant tendu au Canada, la location avec option d'achat s'est imposée comme une solution de rechange. Essentiellement, ce type de propriété combine la formation de capital avec la flexibilité de la location.

Mais qu'est-ce que exactement ? Poursuivez votre lecture : nous avons les réponses qu'il vous faut.

Points clés sur les locations avec option d'achat

• Le locataire loue un bien immobilier avec la possibilité d'acheter à la fin de la période de location.
• Le loyer payé est crédité en vue d'un achat futur.
• Temps supplémentaire pour améliorer votre crédit et constituer un acompte.

Qu'est-ce qu'un logement en location avec option d’achat 

La location-accession à la propriété est une option pour ceux qui ne peuvent pas obtenir un prêt hypothécaire traditionnel. Ou pour ceux qui ne disposent pas des fonds initiaux nécessaires pour effectuer un versement initial. La location avec option d'achat permet d'affecter les paiements mensuels à la vente éventuelle de la propriété.

Dans certaines situations, l'octroi d'un prêt hypothécaire peut s'avérer ardu en raison de divers facteurs tels que :

• la situation financière de l'acheteur,
• les restrictions en matière de financement hypothécaire,
• ou encore l'état de la propriété.

Dans le cadre d'une location-achat, le locataire conclut un bail comprenant la possibilité – mais non l'obligation – d'acquérir le condo ou la maison à la fin de la période de location.

Contrat d'achat avec option d'achat 

La location avec option d'achat engage le propriétaire à vendre le bien d'habitation au locataire pendant ou à la fin de la période de location. Ce type de transaction est appelé vente avec transfert de propriété différée.

Pendant le bail, le propriétaire est chargé de percevoir les taxes sur le prix de vente auprès du locataire. Et de payer ces taxes lorsque le locataire prend possession du bien.

Quel est le contrat de location d'un bien immobilier en location avec option d'achat ?

Si la location avec option d'achat offre le choix d'acheter ou non le bien, la transaction est considérée comme un bail.  Le propriétaire est donc considéré comme le vendeur potentiel du logement.

Il doit donc payer les impôts selon les règles établies, pas le locataire. Lorsque le propriétaire décide de vendre la propriété plus tard, la vente est exempte d'impôts.

La structure des paiements dans un contrat de location avec option d'achat

Bien qu'aucune grosse mise de fond ne soit requise. Mais, un petit paiement initial est nécessaire. Ce montant, parfois appelé « dépôt d'option d'achat », doit être payé le jour où vous emménagez. Il doit être versé le jour où vous emménagez. L'avantage est que ce dépôt est déduit du prix d'achat si vous décidez d'acheter le bien.

En général, un bail avec option d'achat a une durée de 1 à 5 ans. Pendant la durée du bail, le propriétaire n'est pas autorisé à vendre le bien à un autre acheteur. Si vous achetez le bien à la fin du bail, vous devrez payer le solde de l'acompte.

Exemple

Supposons que vous acceptiez d'acheter une propriété en location avec option d'achat au Canada pour 500, 000 $ :

• Votre dépôt d'option d'achat (2,5 %) est de 12,500 $
• Le montant dû à l'achat de la maison est de : 487,500 $
• Acompte requis (5 %) : 24 375 $.
• Loyer mensuel : 2 031,25 $.
• Crédit de loyer mensuel (fonds supplémentaires pour un futur acompte) : 921,25 $
• Acompte (mise de fonds) économisé après une durée déterminée (c'est-à-dire 3 ans) : 33,165 $

Comment en savoir plus sur la mise de fond ? Vous trouverez ici tout ce qu'il faut savoir.

Comment trouver une location avec option d'achat au Québec ?

Si vous pouvez négocier un accord de location-vente pour des biens en cours de location, il est également envisageable de louer des logements en cours de vente. Voici quelques méthodes pour mettre en place un tel accord.

Les propriétaires

Un propriétaire désireux de vendre sa maison peut être favorable à l'option location-vente. Puisque cela lui permet de percevoir un revenu locatif ou de verrouiller un prix de vente plus élevé dans le cadre d'un tel contrat.

Sociétés de location avec option d’achat

Certaines sociétés de location-vente vous proposent la liberté de choisir n'importe quelle maison sur le marché que vous souhaitez louer. Cependant, ces sociétés fixent des limites en termes de prix et d'acompte auxquels vous êtes éligible. Vous pouvez alors sélectionner un logement dans ces paramètres.

Société de location avec option d’achat locale

Une société locale de location-vente peut disposer d'un catalogue de biens immobiliers, avec moins d'exigences de dépôts ou de frais. La plupart des sociétés locales de location-vente n'opèrent que dans une ville ou une région spécifique. 

Par exemple, une recherche sur « location de maison près de chez moi » vous donnera des résultats d'entreprises locales spécialisées dans ce domaine. Toutefois, vous n'êtes pas limité à votre région, puisque des sociétés nationales de location-vente opèrent dans tout le Canada.

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La « Canadian Association of Rent to Own Professionals» (CAROP) 

La CAROP, une association professionnelle représentant le secteur de la location-vente au Canada, exige des opérateurs de location-vente qu'ils suivent une procédure d'adhésion, y compris un examen de leurs activités. Les membres de la CAROP doivent répondre à des critères spécifiques et adhérer à son code de conduite, lequel inclut l'engagement à travailler dans l'intérêt supérieur du client. Tout comme posséder une formation sur les opérations de location-achat. Ainsi qu'à intégrer une composante de gestion du crédit dans leurs programmes de location-achat.

L'adhésion à la CAROP n'est pas obligatoire pour les entreprises de location-achat au Canada. Cependant, opter pour un membre de la CAROP pour votre location-achat vous garantit un niveau de service et de professionnalisme. Travailler avec une entreprise réputée et digne de confiance vous propose une tranquillité d'esprit supplémentaire.

Est-ce que la location avec option d'achat est une alternative dans un marché de l'immobilier difficile ?

Comme pour tout processus d'acquisition immobilière, la location-accession présente ses avantages et ses inconvénients. Les bénéfices de la location-accession sont les suivants :

• Épargne progressive en vue d'un apport initial. : Un contrat de location-achat permet au locataire d'épargner progressivement en accumulant des crédits de loyer. Lesquels peuvent être utilisés ultérieurement pour l'achat du logement à une date convenue.
• Solution pour les problèmes financiers. : La location avec option d’achat offre une plus grande flexibilité. De plus, ils ont la possibilité d'améliorer leur cote de crédit en payant leur loyer à temps.
• Période d'essai avant l'achat. : Les contrats de location-accession permettent aux futurs acheteurs de vivre dans le logement avant de prendre une décision d'achat définitive.
• Potentielle plus-value du bien. : Si la valeur du bien augmente au cours du contrat, le locataire peut acheter le bien à un prix inférieur à celui convenu à l'origine.

Les inconvénients de la location avec option d'achat sont les suivants :

• Risque de dépréciation du bien. Si la valeur du bien loué diminue pendant la durée du bail, le locataire reste néanmoins tenu d'acheter le bien au prix fixé précédemment dans le contrat de location-achat.
• Perte potentielle de crédits de location. : En cas de difficultés financières, le locataire peut devoir quitter le logement. Et perdre les crédits accumulés dans le cadre du programme de location-accession.
• Restrictions éventuelles sur les rénovations. Des limitations peuvent exister quant aux travaux de rénovation pouvant être entrepris dans la maison pendant la durée du bail. Et, l'acheteur potentiel peut être responsable de l'entretien ou des améliorations durant cette période.

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Mots finale

Si vous aspirez à devenir propriétaire, la location avec option d'achat peut être une option à envisager. Mais, c'est crucial de bien comprendre les termes de votre accord avec le propriétaire avant de signer un contrat formel. 

Vous vous apprêtez à déménager dans un logement en location-vente ? Assurez-vous de choisir une assurance locataire qui vous convient.