Si vous êtes sur le marché et cherchez à financer un nouveau logement pendant la vente de votre maison actuelle, le transfert d'hypothèque peut être votre meilleure option. Cette procédure est également appelée « hypothèque portée ».
Lorsque vous vendez votre maison et en achetez une nouvelle, vous pouvez être amené à rompre votre prêt hypothécaire. Mais cela peut entraîner des coûts supplémentaires sous la forme de pénalités de remboursement anticipé. La bonne nouvelle, c'est que vous pouvez éviter ces frais supplémentaires en transférant votre hypothèque.
Informations clés sur le transfert hypothèque
- Le portage d'un prêt hypothécaire consiste à transférer votre prêt hypothécaire actuel sur un nouveau logement lorsque vous déménagez.
- Le portage de votre hypothèque peut être un moyen d'éviter les frais de pénalité de remboursement anticipé que votre prêteur peut exiger pour rompre votre hypothèque avant terme.
- Vous devez remplir les conditions requises pour faire transférer votre hypothèque, car toutes les hypothèques ne sont pas transférables.
Que signifie le transfert d'une hypothèque ?
Le transfert de votre hypothèque signifie que vous transférez votre hypothèque actuelle de votre maison actuelle à votre nouvelle maison sans frais de pénalité. La durée et le taux d'intérêt de votre hypothèque restent inchangés lorsque vous transférez votre hypothèque. Le transfert d'un prêt hypothécaire est souvent plus facile et moins coûteux que de refaire une nouvelle demande de prêt hypothécaire et une nouvelle procédure d'approbation.
Toutefois, si le prix de votre nouveau logement est supérieur au montant de votre prêt actuel, vous devrez remplir de nouveau les conditions requises pour l'obtention d'un prêt immobilier. Cela signifie que vous devrez repasser par toute la procédure de prêt, y compris la vérification de votre cote de crédit, l'évaluation de vos revenus et de vos dettes, et le test de résistance hypothécaire.
Avantages du transfert d'une hypothèque
Avant d'opter pour le transfert de votre hypothèque, prenez en compte les avantages suivants.
Éviter les frais de pénalité pour remboursement anticipé
L'un des principaux avantages du transfert d'une hypothèque est qu'il vous permet d'éviter les frais de pénalité que votre prêteur peut exiger pour rompre votre hypothèque avant terme (pour le montant transféré).
Vous pouvez ainsi économiser des milliers d'euros, car la pénalité de rupture de contrat correspond généralement au montant le plus élevé des éléments suivants :
- jusqu'à trois mois de remboursement du prêt et des intérêts
- Le différentiel de taux d'intérêt (DTI), qui correspond à la différence entre votre taux hypothécaire initial et le taux que votre prêteur peut facturer pour la durée du prêt hypothécaire restant à courir.
Maintenir un taux bas
Si le taux que vous payez actuellement sur votre prêt hypothécaire est inférieur au taux actuel, le transfert de votre prêt hypothécaire peut se traduire par des économies sur les paiements d'intérêts pendant la durée du prêt hypothécaire.
Si vous ne transférez pas votre hypothèque, vous devrez vous réinscrire auprès d'un nouveau prêteur et négocier un tout nouveau contrat pour votre nouveau logement. En fonction des taux actuels du marché et de votre situation financière, vous pourriez vous retrouver avec un taux beaucoup plus élevé que celui que vous payiez auparavant.
Simplifier le processus hypothécaire
La recherche d'un prêt hypothécaire et la négociation d'un contrat peuvent être stressantes et prendre beaucoup de temps. Si vous êtes satisfait de votre situation actuelle, le simple fait de transférer votre prêt hypothécaire de votre ancienne maison à la nouvelle peut vous soulager d'une tâche supplémentaire.
Inconvénients d’une transfer hypothèque
Avant d'opter pour le transfert de votre hypothèque, prenez en compte les inconvénients suivants.
Alignement des deux transactions
Les prêteurs n'accordent souvent qu'un délai de 30 à 120 jours pour terminer le transfert. Dans l'idéal, 120 jours suffiraient à vendre votre maison et à la transférer dans une nouvelle maison, mais 30 jours pourraient ne pas suffire du tout, en fonction de la facilité avec laquelle votre maison sera vendue. Il se peut donc que vous deviez faire coïncider la vente de votre maison actuelle avec l'achat d'une nouvelle maison pour que cela fonctionne.
Cette option n'est pas offerte par tous les prêteurs
Certains prêteurs peuvent offrir des hypothèques transférables, mais beaucoup d'autres ne le font pas. Si votre prêteur actuel ne vous offre pas cette option, vous devrez peut-être changer de prêteur.
Pas de possibilité de comparer les prêteurs
Il se peut que vous ne puissiez pas comparer les prêteurs et chercher des taux d'intérêt plus bas lorsque vous transférez votre hypothèque. Comme vous conservez votre taux d'intérêt actuel, vous ne pouvez pas profiter d'un taux plus bas s'il est disponible, à moins de rompre votre hypothèque.
Pouvez-vous transférer une hypothèque pour une maison plus chère ?
Si vous achetez un logement plus cher que votre logement actuel, vous pouvez toujours transférer votre hypothèque. Cela est possible grâce à ce que l'on appelle un « blend and extend » (mélange et extension) et un « port and increase » (port et augmentation).
Mélange et extension
Dans ce scénario, vous augmentez le montant de votre prêt et prolongez la durée de votre prêt. Vous prenez également la moyenne du montant et du taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire actuel, et le nouveau montant du prêt à un nouveau taux d'intérêt.
Par exemple, supposons que vous ayez actuellement un prêt hypothécaire à taux fixe de 5 ans, qu'il vous reste 3 ans à courir et que le taux soit de 4,0 %. Vous souhaitez maintenant reporter votre prêt hypothécaire, mais les taux sont un peu plus élevés, à 6,0 %. Avec une option de mixage et de prolongation, votre taux se situerait quelque part entre ces deux taux. Dans ce cas, disons que le taux mixte est maintenant d'environ 5,0 %. La durée de votre prêt serait prolongée de 2 ans pour revenir à une durée de 5 ans.
Port et augmentation
Si vous achetez une maison dont la valeur est supérieure à celle de votre maison actuelle, vous pouvez transférer votre prêt hypothécaire actuel au taux en vigueur sur la nouvelle maison. Si vous avez besoin de plus d'argent pour financer l'achat d'une maison plus chère, le montant du principal du prêt sur la nouvelle propriété est plus élevé que le solde impayé du prêt hypothécaire initial.
Comment transférer votre prêt hypothécaire vers une maison moins chère ?
Si vous souhaitez transférer votre hypothèque sur une propriété moins chère, votre prêteur peut vous imposer une pénalité de remboursement anticipé sur la différence entre l'ancien et le nouveau montant du prêt. Avant de transférer votre hypothèque dans cette situation, renseignez-vous pour savoir si une pénalité de remboursement anticipé vous sera facturée et, le cas échéant, quel en sera le montant.
Si votre prêt hypothécaire actuel est assorti de privilèges de remboursement anticipé, vous pourrez peut-être le réduire sans pénalité. Dans le cas contraire, vous pouvez envisager de verser un acompte moins important sur votre nouveau logement (si votre prêteur le permet) afin de réduire le montant que vous auriez à rembourser par anticipation.
Pouvez-vous bénéficier du transfert de votre hypothèque ?
Avant de pouvoir transférer votre hypothèque, vous devez vous assurer qu'elle remplit les conditions requises. Voici quelques facteurs qui déterminent votre admissibilité au transfert de votre hypothèque :
Vous avez la possibilité de transférer votre hypothèque
Avant que vous ne signiez le contrat hypothécaire que vous avez aujourd'hui, votre prêteur devrait avoir mentionné la possibilité de le transférer. Si le contrat ne comporte pas de clause de transférabilité, vous ne pourrez pas renégocier cette clause si vous décidez de déménager.
Bien que la majorité des prêteurs incluent automatiquement l'option de transférabilité dans tous leurs contrats hypothécaires, il est bon de poser la question, juste au cas où.
Taux d'intérêt
Les hypothèques à taux variable et à taux fixe ne sont souvent pas transférables. Si vous avez une hypothèque variable, vous devrez d'abord passer à un taux fixe avant de pouvoir bénéficier de la transférabilité.
Avez-vous besoin d'un acompte pour le transfert d'un prêt hypothécaire ?
Oui, une mise de fonds est toujours nécessaire lors du transfert d'un prêt hypothécaire. Vous devrez respecter les règles habituelles de souscription d'un prêt hypothécaire, même en cas de transfert.
Cela signifie que si l'hypothèque sur votre nouveau logement dépasse 80 % de sa valeur, vous devrez probablement payer des primes d'assurance contre le défaut de paiement de l'hypothèque.
Faut-il payer l'assurance de la SCHL lors du transfert d'une hypothèque ?
Oui, comme nous l'avons mentionné, si votre ratio prêt/valeur est supérieur à 80 %, vous devrez payer les frais de la SCHL. Toutefois, si votre prêt hypothécaire est actuellement assuré, vous pourriez être en mesure de réduire ou même d'éliminer vos primes d'assurance prêt hypothécaire lorsque vous transférez votre prêt hypothécaire.
Les trois principaux fournisseurs d'assurance prêt hypothécaire au Canada offrent une fonction de transférabilité qui permet aux emprunteurs d'économiser sur ces coûts :
Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
Le montant admissible est basé sur le temps écoulé entre la date de clôture initiale et la nouvelle demande d'assurance prêt hypothécaire.
Les réductions peuvent aller de 25 % à 100 % des crédits de prime.
Sagen MI Canada
Lorsque vous achetez une nouvelle maison et que vous vendez votre maison actuelle, vous pouvez transférer votre police d'assurance prêt hypothécaire Sagen à votre nouvelle maison.
Vous pouvez le faire jusqu'à 6 mois après la date de clôture de votre prêt hypothécaire actuel.
Programme Sagen pour les logements économes en énergie
Permet aux acheteurs qui achètent une maison économe en énergie de bénéficier de remboursements de primes pouvant aller jusqu'à 25 % de la prime d'assurance hypothécaire Sagen.
Garantie du Canada
Programme de crédit de fidélité de l'emprunteur de l'assureur.
Un crédit de 25 % à 100 % peut être appliqué à la prime payée sur le prêt hypothécaire initial dans les 6 à 24 mois suivant la date de clôture initiale.
Lectures complémentaires
Le portage de votre hypothèque est-il la bonne décision ?
En fin de compte, le transfert d'une hypothèque n'est pas toujours la bonne décision pour tous les propriétaires. Si vous êtes satisfait de votre prêt hypothécaire actuel et que vous voulez éviter les pénalités de remboursement anticipé, le transfert peut être envisagé. En revanche, si vous ne pensez pas pouvoir faire coïncider la vente de votre logement actuel avec l'achat d'un nouveau logement ou si vous voulez profiter de taux plus bas, le transfert n'est peut-être pas une bonne idée. Si vous envisagez de transférer votre hypothèque ou si vous essayez de savoir si c'est une option pour vous, discutez de la situation avec votre prêteur avant d'entamer le processus de vente et de déménagement.
