Devriez-vous rembourser votre Régime d’accession à la propriété rapidement?

Lorsque vous avez passée beaucoup de temps à chercher une maison et avez finalement celle de vos rêves, il peut être tentant de l’acheter, peu importe son prix. Avant de pouvoir passer par la porte d’entrée, vous devrez verser une mise de fond. Une fois que vous avez effectué une mise de fond acceptable et acheté une assurance hypothécaire par défaut (si nécessaire), vous commencerez à hypothéquer votre maison, en amortissant sa valeur totale sur environ 25-35 ans ( en fonction de plusieurs facteurs, y compris si vous avez une hypothèque assurée par la SCHL), jusqu’à ce que la maison soit entièrement payée.

Cependant, avant de commencer ce processus, vous devrez déterminer exactement comment vous compter envisagez de financer l’acompte. Après tout, en fonction du prix de la maison, même un acompte minimum de 5% n’est pas une si petite somme d’argent pour la plupart des gens. C’est ici que le Régime d’accession à la propriété peut entrer en jeu.

Mise de fond et hypothèque

Avant de décider quel plan d’action adopter pour devenir acheteur d’une première maison, il est bon d’avoir une idée de ce que l’acompte et votre hypothèque à venir coûteront à long terme. Depuis le 15 février 2016, certains changements notables apportés aux règles canadiennes sur le logement, et par le fait même au système d’acompte sur les maisons, ont été mis en place pour s’assurer que les acheteurs potentiels ne se retrouvent pas avec des hypothèques qu’ils ne peuvent pas payer. Par exemple :

• Les maisons d’une valeur de 500 000$ et moins exigent maintenant un acompte minimum de 5% du prix total.
• Les maisons qui coûtent 1 000 000$ exigent maintenant un acompte minimal de 5% des premiers 500 000$ et du 10% du solde restant
• Pour les maisons évaluées à 1 000 000 et plus, un acompte d’au moins 20% est requis

En ce qui concerne les hypothèques :

• Une hypothèque conventionnelle-signifie qu’un acheteur fera un acompte de 20% ou plus sur sa maison
• Une hypothèque à ratio élevé-signifie qu’un acheteur effectuera un acompte entre 5% et 19,99% sur sa maison

En fonction de son emplacement et de sa condition, une maison de banlieue typique coûtera probablement plus de 350 000$. Plus du double de ce prix si vous tentez d’acheter une maison dans l’une ou l’autre des grandes villes du Canada, comme Vancouver ou Toronto, où un condo de deux étages peut coûter plus de 1 000 000$. Avec des prix comme ceux-là ainsi que tous les autres coûts associés à une maison, il est fréquent pour les premiers acheteurs de faire une mise de fond de moins 20%. Il est bien sûr préférable de faire un paiement supérieur à 20%, mais leur revenu actuel pourrait ne pas le permettre, alors ils doivent être réalistes. Une hypothèque à ratio élevé est souvent une option plus abordable, mais dans ce cas, l’acheteur fera probablement ses paiements mensuels sur une période plus longue que quelqu’un avec une hypothèque conventionnelle.

Ceux qui ont un prêt hypothécaire à ratio élevé devront également être admissibles, puis acheter une « assurance prêt hypothécaire » auprès de l’un des trois fournisseurs d’assurances hypothécaires du Canada. Ces trois principaux fournisseurs sont : Société canadienne d’hypothèque et de logement, Genworth Financial Canada, et Canada Guaranty. La prime d’assurance qu’un acheteur doit payer variera en fonction du pourcentage de la mise de fond et de la somme qu’il prévoit emprunter auprès de son prêteur.

Qu'est-ce que le Régime canadien d'accession à la propriété?

Tel que mentionné ci-haut, le Régime d’accession à la propriété sera utile lors du versement initial d’un premier acheteur sur son hypothèque. Le RAP est un type de programme dans le cadre duquel les acheteurs admissibles communiquent avec l’Agence du Revenu du Canada, remplissent le formulaire T1036 et peuvent extraire jusqu’à 25 000$ de leur REER, libre d’impôt, au cours de l’année fiscale. Si le conjoint a aussi un REER, il est aussi possible de prendre jusqu’à 25 000$ de leur compte. Ils peuvent ensuite utiliser ces fonds pour financer la mise de fond de leur nouvelle maison.

Cependant, après avoir retiré l’argent, au cours de la deuxième année suivant le retrait, ils devront commencer à rembourser leurs REER. Il faut aussi rembourser la somme totale des fonds extraits dans les 15 ans suivant le retrait ou faire face à des pénalités fiscales.

Est-il préférable de retirer les fonds de votre REER ou de votre CELI?

Malheureusement, dans le milieu de l’habitation d’aujourd’hui, même le montant total auquel vous êtes autorisé à retirer de votre REER (25 000$) n’est pas un montant énorme, si on pense à tous les autres coûts de logement que vous devrez couvrir. Par exemple, si votre maison coûte 400 000$, cette somme de 25 000$ couvrira environ 16% du montant. Cela suffit à financer la mise de fond pour une hypothèque à ratio élevé, mais vous pourriez vous retrouver avec un REER vide pour votre retraite jusqu’à ce que vous l’ayez remboursé entièrement. L’un des avantages du Régime d’accession à la propriété est que vous serez admissible à une déduction fiscale grâce à ce programme. Vous pouvez ensuite réinvestir l’argent que vous recevez de cette déduction dans votre REER.

En somme, certains spécialistes immobiliers disent qu’il peut être avantageux pour votre avenir financier de retirer les fonds nécessaires de votre compte d’épargne libre d’impôt plutôt que de votre REER. Certes, prendre l’argent de votre épargne a des inconvénients, principalement que vous allez piger dans l’argent que vous pourriez utiliser pour autre chose que votre retraite. Cependant, un avantage majeur pour beaucoup de gens est qu’ils n’auront pas de moment précis où ils devront rembourser l’argent retiré. Alors, n’oubliez pas de prendre ces considérations en compte avant de vous décider.

Déclarer correctement vos cotisations renouvelées

Si vous prévoyez financer votre mise de fond en utilisant le Régime d'accession à la propriété REER, il y a une chose que vous devez absolument faire. Au fur et à mesure que vous remboursez l'argent dans votre compte REER, vous devrez vous assurer que vos cotisations sont déclarées comme telles à l'Agence du revenu du Canada. Par le passé, les acheteurs de maison ont commis cette erreur en cotisant accidentellement à leur compte REER habituel pour se retrouver soudainement en défaut de paiement de leur prêt dans le cadre du RAP. L'ARC doit donc savoir que vos cotisations REER renouvelées servent à rembourser le régime d'accession à la propriété, et non à votre compte habituel.

Avantages de rembourser votre RAP rapidement

Disons que vous avez décidé de retirer le montant maximum de votre compte REER : 25 000$. À titre d’exemple, vous aurez alors l’intention de le rembourser dans les 15 années allouées en paiement minimums. 25 000/15 = 1 666,66$ par année.

Par contre, si vous décidez de verser un peu plus et d’arrondir vos paiements à 2 000$ par année, vous finirez de rembourser l’argent dans environ 12,5 ans. Tout ce que vous ajouterez à partir de ce moment-là sera simplement une contribution supplémentaire à votre REER ordinaire. Cela semble être un objectif réaliste pour tout le monde, et si vous le souhaitez, vous pouvez même payer plus au début, puis payer moins pour les années restantes. Exemple : Si vous parvenez à rembourser 5 000$ par année pendant trois ans, vous aurez remis 15 000$. Avec le 10 000$ restant vous pouvez réduire vos paiements à 2 000$ et, cinq and plus tard, votre compte REER sera entièrement réapprovisionné. Plus vite vous remboursez, plus tôt vous pourrez épargner pour votre retraite.

Les désavantages de cotiser plus que le montant minimum

Cotiser plus que les montants annuels minimums requis pour votre REER comporte les mêmes inconvénients que ceux qui s’appliquent à tout type de prêt hypothécaire, automobile ou de votre régime d’accession à la propriété.

En fin de compte, vous aurez effectivement remboursé votre RAP rapidement et pourrez recommencer à dépenser votre argent ailleurs. Cependant, le montant supplémentaire (fictif) de 334,34$ que vous avez ajouté à vos remboursements de REER aurait pu être utilisé pour les paiements hypothécaires en soi. Vous auriez pu les placer dans votre REER ordinaire, où ils auraient suscité un certain intérêt au fil du temps et vous auraient aidé à pouvoir prendre votre retraite quelque années plus tôt. Ils pourraient également avoir été mieux dépensé, comme pour des paiements de voiture, dette étudiante ou même dépenses quotidiennes courante telles que l’épicerie et produits ménagers pour lesquels vous avez maintenant besoin d’un prêt.

Alors, est-il préférable de rembourser votre RAP rapidement?

Cela dépend vraiment de votre revenu annuel et de votre responsabilité face aux épargnes. Gardez en tête qu’une maison est une grande responsabilité financière. Au cours de votre vie de propriétaire, vous rencontrerez certainement des dépenses qui dépassent le coût de votre hypothèque. Ce qui signifie qu’il peut être en votre intérêt d’avoir de l’argent disponible pour vous aider à couvrir certains coûts.

Ainsi, si vous envisagez d’utiliser le Régime d’accession à la propriété pour financer votre mise de fond, à la place d’une autre forme de financement, le choix de le rembourser rapidement ou dans les délais comportera des avantages et des désavantages. Avant de prendre une décision importante, il est très important de revoir vos finances, de discuter de toutes les possibilités avec votre partenaire puis de consulter un conseiller financier.