La saisie immobilière au Québec est un processus légal par lequel une propriété est reprise par un créancier en raison du non-paiement de la dette hypothécaire.

Lorsque vous contractez une hypothèque pour financer l'achat d'une maison, vous faites une promesse à votre prêteur de rembourser régulièrement le montant total du prêt. Mais que se passe-t-il si vous ne parvenez pas à effectuer ces paiements?

Malheureusement, plusieurs paiements hypothécaires manqués peuvent entraîner une saisie immobilière, ce qui vous obligerait à quitter votre domicile. Voyons comment fonctionnent les saisies immobilières au Québec et comment les éviter.

Points clés

• Les prêteurs entament le processus de saisie au Québec après que les propriétaires ont manqué plusieurs paiements hypothécaires.
• Les saisies sont assez courantes au Québec, en raison des dispositions légales provinciales spécifiques.
• Si vous n'avez pas encore manqué un paiement hypothécaire, mais que vous êtes à risque, vous pouvez éviter la saisie en discutant avec votre prêteur ou en vendant votre maison.

Qu'est-ce qu'une saisie immobilière au Québec?

Lorsque vous contractez une hypothèque sur votre maison, votre prêteur inscrit une hypothèque légale sur le titre de propriété, ce qui lui permet de reprendre possession de la propriété si vous êtes incapable de rembourser le prêt.

Si vous ne parvenez pas à effectuer vos paiements hypothécaires, la banque avec laquelle vous avez souscrit votre hypothèque peut reprendre la propriété contre votre gré. C'est ce qu'on appelle une saisie immobilière.

Combien de paiements hypothécaires manqués avant de faire face à une saisie immobilière?  

Être en retard ou manquer un seul paiement hypothécaire ne déclenche pas une saisie. En général, il faut manquer plusieurs paiements avant que le prêteur n'en entame une. De plus, la saisie est un processus coûteux tant pour le prêteur que pour l'emprunteur, donc la plupart des prêteurs tenteront de trouver une autre solution avant de lancer une saisie.

De même, la plupart des prêteurs n'entament pas un processus de saisie tant que vous n'avez pas rompu le contrat hypothécaire et échoué à prendre contact avec la banque pour convenir d'arrangements de paiement alternatifs.

Que faire si vous avez manqué un paiement hypothécaire?

En tant que propriétaire, la meilleure option est de contacter immédiatement votre prêteur après avoir manqué ne serait-ce qu'un seul paiement hypothécaire pour expliquer pourquoi il a été manqué. Votre prêteur sera plus disposé à travailler avec vous pour rectifier la situation de cette manière. Il peut vous aider à remettre votre calendrier de paiement sur les rails plutôt que de passer par la procédure de saisie.

Supposons que les paiements manqués résultent simplement de problèmes financiers temporaires. Dans ce cas, vous pourriez éviter la saisie en demandant des concessions spécifiques concernant votre calendrier de paiement hypothécaire.

Comment fonctionne le processus d'un saisie immobilière

Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre si votre prêteur entame le processus de saisie :

Une saisie commence lorsque le prêteur dépose une déclaration de réclamation au tribunal, dont une copie vous sera signifiée. Vous disposez de 20 jours pour répondre à cette déclaration.

• Si vous répondez : si vous soumettez une réponse, le tribunal peut vous accorder un certain temps pour rectifier votre situation et remettre votre hypothèque en règle afin d'éviter la saisie.
• Si vous ne répondez pas : si vous ne répondez pas, vous perdez par défaut, ce qui donne au tribunal le pouvoir de saisir votre maison. Votre prêteur finira par demander une réparation au tribunal pour récupérer l'argent qu'il vous a prêté pour financer votre maison.

Ordonnance de rachat

À ce stade, le tribunal donnera probablement un ordre de rachat qui vous donne un certain délai pour remettre votre hypothèque en règle ou la rembourser intégralement. Si vous pouvez réunir suffisamment d'argent, vous pouvez arrêter le processus de saisie à ce stade.

• Ordre de saisie – Si le tribunal estime que vous n'avez pas les fonds nécessaires, il peut donner directement un ordre de saisie sans même se préoccuper d'un ordre de rachat. Dans ce cas, la propriété sera directement transférée au prêteur.
• Ordre de vente – Le tribunal peut également décider d'un ordre de vente, ce qui implique la vente de la maison sous le contrôle du tribunal. Vous aurez alors un maximum de 30 jours pour quitter la maison après que le prêteur (ou un nouvel acheteur) en ait pris possession.

Si vous vous retrouvez dans cette situation, il est toujours préférable de parler à votre prêteur avant que le processus de saisie ne commence.

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Qu’est-ce qu’un pouvoir de vente?

Au Québec, contrairement à d'autres provinces comme l'Ontario ou l'Île-du-Prince-Édouard, la saisie est plus courante que le pouvoir de vente, qui nécessite moins d'intervention légale. Cependant, le pouvoir de vente permet de garder potentiellement votre maison, bien que cela ait un coût.

Processus de pouvoir de vente

Ce processus est peu utilisé, mais lorsqu'il est appliqué, il permet au prêteur de récupérer la dette en forçant le propriétaire à vendre la propriété sur le marché public.

Période de rachat

Avant de pouvoir commencer le processus de vente, le prêteur doit vous signifier un avis et permettre une période de rachat pendant un certain temps. Au Québec, ce délai varie en fonction des circonstances et des décisions judiciaires.

La reprise de possession

Si le tribunal statue en faveur du prêteur, le processus d'expulsion peut commencer. Vous devrez alors quitter votre domicile et le prêteur pourra le vendre aux enchères pour récupérer les fonds nécessaires au remboursement de la dette restante. Si la maison est vendue pour plus que ce que vous devez encore sur votre hypothèque, vous recevrez la différence. Mais si la maison se vend moins que ce que vous devez encore, le prêteur peut vous poursuivre pour la différence.

Comment une saisie immobilière diffère-t-elle d'un pouvoir de vente?

La principale différence entre une saisie et un pouvoir de vente réside dans la propriété. Dans une saisie, le prêteur prend possession de la maison et tente de la vendre pour couvrir le solde du prêt. Cela implique le système judiciaire, ce qui explique pourquoi le processus peut prendre beaucoup de temps.

Dans un pouvoir de vente, le propriétaire conserve la propriété du bien. Plutôt que de prendre la propriété, le prêteur obligera le propriétaire à vendre le bien sur le marché public. Le système judiciaire n'est pas impliqué dans ce processus, ce qui explique pourquoi il est beaucoup plus rapide que la saisie.

Les saisies immobilières affectent-elles les cotes de crédit?

Les saisies sont signalées aux bureaux de crédit, elles peuvent donc nuire à votre cote de crédit. En général, une note sur votre saisie restera sur votre rapport de crédit pendant 7 à 10 ans. Cela signifie que vous devrez attendre aussi longtemps avant que votre cote de crédit ne soit plus affectée par votre saisie.

Combien de temps dure le processus de saisie?

Les saisies peuvent être très longues, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles les prêteurs essaient de les éviter autant que possible. Cela dit, il n'y a pas de délai spécifique pour les saisies. Elles peuvent prendre de quelques mois à plus d'un an.

Plusieurs facteurs peuvent être impliqués dans le processus et déterminer la durée de chaque saisie, tels que :

• La valeur ou l'évaluation bancaire de la maison
• La valeur nette de la maison
• Le climat économique actuel
• Le marché immobilier actuel
• Le nombre de propriétés actuellement en saisie

Cela étant dit, les saisies prennent généralement beaucoup plus de temps à se terminer que le processus de pouvoir de vente.

Est-il possible d’arrêter une saisie immobilière?

Les prêteurs entament le processus de saisie lorsque vous avez manqué une série de paiements hypothécaires. Comme mentionné, vous recevrez une copie de la déclaration de réclamation que votre prêteur déposera au tribunal. Si vous répondez dans les 20 jours, le tribunal peut vous permettre de remettre votre hypothèque en règle en rattrapant le montant dû (y compris toutes les pénalités) pour éviter la saisie.

Cependant, si vous ne trouvez pas l'argent que vous devez à votre prêteur, le processus de saisie se poursuivra. Le prêteur mettra la maison en vente pour tenter de récupérer ses pertes. Vous pourriez encore être en mesure d'arrêter la saisie même après que la maison ait été mise en vente, à condition de pouvoir réunir le solde impayé tant que cela est fait avant que la propriété ne soit vendue.

Comment éviter une saisie?

Même si vous avez des problèmes financiers qui rendent difficile le respect de vos paiements hypothécaires, il existe plusieurs options pour éviter la saisie.

Parlez à votre prêteur

La première chose à faire est de discuter avec votre prêteur des problèmes financiers que vous rencontrez. Comme mentionné, il est possible que vous puissiez élaborer un plan légèrement différent qui allégera vos difficultés financières.

Si possible, parlez à votre prêteur avant de manquer votre premier paiement si vous pensez que vous ne pourrez pas le faire. Demandez-lui s'il y a quelque chose qui peut être fait pour rectifier la situation. Votre prêteur peut vous permettre de prolonger votre période d'amortissement, ce qui aiderait à réduire vos paiements mensuels.

Si vous manquez quelques paiements, ne faites pas l'erreur d'ignorer les communications de votre prêteur, car cela pourrait déclencher le processus de saisie. Et si vous attendez trop longtemps, il pourrait être trop tard pour arrêter le processus.

Remettez votre hypothèque en règle

Si vous êtes en mesure de réunir suffisamment d'argent, vous pouvez le mettre à profit pour remettre votre hypothèque en règle. Essentiellement, vous rétablissez votre hypothèque en payant le montant total dû, y compris les frais de retard.

Cependant, cela peut nécessiter une somme d'argent importante pour arrêter le processus de saisie, ce qui peut être difficile étant donné la position dans laquelle vous vous trouvez déjà en raison des paiements manqués.

Différez vos paiements hypothécaires

Avant de manquer votre premier paiement, approchez votre prêteur et demandez s'il est possible de différer vos paiements hypothécaires. Cela implique de suspendre temporairement vos paiements pour vous donner un peu de temps pour améliorer vos finances avant que les paiements ne reprennent.

Gardez à l'esprit que ces paiements ne sont pas annulés et devront éventuellement être couverts. De plus, les intérêts continueront à s'accumuler pendant la période de report, ce qui pourrait vous amener à payer davantage au final.

Refinancer votre hypothèque

Un refinancement consiste à contracter une nouvelle hypothèque et à utiliser les fonds pour rembourser votre hypothèque existante. Les propriétaires refinancent souvent pour profiter de taux d'intérêt plus bas ou modifier la période d'amortissement. Dans votre cas, vous pourriez utiliser un refinancement hypothécaire pour prolonger votre période d'amortissement, réduire vos paiements hypothécaires et les rendre plus abordables.

Vendre votre propriété

Si vous n'avez pas encore manqué un paiement hypothécaire, mais pensez que vous le ferez probablement en fonction de vos finances actuelles, envisagez de vendre votre maison avant de vous retrouver avec plusieurs mois de paiements en retard. Cela peut ne pas être une décision facile, mais au moins vous pourrez collecter les produits de la vente et conserver votre équité tout en évitant une mauvaise mention sur votre rapport de crédit. Cette option est disponible seulement si vous agissez avant de commencer à accumuler des paiements manqués.

Déposer une proposition de consommateur

Si vous avez du mal à couvrir vos paiements hypothécaires en raison d'une dette élevée, le dépôt d'une proposition de consommateur pourrait vous aider. Bien qu'une proposition de consommateur n'arrêtera pas une saisie, elle peut vous aider à gérer vos dettes actuelles et à libérer de l'argent nécessaire pour vos paiements hypothécaires.

Une proposition de consommateur est un accord entre vous et vos créanciers pour régler vos dettes. Votre syndic autorisé en insolvabilité renégociera ce que vous devez et établira un arrangement selon lequel vous rembourserez une partie de votre dette en fonction de ce que vous pouvez vous permettre.

Envisagez la faillite

Bien que ce ne soit pas une option attrayante, la faillite pourrait vous aider à éviter une saisie, même temporairement. La faillite n'arrêtera pas légalement la saisie, car elle ne traite pas de la dette garantie, ce qu'est une hypothèque. Cependant, la faillite pourrait vous aider à gérer d'autres problèmes de dette et à améliorer votre flux de trésorerie afin que vous ayez juste assez d'argent disponible pour rattraper vos paiements hypothécaires.

Il convient de noter que la faillite ne signifie pas nécessairement que vous perdrez votre maison, ce qui est une fausse idée courante sur le processus. Bien que cela puisse certainement être le cas dans de nombreuses circonstances, cela n'arrive pas toujours.

Tant que vous restez à jour dans vos paiements hypothécaires, les lois sur la faillite au Canada vous protégeront. Plus précisément, les détenteurs d'hypothèques ne peuvent pas annuler votre hypothèque en raison du dépôt de votre faillite.

Lectures complémentaires

Loi sur la faillite et l'insolvabilité Québec

Négocier avec un agent de recouvrement

La remise de dette existe-t-elle au Canada?

En fin

La meilleure façon d'éviter la saisie de votre maison est de vous assurer de maintenir vos paiements hypothécaires à jour. Si vous ne le pouvez pas, vous voudrez peut-être contacter votre prêteur pour faire des arrangements alternatifs. Sinon, il pourrait être sage de parler à un avocat spécialisé en immobilier ou à un syndic autorisé en insolvabilité pour minimiser les dommages causés à votre santé financière et à votre cote de crédit.

Foire aux questions