Le marché du logement locatif au Québec, autrefois connu comme l'une des provinces où il est le plus abordable de vivre, connaît une crise du logement.
Selon le Tribunal administratif du logement, ses recommandations pour 2023 prévoient une augmentation de 2,3 % des loyers, hors chauffage.
Les crises du logement se produisent quand il y a une pénurie de logements abordables, un cas courant d'offre faible et de demande élevée. Compte tenu des nouvelles règles sur les locations Airbnb, des investissements spéculatifs, de l'augmentation de la dette et de l'inflation, les logements abordables sont plus rares que jamais.
Des études de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) indiquent que la crise du logement est loin d'être terminée. Des programmes gouvernementaux aux prêts personnels, peu importe votre cote de crédit, vous avez des options pour vous permettre de louer un logement au Québec.
Pourquoi y a-t-il une crise du logement au Québec ?
Au Québec, deux facteurs créent et entretiennent la crise du logement sur le marché. Une pénurie de logements et des taux d'intérêt élevés. Ces deux facteurs entraînent une augmentation disproportionnée du coût du logement. Malgré l'augmentation du salaire minimum, ces facteurs font en sorte que le coût de la vie de base est difficile à maintenir.
À partir de 2022, le gouvernement du Québec a alloué 77 millions de dollars au logement pour les personnes à faible revenu. Cette somme comprend un plan visant à fournir des subventions locatives à 2 200 ménages. Mais l'ensemble de la province étant touchée, des aides supplémentaires sont nécessaires.
Comment des taux d'intérêt élevés influencent-ils une crise du logement ?
La dernière augmentation du taux de référence de la Banque du Canada a porté le taux préférentiel d'emprunt à 6,7 %. Ce taux préférentiel est le point de départ pour d'autres types d'emprunts, y compris les prêts hypothécaires.
À l'heure où nous écrivons ces lignes, un prêt hypothécaire à taux variable se situe autour de 5,55 %. Les taux d'intérêt élevés dissuadent de nombreux propriétaires potentiels d'investir dans un bien immobilier. C'est pour cette raison que les gens se sont tournés sur le marché de la location.
Les taux d'intérêt élevés n'affectent pas seulement les particuliers, mais aussi les entreprises. Le coût élevé des emprunts, conjugué à l'inflation, signifie que la rénovation des propriétés existantes ou la construction de nouveaux logements est plus coûteuse. Les propriétaires et les bailleurs, à leur tour, demandent des loyers plus élevés pour récupérer leur investissement.
La loi québécoise qui favorise les augmentations de loyer
Une loi québécoise autorise la construction de nouveaux immeubles d'habitation à augmenter les loyers pendant cinq ans en dehors des directives normales de la Régie du logement. En d'autres termes, les promoteurs à but lucratif peuvent exiger des loyers plus élevés sans aucune réglementation.
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EN SAVOIR PLUSLes lois fédérales ou provinciales aggravent-elles la crise du logement ?
Les citoyens, les promoteurs et les propriétaires se tournent tous vers les gouvernements provincial et fédéral pour obtenir de l'aide. Mais les lois et réglementations fédérales et provinciales ne risquent-elles pas d'aggraver la situation ?
Comment une crise du logement résulte-t-elle d'une pénurie de logements ?
L'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) a récemment établi que la province du Québec fait face à une crise du logement. Environ 100 000 logements vacants sont nécessaires pour répondre à la demande actuelle.
La gravité de la crise du logement est déterminée par la différence entre l'offre et la demande. Cette différence est mesurée par un taux appelé «taux d'inoccupation». Au Québec, on considère que le taux moyen acceptable est de 3 %.
Selon la SCHL, le taux d'inoccupation des logements locatifs en 2023 s'établira à 1,9 %. Une baisse par rapport au taux de 2,5 % enregistré en 2022. Certaines villes, comme la Gaspésie, n'ont vu aucun logement locatif disponible. Par contre, dans les grandes villes comme Montréal et la ville de Québec, le taux d'inoccupation se situe entre 1,5 % et 2 %.
Dans son rapport sur le marché locatif de janvier 2023, la SCHL estime qu'un deux chambres à coucher (4 ½) à Montréal est maintenant à un coût moyen de 1 258 $. Et un condo à 1 930 $ avec un taux d'inoccupation de 1,6 %.
Annulation du programme d'habitations à loyer modique
Mais le programme de logements sociaux "Accèslogis", financé par le gouvernement, a été annulé après 24 ans d'existence. Le Québec ne dispose donc d'aucun nouveau programme d'aide à l'accession à la propriété.
Prohibition des acheteurs étrangers de logements
À compter du 1er janvier 2023, la SCHL a mis en œuvre la nouvelle «Loi sur l'interdiction de l'achat de biens immobiliers résidentiels par des non-Canadiens». Cette loi interdit aux non-Canadiens d'acheter des biens immobiliers résidentiels au Canada jusqu'en 2025.
Certaines exceptions sont accordées aux personnes qui ont rempli une déclaration d'impôts au Canada pour trois années consécutives. Une exception peut être accordée aux personnes qui sont
- Les résidents permanents
- Les étudiants internationaux
- Les réfugiés
- Les diplomates
- Les travailleurs temporaires
Mais l'interdiction des investissements étrangers implique que les nouveaux arrivants devront dépendre d'un secteur du logement (locatif) déjà en difficulté pour faire face à la demande.
Selon des experts en politique du logement, comme la Chaire de recherche en gouvernance urbaine de l'université McGill, la part de marché des investisseurs étrangers est déjà incroyablement faible. On peut donc se demander si l'interdiction est même efficace pour gérer l'accessibilité et la pénurie de logements.
Comment le gouvernement répond-il à la crise du logement ?
Le gouvernement fédéral et provincial du Québec propose plusieurs formes d'allègement des loyers. Les solutions principales sont les dégrèvements fiscaux, les allocations et les logements subventionnés.
Il s'agit toutefois de solutions temporaires à des problèmes qui risquent d'être permanents.
Aides au logement du gouvernement fédéral : Location et propriété
Voici une liste des programmes gouvernementaux existants et nouveaux visant à réduire la charge financière causée par la crise du logement pour les locataires, les propriétaires et les candidats à la propriété.
Compte d'épargne libre d'impôt pour la première maison
En 2021, Statistique Canada a indiqué que le nombre de locataires avait dépassé le nombre d'acheteurs de maisons. Et comme nous l'avons mentionné, l'importance du marché locatif est en partie due à la difficulté d'acheter des propriétés.
Pour aider les locataires à sortir du marché locatif, le programme s'adresse aux acheteurs potentiels d'une première maison. Il leur permet d'économiser jusqu'à 40 000 dollars. La prestation est déductible des impôts et retirée lors de l'achat d'un logement. Ces comptes ouvriront à partir de la mi-2023.
De plus, les personnes qui demandent le crédit d'impôt pour l'achat d'une première maison (HBTC) ont droit à une aide financière de 1 500 $ pour couvrir les frais de clôture.
Crédit d'impôt pour la rénovation domiciliaire multi-générationnelle
L'accessibilité des loyers touche particulièrement les personnes âgées. Que se passe-t-il si vous logez une personne âgée ?
Selon Statistique Canada, 7 % des Canadiens vivent avec des membres de leur famille élargie. Le crédit d'impôt pour la rénovation domiciliaire multigénérationnelle aide à couvrir le coût de la rénovation ou de la construction d'un espace de vie supplémentaire pour les personnes vivant avec des personnes âgées ou des personnes handicapées.
Le crédit d'impôt permettra de couvrir 50 000 dollars de coûts de rénovation et de construction admissibles.
Aide fédérale supplémentaire
Le gouvernement fédéral offre une variété d'autres incitants fiscaux. Exclusivement destinée à une forme spécifique de logement et de personne.
- Financement de logements indigènes par la SCHL
- Régime d'accession à la propriété (RAP)
- Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
- Montant pour l'achat d'une maison
- Initiative canadienne pour des maisons plus vertes
Pour plus d'informations sur ces programmes, consultez le site Web du gouvernement du Canada sur les aides au logement.
L'aide au logement par le gouvernement du Québec
Le gouvernement du Québec dispose de trois principaux programmes et avantages pour aider les résidents de la province. Ces programmes sont exclusifs aux résidents du Québec qui ont produit des déclarations de revenus au Québec.
Les programmes mentionnés ci-dessous concernent spécifiquement le logement. Avec un programme d'aide sociale étendu, n'oubliez pas que d'autres programmes sociaux et financiers sont disponibles pour aider à subventionner le coût de la vie.
Programme d'allocation-logement
Ce programme aide à subventionner une partie de votre loyer, de votre hypothèque ou de vos frais de pension. Disponible du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le programme fournit aux résidents entre 100 et 170 dollars par mois. Les personnes peuvent faire une demande en remplissant un formulaire de demande d'allocation-logement disponible sur le site Web de Revenu Québec.
Si vous louez une chambre, vous devrez remplir un formulaire de déclaration de loyer en plus de la demande d'allocation-logement. Vous devrez remplir le formulaire de déclaration de loyer si l'une des situations suivantes s'applique à vous :
- Vous louez une chambre, un appartement ou une maison.
- Vous vivez dans une maison mobile sur un terrain loué.
Une fois que vous avez rassemblé les documents nécessaires, envoyez votre demande à l'adresse suivante :
Revenu Québec
C.P. 6800 Place-Desjardins
Montréal (Québec) H5B 1J5
Programme de supplément au loyer du Québec
Le programme de supplément au loyer est accessible aux résidents québécois à faible revenu vivant dans des coopératives d'habitation ou des logements du secteur privé. Le supplément vise à permettre aux personnes de vivre en dehors des logements sociaux du gouvernement.
Le nouveau loyer correspond à 25 % des revenus de l'intéressé.
Vous devez d'abord remplir les conditions requises pour bénéficier du programme. Le processus d'attente peut être supprimé pour les victimes de violence domestique ou pour les personnes dont le logement a été accidentellement détruit. Pour en savoir plus, consultez le site de Revenu Québec.
Logements subventionnés
Des logements à loyer modique ou des logements subventionnés sont disponibles pour les personnes admissibles qui luttent pour leur stabilité financière et leur logement. À l'instar du Programme de supplément au loyer, les logements à loyer modique aident à couvrir le loyer des personnes et des familles, jusqu'à concurrence de 25 % de leur revenu.
Ce programme est réservé aux habitations à loyer modique. Bien qu'aucune nouvelle unité ne soit construite, vous pouvez toujours faire une demande.
Une période d'attente est susceptible d'être imposée à votre demande. Priorité est donnée aux victimes de violences domestiques et aux personnes dont le logement a été accidentellement détruit.
Lecture supplémentaire
Autres formes d'aide financière
Les prêts gouvernementaux ne doivent pas être la seule forme d'aide si vous ne remplissez pas les conditions requises. Voici quelques autres moyens de faire face aux coûts.
- Prêts personnels pour le loyer - Un prêt personnel peut être adapté à vos besoins, et cela inclut le loyer. Avec un prêt personnel, vous pouvez obtenir entre 300 et plusieurs milliers de dollars. La durée de votre prêt dépend de l'accord que vous avez conclu avec votre prêteur.
- Organismes de bienfaisance et subventions - Une autre option intéressante consiste à s'adresser à des organismes de bienfaisance ou à demander des subventions auprès d'organismes de bienfaisance et de fondations privées. En fonction de vos besoins et de vos antécédents, vous pourrez peut-être bénéficier d'une aide financière. Pour savoir où s'adresser, le bureau local d'aide sociale ou le YMCA peut être un bon point de départ.
Le marché du logement locatif au Québec va-t-il se calmer un jour ?
La situation sur le marché du logement locatif au Québec peut être frustrante, mais vous avez des options. Le gouvernement essaie de vous aider, mais il est préférable d'explorer toutes les options qui s'offrent à vous, qu'il s'agisse de logements spécifiques, de programmes d'aide gouvernementaux généraux ou de prêts personnels.
Le fait d'exclure des personnes du marché de la location pourrait augmenter l'offre et faire baisser les prix des loyers. Cependant, comme nous le voyons avec Airbnb, certains propriétaires pourraient décider de transformer leurs logements en locations temporaires.
Utiliser toutes vos options peut vous apporter le soutien nécessaire pour payer votre loyer et équilibrer vos finances.
