Les hypothèques syndiquées sont-elles un investissement sûr?

Les gens investissent dans le marché immobilier car celui-ci fluctue et essaient donc de trouver différentes façons de profiter des périodes de boom. Ces investisseurs peuvent rénover des maisons, puis les revendre, ou tout simplement acheter des terrains vides et les développer. Quel que soit le projet entrepris, au Canada, le logement abordable est toujours en demande, et il existe des moyens d’en profiter. La clé pour profiter d’un investissement immobilier est de pouvoir récupérer tout l’argent investi dans le projet, et plus encore.

C’est ici que les hypothèques « syndiquées », parfois aussi appelé « placements hypothécaires groupés » peuvent entrer en jeu. Avec la récente vague de développements résidentiels dans toutes les villes de l’Amérique du Nord, les immeubles en copropriété, en particulier les investissements immobiliers syndiqués, deviennent de plus en plus fréquents. Cependant, à quel point ces investissements sont-ils fiables pour les gens qui investissent leur argent durement gagné? Chaque forme d’investissement s’accompagne d’une juste part de risque, et pour chaque investisseur désireux de distribuer du liquide, il y a quelqu’un d’autre qui essaie de le ramasser.

Qu’est-ce qu’une hypothèque « syndiquée »?

Le mot « syndicat » pourrait vous faire penser au terme que le FBI utilise pour étiqueter l’opération James Gandolfini dans le très populaire drame gangstériste Les Sopranos. Cependant, un « syndicat » fait référence à un groupe de personnes ou organisations qui forment un groupe à des fins commerciales ou à un intérêt partagé, dans l’espoir que leur entreprise produirse un profit. Essentiellement, une hypothèque syndiquée est lorsque deux personnes ou plus se réunissent ou commencent à investir dans un ou plusieurs biens immobiliers. L’exemple le plus courant d’un investissement immobilier syndiqué serait le gratte-ciel en copropriété. Toutefois, les immeubles d’habitation, les logements collectifs, les maisons unifamiliales, les cimetières et toutes les propriétés hypothécables peuvent être hypothéquées par plusieurs investisseurs.

Le processus commence avec ce groupe d’investisseurs regroupant leurs ressources et achetant une ou plusieurs propriétés. Ils vont chacun investir une partie de leur argent, travaillant aux côtés d’un développeur, qui les aidera à construire sur cette terre. Au lieu d’emprunter à un prêteur, les investisseurs deviennent eux-mêmes les prêteurs. Une fois qu’ils ont construit le projet planifié, les propriétés seront ensuite vendues, avec un peu de chances pour un profit décent.

Par exemple, disons que 20 investisseurs ont chacun investi 200 000$, ils auront recueilli 4 millions de dollars pour investir. Une seule unité de condominium de luxe coûte en général entre 100 000$ et 200 000$. Si le bâtiment ne compte que 20 unités, cela correspond exactement au budget. Maintenant, cela peut sembler beaucoup d’argent à céder pour un investissement qui n’a pas nécessairement de rendement garanti. Cependant, s’ils parviennent à construire un immeuble de condominium de luxe dans un endroit prisé, ils vendront chacune des 20 unités pour plus de 500 000$ (plus du double dans les villes les plus chères du Canada, comme Toronto et Vancouver), leur investissement sera rapidement fructueux. Là encore, pour les grands projets, 4 millions de dollars n’est pas une très grosse somme. En fait, ces millions pourraient seulement couvrir les coûts primaires, tels que les frais d’architecture, les permis de zonage, les dépenses de consultation, le marketing, etc. Donc, pour les développements haut de gamme, plus d’investisseurs et encore plus d’argent sont habituellement nécessaires.

Problèmes et risques liés aux hypothèques syndiquées

Pour ceux qui peuvent se le permettre, investir dans des prêts hypothécaires syndiqués peut sembler une chose sûre, à condition que le projet soit attrayant pour les futurs investisseurs et les futurs acheteurs. Le problème avec les prêts hypothécaires syndiqués est qu’ils peuvent être des investissements extrêmement risqués sous plusieurs aspects.

Aucune garantie

Premièrement, tel que mentionné ci-haut, il n’y a aucune garantie que le projet sera rentable. Des millions de dollars peuvent être épuisés vers un développement, pour ensuite disparaître dans un projet en faillite.

Arnaques possibles

N’oublions pas les arnaques. Comme pour de nombreuses décisions financières, il est extrêmement important de savoir avec qui vous faites affaire. Malheureusement, investir signifie que beaucoup d’argent sera en jeu, et qu’il y aura souvent des escrocs qui essaieront d’obtenir cet argent auprès de ceux qui sont trop confiants ou inexpérimentés avant de signer des contrats.

Selon un article paru sur le site web de CBC News, plus d’un milliard de dollars ont été perdus au cours des dernières années, en Ontario seulement, à cause de fraudes immobilières. Les investisseurs potentiels sont impliqués dans des transactions louches avec des développeurs sans licence et des escrocs se faisant passer pour des courtiers hypothécaires privés. Désireux de faire du profit, les investisseurs signent des contrats sans correctement lire les annexes. Parfois, le contracteur va négocier un paiement trop important pour les investisseurs, ce qui les laissera sans argent avec un projet inachevé. L’arnaqueur fait des promesses mais vole tout simplement l’argent. Puisque les prêts hypothécaires syndiqués sont légaux, tout ce que le fraudeur a à faire est d’établir un contrat ingénieux et d’engager le bon avocat pour l’administrer. Tout cela conduit à un tas de poursuites judiciaires, ou encore à plus d’argent dépensé en frais juridiques. Les investisseurs sont alors à court de centaines de milliers de dollars. Suite à des situations comme celle-là, en Ontario en particulier, de nouvelles lois et règlements vont être mis en place afin de protéger les investisseurs contre la fraude immobilière, mais cela pourrait ne pas concrétiser avant plusieurs années.

Toutes les hypothèques syndiquées sont-elles frauduleuses?

Bien sûr que non. Tout cela ne veut pas dire que les investissements hypothécaires syndiqués sont toujours frauduleux ou de mauvaises affaires. En fait, il y a beaucoup de projets de ce genre qui fonctionnent bien pour les personnes concernées. Les développements résidentiels, les magasins de détails, les tours à condominiums, les pars à roulotes et les immeubles à appartements sont construits en permanence, la plupart par des investisseurs individuels.

Donc, si vous envisagez d’investir dans un projet de prêts hypothécaires syndiqués, il est essentiel de se méfier de toute personne avec qui vous faites affaire et de prendre le temps d’embaucher un bon avocat ou un consultant qui examinera tout les papiers du contrat. Gardez en tête que si le projet semble trop beau pour être vrai, il est mieux de se méfier.