Si vous achetez une maison au Canada, vous devrez économiser de l’argent à verser sous forme de mise de fonds. Étant donné le coût élevé des maisons dans de nombreux marchés au Canada, votre mise de fonds sera probablement importante, alors assurez-vous de vous donner suffisamment de temps pour économiser cette somme d'argent avant de commencer à chercher une nouvelle maison.
Examinons plus en détail les mises de fonds pour vous aider à préparer le processus hypothécaire.
Qu’est-ce qu'une mise de fonds ?
Un mise de fonds et un somme d’argent forfaitaire destinée au prix d’achat d’une maison et qui est généralement nécessaire pour garantir un prêt hypothécaire. Le montant exact d’un acompte peut varier entre 5 % et 20 % ou plus et dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- Le prix de la maison
- Le prêteur
- Le type d'hypothèque
- Le type de propriété
- Le profil de crédit et financier de l’emprunteur
Mise de fonds vs. dépôt immobilier
Le montant du dépôt servira éventuellement à verser la mise de fonds. Bien que les deux sommes d’argent soient prises en compte dans le prix d’achat de la maison, elles servent à des fins différentes. Le dépôt immobilier est quelque chose dont le vendeur est tenu pour s'assurer que l'acheteur est sérieux au sujet de la transaction, et l'acompte est exigé par le prêteur pour terminer le processus d'approbation du prêt hypothécaire.
Quelle est la depot minimale requise pour un prêt hypothécaire au Canada ?
Le montant minimum de la mise de fonds au Canada est de 5 % lorsque le prix d'achat de la maison est de 500 000 $ ou moins. Pour les propriétés de plus de 500 000 $, le montant minimum de la mise de fonds suit une approche échelonnée, comme suit :
| Prix de la propriété | Mise de fonds minimum (% du prix d’achat) |
| Jusqu'à 500 000 $ inclus | 5 % |
| 500 000 $ - 999 999 $ | - 5 % des premiers 500 000 $ - 10 % pour le montant supérieur à 500 000 $ |
| 1 million $ et plus | 20 % |
Assurance prêt hypothécaire
Le montant de la mise de fonds que vous versez déterminera si vous devrez ou non payer une assurance prêt hypothécaire, qui est un paiement supplémentaire en plus de vos versements hypothécaires.
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire est un type spécifique de couverture destiné à protéger les prêteurs en cas de défaut de paiement d’un emprunteur sur son prêt hypothécaire. Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de la maison, vous serez sujet à une assurance prêt hypothécaire.
Pourquoi l'assurance hypothécaire est requise ?
Lorsque le ratio prêt-valeur (RPV) d’un prêt hypothécaire est très élevé, le risque est également élevé pour le prêteur. Un montant de prêt plus élevé signifie que vous avez moins de valeur nette sur la maison, ce qui vous met en danger ainsi que le prêteur.
Par exemple, si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt hypothécaire, le prêteur reprendra possession de la maison et la vendra pour récupérer ses pertes. Mais si la maison se vend à un prix inférieur à celui prêté par le prêteur, l’assureur indemnisera le prêteur en conséquence pour tout lacunes.
Quel montant d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL devez-vous payer ?
La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est l'agence nationale du logement du Canada. Elle propose des polices d'assurance hypothécaire.
La prime d'assurance exigée par la SCHL est basée sur un pourcentage du prêt et le montant de la mise de fonds. Plus le ratio prêt-valeur est élevé, plus le pourcentage de primes d’assurance qui vous sera facturé sera élevé :
| RPV | Prime sur le prêt total |
| Jusqu'à 65 % inclus | 0,60 % |
| Jusqu'à 75 % inclus | 1,70 % |
| Jusqu'à 80 % inclus | 2,40 % |
| Jusqu'à 85 % inclus | 2,80 % |
| Jusqu'à 90 % inclus | 3,10 % |
| Jusqu'à 95 % inclus | 4,00 % |
Découvrez si vous pouvez éviter de payer les frais de la SCHL.
Comment votre mise de fonds affecte-t-elle le coût total de votre prêt hypothécaire ?
Plus votre mise de fonds est importante, plus le prêt que vous devrez contracter sera faible. Cela veut également dire des versements hypothécaires inférieurs et une plus grande valeur nette de votre maison.
Pour illustrer l’impact du montant de la mise de fonds sur le coût total de votre prêt hypothécaire, supposons ce qui suit :
- Un prix de la maison de 450 000 $
- Un prêt hypothécaire à taux fixe sur 25 ans
- Un mandat de 5 ans
- Un taux d'intérêt de 3,5%
| 5 % de mise de fonds | 10 % de mise de fonds | 15 % de mise de fonds | 20 % de mise de fonds | |
| Mise de fonds | 22 500 $ | 45 000 $ | 67 500 $ | 90 000 $ |
| Assurance prêt hypothécaire | 17 100 $ | 12 555 $ | 10 710 $ | N/A |
| Prêt hypothécaire total requis | 444 600 $ | 416 555 $ | 393 210 $ | 360 000 $ |
| Paiement hypothécaire mensuel | 2 220 $ | 2 085 $ | 1 963 $ | 1 797 $ |
Investir moins pour l’achat de votre maison signifiera non seulement plus d’argent dû sur votre prêt, mais cela entraînera également des coûts d’assurance hypothécaire plus élevés et des mensualités plus élevées.
Devriez-vous verser une mise de fonds plus ou moins élevée ?
Il y a des avantages et des inconvénients aux montant élevés et faibles. Assurez-vous de les peser avant de décider du montant à verser en avance lors de la souscription d’un prêt hypothécaire.
Avantages d’une mise de fonds moins élevée
- Taux d’intérêt plus bas. Un montant de prêt plus faible signifie que vous aurez besoin d’une assurance prêt hypothécaire. Cela réduit le risque pour le prêteur, qui peut ensuite vous répercuter une partie de ces économies à un taux inférieur.
- L'argent peut être dépensé ou investi ailleurs. Une mise de fonds inférieure signifie que vous n’aurez pas à immobiliser tout votre argent dans votre maison, ce qui laissera plus de fonds disponibles pour être utilisés ou investis dans d’autres choses.
- Plus abordable. Il est beaucoup plus facile de proposer une mise de fonds plus petite, ce qui rend l’accession à la propriété plus accessible le plus tôt possible.
Inconvénients d’une mise de fonds moins élevée
- Hypothèque plus élevée. Une montant inférieure signifie que vous devrez contracter un prêt plus important, ce qui signifie que vous devrez plus.
- Assurance prêt hypothécaire. Si vous versez un acompte inférieur à 20 % du prix d’achat, vous aurez quelques milliers de dollars supplémentaires à payer sous forme de primes d’assurance.
- Paiement mensuel plus élevé. Un montant de prêt plus élevé signifie des versements hypothécaires plus élevés à mesure que vous vous efforcez de rembourser ce que vous devez.
Avantages d’une montant plus élevée
- Assurance prêt hypothécaire inférieure (ou inexistante). Si vous pouvez rassembler au moins 20 % pour une mise de fonds, vous pouvez éviter l’assurance prêt hypothécaire, ce qui peut se transformer en milliers de dollars d’économies.
- Paiement mensuel réduit. Bien que vous deviez peut-être débourser une plus grande somme d’argent dès le départ avec un acompte important, vous bénéficierez ainsi de paiements mensuels plus petits.
- Plus de valeur nette dans votre maison. En investissant davantage dans le prix d’achat de votre maison dès le départ, vous aurez une participation beaucoup plus élevée dans votre maison sous la forme d’une valeur nette plus élevée.
Inconvénients d’une montant plus élevée
- Un impact plus important sur vos économies. Il faut beaucoup de temps pour épargner pour une mise de fonds, et une fois que vous aurez tout dépensé pour une mise de fonds, il ne vous restera plus grand-chose d’autre sur votre compte d’épargne.
- Argent lié à un actif. Votre maison est un bien précieux qui prendra de la valeur au fil du temps. Cependant, investir tout votre argent dans votre maison signifie qu’une grande partie de votre capital sera liée à cet actif unique, ne laissant que peu de place pour d’autres investissements ailleurs.
- Prend plus de temps à économiser. Plus la mise de fonds est importante, plus il vous faudra de temps pour épargner.
Où pouvez-vous obtenir un acompte ?
En plus de prendre le temps de mettre quelques dollars de côté chaque mois pour économiser en vue d’une mise de fonds, il existe d’autres moyens de trouver ces fonds :
Les REERs. Vous pouvez puiser dans votre REER si vous achetez une maison ppur la première fois. Le Régime d’accession à la propriété REER permet aux acheteurs de retirer des fonds en franchise d’impôt, même si les fonds empruntés doivent être remboursés dans un délai de 15 ans.
Une marge de crédit. Si vous disposez d’une marge de crédit, vous pouvez utiliser ce crédit disponible pour contribuer à votre mise de fonds.
Le produit de la vente d'un bien. Si vous possédez déjà une propriété et avez l’intention de la vendre, vous pouvez utiliser le produit de la vente pour l’acheter une autre propriété.
Un don monétaire. Vous pouvez utiliser l’argent que vos parents ou d’autres membres de votre famille immédiate vous ont offert. Vous devrez présenter au prêteur une lettre de cadeau stipulant que l’argent n’est pas un prêt qui devra être remboursé.
Aide à la mise de fonds au Canada
Certains gouvernements provinciaux offrent une aide financière aux premiers acheteurs sous forme de crédits d’impôt sur le revenu, de réductions des droits de cession immobilière et même de paiements en espèces. En plus du crédit d’impôt fédéral pour l’achat d’une première maison, des programmes provinciaux et municipaux peuvent également être disponibles.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Les acheteurs d’une première maison peuvent être admissibles au Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer jusqu’à 35 000 $ d’un compte REER, en franchise d’impôt. Vous devez rembourser les fonds dans les 15 ans suivant le retrait.
Gardez à l’esprit que si vous ne remboursez pas les fonds, vous vous retrouverez avec un excédent d’impôt sur le revenu à payer et pourriez d’empêcher la croissance de vos REER.
Pouvez-vous obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds au Canada ?
Le gouvernement du Canada s’est débarrassé des prêts hypothécaires sans mise de fonds il y a plus de dix ans, mais il vous est peut-être encore possible d’obtenir un financement sans mise de fonds en empruntant une mise de fonds minimale. Vous pouvez utiliser votre carte de crédit ou votre marge de crédit pour emprunter la mise de fonds minimale pour le prêt hypothécaire que vous demandez.
Cela dit, un prêt hypothécaire sans mise de fonds n’est probablement pas une bonne idée, car il est beaucoup plus risqué et repartira sans valeur nette et avec une tonne d’intérêts.
Exigences pour obtenir un prêt hypothécaire à versement nul
Si vous décidez d’opter pour un prêt hypothécaire à mise de fonds nulle, il existe plusieurs façons d’en obtenir un :
- Assurez-vous d'avoir une très bonne cote de crédit pour augmenter vos chances d'obtenir un prêt.
- Avoir un revenu sain et stable
- Gardez votre endettement aussi bas que possible
Lectures complémentaires
En fin
À moins que vous ne puissiez obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds, une mise de fonds est une exigence pour presque tous les prêts immobiliers au Canada. Et même si vous pouvez verser seulement 5 %, un montant de mise de fonds plus élevé est toujours préférable pour réduire votre dette globale, maintenir vos mensualités hypothécaires à un niveau bas et garantir une plus grande valeur nette de la maison que vous achetez.
