L'intérêt sur une hypothèque est déductible au Québec ?

Si vous êtes propriétaire d'une maison au Québec et que vous avez contracté un prêt hypothécaire, une partie de chaque versement hypothécaire est consacrée au paiement des intérêts. Vous vous êtes peut-être demandé si les intérêts hypothécaires étaient déductibles au Canada. Après tout, nos voisins américains peuvent déclarer les intérêts de leur hypothèque comme une déduction fiscale. 

La question est de savoir si les propriétaires canadiens peuvent faire de même. 

Points clés

• À quelques exceptions près, vous ne pouvez pas déduire les intérêts hypothécaires sur votre résidence principale au Canada.
• Pour pouvoir déduire les intérêts hypothécaires, votre logement doit générer un revenu. Par exemple, vous devez louer votre logement ou l'utiliser pour exploiter une entreprise. 
• Si l'exploitation d'une entreprise à domicile peut vous permettre de déduire vos intérêts hypothécaires, vous ne pouvez pas déduire ces intérêts si vous travaillez à domicile en tant que salarié ou commissionné.

Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles ?

En règle générale, vous ne pouvez pas déduire les intérêts hypothécaires sur votre résidence principale au Canada.

Toutefois, les intérêts hypothécaires au Canada peuvent être déduits si le bien est utilisé à des fins d'investissement. Cela signifie que vous pouvez déduire les intérêts payés sur votre hypothèque pour votre résidence principale si vous utilisez une partie de votre maison pour la louer ou exploiter une entreprise.

Info utile

En 2009, la Cour suprême du Canada a été saisie d'une affaire dans laquelle deux propriétaires avaient déduit plus de 100 000 dollars de frais d'intérêt sur leur prêt hypothécaire entre 1994 et 1996. Malheureusement, après examen, le ministre du Revenu national a qualifié ces déductions d'« évitement fiscal abusif » et les a déclarées invalides.

Après que les propriétaires ont intenté une action en justice, la Cour suprême s'est rangée du côté du gouvernement canadien, proclamant officiellement qu'il n'était pas possible de déduire fiscalement les paiements d'intérêts hypothécaires, à moins que le logement ne génère un revenu.

Pouvez-vous déduire vos intérêts si vous exploitez une entreprise à domicile? 

Si vous exploitez une entreprise à domicile, vous pouvez déduire plusieurs dépenses, y compris les intérêts hypothécaires. Toutefois, vous ne pouvez déduire qu'un certain montant de vos intérêts hypothécaires en fonction de la surface de votre domicile que vous utilisez à des fins professionnelles.

Par exemple, si votre bureau à domicile occupe 10 % de votre logement, vous pouvez déduire 10 % de vos intérêts hypothécaires.

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Pouvez-vous déduire vos intérêts hypothécaires si vous travaillez à domicile ? 

Si vous êtes salarié ou commissionné et que vous travaillez à domicile, vous ne pouvez pas déduire les intérêts hypothécaires. Dans ce cas, vous ne pouvez déduire que les dépenses directement liées à votre bureau à domicile, telles que le chauffage, l'électricité et l'internet. 

Vous pouvez également déduire les fournitures nécessaires au travail à domicile, telles que l'ordinateur, le téléphone, l'imprimante et le papier.

Pouvez-vous déduire fiscalement vos intérêts hypothécaires si vous louez votre logement ? 

Comme nous l'avons déjà mentionné, l'un des moyens d'obtenir une déduction fiscale de vos intérêts hypothécaires est d'utiliser votre logement à des fins locatives. En d'autres termes, vous devez faire de votre maison un bien d'investissement. 

Ainsi, si vous louez une partie de votre maison, par exemple une chambre privée ou le sous-sol, vous pourrez peut-être déduire certaines dépenses liées à la location, y compris les intérêts hypothécaires.

Quel montant d'intérêts hypothécaires pouvez-vous déduire pour un bien locatif ?

Comme nous l'avons vu précédemment, les intérêts hypothécaires sur un bien locatif sont déductibles. Le montant que vous pouvez déduire dépend toutefois de la proportion de la maison qui est louée :

La totalité de l'habitation est louée tout au long de l'année

Si vous louez 100 % d'un logement que vous possédez 12 mois par an, vous pouvez déduire 100 % des intérêts hypothécaires. 

La totalité de l'habitation est louée une partie de l'année

Si vous louez 100 % d'une habitation pendant une partie de l'année seulement, vous pouvez déduire 100 % des intérêts hypothécaires payés uniquement pendant la période de location. Par exemple, si vous louez la maison 3 mois par an, 100 % des intérêts de ces 3 mois sont déductibles.

Une partie du bien est louée toute l'année

Si vous louez une partie de votre maison (par exemple un sous-sol ou une chambre) pendant 12 mois par an, vous pouvez déduire la partie applicable des intérêts hypothécaires pour l'année entière. Par exemple, si la superficie de votre maison est de 2 000 pieds carrés et que vous louez un sous-sol de 1 000 pieds carrés, cela représente 50 % de votre maison. Dans ce cas, vous pouvez déduire 50 % du total annuel des intérêts hypothécaires.

Une partie de la propriété est louée une partie de l'année

Si vous louez une partie de votre maison pendant une partie de l'année seulement, vous pouvez déduire la part applicable des intérêts hypothécaires pour la période pendant laquelle l'espace est loué. Par exemple, si vous louez 50 % de la superficie totale de votre maison trois mois par an, vous pouvez déduire 50 % de vos intérêts hypothécaires uniquement pour ces trois mois.

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Que se passe-t-il si vous vendez votre maison ?

L'exploitation d'une entreprise à domicile ou la transformation de votre résidence principale en immeuble de placement peut présenter certains avantages fiscaux, mais la vente de votre logement après avoir généré un revenu présente un inconvénient majeur : l'impôt sur les plus-values. 

Si vous vendez votre logement qui a été utilisé pour générer un revenu, vous devrez payer des impôts sur vos plus-values. Il s'agit du bénéfice réalisé lorsque vous vendez le bien à un prix supérieur à celui que vous avez payé pour l'acquérir. L'impôt sur les plus-values est dû sur la moitié des bénéfices que votre bien (votre logement) a réalisés depuis qu'il a commencé à vous procurer un revenu, jusqu'à 250 000 $, et sur les deux tiers des bénéfices au-delà de 250 000 $.

Heureusement, vous ne serez pas soumis à l'impôt sur les plus-values si votre logement est votre résidence principale et qu'il n'est pas loué ou utilisé pour l'exploitation d'une entreprise. N'oubliez pas que vous devez déclarer la vente de votre logement dans votre déclaration de revenus, même si vous êtes exonéré de l'impôt sur les plus-values.

Quelles sont les autres déductions et crédits d'impôt offerts aux propriétaires canadiens ?

Bien que vous ne puissiez pas déduire vos intérêts hypothécaires sur votre résidence principale (à quelques exceptions près, comme nous l'avons mentionné), il existe de nombreux autres crédits et déductions auxquels vous pouvez avoir droit en tant que propriétaire d'une maison au Canada :

Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH)

Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation est un crédit d'impôt non remboursable. Il permet aux acheteurs d'une première maison de réclamer jusqu'à 10 000 $ pour l'achat d'une maison admissible. Si vous êtes éligible, vous pouvez recevoir un crédit allant jusqu'à 1 500 $ lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus.

Au Québec, par la réglementation du Revenu Québec, le montant maximum pour une déduction fiscale est de 1,400$.

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

Les habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures sont assujetties à la TPS ou à la TVH. Cependant, vous pouvez avoir droit au remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves. Ce remboursement peut atteindre 36 % de la TPS payée sur l'achat de votre maison, jusqu'à concurrence de 6 300 $.

Déductions fiscales pour le travail à domicile

Comme nous l'avons déjà mentionné, certaines dépenses peuvent faire l'objet d'une déduction fiscale si vous travaillez à domicile en tant qu'employé salarié ou commissionné. Bien que les intérêts hypothécaires n'en fassent pas partie, il existe plusieurs autres dépenses que vous pouvez déduire, comme par exemple

• le chauffage
• l'électricité
• l'eau
• l'accès à l'internet 
• le loyer
• Entretien et maintenance
• Ordinateur
• Téléphone
• Imprimante
• Cartouches d'encre et toner
• Enveloppes, chemises et papier
• Tampons

Crédit d'impôt pour la rénovation domiciliaire multigénérationnelle (CIRM)

Le crédit d'impôt pour la rénovation domiciliaire multigénérationnelle permet aux propriétaires de demander un crédit d'impôt de 15 % pour un maximum de 50 000 $ de coûts de rénovation pour la construction d'un logement secondaire destiné à accueillir d'autres membres de la famille. Grâce à ce crédit d'impôt, vous pouvez récupérer jusqu'à 7 500 $ lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus. 

Crédit d'impôt pour l'accessibilité à la propriété (CIDP)

Si vous devez moderniser votre maison pour la rendre plus accessible à vous ou à un membre de votre famille ayant des problèmes de mobilité, vous pouvez bénéficier du crédit d'impôt pour l'accessibilité à la maison. Ce crédit d'impôt non remboursable peut vous aider à économiser des impôts sur les dépenses de rénovation admissibles jusqu'à 20 000 $, vous donnant jusqu'à 3 000 $ de remboursement lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus.

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Malheureusement, à quelques exceptions près, vous ne pouvez pas déduire vos intérêts hypothécaires sur votre résidence principale. Bien que nos voisins du sud de la frontière puissent le faire, les Canadiens doivent exploiter une entreprise à partir de leur résidence ou louer une partie ou la totalité de leur propriété pour avoir droit à des déductions d'intérêts hypothécaires.