Les frais de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) (aussi appelés assurance prêt hypothécaire) sont un paiement supplémentaire qui s'ajoutera à votre prêt hypothécaire si le montant de votre prêt dépasse 80 % du prix d'achat. Bien que ces frais puissent vous aider à obtenir un prêt hypothécaire avec une mise de fonds modeste, ils constituent tout de même un coût supplémentaire.
Si vous préférez éviter ces frais de la SCHL, lisez cet article pour savoir comment mieux les éviter lorsque vous contractez un prêt hypothécaire.
Les points clés à connaître sur les frais de la SCHL
- L'assurance de la SCHL est obligatoire si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat de la maison.
- Vous pouvez payer vos frais de la SCHL à l'avance ou en les intégrant à vos versements hypothécaires.
- Les acheteurs paieront entre 2,8 % et 4 % du montant du prêt hypothécaire pour l'assurance de la SCHL.
- Vous pouvez éviter ou réduire les frais de la SCHL en versant une mise de fonds d'au moins 20 % ou en vendant votre maison et en profitant de la transférabilité de la SCHL.
Pouvez-vous éviter les frais de la SCHL au Québec ?
Lorsque vous avez un prêt hypothécaire à ratio élevé, les frais de la SCHL sont automatiquement ajoutés à votre prêt. Ces frais sont intégrés pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement. Heureusement, il existe plusieurs façons d'éviter les frais de la SCHL au Québec.
Verser un acompte d'au moins 20 %
Vous pouvez éviter les frais de la SCHL dès le départ en versant un acompte d'au moins 20 % à l'achat d'une maison.
Pour augmenter votre mise de fonds, vous pouvez emprunter auprès des organismes suivants :
- Le régime enregistré d'épargne-retraite (REER) par l'entremise du Régime d'accession à la propriété (RAP)
- Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)
- Le compte d'épargne libre d'impôt (CELI)
- Un don de la mise de fonds de la famille
Pour en savoir plus sur: Mise de fonds pour l'achat d'une maison au Québec.
Faire appel à un prêteur hypothécaire privé
Vous pourriez éviter les frais de la SCHL en faisant appel à un prêteur hypothécaire privé au Québec. Les prêteurs hypothécaires privés traitent principalement des prêts non assurés.
Contrairement aux banques, les prêteurs hypothécaires privés ne sont pas assujettis à la réglementation fédérale. Ils n'exigent pas de test de résistance hypothécaire et ont généralement des exigences plus souples que celles des banques. Cela en fait une excellente alternative pour les personnes ayant un mauvais crédit ou des finances précaires.
Cela dit, les prêteurs hypothécaires privés ne sont pas réglementés par le gouvernement fédéral et peuvent facturer des frais et des intérêts beaucoup plus élevés qu'une grande banque.
Pour en savoir plus sur: Prêteur privé pour une hypothèque.
Travailler avec une coopérative de crédit
D’autre part, certaines coopératives de crédit ne sont pas réglementées par le gouvernement fédéral. Ces coopératives ne sont pas assujetties aux mêmes réglementations que les prêteurs traditionnels. Par conséquent, elles peuvent choisir de ne pas facturer d'assurance prêt hypothécaire. De plus, ces prêteurs peuvent même offrir des taux d'intérêt plus compétitifs que ceux des prêteurs privés.
Vendre sa maison
Les primes d'assurance de la SCHL peuvent être réduites, voire supprimées, si vous déménagez dans une autre maison grâce à une option de transférabilité. Cette option permet de réduire, voire d'éliminer, la prime d'un nouveau prêt hypothécaire assuré pour l'achat d'une autre maison.
Lorsque vous vendez votre maison et en achetez une nouvelle, la fonction de transférabilité de la SCHL vous permet d'obtenir une réduction de prime pour réduire la prime d'assurance requise lors de la demande d'une nouvelle assurance prêt. Le montant de cette réduction est calculé en fonction du délai entre la date de clôture du prêt hypothécaire initial et la nouvelle demande d'assurance, conformément au tableau suivant.
Example
| Temps écoulé entre la date de clôture initiale et la nouvelle demande d'assurance | Crédit de prime |
| Dans les 6 mois | 100 % |
| Dans les 12 mois | 50 % |
| Dans les 24 mois | 25 % |
Par exemple, supposons que la période entre la date de clôture initiale et la nouvelle demande d'assurance soit de 6 mois. Dans ce cas, vous auriez droit à un rabais de 100 % sur la prime déjà payée pour le prêt initial garanti par la SCHL. Si la période est de 12 mois, vous obtiendrez un rabais de 50 % sur votre prime.
Cela dit, il est important de vérifier auprès de votre prêteur les modalités exactes de la transférabilité hypothécaire pour un prêt hypothécaire particulier, comme le ratio prêt/valeur et le plan de remboursement.
La prime d'assurance prêt hypothécaire est-elle remboursable ?
Si vous avez payé la totalité de vos frais à la SCHL à l'avance, vous n'obtiendrez généralement pas de remboursement ni de réduction si vous atteignez au moins 20 % de valeur nette, ni même si vous remboursez entièrement votre prêt hypothécaire.
Cependant, vous pourriez être admissible à un remboursement partiel de 25 % grâce au programme Eco Plus de la SCHL si vous êtes assuré par la SCHL et que vous achetez une maison écoénergétique ou que vous effectuez des rénovations écologiques à votre maison actuelle.
Si vous remplissez les conditions d'admissibilité au programme, vous avez deux ans pour demander votre remboursement après la clôture de votre prêt hypothécaire. Vous devrez également fournir à la SCHL une certification d'un tiers admissible et/ou une étiquette ÉnerGuide ou un rapport sur les rénovations ÉnerGuide.
Comment minimiser le montant que vous devez payer pour votre assurance SCHL ?
Si vous ne pouvez pas vous passer complètement de l'assurance SCHL, vous pourriez tout de même réduire le montant de vos paiements.
Comme mentionné précédemment, verser une mise de fonds d'au moins 20 % vous permettra d'éviter de payer l'assurance SCHL. Mais si vous n'y parvenez pas, essayez au moins d'augmenter suffisamment votre mise de fonds pour réduire le taux d'intérêt.
Par exemple, verser une mise de fonds d'au moins 10 % peut faire passer votre taux d'intérêt de 4,00 % à 3,10 %. Même cette petite réduction peut vous faire économiser quelques milliers de dollars.
Pour en savoir plus sur: Assurance prêt hypothécaire par SCHL.
L'assurance hypothécaire de la SCHL est-elle obligatoire au Québec ?
L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour les acheteurs québécois dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat et qui contractent un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur sous réglementation fédérale (vous pourriez éviter cette assurance en faisant affaire avec un prêteur privé ou une coopérative de crédit non réglementée par le gouvernement fédéral).
L'assurance prêt hypothécaire vise à protéger le prêteur si l'emprunteur est incapable de rembourser son prêt hypothécaire. Au Canada, l'assurance prêt hypothécaire est offerte par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Canada Guaranty et Sagen.
Pour en savoir plus sur: Comment acheter une maison sans mise de fond.
Les fournisseurs privés d'assurance prêt hypothécaire
Canada Guaranty et Sagen sont des fournisseurs privés d'assurance prêt hypothécaire. Chacune de ces sociétés établit ses propres règles concernant les types de prêts hypothécaires qu'elle accepte d'assurer et les exigences qui s'y rattachent.
Combien coûtent les frais de la SCHL ?
Le coût d'une assurance prêt hypothécaire dépend de plusieurs facteurs, dont le montant de votre mise de fonds. En général, vous paierez entre 2,40 % et 4 % du montant du prêt hypothécaire.
Voici le montant que vous pouvez vous attendre à payer en fonction de votre ratio prêt/valeur.
| Ration prêt/valeur | Taux de prime de la SCHL |
| Jusqu'à 65 % inclusivement | 0,60 % |
| De 65,01 % à 75 % | 1,70 % |
| De 75,01 % à 80 % | 2,40 % |
| De 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
| De 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| De 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
Exemple de calcul des frais de la SCHL
Si vous possédez une maison de 500 000 $ et que vous versez une mise de fonds de 5 % (25 000 $), votre prêt hypothécaire s'élèvera à 475 000 $.
Avec un acompte de 5 %, la SCHL vous facturera un taux de prime de 4 % (puisque votre prêt se situe dans la fourchette du rapport prêt-valeur (90,01 % – 95 %)).
Votre prime d'assurance s'élèverait à 19 000 $ (475 000 $ x 4 %). Ce montant serait ensuite ajouté au montant de votre prêt hypothécaire, ce qui porterait le total à 494 000 $.
Comment sont effectués les paiements d'assurance de la SCHL ?
En règle générale, l'assurance prêt hypothécaire est financée par vos versements hypothécaires et s'y ajoute.
Cependant, vous pouvez payer votre assurance SCHL en un seul versement au début de votre prêt hypothécaire si vous avez l’argent comptant nécessaire. Si vous choisissez cette option, les frais de la SCHL ne seront pas inclus dans vos versements hypothécaires.
Lectures complémentaires
L'essentiel pour éviter les frais de la SCHL
Bien que l'assurance prêt hypothécaire représente un coût important pour l'achat d'une maison, il est vrai qu’elle peut vous aider à en acquérir une même si vous n'avez pas beaucoup d'économies. Cela dit, vous pouvez éviter ces frais supplémentaires en versant une mise de fonds de 20 % ou en faisant appel à un prêteur privé.
