Si vous prévoyez d’effectuer une mise de fonds inférieure à 20 % lorsque vous achetez une maison, soyez prêt à payer une assurance prêt hypothécaire.
Ce type d’assurance protège les prêteurs lorsque les emprunteurs ne peuvent pas effectuer leurs paiements hypothécaires. Plus précisément, il est requis pour prêts hypothécaires au rapport prêt-valeur plus élevé. Même si l’idée de payer des frais supplémentaires à l’achat d’une maison ne vous plaît peut-être pas, l’assurance prêt hypothécaire vous permet d’acheter une maison même si votre mise de fonds est un peu inférieure à celle d’un prêt hypothécaire conventionnel.
Points clés
- L'assurance prêt hypothécaire, communément appelée assurance SCHL, est requise si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat d'une maison.
- Vous pouvez éviter l’assurance prêt hypothécaire si vous versez une mise de fonds d’au moins 20 %, ou la réduire en utilisant la fonction de transférabilité de la SCHL.
- L’assurance prêt hypothécaire coûte entre 0,6 % et 4,5 % du montant de votre prêt.
L’assurance prêt hypothécaire augmente le pouvoir d’achat des emprunteurs
Même si l’assurance prêt hypothécaire coûte plus d’argent aux acheteurs, elle leur offre un avantage énorme. Le risque de défaut pourrait augmenter sans cette assurance et les taux hypothécaires seraient plus élevés. L’assurance prêt hypothécaire permet aux prêteurs d’offrir des taux hypothécaires plus bas en raison de la protection qu’offre cette assurance.
À leur tour, des taux plus bas permettent aux acheteurs d’emprunter davantage d’argent, augmentant ainsi leur pouvoir d’achat. Fondamentalement, vous pouvez obtenir plus de valeur en échange de l’argent que vous avez investi dans l’achat d’une maison.
Quelles entreprises proposent une assurance prêt hypothécaire ?
Plusieurs assureurs proposent une assurance. Certains des fournisseurs les plus populaires sont :
- La Société Centrale d’Hypothèques et de Logement (SCHL).
- Le Sagen MI Canada (anciennement Genworth Canada).
- La Société d’assurance hypothécaire Canada Guaranty
Sagen et la Société d’assurance hypothécaire Canada Guaranty sont des assureurs privés, tandis que la SCHL est une Société de la Couronne.
Les emprunteurs peuvent obtenir ce type d’assurance avec l’aide de leurs prêteurs si l’assurance est nécessaire.
Les exigences relatives à l’assurance prêt hypothécaire
En plus du test de résistance hypothécaire, quelques autres exigences doivent être remplies pour être admissible à l’assurance.
- L’assurance prêt hypothécaire n’est disponible que pour les propriétés dont le prix est inférieur à 1 million de dollars. Cela signifie que si vous désirez acheter une propriété coûtant 1 million de dollars et plus, vous devrez verser une mise de fonds d'au moins 20%.
- Pour les propriétés dont le prix se situe entre 500 000 $ et 999 999 $, les emprunteurs doivent fournir une mise de fonds minimale de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le reste pour être admissibles à l'assurance prêt hypothécaire.
- Pour les propriétés de moins de 500 000 $, vous devez fournir une mise de fonds d'au moins 5 %.
- La période d’amortissement de votre prêt hypothécaire ne doit pas excéder 25 ans (sauf s’il s’agit d’une construction neuve, dans ce cas vous pouvez aller jusqu’à 30 ans d’amortissement).
Dans quels cas l’assurance prêt hypothécaire n’est-elle pas requise?
Les emprunteurs qui sont en condition de verser une mise de fonds égale ou supérieure à 20 % du prix de leur maison ne sont généralement pas tenus d’obtenir une assurance prêt hypothécaire. Avec un prêt hypothécaire à 20 %, vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel sans frais de la SCHL (c'est-à-dire une assurance prêt hypothécaire).
Bien entendu, il existe des exceptions à cette situation. Certains acheteurs peuvent être considérés comme présentant un risque plus élevé aux yeux des prêteurs (par exemple les travailleurs autonomes). Dans ce cas, une assurance peut être exigée, même avec un acompte de 20 %.
Prime de l’emprunt
La prime de l' emprunteur est déterminée par son ratio prêt/valeur (RPV) ou par le montant de sa mise de fonds. Les acheteurs versant des mises de fonds plus importantes peuvent s’attendre à payer moins.
Dans la plupart des cas, les taux de prime d’assurance peuvent varier de 0,6 % à 4,5 % du montant total emprunté auprès du prêteur. Pour donner une référence de base, voici un tableau des primes facturées par la SCHL :
| Montant de la mise de fonds | Prime s’appliquant au montant total du prêt |
| 5% | 4,00% (pour une mise de fonds traditionnelle)4,50% (pour une mise de fonds non traditionnelle) |
| 10% | 3.10% |
| 15% | 2.80% |
| 20% | 2.40% |
| 25% | 1.70% |
| 35% | 0.60% |
Gardez à l’esprit que ces tarifs sont approximatifs et peuvent changer. De plus, si vous habitez en Ontario, au Québec ou au Saskatchewan, vous devrez payer des taxes provinciales sur la prime.
Ceux qui versent 20 % ou plus comme mise de fonds peuvent également être éligible à des économies sur les primes. Vous pouvez bénéficier de ces économies si vous :
- Transportez votre hypothèque ;
- Achetez une maison éconergétique grâce au financement assuré par la SCHL.
Calculer le coût de votre assurance
Voici un guide rapide en 3 étapes sur la façon de calculer votre assurance prêt hypothécaire. Avant que vous commenciez à calculer quoi que ce soit, veillez à trouver les réponses aux questions suivantes.
- Quel est le montant de votre mise de fonds ?
- Quel est le montant de votre prêt hypothécaire (prix de la maison – montant de la mise de fonds) ?
- Quelle est votre prime attendue sur la base du tableau ci-dessus ?
Pour illustrer comment les primes d’assurance prêt hypothécaire sont calculées, prenons un exemple :
| Prix de la maison | 350 000$ |
| Montant de la mise de fonds (15%) | 52 500$ |
| Montant du prêt hypothécaire | 305 830 $ |
| Frais de prime | 2,80% |
| Coût de votre assurance prêt hypothécaire | 8 330$ |
Vous ne voulez pas payer l’assurance SCHL? Découvrez comment éviter les frais de la SCHL.
Comment l’assurance est-elle payée ?
Les emprunteurs financent généralement leur assurance prêt hypothécaire auprès de leur prêteur hypothécaire. Vous avez la possibilité de payer votre assurance en un seul montant forfaitaire à la clôture du prêt hypothécaire, un peu comme vous paierez les honoraires de votre avocat, les frais de clôture ou les droits de mutation immobilière.
Cependant, il est plus courant que la prime d’assurance soit ajoutée à la valeur du prêt hypothécaire et remboursée par l’intermédiaire de vos mensualités. Ainsi, vos mensualités hypothécaires augmenteront en fonction du montant emprunté.
Pourquoi l’assurance hypothécaire est-elle importante ?
Malgré les paiements de primes supplémentaires, l’assurance prêt hypothécaire aide les acheteurs pour plusieurs raisons:
Vous pouvez acheter une maison avec une mise de fonds inférieure
L’assurance prêt hypothécaire facilite l’entrée des acheteurs de maison sur le marché immobilier. Vous pouvez devenir propriétaire avec seulement 5 % de mise de fonds, sans avoir à débourser des centaines de milliers de dollars pour y entrer.
Puis-je éliminer l’assurance si j’accumule suffisamment de capitaux propres ?
Étant donné que l'assurance prêt hypothécaire est facturée sur les prêts hypothécaires au rapport prêt-valeur plus élevé – ou sur ceux dont la mise de fonds est inférieure à 20 % – vous vous demandez peut-être si vous pourrez éventuellement vous débarrasser de ces primes une fois que vous aurez atteint au moins 20 % de la valeur nette de votre maison par le biais de vos versements hypothécaires réguliers.
Fonction de portabilité
La fonction de transférabilité de la SCHL vous permet de réduire ou d’éliminer vos primes d’assurance si vous vendez votre maison et en achetez une nouvelle. Cela fonctionne grâce à des remises sur les primes. Le montant du rabais auquel vous avez droit dépend du temps qui s’est écoulé entre la date de clôture initiale de votre prêt hypothécaire et votre nouvelle proposition d’assurance :
| Temps écoulé entre la date de clôture initiale et la nouvelle proposition d'assurance | Prime de crédit |
| Dans les 6 mois | 100% |
| Dans les 12 mois | 50% |
| Dans les 24 mois | 25% |
Par exemple, si 6 mois se sont écoulés entre votre date de clôture initiale et la nouvelle proposition d’assurance, vous aurez alors droit à un rabais de prime de 100 % sur la prime que vous avez déjà payée pour votre prêt hypothécaire assuré par la SCHL.
Puis-je éviter ?
En plus de verser 20 % du prix d’achat de la maison pour éviter l’assurance prêt hypothécaire, vous pouvez travailler avec un prêteur hypothécaire privé. Ces prêteurs proposent généralement des prêts hypothécaires non assurés avec un RPV pouvant atteindre 95 %. De plus, les prêteurs hypothécaires privés ne sont pas réglementés par le gouvernement fédéral et, par conséquent, n’exigent pas que vous réussissiez le test de résistance hypothécaire pour être admissible à un prêt hypothécaire.
Cela dit, même si vous pouvez éviter l’assurance prêt hypothécaire en travaillant avec un prêteur hypothécaire privé, celui-ci peut facturer des taux d’intérêt et des frais beaucoup plus élevés (vous devrez probablement également verser une mise de fonds plus importante).
Puis-je obtenir un remboursement sur mon assurance SCHL?
L’assurance prêt hypothécaire n’est généralement pas remboursable. Cependant, vous pouvez obtenir un remboursement partiel de 25 % si vous achetez une maison éconergétique ou si vous apportez des améliorations efficaces à votre maison existante grâce au programme Éco Plus de la SCHL. Vous devez être assuré par la SCHL pour être admissible.
Si vous répondez aux critères d'éligibilité du programme, vous disposerez de 2 ans pour soumettre votre demande de remboursement une fois votre prêt hypothécaire conclu. Vous devrez également soumettre une certification d'un tiers admissible et/ou une étiquette ÉnerGuide ou un un rapport de mise à niveau des rénovations ÉnerGuide avec votre demande.
Lectures complémentaires
Mots finaux
Payer une assurance prêt hypothécaire peut sembler pénible, mais si vous avez du mal à réunir une mise de fonds importante, ces paiements supplémentaires pourraient en valoir la peine. Cela dit, vous pourriez économiser de l’argent sur ces primes en versant une mise de fonds plus importante ou, si vous vendez, vous pourrez peut-être utiliser la fonction de portabilité de votre assureur.
