Financement à court terme et les prêts relais

Lorsque vous décidez de vendre votre logement et d'en acheter un autre, il peut être difficile de faire coïncider les dates de clôture de chaque transaction. En outre, de nombreuses personnes comptent sur le produit de la vente de leur maison actuelle pour les aider à payer leur nouvelle maison. Si vous achetez une nouvelle maison avant la clôture de la vente de votre maison actuelle, vous risquez de vous retrouver avec deux hypothèques à rembourser. C'est là que le prêt-relais s'avère utile.

Points clés sur les prêts relais

• Un prêt relais est une solution de financement à court terme que les propriétaires peuvent utiliser pour couvrir une partie des coûts de l'achat d'une nouvelle maison jusqu'à ce que la vente de leur maison actuelle soit conclue.

• Ce type de financement est conçu pour aider les propriétaires à éviter d'avoir deux hypothèques en même temps s'ils achètent une première maison en attendant la date de clôture de la vente de leur maison actuelle.

• Les prêts-relais peuvent avoir des durées allant de 90 jours à 12 mois, avec des taux d'intérêt souvent plus élevés que les prêts hypothécaires classiques.

• Une fois que la vente de votre maison actuelle est conclue, vous pouvez utiliser le capital de la maison pour rembourser le prêt relais.

Qu'est-ce qu'un prêts relais ?

Un prêt relais est une solution de financement temporaire destinée à aider les propriétaires à éviter d'avoir deux hypothèques lorsqu'il y a un décalage entre la date de clôture de leur maison actuelle et celle de l'achat de leur nouvelle maison. Essentiellement, ce type de prêt « fait le pont » entre les deux transactions. 

Les prêts relais permettent aux propriétaires d'accéder à la valeur nette de leur maison pour verser l'acompte sur leur nouvelle maison pendant qu'ils attendent de vendre leur maison actuelle.

Les prêts relais se caractérisent généralement par les éléments suivants :

• Durée des prêts relais : prêts à court terme allant de 90 à 120 jours, ou jusqu'à 12 mois et plus.
• Taux d'intérêt : généralement plus élevés que les prêts hypothécaires ordinaires.
• Remboursement : aucun paiement jusqu'à ce que votre maison actuelle soit vendue. Une fois vendu, vous pouvez utiliser le produit de la vente pour rembourser votre prêt-relais.

Comment fonctionne les prêts relais ?

Un prêt relais fonctionne de la manière suivante :

Étape 1. Montrez à votre prêteur les deux offres fermes

Votre prêteur devra s'assurer que votre maison actuelle et votre nouvelle maison ont été vendues fermement. Cela signifie que vous devrez lui montrer une copie du contrat d'achat de votre maison actuelle et de votre nouvelle maison.

Étape 2. Utiliser le prêt-relais pour financer l'achat de votre nouvelle maison

Un prêt relais vous permet d'utiliser la valeur nette de votre maison actuelle pour financer l'acompte de votre nouvelle maison. Cela vous permettra de conserver les deux hypothèques jusqu'à ce que la vente de votre maison actuelle soit conclue.

Étape 3. Remboursez votre prêt-relais une fois la vente de votre maison actuelle conclue

Lorsque la vente de votre maison actuelle est conclue, vous pouvez utiliser le produit de la vente pour rembourser le prêt relais.

Combien pouvez-vous emprunter avec un prêts relais ?

Lorsque vous demandez un prêt relais, votre prêteur évalue le montant qu'il peut vous prêter. Toutefois, le montant auquel vous pouvez prétendre dépend de la valeur nette de votre logement. En règle générale, vous pouvez prétendre à un montant allant jusqu'à la valeur de votre maison, moins le solde de votre prêt hypothécaire. 

Par exemple, si vous devez 350 000 $ et que votre maison est évaluée à 500 000 $, vous pourriez avoir droit à 150 000 $ (500 000 $ - 350 000 $). Le prêteur soustraire également les frais de clôture du montant de votre prêt-relais. 

Quand remboursez-vous les prêts relais ?

Une fois votre maison vendue, le produit de la vente peut être utilisé pour rembourser le prêt relais. Si vous n'êtes pas en mesure de conclure la vente de votre maison avant la fin de la durée du prêt-relais, vous devrez rembourser vos versements hypothécaires actuels, le prêt hypothécaire de votre nouvelle maison et le prêt-relais. 

Où pouvez-vous obtenir les prêts relais au Canada ?

Selon votre situation financière et la valeur nette de votre maison, vous pouvez obtenir un prêt relais auprès d'une banque, d'un prêteur à risque ou d'un prêteur privé. 

Les banques 

De nombreuses banques et autres institutions financières traditionnelles offrent des prêts relais. Cependant, elles ont souvent des conditions d'approbation strictes que les emprunteurs doivent remplir. Il peut donc être difficile pour les personnes ayant un mauvais crédit de bénéficier d'un prêt-relais. En général, les banques examinent la cote de crédit de l'emprunteur, ses revenus, son ratio dette/revenu (DTI), son emploi et la valeur de son logement.

Coopératives de crédit

Les coopératives et caisses de crédit sont d'importantes institutions financières, mais la plupart d'entre elles ne sont pas soumises à la réglementation fédérale. En tant que telles, elles ont généralement des exigences plus souples en matière de prêt. Par conséquent, vous aurez peut-être plus de chance d'obtenir un prêt relais auprès de ce type de prêteurs qu'auprès des banques.

Prêteurs à risque

Également connus sous le nom de prêteurs « B », les prêteurs à risque sont ceux qui servent les emprunteurs « subprime », c'est-à-dire ceux dont les revenus sont faibles ou dont le ratio d'endettement est problématique. Ils sont plus souples dans leurs critères de prêt, bien qu'ils exigent toujours que les emprunteurs remplissent certaines conditions. Ainsi, les prêteurs à risque peuvent être plus disposés à offrir des prêts relais aux propriétaires ayant un crédit plus faible ou un ratio DTI plus élevé.

Prêteurs privés

De nombreux prêteurs privés proposent également des prêts relais. Les prêteurs privés ne sont pas soumis à la réglementation fédérale et ne sont pas tenus de soumettre leurs clients à des critères de prêt aussi stricts que les prêteurs traditionnels. 

Lorsqu'il s'agit de prêts relais, les prêteurs privés ont des exigences moins strictes en matière de prêt. Ces prêteurs privés sont souvent le meilleur choix pour les personnes dont les finances sont fragiles et dont la cote de crédit est faible.

Avantages et inconvénients du prêts relais

Le prêt relais peut certainement être utile, mais il présente certains inconvénients qu'il convient de prendre en compte :

Avantages du les prêts relais

Voici quelques avantages du prêt-relais :

• Accès rapide à des liquidités. Un prêt relais permet aux emprunteurs d'obtenir rapidement des liquidités qu'ils peuvent utiliser pour acheter leur nouvelle maison. 
• Comble du déficit de financement. Un prêt-relais est avantageux si vous avez l'intention d'utiliser le produit de la vente de votre maison actuelle pour financer votre nouvelle maison. Vous pouvez financer l'achat d'une nouvelle maison sans devoir d'abord conclure la vente de votre maison actuelle.
• Des conditions moins strictes. Les conditions d'octroi d'un prêt relais sont généralement moins strictes en comparaison avec un prêt ordinaire. Les prêteurs exigent principalement une copie du contrat de vente et du contrat d'achat, de même que le montant de la valeur nette de votre maison.

Les inconvénients du les prêts relais

Les avantages du prêt-relais s'accompagnent de quelques inconvénients :

• Coûteux. Les taux d'intérêt des prêts relais sont généralement plus élevés que ceux d'un prêt hypothécaire ordinaire. 
• Nécessite des fonds propres. Pour obtenir un prêt relais, vous devez disposer d'un capital important dans votre maison. Le montant exact des fonds propres requis dépend du prêteur. 
• Possibilité de contracter deux prêts hypothécaires à la fois. Si la vente de votre maison actuelle échoue, vous vous retrouverez avec deux hypothèques et un prêt relais. Pire encore, le prêteur pourrait saisir votre logement s'il garantit le prêt relais et que vous n'êtes pas en mesure de rembourser le prêt à temps.

Quand un prêt-relais peut-il vous être utile ?

Le prêt-relais peut être une bonne option dans les cas suivants 

Versement initial de la nouvelle maison

Les vendeurs utilisent généralement le produit de leur vente pour financer l'achat de leur maison. Cependant, si vous n'avez pas encore vendu votre maison actuelle, vous pouvez utiliser un prêt relais pour accéder à ces fonds plus tôt.

Vous devez agir rapidement

Si vous avez trouvé une belle maison et que vous ne voulez pas la perdre (surtout dans un marché en pleine effervescence), un prêt relais peut vous fournir les fonds nécessaires pour mener à bien la transaction. 

Votre date de clôture n'est pas alignée

Si les dates de clôture des deux maisons ne coïncident pas, un prêt relais peut vous aider à combler l'écart.

Le vendeur n'accepte pas vos conditions

Si vous faites une offre sur une maison qui inclut la vente de votre maison comme condition, certains vendeurs peuvent rejeter votre offre. Un prêt relais vous permettra d'acheter la maison avant que la vôtre ne soit vendue. 

Solutions de rechange aux prêts relais au Canada

Comme nous l'avons mentionné, un prêt relais vous permet d'accéder à la valeur nette de votre maison pour couvrir la mise de fonds de votre nouvelle maison jusqu'à ce que la vente de votre maison actuelle soit conclue. Toutefois, il existe d'autres façons d'accéder à la valeur nette de votre maison pour vous aider à financer l'achat de votre nouvelle maison.

Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD)

Si la valeur nette de votre maison actuelle est suffisante, vous pouvez y avoir accès au moyen d'une LDCVD afin de verser un acompte sur votre nouvelle maison. Avec une LDCVD, vous pouvez accéder à 65 % de la valeur de votre maison. Vous aurez accès à une marge de crédit renouvelable jusqu'à une certaine limite, dans laquelle vous pourrez puiser au besoin. 

Si vous choisissez cette option, vous devrez faire une demande de MCVD et puiser dans votre capital avant de vendre votre maison actuelle. 

Prêt sur valeur domiciliaire

Comme la MCVD, le prêt sur valeur domiciliaire vous permet de puiser dans la valeur nette de votre maison. Avec un prêt sur valeur domiciliaire, vous pouvez obtenir jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison. 

Contrairement à la LDCVD, le prêt sur valeur domiciliaire vous permet d'obtenir une somme forfaitaire que vous pouvez utiliser pour verser un acompte sur votre nouvelle maison. Vous remboursez ensuite le prêt par des versements réguliers sur une durée déterminée.

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Conclusion

Un prêt relais est un excellent outil financier à utiliser si vous achetez et vendez en même temps. Plus précisément, il peut vous éviter des problèmes financiers si vous achetez une nouvelle maison avant que votre maison actuelle ne soit vendue.