Qu’est-ce que l’hypothèque légale de la construction et comment l’obtenir?

Par Caitlin dans Hypotheques

Qu’est-ce que l’hypothèque légale de la construction et comment l’obtenir?

Lorsque nous magasinons pour une maison, nous pouvons passer des mois à la recherche de la maison parfaite sans rien trouver. Peut-être les coûts de logement de notre région sont trop élevés, ou peut-être ne sommes-nous tout simplement pas satisfait. Certains acheteurs achèteront une maison qui a une superbe allure à l’extérieur, et se rendront compte plus tard que l’électricien a mal fait son travail à l’intérieur, que l’éclairage est mauvais, qu’il y a des fuites d’eau à travers le toit ou qu’il y a de drôles d’odeurs qui émanent du sous-sol. Pour d’autres personnes, leur but est d’acheter un terrain et d’y construire leur propre maison. Malgré le long et dur processus, cela résout sûrement bien des problèmes de mécontentement.

Ainsi, si vous êtes un acheteur intéressé à entreprendre un tel projet, sachez qu’il existe des moyens de le réaliser. Avant de faire quoi que ce soit, il est important de comprendre qu’une hypothèque pour la construction d’une maison nécessitera un peu plus d’argent et d’efforts de votre part qu’une hypothèque traditionnelle pour une maison déjà existante. Par contre, si vous parvenez à mener votre projet à terme, vous aurez votre propre maison telle que vous l’envisagiez. Donc, pour tous ceux qui cherchent à atteindre leurs buts, PrêtQuébec a quelques conseils pour vous.

Achat de terrains vacants

Lorsque vous envisagez de construire votre nouvelle maison à partir de rien, vous devez d’abord acheter un terrain vacant. Vous pourriez même acheter un terrain avec une maison existante et la démolir pour en construire une nouvelle. Si vous achetez un lot vide, vous devrez peut-être obtenir un prêt séparé pour financer le lot.

Cependant, vous n’aurez probablement pas à obtenir une hypothèque séparée si vous achetez le terrain par l’intermédiaire d’un entrepreneur; nous en reparlerons plus loin. Comme pour la plupart des prêts, pour obtenir un prêt pour un terrain vacant, vous aurez besoin d’une cote de crédit favorable et d’un revenu décent. Sachez que vous devrez faire un dépôt important, parfois entre 25% et 35%. Cependant, vous pourriez obtenir un prêt d’un prêteur privé en ouvrant une marge de crédit personnelle ou en ouvrant une MCVD (Marge de crédit sur valeur domiciliaire) par l’intermédiaire d’une autre propriété que vous possédez déjà.

Si vous envisagez d’acheter un terrain vacant, il est extrêmement important que vous teniez compte de tous les facteurs. Cela implique de faire des recherches dans la région et de vous assurer que vous pourrez obtenir la permission de la municipalité locale pour la construction. La manière dont la propriété est zonée, à qui elle appartenait auparavant et la façon dont elle cloisonnée vont être des questions auxquelles il faudra s’attaquer. Vous devrez prendre en compte à la fois les coûts et les préoccupations environnementales liés à la construction du système d’alimentation en eau potable, d’un système d’évacuation des eaux usées et autres services de ce type. Ce ne sont que les éléments initiaux à prendre en compte si voua achetez un terrain vacant. Ensuite vient la partie amusante, la construction de la maison.

Achat chez un entrepreneur

L’achat d’une maison déjà en construction auprès d’un entrepreneur est une option pour ceux qui souhaitent acheter une maison neuve, si vous ne voulez pas passer par la planification et la construction vous-même. Ceci est courant lorsqu’un nouveau chantier ou une nouvelle communauté de logement est en cours de construction. Pour l’essentiel, vous pourrez avoir votre mot à dire sur l’apparence de la maison, mais vous ferez beaucoup moins de travail difficile. Vous aurez des responsabilités, telles que choisir le lot que vous souhaitez acheter, la disposition et les finitions, et définir les éventuels ajouts à installer.

Tout comme pour l’achat d’un terrain vacant, le choix d’un entrepreneur qualifié est également important pour vos finances et l’avenir de votre nouvelle maison. Assurez-vous que votre constructeur a une bonne réputation pour la construction de maisons de qualité. Tout entrepreneur légal vous accordera également une garantie, généralement d’un an, pour ses travaux et matériaux de construction utilisés lors de la construction de votre maison. Une fois que vous aurez obtenu la garantie, lisez-la attentivement afin de savoir exactement quelles parties de votre maison sont couvertes. Et, avec cette garantie, la plupart des entrepreneurs incluront un manuel du propriétaire afin que vous puissiez faire l’entretien de base de votre nouvelle maison.

Comment fonctionne une hypothèque sur construction de maison?

Tel que mentionné ci-haut, une hypothèque sur construction de maison, aussi appelé hypothèque légale de la construction, signifie que vous obtiendrez un prêt afin de construire votre propre maison, plutôt que d’hypothéquer une maison existante. N’oubliez pas que, dans de nombreux cas, la construction d’une maison à partir de zéro peut s’avérer plus coûteuse, une fois que vous avez pris en compte le coût des matériaux de construction et les entrepreneurs et sous-traitants que vous êtes susceptible d’embaucher. Si vous êtes déjà un entrepreneur expérimenté, vous pouvez toujours concevoir la maison et commencer la construction vous-même, mais il est probable que vous ayez à faire appel à une équipe pour vous aider. Cela dit, vous pouvez choisir entre deux types d’hypothèques afin de financer la construction de votre maison. Au Canada, vous pouvez choisir l’option de prêt hypothécaire ou combiner les deux, en fonction de la politique de votre prêteur et de la province ou du territoire dans lequel vous vivez.

Hypothèque à avances progressives

La première option hypothécaire pour les projets de construction résidentielle est connue sous le nom de prêt hypothécaire à avances progressives. C’est là que l’acheteur d’une maison recevra les fonds de son prêteur en plusieurs fois tout au long des différentes étapes de la construction, jusqu’à ce que le projet soit achevé ou presque. Au cours de chacune de ces phases, le prêteur enverra un inspecteur en bâtiment à la propriété pour examiner les progrès de l’immeuble et s’assurera que tout se déroule comme prévu. Après chaque visite, l’inspecteur soumettra un rapport d’étape au prêteur, qui accordera davantage de fonds en conséquence. Si l’inspecteur détermine que la construction n’est pas à la hauteur, le prêteur peut être contraint de retirer son financement. Voici ce que vous pouvez attendre des quatre phases du prêt hypothécaire à avances progressives :

  • Phase 1 : L’avance pour la fondation est reçue lorsque le terrain est acheté et que la construction de la maison a commencé. Toutefois, cette avance ne sera accordée que lorsque le terrain a peu ou pas d’hypothèque. Si vous hypothéquez le terrain, vous ne recevrez votre première avance qu’à environ 30 à 50% de la construction de la maison. Ainsi, vous devrez assumer les coûts associés à l’achèvement des premiers 30-50% de votre maison.
  • Phase 2 : L’avance clé dans la porte sera reçue lorsque la maison sera achevée à environ 30-50%. Cela signifie que les fondations sont posées et que les fenêtres et les portes sont installées. La maison peut donc être fermée à clé. Il s’agira de votre première avance si le terrain sur lequel vous vous bâtissez est hypothéqué.
  • Phase 3 : L’avance des cloisons sèches sera reçue lorsque la maison sera achevée à environ 65-70%, avec le système de chauffage installé et la cloison sèche prête à être peinte.
  • Phase 4 : Cette avance sera reçue lorsque la maison sera complètement terminée ou sur le point de l’être (90-100%). L’électricité et la plomberie devrait fonctionner, tous les permis et contrats doivent être signés et la maison habitable. Tel que mentionné ci-haut, l’achat d’un terrain vacant constitue une dépense considérable. Prenez cette dépense en considération avant de choisir une hypothèque à avance progressive. Vous devrez également payer des frais distincts à chaque fois que l’inspecteur se présentera pour examiner l’avancement des travaux.

L’hypothèque d’achèvement des travaux

Lorsque vous avez obtenu un prêt hypothécaire d’achèvement, cela signifie que vous avez acheté la maison par l’intermédiaire d’un nouveau constructeur et que la maison est terminée, ou du moins que vous êtes prêt à emménager. Dans ce cas, le constructeur ne devrait être indemnisé jusqu’à ce que vous preniez possession de la maison. Puisque votre prêt hypothécaire ne sera finalisé que 30 jours avant votre prise de possession officielle de la maison, certains prêteurs exigeront que vous versiez un acompte sur la maison. Cependant, contrairement à l’acompte d’une maison existante, votre prêteur devrait vous permettre de le payer en plusieurs fois. Une fois que la maison est terminée, ce qui devrait prendre environ 4 mois ( la plupart des prêteurs qui octroient des prêts hypothécaires d’achèvement ont besoin que la maison soit achevée dans un délai de 120 jours), le prêt d’achèvement lui-même devrait simplement être nécessaire pour rembourser le solde restant au constructeur.

Les prêts hypothécaires d’achèvement peuvent intéresser de nombreux acheteurs car les conditions de l’hypothèque ne seront officielles que 30 jours avant la prise de la possession de la maison par l’acheteur. Cela signifie qu’avant le début de la période de 30 jours, les acheteurs de maison sont autorisés à apporter certaines modifications à leur prêt hypothécaire, par exemple à l’augmenter pour financer les améliorations supplémentaires souhaitées pendant la construction. Cependant, avant la finalisation de l’hypothèque, il est important que l’acheteur en question n’apporte aucune modification importante à sa vie ou à son crédit, tel que le changement d’emploi, l’obtention d’un autre prêt important ou autre. S’écarter des directives du prêteur pourrait entrainer la révocation de son hypothèque.

Informations supplémentaires à prendre en considération

Premièrement, avant de décider de vous procurer l’un de ces types d’hypothèque et de construire votre propre maison, il est essentiel de savoir que ces options ne sont pas nécessairement disponibles dans toutes les provinces et territoires du Canada. De nombreux prêteurs du Québec et du Nouveau-Brunswick, par exemple, n’offrent pas l’hypothèque à avance progressive.

Avant de faire une demande auprès de votre prêteur, vous devez également vous préparer de manière approfondie, par exemple en établissant vos plans de construction, ainsi qu’en ayant un contrat pour la construction et les coûts associés. Si vous faites la construction vous-même, vous aurez besoin d’un devis pour les matériaux de construction et la main-d’œuvre. Pour le terrain que vous achetez, vous devrez fournir l’autorisation de la municipalité ainsi qu’une copie de l’acte de vente et une preuve d’achat de vente de la propriété.

Un autre élément à considérer serait la manière dont vous envisagez de construire la maison, c’est-à-dire sont apparence et les différents niveaux que vous voulez, le cas échéant. Il peut être tentant de concevoir votre maison en fonction de vos goûts personnels, surtout si vous n’achetez pas une maison semi-achevée auprès d’un entrepreneur, mais vous devrez éventuellement la revendre.

Même si cela fait des décennies, même si vous la donnez à vos enfants, la maison retournera sur le marché. C’est pourquoi il est bon de penser à ce que d’autres personnes aimeraient voir dans une maison, afin de la vendre plus facilement plus tard. Si la maison est très grande et très chère, par exemple, vous limiterez à nouveau le nombre d’acheteurs potentiels qui pourraient se la permettre. Si vous décidez de peindre toute la maison en rose vif, tout le monde ne l’aimera pas. Ensuite, ceux qui pourraient être intéressés devront prendre en compte le coût pour la repeindre.

Qu’en est-il de la plus importante considération à prendre? Gardez un œil sur l’avancement des travaux et sur l’argent que vous y investissez. Préparez-vous financièrement à tout évènement imprévu pouvant entrainer un arrêt de la construction, ainsi que des frais supplémentaires ou des réparations éventuelles. Supposons simplement que lorsque vous construisez votre propre maison à partir de rien, tout peut mal se passer. Il est donc préférable d’avoir une stratégie parallèle, même si celle-ci implique de puiser dans vos économies. En fait, il est recommandé d’avoir au moins 15% du coût total de la maison au cas où quelque chose mettrait le projet en danger.

Le processus hypothécaire de la construction

Le processus d’hypothèque pour la construction d’une nouvelle maison est plus compliqué et souvent plus coûteux que celui d’une hypothèque classique pour une maison existante. Non seulement la construction de la maison prend du temps et des efforts, mais la plupart de prêteurs exigent davantage d’assurances avant de commencer à vous prêter de l’argent. Dans la plupart des cas, une cote de crédit élevée et un revenu décent ne suffiront pas. Les propriétaires potentiels doivent fournir à leur prêteur la preuve que la construction de leur maison sera achevée dans un certain délai. Les banques, en particulier, voudront également vérifier que l’entrepreneur ou le constructeur en question est certifié et qu’il possède des antécédents de projets de logements bien construits. Si vous envisagez vous-même d’agir en tant qu’entrepreneur, le prêteur pourrait être sceptique jusqu’à ce que vous puissiez leur donner une raison de croire que vous êtes suffisamment qualifié pour entreprendre un projet de cette ampleur. Cela est particulièrement vrai pour les prêts hypothécaires à avance progressive. Comme la maison n’est pas encore construite, le prêteur court plus de risques. Si quelque chose se passait mal pendant la construction, ils pourraient potentiellement perdre beaucoup d’argent. Si l’emprunteur est en défaut de paiement sur son prêt, le prêteur pourrait devoir reprendre possession de la propriété et essayer de ventre le terrain avec une maison partiellement terminée.

De plus, lorsqu’il s’agit de construire une maison, vous devrez offrir un acompte plus important que pour un prêt hypothécaire traditionnel, généralement entre 25 et 30%. Ainsi, si vous n’êtes pas complètement certain de disposer des ressources financières nécessaires pour assumer la responsabilité de la construction de votre propre maison, il est préférable que vous preniez le temps de réfléchir et d’économiser un peu plus. À bien y penser, construire une maison en partant de rien est risqué à la fois pour l’emprunteur et le prêteur. Il s’agit d’un projet pour lequel il faut réfléchir avant de commencer. Toutefois, si vous souhaitez construire la maison de vos rêves, ne laissez pas l’idée de projets inachevés vous décourager. Si vous êtes suffisamment motivé et prenez le temps de mettre au point une stratégie raisonnable d’accession à la propriété, il n’y a aucune raison pour que vous ne puissiez pas construire la maison idéale.