SCHL : L'incitatif à l'achat de la première maison a été abandonné
Posté le mars 25, 2024
L'incitation à l'achat d'un premier logement était un prêt accordé par la SCHL pour aider les citoyens à accéder au marché du logement.
Il y a tellement de détails à régler lorsqu'un couple divorce, y compris ce qu'il faut faire de la maison familiale.
Si vous êtes sur le point de divorcer et que vous possédez actuellement une maison avec votre futur ex, vous avez une décision à prendre: vendre la maison et partager le produit, ou garder la maison. Si vous envisagez de quitter la maison familiale, vous devrez soit trouver un logement à louer, soit acheter.
Mais si vous choisissez d'acheter une nouvelle maison, comment votre divorce affecte-t-il votre capacité à acheter une maison?
Approfondissons un peu le processus d'achat d'une maison après un divorce.
Comment un divorce affecte-t-il votre capacité à acheter une maison?
Vos finances diminuent dans une certaine mesure après un divorce. Selon la façon dont le tribunal répartit vos actifs et vos dettes entre vous et votre ex-conjoint, cela peut avoir une incidence sur plusieurs aspects de vos finances.
De plus, vous devrez peut-être encore couvrir une partie des dettes que vous avez partagées à l'origine. Vous pouvez également être tenu de payer une pension alimentaire ou une pension alimentaire pour enfants, ce qui peut réduire considérablement vos finances.
Avec vos revenus séparés, l'achat d'une maison après un divorce peut être difficile. Votre prêteur tiendra compte de tous les frais permanents que vous devrez engager après votre divorce lorsqu'il déterminera s'il doit vous approuver pour un prêt hypothécaire ou pour combien il doit vous approuver.
Prêts Québec Boîte d'observation
VEILLER À VOS INTÉRÊTS
Acheter une maison après un divorce ou rester dans votre domicile conjugal?
Si vous et votre ex-conjoint possédez une maison ensemble, vous pouvez soit garder la maison, soit la vendre. Selon que la maison est vendue ou que votre ex-conjoint envisage de continuer à y vivre, vous pourriez devoir de l'argent sous une forme ou une autre.
Gardez la maison
Si votre ex-conjoint (ou vous) décidé de rester dans la maison, il peut être tenu de vous racheter votre part de l'investissement en fonction de la valeur marchande actuelle de la maison. Vous pouvez ensuite utiliser l'argent du rachat pour vous aider à acheter une nouvelle maison.
Notez que peu importe si vous voulez vendre la maison, vous ne pouvez pas la vendre sans l'autorisation de votre ex-conjoint. Cependant, selon les circonstances exactes, vous (ou votre ex-conjoint) pourriez obtenir une ordonnance du tribunal vous permettant de le faire sans leur permission.
Vendre la maison
Si vous acceptez de vendre la maison, les bénéfices (s'il y en a) peuvent être divisés également entre vous deux (selon votre accord de divorce/règlement). Vous pouvez ensuite utiliser le produit de la vente de la maison pour l'achat d'une nouvelle maison.
Le divorce peut être une situation très délicate et complexe, de sorte que tous les scénarios n'impliquent pas que la maison familiale soit partagée également entre les deux ex-conjoints. Un accord devra être trouvé lorsqu'un couple divorcera.
Dans tous les cas, même si vous choisissez de vendre la maison et de diviser l'argent en parts égales, vous devrez tenir compte de tous les coûts impliqués, tels que les commissions immobilières et les frais de pénalité pour remboursement anticipé de l'hypothèque en cas de rupture anticipée de l'hypothèque pour vendre.
Comment acheter une maison après un divorce
Bien qu'il soit possible d'acheter une autre maison avant que votre divorce ne soit finalisé, vous aurez peut-être plus de facilité si vous vous occupez de la légalité de votre divorce avant de vous lancer dans l'achat d'une nouvelle maison.
Voici quelques points à considérer lors de l'achat d'une maison après un divorce.
1. Finalisez votre divorce
Si vous choisissez d'acheter une maison après avoir quitté la maison familiale à la suite d'une séparation, votre prêteur voudra probablement voir votre accord légal de séparation. Vous devrez peut-être également produire un accord de règlement de propriété si vous en avez un.
Cette ordonnance indiquera à votre prêteur ce que vous êtes responsable de payer par rapport à ce dont votre ex-conjoint est tenu de s'occuper. Les détails de cet accord pourraient avoir un effet significatif sur votre ratio d'endettement (DTI) - qui est le pourcentage de votre revenu brut mensuel consacré au paiement de vos dettes - lors de la demande d'un nouveau prêt hypothécaire.
2. Calculez combien vous pouvez vous permettre
Il est essentiel que vous déterminez combien de maison vous pouvez vous permettre d'acheter, c'est pourquoi vous devrez déterminer vos revenus et vos dépenses courantes après votre divorce.
Ces coûts affectent votre capacité à verser une mise de fonds et à effectuer des versements hypothécaires.
Votre procédure de divorce aura un impact sur votre solidité financière, en particulier si vous devez payer des frais d'avocat, une pension alimentaire, une pension alimentaire pour enfants ou tout autre coût lié à votre divorce.
La maison familiale et la manière dont elle est gérée jouent également un rôle.
Par exemple, si vous êtes toujours responsable des paiements sur la propriété ou sur toute autre propriété que vous possédiez avant le divorce, cela sera inclus dans votre ratio dette/revenu (DTI). D'autre part, si votre ex-conjoint a reçu la propriété et que vous vous retirez de l'acte, votre prêteur n'inclut pas les versements hypothécaires dans le calcul de votre ratio DTI.
Le tribunal rendra un jugement qui divise vos biens et dettes matrimoniaux en déterminant ce que chaque personne possède et est tenue de continuer à payer.
Idéalement, vous devriez garder vos finances séparées pour vous assurer que votre pointage de crédit reflète fidèlement votre situation financière.
Sinon, votre cote de crédit pourrait être affectée négativement, surtout si votre ex-conjoint prend de mauvaises décisions financières. Dans ce cas, votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire pourrait en souffrir.
3. Assurez-vous que toutes les dettes communes sont séparées
Si votre ex-conjoint se voit attribuer la maison familiale, assurez-vous que votre nom est retiré du titre afin que vous ne soyez plus légalement responsable de la propriété.
4. Obtenez une préapprobation
Si vous êtes prêt à magasiner pour une nouvelle maison, envisagez d'abord d'obtenir une approbation. Cela vous donnera une idée précise du montant que vous pouvez vous permettre de dépenser pour l'achat d'une maison et du montant du prêt que votre prêteur vous accordera.
Une pré-approbation vous sera utile lorsqu'il s'agira d'affiner votre recherche pour inclure des maisons qui correspondent à votre budget, plutôt que de perdre du temps à chercher des propriétés que vous ne pouvez pas vous permettre. Être pré-approuvé renforcera également votre offre lorsque vous en ferez une. Cela aidera également le processus d'approbation du prêt hypothécaire à avancer un peu plus rapidement après que le vendeur a approuvé votre offre.
Facteurs à considérer lors de l'achat d'une maison après un divorce
Il y a quelques éléments importants à considérer avant d'acheter une maison à la suite d'un divorce, notamment les suivants :
Revenu
Avant votre divorce, vous faisiez peut-être partie d'un ménage à deux revenus (si votre conjoint travaillait également). Mais maintenant, vous devrez trouver comment couvrir les dépenses de votre ménage avec un seul revenu.
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, vous devrez vous qualifier en fonction de vos revenus. Cela signifie que le montant du prêt auquel vous avez droit sera bien inférieur à ce qu'il aurait pu être lors de votre demande initiale avec votre ex-conjoint, sauf si vous ajoutez un cosignataire ou achetez une maison avec quelqu'un d'autre.
Gardez à l'esprit que tout paiement de pension alimentaire pour conjoint ou enfant sera pris en considération lorsque votre prêteur calculera votre DTI. Cela peut affecter votre capacité à vous qualifier pour un prêt hypothécaire car cela augmente votre ratio DTI. Si ces paiements se terminent bientôt, envisagez de demander une maison après leur fin afin de les exclure de votre DTI. Cela peut vous aider à bénéficier d'un montant de prêt plus élevé.
Les atouts
La plupart des programmes hypothécaires exigent que vous disposiez d'un certain montant de capital. De manière générale, vous devriez avoir environ deux mois de versements hypothécaires - y compris le capital, les intérêts, les taxes et les assurances - dans vos réserves.
Vous aurez également besoin de suffisamment de liquidités pour couvrir l'acompte et les frais de clôture, car ces dépenses doivent être payées d'avance.
Le crédit
Comme mentionné, votre pointage de crédit est important lors de la demande d'un prêt hypothécaire. Si votre pointage de crédit est inférieur à celui de votre ex-conjoint, vous aurez peut-être plus de mal à obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire. Mais si votre pointage est plus élevé, vous pourriez bénéficier de l'achat d'une maison par vous-même, car leur faible pointage de crédit ne vous alourdira pas.
Si votre pointage de crédit a besoin d'être amélioré, prenez le temps de lui donner un coup de pouce avant de faire une demande afin de maximiser vos chances d'approbation de prêt et d'augmenter le montant que vous pouvez emprunter.
Choses pour vous aider à acheter une maison après un divorce
Si vos finances ont subi un coup dur après votre divorce, cela peut avoir une incidence sur votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire. Heureusement, il existe certains programmes offerts par le gouvernement pour vous aider à vous payer une maison :
Régime d'accession à la propriété (RAP)
Le régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu'à 35 000 $ de votre compte REER, en franchise d'impôt, que vous pouvez utiliser pour l'achat d'une maison. Vous devrez rembourser ce montant dans les 15 ans. Les remboursements commencent la deuxième année après le retrait des fonds.
N'oubliez pas que le RAP s'adresse à ceux qui sont considérés comme des premiers acheteurs. Vous êtes considéré comme un premier acheteur si vous n'avez pas occupé une maison que vous ou votre conjoint possédiez au cours de la période de quatre ans. Cette période débute le 1er janvier de la quatrième année précédant celle où vous retirez de l'argent de votre REER et se termine 31 jours avant la date de retrait des fonds.
Par exemple, si vous avez retiré de l'argent le 30 avril 2022, la période de quatre ans commence le 1er janvier 2018 et se termine le 31 mars 2022.
Remboursement des droits de cession immobilière
Des droits de cession immobilière peuvent s'appliquer lorsque vous achetez une maison dans certaines villes, en plus des droits de cession immobilière exigés par la province (sauf en Alberta et en Saskatchewan, où des frais de transfert beaucoup plus bas s'appliquent à la place).
Par exemple, les acheteurs qui achètent une propriété à Toronto devront payer à la fois des droits de cession immobilière municipaux et provinciaux, ce qui double essentiellement ces taxes par rapport à d'autres villes où les droits de cession immobilière municipaux ne s'appliquent pas.
Cela peut être une lourde taxe à payer. Heureusement, vous pourriez être admissible à un remboursement des droits de cession immobilière (varie selon la province ou la ville) après avoir effectué votre paiement. Cependant, certaines restrictions s'appliquent.
Par exemple, si vous étiez déjà propriétaire d'une maison, vous n'aurez pas droit à ce remboursement. Si votre ex-conjoint en possédait un, sa propriété n'affectera pas votre admissibilité.
Question fréquemment posée sur l'achat d'une maison après un divorce
Si vous restez dans votre maison familiale, devriez-vous la refinancer ?
Le refinancement de votre prêt hypothécaire peut avoir du sens si vous êtes en mesure d'obtenir un taux d'intérêt inférieur à celui auquel vous êtes actuellement bloqué. De plus, si votre pointage de crédit s'est considérablement amélioré au fil des ans, vous êtes peut-être mieux placé aujourd'hui pour refinancer à un taux inférieur, ce qui pourrait vous faire économiser beaucoup d'argent sur la durée du prêt.
Comment retirer mon conjoint de l'acte de propriété de mon logement ?
Si vous souhaitez supprimer votre ex-conjoint de votre titre de propriété, vous pouvez utiliser un acte de renonciation, qui est utilisé pour céder le titre à une autre personne. Si votre ex-conjoint signe un acte de renonciation, cela signifie qu'il révoque son droit à la propriété.
Est-il difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire après un divorce?
Le revenu du ménage chute souvent après un divorce, ce qui peut rendre plus difficile l'approbation d'un prêt hypothécaire. Chaque situation est différente, cela dépend donc vraiment de votre situation particulière. Parlez à un prêteur qui peut évaluer vos finances et vous indiquer le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre après le règlement de votre divorce.
Puis-je acheter une maison avant que mon divorce ne soit finalisé ?
Oui, vous pouvez acheter une maison avant que le jugement de divorce ne soit finalisé. Assurez-vous simplement d'éviter de commettre des erreurs coûteuses au cours de votre procédure de divorce qui pourraient avoir une incidence négative sur vos finances et sur votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire.
Dernières pensées
La gestion de l'immobilier conjugal est un défi financier important qui accompagne le divorce. Les frais de logement ne sont pas toujours partagés à 50/50 lorsqu'un couple divorce, notamment lorsqu'il s'agit d'enfants.
Si vous êtes sur le point de divorcer, il peut être préférable d'attendre que la poussière revienne avant de vous lancer dans une nouvelle recherche de logement. D'ici là, vous voudrez peut-être envisager de louer temporairement jusqu'à ce que votre situation financière soit plus solide.
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Maidina Kadeer est une diplômée de l'Université Concordia, du Département de littérature aux côtés de Droit et Société. Elle a travaillé en tant que membre de conseil d'administrations avec des associations à but non lucratif, comme Le Groupe de Recherche à Intérêt Public de Québec (QPIRG) et le Concordia Food Coliation. Elle a également été représentante d’étudiante, pour le stratège des priorités académiques à l'Université du Concordia. (2016) Au cours des cinq dernières années, Maidina a travaillé comme spécialiste du contenu dans le domaine du marketing. Elle se passionne pour aider les consommateurs canadiens à se familiariser avec la gestion financière et la terminologie afin qu'ils puissent prendre des décisions plus éclairées en matière de finances personnelles.
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