Épargner pour une mise de fonds peut prendre des années, surtout si l'on veut verser plus que le minimum requis. Compte tenu du coût actuel de l'immobilier, même une mise de fonds de 5 % est trop élevée pour de nombreux acheteurs. Qu'en est-il des prêts hypothécaires sans mise de fonds ? Existent-ils au Québec ?
Points clés
- Avec une hypothèque sans mise de fonds, vous devez tout de même verser la mise de fonds initiale minimale. Mais dans ce cas-ci, au lieu d'utiliser vos économies, vous empruntez.
- Il se peut que vous deviez faire appel à un organisme de prêt alternatif pour votre mise de fonds, car le gouvernement n'autorise pas les acheteurs à emprunter auprès de leur prêteur hypothécaire s'il s'agit d'une institution financière traditionnelle.
Est-il possible d'obtenir une hypothèque sans mise de fonds au Québec ?
Techniquement, une hypothèque sans mise de fonds n'existe pas. Vous devrez toujours fournir les fonds nécessaires. Au lieu d'utiliser vos économies pour la mise de fonds, vous empruntez simplement un certain montant pour constituer cette mise de fonds au moment d’obtenir votre hypothèque.
Ainsi, vous vous endettez davantage. C'est pourquoi il est important d'avoir une situation financière saine avant d'envisager une hypothèque sans mise de fonds.
Comment fonctionne une hypothèque sans mise de fonds ?
Au Québec, une hypothèque sans mise de fonds fonctionne comme un prêt hypothécaire classique, sauf que la mise de fonds est empruntée. Vous n’aurez donc qu’à payer les frais de clôture habituels.
Autrement dit, votre prêt hypothécaire et votre mise de fonds sont tous deux financés par un prêteur.
Cependant, le gouvernement interdit d’emprunter la mise de fonds auprès du même prêteur hypothécaire s’il s’agit d’une banque ou d’une société de fiducie fédérale. Vous devrez donc trouver un autre prêteur pour la financer, puis lui rembourser ce prêt comme vous le feriez pour votre hypothèque.
Pour en savoir plus sur : Comment emprunter pour une mise de fonds.
L’admissibilité au prêt hypothécaire sans mise de fonds assurée par la SCHL
La SCHL impose des restrictions quant à la provenance des fonds servant à la mise de fonds. Plus précisément, la mise de fonds doit provenir de sources indépendantes et ne peut pas être liée à l’achat et à la vente de la propriété. Les fonds peuvent provenir de sources non conventionnelles, comme des prêts personnels non garantis ou des lignes de crédit non garanties.
Cette option est également offerte seulement :
- Aux emprunteurs ayant un excellent historique de crédit,
- Pour les propriétés de 1 à 2 logements dont le ratio prêt-valeur se situe entre 90,01 % et 95 %.
- Pour les prêts aux propriétaires occupants.
Remarque : Les résidents non permanents et les prêts couverts par le programme d'assurance des prêts pour logements transportables ne sont pas admissibles.
Pour en savoir plus sur : Comment éviter les frais de la SCHL.
L’admissibilité au prêt hypothécaire sans mise de fonds assurée par Sagen
Tout comme les prêts hypothécaires de la SCHL, Sagen exige que les fonds empruntés soient indépendants de l’achat et de la vente de la propriété.
Les emprunteurs admissibles peuvent emprunter auprès de diverses sources pour contribuer à leur mise de fonds, notamment :
- Les prêts personnels
- Les marges de crédit
- Les cartes de crédit
- Les dons monétaires de personnes n’ayant aucun lien de parenté avec l’emprunteur, ni familial ni légal.
Il est important de noter que le remboursement des fonds doit être inclus dans le calcul du coefficient d’amortissement total de la dette (ATD).
L’admissibilité au prêt hypothécaire sans mise de fonds assurée par Canada Guaranty
Canada Guaranty permet aux emprunteurs d’utiliser des fonds empruntés pour une mise de fonds grâce à son programme Avantage Flex 95. Ce programme permet aux emprunteurs ayant une excellente cote de crédit d’accéder à 5 % de capitaux propres provenant de diverses sources indépendantes de l’acheteur, telles que :
- Les prêts personnels
- Les marges de crédit
- Le crédit du prêteur
- Les dons ou les subventions
À l’instar du programme de Sagen, Canada Guaranty exige que les paiements d’emprunt soient inclus dans le calcul de l’ATD.
Est-il possible d'obtenir une hypothèque sans mise de fonds auprès d'un prêteur alternatif?
Oui, vous pouvez financer votre mise de fonds auprès d'un prêteur alternatif ou privé. Les prêts hypothécaires privés n'étant pas assurés par des organismes fédéraux comme la SCHL et étant soumis à moins de réglementations que les prêts traditionnels, vous bénéficiez d'une plus grande flexibilité lorsque vous utilisez des fonds empruntés pour votre mise de fonds.
Cependant, les prêteurs alternatifs prennent plus de risques avec les prêts hypothécaires à ratio élevé non assurés. Par conséquent, ces prêteurs appliquent généralement des taux d'intérêt plus élevés pour compenser ce risque. Ainsi, votre prêt hypothécaire pourrait s'avérer plus coûteux en fin de compte en raison du taux d'intérêt plus élevé.
Pour en savoir plus sur : Les prêts privés pour une hypothèque.
Les types de prêts pour financer votre mise de fonds initiale
Plusieurs options s'offrent à vous pour financer votre mise de fonds sans avoir à épargner:
La marge de crédit
Vous pouvez opter pour une marge de crédit pour votre mise de fonds. Les marges de crédit vous permettent d'accéder à un crédit renouvelable selon vos besoins et de rembourser les sommes utilisées selon un échéancier flexible. Toutefois, si vous choisissez cette option, votre marge de crédit ne peut pas provenir de la même banque que celle qui vous accorde votre prêt hypothécaire.
Pour en savoir plus sur : Comment trouver un marge de crédit hypothécaire.
Le prêt personnel
Un prêt personnel peut être une bonne solution pour une personne ayant une excellente situation financière, mais qui souhaite acheter une maison sans plus attendre. Vous pouvez emprunter un montant forfaitaire grâce à un prêt personnel, l'utiliser pour votre mise de fonds, puis rembourser le prêt par versements mensuels, comme pour un prêt hypothécaire.
Les avantages et les inconvénients d'une hypothèque sans mise de fonds
Emprunter pour une mise de fonds présente ses avantages. Cependant, ceci comporte aussi de nombreux inconvénients.
Les avantages
Voici les avantages d'une hypothèque sans mise de fonds :
- Accédez plus vite au marché immobilier
- Épargner pour une mise de fonds peut prendre des années. En l’empruntant, vous pouvez acheter dès maintenant, commencer à bâtir votre capital immobilier et investir plutôt que de payer un loyer.
- Évitez l’assurance prêt hypothécaire
- Une mise de fonds inférieure à 20 % exige une assurance SCHL, souvent coûteuse. En empruntant la totalité des 20 %, vous évitez cette dépense supplémentaire.
- Développez votre patrimoine
- Acheter plus tôt vous permet de constituer rapidement un capital et d’augmenter la valeur de votre patrimoine net.
Les inconvénients
En plus des avantages d'une hypothèque sans mise de fonds initiale, il y a quelques inconvénients à prendre en compte :
- Une augmentation de la dette
- Si vous empruntez votre mise de fonds, vous augmentez votre endettement. Vos versements mensuels pourraient ainsi augmenter, ce qui peut peser lourd sur vos finances au fil des années. De plus, cela peut avoir un impact sur votre ratio d'endettement et donc le montant que vous voulez emprunter.
- Des taux d'intérêt plus élevés
- Les taux d'intérêt associés à l'emprunt de votre mise de fonds peuvent être supérieurs à ceux de votre prêt hypothécaire.
Comment augmenter vos chances d'obtenir une hypothèque sans mise de fonds ?
Obtenir une hypothèque sans mise de fonds peut être complexe. Cependant, certains facteurs peuvent améliorer vos chances d'approbation.
La cote de crédit
Bien que chaque prêteur ait ses propres critères, en général, une bonne cote de crédit d'au moins 660 est requise, même si ce seuil peut varier. Plus votre cote est élevée, meilleures sont vos chances d'obtenir un prêt hypothécaire, surtout sans mise de fonds.
Pour en savoir plus sur: Découvrez votre cote de crédit gratuitement aujourd'hui.
Les revenus
La solution pour obtenir une hypothèque sans mise de fonds est d'avoir des revenus suffisants. C'est la seule condition d'admissibilité.
Vos revenus doivent être suffisamment élevés pour couvrir vos versements mensuels et vos factures existantes. Le prêteur examinera non seulement vos revenus, mais aussi votre niveau d'endettement actuel afin de s'assurer que vous ne vous surendettez pas avec ce nouveau prêt hypothécaire. Dans ce cas, votre ratio d'endettement sera également examiné. Ce ratio mesure vos revenus mensuels par rapport à vos dettes.
L’emploi
La stabilité de l'emploi est un autre facteur clé pris en compte par les prêteurs. Plus précisément, votre ancienneté au travail est un indicateur de la stabilité de votre emploi.
Les actifs liquides
Vous devrez disposer d’actifs liquides pour acheter une maison, car les frais de clôture doivent être payés en argent comptant. Ces frais représentent généralement entre 2 % et 5 % du prix d'achat. Cela peut représenter plusieurs milliers de dollars que vous devrez avoir à votre disposition le jour de la signature.
D’autres façons de financer une mise de fonds
Bien qu'un prêt personnel, une carte de crédit ou un autre type de financement puisse vous aider à obtenir les fonds nécessaires pour une mise de fonds, d'autres options s'offrent à vous.
Les programmes gouvernementaux d'aide à la mise de fonds
Les gouvernements fédéraux et provinciaux offrent des programmes d'aide à la mise de fonds destinés aux familles à faible revenu.
Pour en savoir plus sur : Les programmes de subvention pour l'achat d'une première maison au Québec.
Les programmes fédéraux
Le gouvernement fédéral du Canada offre le Régime d'accession à la propriété (RAP), qui permet aux acheteurs d'une première maison de retirer jusqu'à 60 000 $ de leur REER pour l'achat de leur première habitation sans que les fonds retirés soient imposés. Cette somme peut servir de mise de fonds et doit être remboursée en 15 ans.
Pour en savoir plus sur : Guide du débutant sur les REER.
Les dons de mise de fonds
Un don de mise de fonds est une somme offerte par un proche pour l’achat d’une maison. Si un membre de votre famille souhaite vous aider, ce don peut servir de mise de fonds.
Ces dons sont encadrés par certaines règles. Le prêteur exigera souvent une lettre de don confirmant qu’il s’agit d’un don non remboursable, afin d’éviter tout endettement avant la demande d’hypothèque.
Les fonds doivent généralement provenir d’un membre de la famille immédiate (parent, frère, sœur ou grand-parent), bien que certains prêteurs acceptent d’autres proches.
Location avec option d’achat
La location avec option d’achat, est une autre solution pour accéder à la propriété sans avoir à verser immédiatement une mise de fonds importante. Ce type d’entente combine la location d’un logement et la possibilité d’en devenir propriétaire à la fin du bail.
Vous signez un contrat de location dans lequel une portion de votre loyer mensuel est mise de côté pour constituer une mise de fonds future. À la fin du contrat, généralement après 2 à 5 ans, vous avez l’option d’acheter la propriété au prix convenu dès le départ.
Pour en savoir plus sur: Qu’est-ce qu’une location avec option d’achat ?
Propriété en reprise de finance
Acheter une propriété en reprise de finance, c’est-à-dire une maison reprise par la banque après un défaut de paiement, peut être une façon plus abordable d’accéder à la propriété.
Ces maisons sont souvent vendues sous le prix du marché, ce qui réduit le montant total à financer et rend la mise de fonds requise plus petite et plus accessible.
Cependant, elles sont vendues telles quelles, sans garantie, et peuvent nécessiter des travaux de rénovation. Malgré cela, une reprise de finance reste une bonne option pour acheter à moindre coût et bâtir votre capital plus rapidement.
Pour en savoir plus sur: Comment trouver et acheter des maisons saisies à vendre ?
Devriez-vous opter pour une hypothèque sans mise de fonds ?
Une hypothèque sans mise de fonds au Québec peut sembler idéale, surtout si vous louez en attendant d’acheter votre première maison.
Cependant, certaines conditions doivent être remplies :
- Revenue stable
- Bonne cote de crédit
- Capacité à couvrir les versements et les dépenses courantes
- Résilience en cas de baisse de revenus
Si vous répondez à ces critères, cette option peut être avantageuse, à condition que le prêteur approuve votre demande. Sinon, il vaut mieux continuer à épargner et ajuster vos stratégies financières avant d’acheter.
Devriez-vous épargner pour une hypothèque ?
Si vous avez assez de temps et les moyens financiers, il est fortement recommandé d’épargner pour une mise de fonds. Épargner pour une mise de fonds importante avant de contracter un prêt hypothécaire présente plusieurs avantages, notamment :
- Moins d'argent à emprunter : plus votre mise de fonds est élevée, moins vous aurez à emprunter. Il est souvent plus facile d'obtenir un prêt pour un montant inférieur.
- Des mensualités réduites : En réduisant le montant de votre prêt, vous réduisez vos versements mensuels, ce qui allège votre budget.
- Pas d’assurance prêt hypothécaire : une mise de fonds supérieure à 20 % vous permet d’éviter l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, ce qui peut réduire vos coûts hypothécaires totaux.
- Plus de capital immobilier : Une mise de fonds plus importante signifie que vous disposerez d’un capital immobilier plus important dès le départ.
Lectures complémentaires
En bref
Si vous essayez d'économiser pour une mise de fonds pour l'achat d'une maison, mais que cela prend trop de temps, il est peut-être temps d'envisager une hypothèque sans mise de fonds. Nous vous conseillons de prendre une décision assez tôt, car cela vous permettra de prendre votre temps, d'établir tous les plans nécessaires et d'entreprendre toutes les démarches appropriées.
N'oubliez pas qu'acheter une maison sans argent comptant est une décision importante. Prenez le temps de bien réfléchir et de considérer tous les scénarios avant de vous lancer.
Foire aux questions
Puis-je financer l'achat d'une maison à 100 % ?
Puis-je utiliser d'autres sources de revenus pour obtenir une hypothèque ?
Puis-je acheter une maison avec une mise de fonds partielle ?
Remarque : Prêts Québec n’organise, ne garantit ni n’intervient dans le courtage de prêts hypothécaires. Nous offrons simplement un service de mise en relation.
