Lorsqu’un mariage prend fin, que des conjoints de fait se séparent ou au terme de toute autre relation importante, partager les actifs, incluant les hypothèques, doit se faire avant que la vie à deux ne soit officiellement terminée.
Décider quoi faire avec le prêt hypothécaire dans ce contexte peut varier considérablement. C’est complexe et cela dépend souvent de l’entente conclue entre les partenaires quant au partage de leurs biens.
Une option courante lors d’une séparation est de racheter la part de l’hypothèque à son ex-conjoint. Voici comment cela fonctionne.
Points clés
- Le partage de la résidence familiale diffère selon que vous êtes mariés ou conjoints de fait.
- Une solution courante pour gérer une hypothèque lors d’une séparation est le rachat de la part de l’ex-conjoint.
- Ce rachat permet de refinancer la résidence familiale afin de rembourser l’ex-époux ou conjoint de fait.
Comment gérer un prêt hypothécaire après une rupture?
Une rupture peut être complexe à bien des égards. Parmi les nombreuses questions à se poser, il y a celle du sort d’un bien immobilier détenu en commun, qui diffère selon qu’on soit marié ou en union de fait.
Couples mariés en instance de divorce
Lorsqu’un couple marié se sépare ou divorce, les deux conjoints ont le droit de demeurer au domicile conjugal. Sauf sur une ordonnance du tribunal, aucun des époux ne peut louer, vendre ou hypothéquer la résidence familiale sans le consentement de l’autre.
Les deux époux doivent décider s’ils veulent vendre ou garder la maison. S’ils choisissent de la garder, ils doivent déterminer qui y habitera. En cas de désaccord, le tribunal tranchera.
Conjoints de fait en instance de séparation
Lorsqu’un couple de fait se sépare, ses membres n’ont pas les mêmes droits que les couples mariés quant au domicile. En général, chacun conserve les biens qu’il a apportés ou acquis, selon le titre de propriété.
Si le logement appartient à l’un, il peut y rester et l’autre doit partir. S’il appartient aux deux, ils peuvent le vendre et partager le produit, ou l’un peut racheter la part de l’autre.
Un contrat de vie commune peut prévoir les modalités de séparation; sinon, un avocat ou un médiateur peut aider à régler le partage du domicile.
Patrimoine parental
En raison de modifications récentes au Québec, les couples qui ont accueilli un enfant après le 30 juin 2025 sont soumis au patrimoine parental, dont fait partie la résidence.
Ainsi, certaines protections auparavant réservées aux couples mariés s’appliquent désormais à ces conjoints de fait, notamment quant au droit de demeurer dans le logement et au partage des biens.
Options de rachat du prêt hypothécaire par un des conjoints au Québec
Si vous êtes en instance de divorce, le rachat du prêt hypothécaire par votre conjoint ou vous-même pourrait être nécessaire. Un prêt hypothécaire représente une obligation financière, et le prêteur voudra s’assurer que cette question est bien réglée avant que quiconque ne quitte le domicile. Voici les étapes générales à suivre pour un rachat de prêt hypothécaire par un conjoint.
Étape 1: Être sûr que la relation est terminée
S’il y a une chance que les partenaires se réconcilient, inutile d’entamer le partage des actifs pour le moment. C’est un processus long et éprouvant; assurez-vous que la décision est définitive!
Étape 2: Négocier un accord de séparation juridiquement contraignant
Un accord de séparation précise notamment la répartition des obligations financières, la garde des enfants, la pension alimentaire pour enfants et pour conjoint. Sans accord de séparation écrit et signé, les partenaires ne sont pas légalement séparés.
Il est important de noter que la séparation est différente du divorce. Le divorce entraîne la dissolution légale du mariage. Une séparation doit précéder un divorce, et une entente juridique est nécessaire avant tout rachat de part.
Étape 3: Déterminer si un des partenaires souhaite conserver la maison
Si vous voulez tous les deux vendre la maison et partager le produit de la vente, aucun rachat n’est requis et la procédure est relativement simple. En revanche, si un des partenaires souhaite garder la maison et y habiter, la situation se complexifie et plusieurs options s’offrent à vous.
Aux yeux du prêteur, le prêt hypothécaire doit être réglé avant la dissolution du mariage. Les deux partenaires sont légalement tenus de rembourser le prêt si leurs noms figurent sur l’hypothèque.
Si un des partenaires veut garder la maison, il doit racheter la part de l’autre. La personne qui conserve la maison sera la seule propriétaire et sera entièrement responsable du remboursement du prêt hypothécaire.
Pour en savoir plus sur : Comment gérer les hypothèques au Québec.
Gérer le prêt hypothécaire le plus tôt possible vous évite des complications futures
Gérer le prêt hypothécaire rapidement permet d’éviter bien des complications. Ne pas régler l’hypothèque actuelle peut nuire à votre capacité d’obtenir un nouveau prêt, car vous en demeurez responsable, un risque que les prêteurs n’aiment pas. Le rachat de la part de l’autre conjoint doit donc généralement être effectué lors de la dissolution du mariage.
Les prêteurs exigent aussi cette gestion rapide en raison des éventuelles pensions alimentaires à verser. Cumuler ces paiements avec une hypothèque augmente le risque de défaut.
Ainsi, un accord de séparation clair facilite le partage du prêt et des biens avant d’impliquer les prêteurs, simplifiant tout le processus.
Manières de gérer un prêt hypothécaire en cas de séparation ou de divorce
Lors d’une rupture, le prêt hypothécaire peut être géré de quatre façons différentes, selon la situation.
1. Pas de rachat
Comme mentionné précédemment, si les deux parties conviennent de vendre la maison, de rembourser le prêt hypothécaire et les autres frais, puis de se partager le produit de la vente, aucun rachat n’est nécessaire. Cette option n’implique pas de courtier hypothécaire, ce qui en fait la solution la plus simple.
Autre possibilité: Les deux partenaires peuvent convenir de conserver la maison et de la louer, en se partageant les revenus locatifs. Cette option peut être intéressante si les deux parties veulent transformer le bien en investissement.
2. Un partenaire reste, l’autre part: aucun paiement requis
Le partenaire qui quitte le domicile conjugal doit demander une mainlevée auprès du prêteur. Le partenaire restant reprend l’hypothèque et doit se requalifier pour le prêt en se basant sur sa propre situation financière.
Puisque le prêt hypothécaire est transféré des deux partenaires à un seul, chacun devra disposer de liquidités pour faire face à certaines dépenses. Cette option peut entraîner des frais de dossier auprès du prêteur et éventuellement des frais juridiques. En revanche, elle ne nécessite ni évaluation immobilière ni courtier hypothécaire.
Pour en savoir plus sur : Comment fonctionnent les transferts d'hypothèque.
3. Un partenaire reste, l’autre part: apport en argent requis
Cette option, appelée rachat de part, consiste pour un partenaire à acquérir la portion de propriété de l’autre, incluant la plus-value de la maison. Ce rachat demande un apport financier, souvent couvert par un nouveau prêt hypothécaire.
Le conjoint qui quitte le logement reçoit l’argent et est libéré du prêt, tandis que celui qui reste contracté un nouveau prêt pour finaliser le rachat. Il n’est toutefois pas obligatoire de partager la maison en parts égales : les conjoints peuvent en convenir autrement.
4. Absence de valeur nette sur la résidence, vente ou refinancement impossibles
En cas d’absence de valeur nette ou de capital négatif sur la propriété, les deux parties ont une dette supérieure à la valeur du bien immobilier. Dans ce cas, elles doivent soit rembourser la somme due pour se désengager, soit attendre que la valeur nette disponible soit suffisante pour vendre.
Si cette dernière option est la seule envisageable et que les deux conjoints sont d’accord, louer la propriété en attendant la vente est une excellente solution. Les revenus locatifs couvrent alors le coût du prêt hypothécaire, des taxes foncières et des autres charges, et les bénéfices excédentaires peuvent être partagés.
Une entente de coentreprise permet d’officialiser tous les détails entre les deux parties. Cet arrangement augmente vos chances d’obtenir un autre prêt hypothécaire à l’avenir, même si vous êtes toujours responsable du prêt actuel.
Obtenir du financement pour racheter la part de son ex-conjoint
Réunir les fonds nécessaires pour racheter la part de votre ancien conjoint peut être difficile. Heureusement, des programmes existent pour vous aider à financer ce rachat.
Prêt hypothécaire
Si vous ne disposez pas du montant forfaitaire nécessaire pour racheter la part de votre ex-conjoint, envisagez un financement. De nombreuses options de prêt sont disponibles, selon votre profil financier et votre cote de crédit.
Prêt assuré par la SCHL
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) permet à un conjoint de racheter la part de l’autre dans la résidence. Ce programme permet au conjoint qui garde le domicile de racheter la part de l’autre et de devenir l’unique propriétaire. Il s’adresse aux couples mariés ou de fait en séparation.
Pour être admissible, vous devez obtenir un prêt à votre nom, démontrer votre capacité de paiement et habiter la propriété comme résidence principale. Le programme peut financer jusqu’à 95 % de la valeur du bien, les 5 % restants constituant la mise de fonds. Vous commencez à rembourser après la transaction.
Pour en savoir plus sur : Comment éviter les frais SCHL.
Options de prêts privés et alternatifs
De nombreux prêteurs privés et alternatifs travaillent avec des emprunteurs qui ne satisfont pas aux exigences strictes des banques traditionnelles. Vous pourriez obtenir un prêt auprès d’un prêteur non traditionnel.
Cependant, sachez que les taux d’intérêt des prêts privés sont généralement plus élevés que ceux du financement traditionnel.
Pour en savoir plus sur : Trouvez un prêteur privé pour un prêt hypothécaire.
Prêt sur valeur domiciliaire
Vous pouvez utiliser la valeur nette de votre maison pour financer le rachat de la part de votre ex-conjoint. Vous pouvez ainsi contracter une hypothèque sur cette valeur nette pour obtenir les fonds nécessaires.
Ce type de prêt est garanti par votre maison et est souvent plus facile à obtenir que d’autres. Vous recevrez un versement unique, puis effectuerez des remboursements réguliers sur une période déterminée, couvrant le capital et les intérêts jusqu’au remboursement intégral de votre emprunt.
Pour en savoir plus sur : Comment emprunter avec la valeur nette de votre maison.
Prêt hypothécaire inversé
Si vous avez au moins 55 ans et que votre maison a une valeur nette suffisante, vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire inversé. Les fonds obtenus pourraient alors servir à rembourser ce que vous devez à votre ex-conjoint.
Avec un prêt hypothécaire inversé, vous n’avez aucun remboursement mensuel à effectuer. Ce type de prêt utilise votre domicile comme garantie et vous permet de convertir une partie de sa valeur en argent. Généralement, vous pouvez obtenir jusqu’à 55% de la valeur de votre résidence, mais le montant exact dépend de votre âge, de la valeur de la propriété et du prêteur.
Le prêt sera dû seulement si vous déménagez, vendez votre maison ou à votre décès.
Pour en savoir plus sur : Comment fonctionnent les prêts hypothécaires inversés.
Si vous décidez de ne pas racheter la maison : options pour financer l’achat d’un nouveau logement
Lorsqu’un rachat de part n’est pas possible ou souhaité, plusieurs solutions peuvent aider à accéder à une nouvelle propriété malgré une situation financière en transition.
Acheter une maison saisie ou reprise
Les propriétés reprises par les institutions financières sont souvent vendues sous le prix du marché. Une option abordable pour repartir sur de nouvelles bases. Toutefois, elles peuvent nécessiter des travaux, ce qui doit être pris en compte dans votre budget.
Pour en savoir plus sur : Comment acheter une maison saisie ou reprise au Québec.
Location avec option d’achat
La location avec option d’achat permet d’habiter un logement immédiatement tout en repoussant l’achat à plus tard.
Une portion du loyer peut être appliquée au futur prix d’achat, ce qui laisse le temps d’améliorer sa situation financière ou sa cote de crédit.
Pour en savoir plus sur: Trouvez un location avec option d’achat.
Prêt hypothécaire sans mise de fonds ou avec faible mise de fond
Certains prêteurs offrent des produits avec une mise de fonds minimale, voire aucune mise de fonds dans certains cas.
Cette solution peut faciliter l’achat d’un nouveau logement après une séparation, à condition de répondre aux critères d’admissibilité parfois plus stricts.
Pour en savoir plus sur: Comment acheter une maison sans mise de fonds.
Profiter de programmes gouvernementaux
En plus des programmes destinés aux acheteurs débutants, d’autres initiatives gouvernementales peuvent aider les personnes en transition à accéder à une propriété :
- programmes d’assurance prêt facilitant l’emprunt avec faible mise de fonds;
- programmes de soutien à l’accession à la propriété pour ménages à revenu modéré;
- initiatives locales visant à stabiliser les ménages après une séparation.
Ces programmes peuvent réduire les coûts initiaux ou faciliter l’obtention d’un prêt pour un nouveau départ.
Lectures complémentaires
À retenir
La fin d’une relation importante est toujours une épreuve difficile, et vous voulez sans doute que cela se termine au plus vite. Même si les discussions concernant les actifs peuvent être délicates et chargées d’émotions, rappelez-vous que cette situation est temporaire et que plus vous la gérez rapidement, plus vite vous pourrez aller de l’avant.
Foire aux questions
Quel est le montant maximal pouvant être retiré de valeur de la résidence principale ?
Quel est le ratio prêt/valeur maximal permis ?
Une évaluation complète de la propriété est-elle nécessaire ?
Une entente de séparation dûment remplie est-elle nécessaire ?
Les parties doivent-elles être mariées ou en union de fait ?
L’argent du rachat peut-il servir à rembourser d’autres prêts ou à financer des rénovations ?
Tous les propriétaires doivent-ils être inscrits sur le titre de propriété ?
Note: Prêts Québec n’organise, ne garantit ni n’intervient dans le financement hypothécaire. Nous sommes simplement un service de référence.
