Pour de nombreux Québécois, la location est souvent la seule option de logement, plus abordable que l’achat d’une propriété et sans besoin de contracter un prêt hypothécaire. Cependant, louer signifie que vous payez le prêt hypothécaire de quelqu’un d’autre. De plus, votre loyer ne contribue en rien à améliorer votre cote de crédit.
Une location avec option d’achat constitue une solution pour devenir propriétaire. Cela vous permet de louer un logement avec la possibilité de l’acheter ultérieurement. Examinons plus en détail le fonctionnement d’une location avec option d’achat, ainsi que ses avantages et inconvénients.
Points clés
- Une location avec option d’achat peut vous aider à devenir propriétaire graduellement si vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire dès maintenant.
- Ce type de location vous permet de louer une maison avec la possibilité de l’acheter éventuellement à un prix convenu d’avance.
- Une partie de chacun de vos paiements servira à constituer votre mise de fonds si vous décidez d’acheter la maison, ce qui explique pourquoi le loyer peut être plus élevé que pour un bail classique.
- Vous risquez de perdre cet argent si vous ne parvenez pas à acheter la propriété conformément au contrat.
Qu’est-ce que la location avec option d’achat au Québec?
Ce type de location est une entente qui permet aux locataires de louer un logement avec la possibilité de l’acheter ultérieurement. Il est conçu pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires, mais qui n’ont pas les moyens d’obtenir un prêt hypothécaire traditionnel, par exemple à cause d’une mise de fonds ou d’une cote de crédit insuffisante.
Avec ce type de location, une partie de votre loyer est mise de côté pour servir de mise de fonds si vous exercez votre option d’achat à la fin du bail. Cela facilite l’acquisition du logement à la fin du contrat.
Types de location avec option d’achat
À proprement parler, il existe deux types de contrat possibles: l’option d’achat et le bail avec promesse d’achat obligatoire.
Option d’achat
Un contrat d’option d’achat permet au locataire d’exercer son droit d’acquérir le bien immobilier pendant une période déterminée et au prix convenu. Le locataire n’est pas obligé d’acheter la propriété et peut renoncer à l’achat.
Bail avec promesse d’achat obligatoire
Cette promesse bilatérale de vente signifie que le locataire s’engage à acheter le logement à la fin du contrat. Contrairement à l’option d’achat, le locataire est tenu de compléter l’acquisition du bien à l’échéance du bail. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des pénalités.
Dans le cadre du processus de vente, le locataire occupe déjà le logement et a déjà signé une promesse d’achat. Autrement dit, avant de signer l’acte de vente, le locataire occupe déjà le logement.
Comment fonctionne la location avec option d’achat?
Dans le cadre d’un bail avec option d’achat, vous et votre propriétaire ou la société de location concluez un contrat semblable à un bail classique. Ce contrat est structuré selon votre choix: option d’achat ou promesse d’achat obligatoire.
Un contrat de location avec option d’achat comprend les éléments suivants:
Acompte d’option
La plupart des contrats exigent le versement d’un acompte d’option. Cet acompte non remboursable représente généralement entre 2% et 5% du prix final du logement.
Selon les conditions du contrat, la totalité ou une partie de l’acompte pourra être déduite de votre mise de fonds.
Pour en savoir plus sur : Mise de fonds moyenne requise pour acheter une maison.
Loyers
Une fois le contrat confirmé, vous payerez votre loyer régulièrement pendant toute sa durée. Une partie de ces sommes, aussi appelées « primes de loyer » ou « crédits de loyer », sera déduite de la mise de fonds éventuelle ou du prix d’achat. C’est un des principaux avantages de la location avec option d’achat par rapport à un bail classique.
Durée du contrat
Ce type de location dure généralement entre un et cinq ans. Pendant cette période (ou à la fin du contrat), vous pouvez utiliser votre crédit de loyer pour financer l’achat du bien. Si vous n’achetez pas le bien à la fin du bail, vous perdrez la totalité de votre crédit de loyer. De plus, si vous optez pour un bail avec promesse d’achat obligatoire et que vous n’achetez pas la maison, vous pourriez être passible de pénalités.
Idéalement, au moment d’acheter, vous aurez déjà payé une partie suffisante de votre mise de fonds et amélioré votre cote de crédit pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel.
Pour en savoir plus sur : La cote de crédit minimum pour prêt hypothécaire en 2025.
Prix d’achat convenu
Le prix d’achat futur du logement est généralement convenu au début du contrat. Si vous décidez d’acheter le logement à la fin du bail, le prix indiqué dans votre contrat sera celui que vous paierez.
Cependant, certains contrats avec promesse d’achat obligatoire stipulent que le prix demandé ne sera déterminé qu’à la fin du bail et sera basé sur la valeur marchande estimée du bien.
Combien coûte la location avec option d’achat?
Pour illustrer le fonctionnement de la location avec option d’achat :
| Durée du contrat | 3 ans |
| Prix d’achat garanti | 350 000 |
| Acompte d’option | 8 750$ (2,5%) |
| Loyer mensuel | 1 500$ (1 000$ de loyer, 500$ de crédit de loyer pour la mise de fonds) |
| Montant dû à la fin du bail | 341 250$ (350 000$ – 8 750$) |
| Mise de fonds versée sur trois ans | 18 000$ (500$ x 36 mois) |
| Montant du prêt hypothécaire à la fin du bail | 323 150$ (341 250$ – 18 000$) |
Ainsi, après un bail de trois ans, vous aurez accumulé 18 000 $ en mise de fonds, soit plus que le minimum requis de 17 500 $ (350 000 $ x 5%).
À noter : vous aurez aussi payé 36 000 $ en loyer durant ces trois années, somme qui ne réduit pas le capital de votre futur prêt. Cela dit, les premiers paiements hypothécaires servent principalement à couvrir les intérêts.
Y a-t-il des impôts et frais si vous louez une habitation neuve ou rénovée à un constructeur?
Au Québec, les propriétés existantes sont exonérées de taxes, mais ce n’est pas le cas des habitations neuves ou fortement rénovées. Risquez-vous de devoir payer des taxes si vous louez une construction neuve?
Dans un contrat avec option d’achat, vous n’avez aucune taxe à payer : le locateur (constructeur) est considéré comme vendeur et acquéreur, et paie les taxes. Lorsque vous achetez plus tard, aucune taxe ne s’applique.
Dans un contrat de vente (achat obligatoire), le constructeur vous facture les taxes sur le prix du logement et les remet au gouvernement lors du transfert. Cette distinction est importante pour votre budget.
Où trouver des maisons avec option d’achat près de chez vous?
Trouver une maison à louer avec option d’achat près de chez vous peut s’avérer difficile sans aide. Pour trouver ce type de propriété dans votre région, voici quelques pistes.
Faire appel à un courtier immobilier
Les courtiers/agents immobiliers ont accès à une vaste gamme de propriétés, y compris des maisons avec option d’achat qui ne sont pas toujours annoncées au grand public. Grâce à leur vaste réseau, ils peuvent être en contact avec d’autres experts de l’industrie qui offrent ce type de biens. De plus, ils peuvent négocier avec des vendeurs traditionnels ouverts à la location avec option d’achat.
Pour en savoir plus sur : Pourquoi travaillez avec un agent immobilier.
Sociétés de location avec option d’achat
Plusieurs sociétés spécialisées sont présentes partout au Québec. Voici quelques entreprises pour vous aider à commencer vos recherches:
Peut-on louer n’importe quelle maison avec option d’achat?
En général, il n’est pas possible de louer n’importe quelle maison. Il faut généralement choisir parmi un portefeuille de propriétés présélectionnées. Vous ne pourrez donc peut-être pas choisir n’importe quel logement à vendre.
Avantages et inconvénients de la location avec option d’achat pour les locataires
Si vous croyez être un bon candidat pour un programme de location avec option d’achat, il est important d’en comprendre les avantages et les inconvénients, tant pour le vendeur que pour le locataire. Il est essentiel de les connaître avant de signer un contrat.
Avantages
La location avec option d’achat présente de nombreux avantages:
- Devenir propriétaire: Si vous avez de la difficulté à accéder à la propriété, la location avec option d’achat peut vous permettre de devenir propriétaire d’une manière adaptée à votre budget.
- Améliorer votre cote de crédit: Les mensualités vous permettent d’établir un bon historique de paiement, ce qui peut avoir un impact positif sur votre cote de crédit.
- Épargner pour une mise de fonds: Une partie de vos paiements sert à constituer votre mise de fonds pour l’achat de la maison. Si vous ne pouvez pas verser la mise de fonds dès le départ, vous pouvez l’augmenter progressivement de cette façon.
- Prix garanti: Si le prix est garanti, vous profiterez d’une éventuelle hausse des prix de l’immobilier pendant la durée du bail.
Inconvénients
Malgré les avantages d’un programme de location avec option d’achat, il y a quelques inconvénients notables à prendre en compte:
- Vous devrez quand même vous qualifier pour un prêt hypothécaire à la fin du bail, ce qui peut être difficile et entraîner des taux plus élevés.
- Si vous ne finissez pas l’achat, vous perdez votre acompte.
- Vous pourriez être responsable de l’entretien et des réparations.
- Vous pourriez payer plus que la valeur réelle de la maison, ce qui limite vos chances de récupérer votre investissement.
Est-ce que la location avec option d’achat est le bon choix pour vous?
Un programme de location avec option d’achat peut être un excellent choix dans plusieurs situations.
Si vous éprouvez des difficultés financières et que vous ne parvenez pas à épargner assez rapidement pour obtenir un prêt hypothécaire et acheter une propriété, la location avec option d’achat peut vous donner plus de temps pour régler ces problèmes tout en travaillant à l’acquisition d’un logement.
Vous ne parvenez pas à obtenir un prêt hypothécaire
Obtenir un prêt hypothécaire peut être difficile si vous êtes fortement endetté et que vos revenus ne vous permettent pas d’assumer de nouvelles mensualités. Si votre situation ne vous permet pas d’obtenir un prêt hypothécaire actuellement, la location avec option d’achat offre une solution transitoire.
Vous voulez essayer le logement avant de l’acheter
Acheter une habitation représente un engagement financier important. Avec un contrat de location avec option d’achat, vous aurez la possibilité de vivre dans le logement avant de l’acheter.
Vous voulez travailler à devenir propriétaire éventuellement
Même si vous pouvez très bien payer un loyer, vous ne voulez pas nécessairement rester locataire indéfiniment. Si votre objectif est de devenir propriétaire un jour, la location avec option d’achat peut vous aider à concrétiser ce projet.
Vous avez besoin d’aide pour constituer une mise de fonds
Si épargner pour une mise de fonds est difficile pour vous, la location avec option d’achat permet d’utiliser une partie de votre loyer pour l’achat de votre future habitation.
Vous avez besoin de temps pour améliorer votre cote de crédit
Obtenir un prêt hypothécaire nécessite généralement une bonne cote de crédit. Si la vôtre est actuellement faible, il vous sera peut-être difficile d’avoir un prêt. Dans ce cas, la location avec option d’achat vous donne le temps d’améliorer votre cote de crédit tout en vivant dans votre future propriété.
Alternatives à la location avec option d’achat
Si vous avez de la difficulté à acheter une propriété en raison des exigences relatives à la mise de fonds, d’autres options s’offrent à vous.
Programmes d’aide à la mise de fonds du gouvernement fédéral
Le Régime d’accession à la propriété (RAP), un programme populaire rendu possible par le gouvernement canadien, permet aux Québécois de retirer jusqu’à 60 000$ de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour l’achat d’une habitation.
Programmes provinciaux d’aide à la mise de fonds
Plusieurs programmes sont offerts dans diverses provinces et villes du Canada pour aider les acheteurs à amasser les fonds nécessaires pour l’achat d’une propriété. Par exemple, au Québec, il y a le Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation qui constitue une aide financière, mais qui ne contribue pas directement à la mise de fonds.
Les maison saisies
Les maisons saisies peuvent être une alternative intéressante pour acheter à moindre coût. Il s’agit de propriétés reprises par les banques ou institutions financières lorsque l’ancien propriétaire n’a pas pu rembourser son prêt. Ces maisons sont souvent vendues sous le prix du marché, ce qui peut réduire le montant de la mise de fonds nécessaire.
Par contre, elles sont généralement vendues tel quel, sans garantie, et peuvent nécessiter des rénovations importantes. Le processus d’achat peut aussi être plus long et plus complexe. Pour les acheteurs prêts à faire des travaux ou à gérer un dossier plus technique, cela peut toutefois représenter une occasion d’acheter avec un budget plus limité.
Pour en savoir plus sur : Comment acheter une maison saisie à vendre.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP est un régime d’épargne enregistré qui aide les acheteurs d’une première habitation au Canada à accumuler de l’épargne libre d’impôt pour leur mise de fonds. Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000$ par année, avec un plafond à vie de 40 000$. Les retraits pour l’achat d’une habitation ne sont pas imposables. De plus, les cotisations à un CELIAPP peuvent réduire votre revenu, étant déductibles, et donc diminuer votre facture d’impôt.
Pour en savoir plus sur : Comment utiliser un compte CELIAPP pour l’achat de votre première maison.
Prêt hypothécaire sans mise de fonds
Avec un prêt hypothécaire sans mise de fonds, aucun argent n’est requis à la signature. Vous n’aurez qu’à fournir les fonds nécessaires pour couvrir les frais de clôture. Le prêt hypothécaire et la mise de fonds sont financés par un prêteur alternatif.
Lectures complémentaires
À retenir
Un programme de location avec option d’achat peut être une excellente solution pour devenir propriétaire si vous ne remplissez pas les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire. Chaque loyer versé contribue partiellement à votre mise de fonds, vous laissant ainsi quelques années pour épargner. De plus, les paiements effectués à temps vous permettent de bâtir une bonne cote de crédit, essentielle au moment de faire une demande de prêt hypothécaire pour acheter la propriété.
