Qu’est-ce qu’une location avec option d’achat?

Quelle que soit la voie choisie, l’accession à la propriété n’est pas une tâche facile. Il faut beaucoup de temps, d’argent et d’efforts pour trouver la maison dans laquelle vous souhaitez aménager. Cependant, pour certains, la possession d’une maison est l’objectif ultime dans la vie, et il est fort probable que si vous êtes l’un de ces futurs propriétaires, vous ferez ce que vous devez faire pour pouvoir vous en sortir avec les clés en main. C’est là que les maisons «locatives» peuvent aussi entrer en jeu.

En quoi consiste exactement une location avec option d’achat?

 Et, d'ailleurs, qu'en est-il de cette option d'accession à la propriété qui séduit tant les locataires Canadiens? Comme pour tout engagement financier important dans l’immobilier, les contrats de location avec option d'achat présentent des avantages et des inconvénients, il est donc préférable de les connaître avant de déterminer si vous choisissez le bon chemin. En fait, l'une des principales raisons pour lesquelles les maisons avec option d’achat est très attrayant, c'est parce qu'elles sont présentées comme une option plus abordable pour les acheteurs de maison qui ne sont pas admissibles à une hypothèque classique ou qui n'ont pas assez d'argent pour se payer uns mise de fond raisonnable.

Les deux types de contrats sont proposés:

• Option d'achat: Si le locataire choisit l’option d’achat, il signera un contrat stipulant qu’il a la possibilité, mais pas l’obligation d’acheter la maison à la fin de la période de location.

• Crédit-bail: S'ils choisissent un crédit-bail, cela signifie qu'ils ont accepté d'acheter la maison à la fin du terme.

Comment fonctionne une location avec option d’achat?

Elles séduisent également les personnes qui possèdent déjà une maison et qui essaient de la vendre, ou les investisseurs immobiliers, qui sont tous deux intéressés par la possibilité de réaliser un profit une fois que la maison est vendue. Essentiellement, un propriétaire ou un investisseur louera une maison qui porte déjà son nom, comme le ferait un propriétaire avec un appartement. 

Les propriétaires ou locataires potentiels peuvent ensuite louer la maison, en effectuant des paiements réguliers à leur propriétaire. Chaque logement loué est assorti d'un contrat / contrat de location particulier que le locataire doit respecter s'il souhaite y vivre. 

Cependant, chaque contrat de location-acquisition est différent, ce qui signifie que certaines conditions s'appliquent dans certains cas, tandis que d'autres ne le seront pas. Certains propriétaires proposeront l'option d'achat, d'autres non. Donc, si vous envisagez de choisir un logement avec option de loyer, lisez toujours attentivement votre contrat et demandez conseil à un professionnel si vous avez des inquiétudes.

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Considérer la location avec option d’achat

Dans la plupart des contrats de location-acquisition, le locataire potentiel sera tenu de payer ce que l’on appelle une «contrepartie d’options» ou une «somme d’options». Il s’agit d’un dépôt non remboursable, mais souvent négociable, qui représente généralement environ 2 à 5% du prix final demandé par la maison. 

La contrepartie d'option est un contrat séparé qui donne au locataire le droit, mais non l'obligation d'acheter la maison à la fin de la période de location. Si le locataire ne souhaite pas payer pour la contrepartie de l’option, le propriétaire peut tout de même le laisser louer la maison, mais ils n’auront pas le droit de l’acheter à la fin de leur bail. Selon les termes de l’accord, la totalité ou une partie de l’argent de l’option peut aller à la mise de fonds éventuelle du locataire, mais là encore, chaque contrat est différent.

La location

Une fois la convention confirmée, le locataire effectuera des paiements réguliers, généralement mensuels, sur plusieurs années (une à trois années est la plus courante). Les paiements sont divisés en deux parties, une part plus importante (environ 75%) de chaque paiement servant aux frais de location et l'autre (environ 25%) à la mise de fonds et éventuellement à la valeur nette de la maison. 

Une fois le bail terminé, si le locataire souhaite toujours ou est obligé d’acheter la maison, il espère avoir remboursé suffisamment de l’acompte et rehausser sa cote de crédit suffisamment pour pouvoir prétendre à une SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement) hypothèque assurée. Si l’accord du locataire pour acheter la maison est facultatif et qu’il n’aime pas la maison ou n’a aucune autre raison de ne pas l’acheter à la fin de la période de location, il peut s’écarter de la transaction.

Le prix demandé final

Encore une fois, les termes du contrat de location dictent ce que le nouveau propriétaire potentiel finira par payer pour la maison si et quand ils décident de l'acheter. Dans le cadre de certains contrats, le prix demandé final pour la maison sera convenu et bloqué avant l’emménagement du locataire. Toutefois, certains contrats de location-acquisition stipulent que le prix demandé ne sera déterminé qu’à la fin de la période de location et sera basé sur la valeur marchande estimée de la maison. En fait, la majorité des locataires préfèrent que le prix demandé soit bloqué, car le marché immobilier fluctue constamment.

À titre d’exemple

Par souci d'argumentation, nous dirons que le contrat de location avec option d'achat est pour un contrat de 3 ans. Le locataire accepte de payer un loyer de 1 000 dollars par mois, avec un supplément de 500 dollars par mois destiné à l’acompte. Voici comment cela fonctionnera:

• Le prix final demandé pour la maison est bloqué à - 350 000 $ • Le dépôt initial est de 8 750 $ (2,5%) • L’hypothèque restante à la fin de la période de location est maintenant de 341 250 $
• Le loyer mensuel est de - 1 000 $
• La portion mensuelle destinée à l’acompte est de - 500 $ • 500 $ x 12 (mois) = 6 000 $ (par an pour le versement initial)
• 6 000 $ x 3 (années) = 18 000 $
• 341 250 $ - 18 000 $ = 323 150 $ (reste sur l'hypothèque après 3 ans)

Ainsi, à la fin de leur contrat de location de trois ans, le propriétaire éventuel aurait dû investir 18 000 $ pour l’acompte sur la maison. Le problème, c’est qu’ils ont également payé 36 000 $ de loyer au cours de ces 3 années, le tout ne correspondant pas au prix initial de l’hypothèque. Cela signifie qu’ils ont investi 62 750 dollars pour la maison, mais seulement 26 750 dollars iront au prix final demandé.

Les avantages et inconvénients

Cela nous amène à notre prochaine section. Comme nous l’avons mentionné précédemment, tous les contrats de location avec option d'achat présentent des avantages et des inconvénients pour le vendeur et le locataire, il est donc très important de savoir ce qu'ils sont avant de signer un contrat.

Avantages

• Un pourcentage des paiements mensuels du locataire étant dans les poches du vendeur, celui-ci pourrait recevoir un profit très décent sur son investissement, en particulier une fois que la maison sera finalement vendue.
• Parce qu’une maison est plus souhaitable que la moyenne des appartements, ils sont également en mesure de facturer un montant beaucoup plus élevé pour les frais de location.
• Si le locataire choisit l'option d'achat, les frais de dépôt peuvent être perçus à l'avance. Si le locataire n’achète pas la maison à la fin de la période de location, il perdra son dépôt au propriétaire. • Bien que la propriété appartienne toujours au vendeur, celui-ci n’est généralement pas responsable des réparations ou de l’entretien à effectuer sur la maison. De plus, si le locataire effectue des travaux de rénovation, l’argent en sort de leur poche et non de celle du vendeur.
• Si le contact est un contrat de location-achat ou si le locataire souhaite acheter la maison, le vendeur conserve non seulement l’argent qu’il a gagné grâce aux frais de location, mais sa maison est officiellement vendue.

Désavantages

• Plutôt que de mettre leur maison en vente tout de suite, les vendeurs doivent maintenant suivre le même processus de filtrage des locataires qu'un locateur typique (vérification des antécédents et du crédit, etc.).
• Si le contrat est une option d'achat, le locataire n'est pas obligé d'acheter la maison à la fin de la période de location. Ils seront autorisés à mettre fin à la transaction à tout moment ou à l'expiration de leur contrat de location. Le vendeur doit ensuite trouver un autre locataire et organiser un nouveau processus de sélection.
• La maison étant toujours au nom du vendeur, celui-ci devra continuer à faire des versements hypothécaires à son prêteur jusqu’à ce que la maison soit officiellement vendue. Les frais de location pourraient ne couvrir que ces paiements.

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Pour le locataire/Propriétaire potentiel

Avantages

• Si le contrat est une option d'achat, le locataire a le droit de résilier son contrat de location à la fin de sa période de location. Cela signifie qu'ils peuvent faire un «test» avec la maison. S'ils n'aiment pas le quartier, les conditions du contrat ou la maison elle-même, ils ne sont pas obligés de l'acheter.
• Si le locataire a un crédit médiocre, quelques années de location peuvent lui laisser suffisamment de temps pour augmenter sa cote de crédit par d'autres moyens, tels que des paiements par carte de crédit en temps voulu, etc. Une fois sa cote de crédit augmentée, il aura plus de facilité à se qualifier pour une hypothèque conventionnelle.
• La partie non locative des paiements effectués par le locataire est utilisée pour le versement initial sur la maison. Pour ceux qui n'ont pas les moyens de se payer l'acompte, ils peuvent à la fois y ajouter de l’argent progressivement et avoir le temps de se reconstituer. Si le prix demandé est bloqué, le locataire paiera alors le prix de la maison (paiement du loyer non compris) à la fin de leur contrat, même si le marché immobilier fluctue et que la valeur de la maison augmente.

Désavantages

• Si les finances et la cote de crédit du locataire ne se sont pas améliorées à l’expiration du contrat de location, il se peut qu’il ne reçoive pas le financement nécessaire pour acheter la maison.
• Si le contrat est une option d'achat et que le locataire a payé l'option mais n'achète pas la maison, le dépôt sera perdu.
• Contrairement à un appartement, dans certains cas, les locataires sont responsables de toutes les réparations et de l'entretien nécessaires. Ils pourraient aussi avoir à payer les frais d’association des propriétaires, les impôts foncières et les assurances.
• Techniquement, le propriétaire a toujours la propriété à son nom et doit continuer à effectuer les versements hypothécaires. Ainsi, si le locataire commence à faire défaut de paiement, la maison pourrait être saisie
• Certains propriétaires sont aussi plus stricts que d'autres. Ainsi, si vos paiements sont en retard pendant trop longtemps (parfois 90 jours), ils risquent de menacer de vous expulser ou d'engager des poursuites judiciaires à votre encontre.
• Étant donné que le prix demandé de la maison est associé aux frais de location et à tous les autres coûts liés au propriétaire, le locataire pourrait finir par payer beaucoup plus que la valeur réelle de la maison et pourrait ne pas récupérer son investissement s’il décidait de le revendre à l’avenir.  

Sachez avec qui vous faites affaire

Comme pour toutes les transactions immobilières, il est extrêmement important que, si vous songez à louer ou à louer une de ces maisons, vous sachiez exactement à qui vous avez affaire. Le problème avec certains cas de location-acquisition, c'est qu'une association tierce sera parfois impliquée. Cette tierce partie saute au milieu du propriétaire et du locataire, prétendant mieux gérer l’argent qui les sépare ou garantir au propriétaire un autre acheteur si le locataire actuel n’achète pas la maison. 

Il est toujours judicieux de consulter un professionnel avant de décider de louer une maison ou de la mettre en location. En fait, il existe des avocats spécialisés en droit immobilier qui veillent à ce que les investisseurs et les propriétaires obtiennent des contrats légitimes dûment examinés.

Consulter un professionnel

Comme nous venons de le dire, il est toujours important de consulter un conseiller professionnel avant de prendre des décisions financières importantes, en particulier quand il s’agit de toutes les avenues du marché immobilier. Ainsi, si vous êtes intéressé à devenir locataire ou vendeur d’un logement à louer, il est préférable de s’assurer de bien comprendre tous ces facteurs avant de prendre votre décision. Pour vous assurer que votre investissement est sûr, il peut être avantageux de consulter un professionnel de l'immobilier et un conseiller financier. Rappelez-vous que devenir propriétaire est l’une des décisions les plus importantes et les plus coûteuses que vous aurez probablement à prendre dans votre vie. Il est donc essentiel que vous preniez le temps de réfléchir.