Lorsque le moment est venu de contracter un prêt hypothécaire pour financer l'achat d'un logement, vous serez inondé de toutes sortes d'options et vous vous demanderez peut-être laquelle vous convient le mieux. Les deux types de prêts hypothécaires dont vous pouvez entendre parler sont le « prêt hypothécaire avec garantie » et le « prêt hypothécaire conventionnel ».
La question est de savoir ce que sont ces types de prêts immobiliers et comment ils se comparent l'un à l'autre.
Points clés
- Une hypothèque garantie vous permet d'emprunter davantage de fonds à mesure que la valeur de votre maison augmente, sans avoir à refinancer.
- Une hypothèque conventionnelle exige un acompte minimum de 20 % du prix d'achat de la propriété.
- Alors qu'une hypothèque conventionnelle est enregistrée auprès du bureau local des titres de propriété, une hypothèque subsidiaire est enregistrée auprès du prêteur.
Qu'est-ce qu'une hypothèque garantie ?
Une hypothèque garantie est un type de produit hypothécaire qui est « ré-avançable ». Cela signifie que le prêteur peut vous prêter davantage de fonds à mesure que la valeur de votre maison augmente, sans avoir à refinancer votre prêt immobilier. Dans ce cas, votre prêteur enregistre votre propriété avec une charge de garantie, généralement jusqu'à 125 % de la valeur de la propriété.
Une fois que votre propriété est enregistrée avec une charge de garantie, vous êtes autorisé à emprunter de l'argent sur votre maison à tout moment sans avoir à la refinancer. Ce dispositif est similaire à une marge de crédit hypothécaire, qui vous permet d'emprunter sur le capital de votre maison quand vous le souhaitez, tant que vous ne dépassez pas votre limite.
Une hypothèque subsidiaire est enregistrée auprès du prêteur, qui dispose d'une garantie secondaire et d'un privilège sur le bien immobilier pour la totalité du montant enregistré. Ce montant peut atteindre 125 % de la valeur du logement.
L'hypothèque subsidiaire permet à l'emprunteur d'augmenter le montant du capital ou de réémettre le capital déjà remboursé.
Comment calculer votre hypothèque de garantie ?
Selon votre prêteur, il peut être en mesure d'enregistrer votre hypothèque jusqu'à 125 % de la valeur de votre maison, comme nous l'avons mentionné. Voyons comment calculer le montant de votre hypothèque subsidiaire et les fonds propres dont vous disposez.
Étape 1 - Quelle est la valeur enregistrée de la maison ?
Pour calculer la valeur de la maison enregistrée pour l'hypothèque avec charge de garantie, vous devez prendre la valeur de la maison et la multiplier par la valeur maximale du prêt par rapport à la maison. Par exemple, supposons que votre maison vaut 500 000 $ et que votre prêteur enregistre votre hypothèque à 125 % de sa valeur :
500 000 $ (valeur de la maison) x 125 % (rapport prêt-valeur maximal) = 625 000 $ (valeur maximale de la maison enregistrée).
Étape 2 - De combien de fonds propres disposez-vous ?
Supposons que vous puissiez emprunter jusqu'à 70 % de la valeur maximale de votre maison enregistrée et qu'il vous reste 200 000 $ à rembourser sur votre prêt hypothécaire. Pour calculer le montant que vous pouvez emprunter, suivez la formule suivante :
625 000 $ (valeur maximale enregistrée de la maison) x 70 % (rapport prêt-valeur maximal) = 437 500 $.
437 500 $ - 200 000 $ (montant dû sur l'hypothèque) = 237 500 $ (capitaux propres disponibles)
Les avantages d'une hypothèque subsidiaire
L'hypothèque avec nantissement présente quelques avantages notables :
- Facilité d'emprunt - Le principal avantage d'une hypothèque subsidiaire est qu'il sera probablement plus facile et plus abordable d'emprunter de l'argent à l'avenir auprès de votre prêteur actuel.
- Éviter les frais - Comme vous n'avez pas à refinancer l'hypothèque, vous n'aurez pas à payer les frais liés au recours à un avocat spécialisé en droit immobilier.
Inconvénients de l'hypothèque subsidiaire
Bien que l'hypothèque subsidiaire présente des avantages, il y a quelques inconvénients à prendre en compte :
- Il est plus difficile de changer de prêteur - Il est plus difficile de transférer une hypothèque en garantie à un autre prêteur sans qu'elle soit d'abord libérée.
- Frais de changement de prêteur - Si vous décidez de changer de prêteur, vous devrez payer des frais juridiques, même si vous avez atteint la période de renouvellement de votre hypothèque. Cela dit, le nouveau prêteur couvrira souvent ces frais.
Qu'est-ce qu'une hypothèque conventionnelle ?
Une hypothèque conventionnelle place une charge hypothécaire sur votre maison et est enregistrée auprès du bureau des titres de propriété de votre juridiction.
Ce type de prêt immobilier ne dépasse pas 80 % de la valeur estimée ou du prix d'achat de la propriété. Pour bénéficier d'un prêt hypothécaire classique, vous devez verser une mise de fond d'au moins 20 % du prix d'achat. Si vous n'êtes pas en mesure de verser un acompte d'au moins 20 %, vous devrez opter pour un prêt hypothécaire à rapport élevé.
Si vous devez emprunter plus de 80 % de la valeur estimée de la maison, votre hypothèque est considérée comme une hypothèque à ratio élevé. Il s'agit du pourcentage des fonds empruntés par rapport à la valeur de la maison. Ces prêts immobiliers peuvent être approuvés avec un acompte de 5 % seulement.
Avantages d'une hypothèque conventionnelle
Voici quelques-uns des avantages d'un prêt hypothécaire conventionnel :
- Pas d'assurance hypothécaire. L'un des principaux avantages d'un prêt hypothécaire conventionnel est que vous n'aurez pas à payer la prime supplémentaire de l'assurance de la SCHL. Également appelée « assurance prêt hypothécaire », cette police protège les prêteurs lorsqu'un prêt hypothécaire de plus de 80 % de la valeur de la maison est exigé.
- Plus de fonds propres. Avec une mise de fonds plus importante, vous n'aurez pas à emprunter autant. En retour, vous pouvez bénéficier d'une plus grande valeur nette de votre logement dès le départ, ainsi que de paiements mensuels moins élevés. Si vous avez besoin d'utiliser la valeur nette de votre maison pour effectuer un achat important, vous pouvez avoir recours à une marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD).
Les inconvénients d'une hypothèque conventionnelle
Les avantages d'une hypothèque conventionnelle s'accompagnent de quelques inconvénients :
- Mise de fonds plus élevée. Vous devez verser une mise de fonds d'au moins 20 % du prix d'achat de la maison pour pouvoir bénéficier d'un prêt hypothécaire conventionnel.
- Taux d'intérêt plus élevés. Les prêts hypothécaires ordinaires sont généralement assortis de taux plus élevés que les prêts hypothécaires à rapport élevé parce qu'ils sont assurés, ce qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.
Un mot sur l'assurance de la SCHL
L'assurance de la SCHL est assortie de frais supplémentaires pour les prêts hypothécaires à ratio élevé. Le montant réel payé dépend de l'importance de la mise de fonds. Le tableau suivant résume le pourcentage payé sur le prix d'achat de la maison, en fonction du montant de l'acompte :
| Mise de fond | Assurance SCHL |
| 5% – 9.99% | 4.00% |
| 10% – 14.99% | 3.10% |
| 15% – 19.99% | 2.80% |
| 20% or plus | 0.00% |
Avec un prêt hypothécaire classique, vous n'aurez pas à payer ces frais supplémentaires. Toute mise de fonds de 20 % ou plus vous dispense d'être lié à l'assurance prêt hypothécaire.
Par exemple, si vous versez un acompte de 5 % pour l'achat d'une maison de 500 000 $ (25 000 $), vous aurez besoin d'un prêt de 475 000 $. En fonction de votre mise de fonds, vous devriez payer 4,00 % du montant de votre prêt pour la prime d'assurance de la SCHL, qui s'élèverait à 19 000 $. Dans certaines provinces, vous devrez également ajouter la TVP à ce total, notamment en Saskatchewan, en Ontario et au Québec.
Quelles sont les différences entre les hypothèques conventionnelles et les hypothèques avec garantie ?
Il existe des différences essentielles entre les hypothèques conventionnelles et les hypothèques avec garantie :
Le mode d'enregistrement
Une hypothèque conventionnelle est enregistrée auprès du bureau local des titres de propriété, tandis qu'une hypothèque avec nantissement est enregistrée auprès du prêteur.
Souplesse en cas de changement de prêteur
Si vous souhaitez renouveler une hypothèque conventionnelle, vous pouvez changer de prêteur sans trop de difficultés et à peu de frais. Il se peut toutefois que vous deviez vous soumettre à un test de résistance lors du changement de prêteur. Si vous souhaitez changer de prêteur avec une hypothèque garantie, vous devez d'abord libérer l'hypothèque auprès de votre prêteur, puis l'enregistrer auprès de votre nouveau prêteur. Cette procédure est plus compliquée et s'accompagne de frais juridiques supplémentaires.
Coût du financement supplémentaire
Avec une hypothèque garantie, votre prêteur peut augmenter votre prêt sans que vous ayez à payer de frais supplémentaires, bien que vous deviez vous requalifier pour obtenir l'approbation. Avec une hypothèque conventionnelle, vous devez soumettre une nouvelle demande de prêt et payer des frais juridiques pour obtenir un financement supplémentaire.
Lectures complémentaires
Réflexions finales
Si vous voulez avoir la possibilité d'emprunter de l'argent sur votre maison chaque fois que vous en avez besoin sans avoir à refinancer, alors une hypothèque avec garantie peut être envisagée. En revanche, si vous souhaitez avoir la possibilité de changer de prêteur au moment du renouvellement pour obtenir un meilleur taux d'intérêt, optez pour une hypothèque conventionnelle. Quoi qu'il en soit, demandez un avis indépendant, surtout si vous n'êtes pas tout à fait sûr de la manière dont fonctionnent les conditions des hypothèques.
