Hypothèque alternative de la banque pour financer votre maison

Si vous cherchez à acheter un logement mais n'êtes pas sûr de pouvoir bénéficier d'un prêt hypothécaire traditionnel, une hypothèque alternative de la banque peut être parfaite pour vous. Les banques, les coopératives de crédit et autres prêteurs de premier ordre étant souvent tenus de se conformer à des règles strictes concernant l'octroi de crédits. Les individus avec une cote de crédit faible, à titre d'exemple, peuvent se sentir désavantagés. 

Voyez-vous, si vous éprouvez des difficultés à obtenir un prêt hypothécaire, il pourrait être judicieux de se tourner vers d'autres prêteurs hypothécaires. Le but de cet article est de vous permettre, justement, d'explorer d'autres options. 

Points clés

• Contrairement aux banques et aux institutions financières, les prêteurs privés ne sont pas soumis à la même réglementation, ce qui leur permet de déterminer leurs propres critères d'admissibilité et leurs taux d'intérêt. 
• Quand vous envisagez de recourir à un prêteur privé, il est essentiel de vérifier sa réputation.
• La location avec option d'achat est un contrat avec lequel un propriétaire et une société de location s'engagent. 
• Comment ne pas utiliser une mise de fonds pour un prêt hypothécaire de la SCHL mais plutôt avec la SAGEN ou Canada Guaranty.

Alternatives aux banques pour les prêts hypothécaires

Dans le contexte financier québécois, le prêt hypothécaire privé se distingue par sa grande flexibilité, proposant des solutions adaptées aux propriétaires confrontés à des situations financières complexes ou urgentes. Contrairement aux banques traditionnelles, les prêteurs privés acceptent des conditions d’admissibilité plus souples, même pour les emprunteurs avec un dossier de crédit moins favorable. Ou bien nécessitant des fonds rapidement, notamment pour des ventes aux enchères immobilières ou des consolidations de dettes.

Prêteurs privés

Les hypothèques privées sont des prêts accordés par des prêteurs privés. Ces prêteurs peuvent être des particuliers, des entreprises, des syndicats ou des sociétés de placement hypothécaire. Contrairement aux banques et aux institutions financières, les prêteurs privés ne sont pas soumis à la même réglementation.

Obtenir un prêt hypothécaire privé peut parfois être la seule option pour préserver votre domicile ou concrétiser vos rêves de devenir propriétaire. Que vous soyez un nouvel acheteur, un investisseur souhaitant diversifier son portefeuille ou une personne ayant des difficultés de crédit, voici un aperçu des avantages et des inconvénients de ce type de prêt.

Coopératives de crédit et caisses populaires

Les caisses populaires sont des coopératives avec lesquelles les membres en sont les propriétaires et les gestionnaires. Les bénéfices générés sont distribués entre les membres propriétaires. Un conseil d'administration bénévole, élu parmi les membres, assure la direction de ces caisses.

Les caisses populaires ressemblent aux banques en proposant des services identiques, mais seuls leurs membres peuvent en bénéficier. Comme coopératives financières, elles sont, par définition, détenues et administrées par leurs membres, c'est-à-dire par ceux qui y déposent leurs fonds.

Différences fondamentales entre coopératives de crédit et les banques traditionnelles

Les banques sont administrées par des entités privées ou détenues par des actionnaires, avec pour objectif principal de maximiser les profits. En revanche, les coopératives de crédit sont des coopératives gérées par leurs membres qui utilisent des services bancaires de la coopérative et opèrent en tant qu'organisations à but non lucratif. La part sociale est détenue par le sociétaire. 

Les prêts hypothécaires peuvent être approuvés rapidement grâce à leur gestion locale, sans besoin de consulter des sièges sociaux distants. De plus, les coopératives proposent un service personnalisé, informant les membres des changements de taux à l'avance.

Programmes et aides gouvernementales fédéraux

Le gouvernement du Canada propose plusieurs programmes et incitatifs visant à faciliter l'accès à la propriété. Voici quelques exemples :

• Crédit d'impôt pour l'achat d'une habitation. Vous pourriez bénéficier d'un crédit d'impôt non remboursable pouvant aller jusqu'à 1 500 $ pour l'achat d'une maison.
• Remboursements de la TPS/TVH pour habitations neuves. Vous pourriez être admissible à un remboursement partiel des taxes payées lors de l'achat d'une maison neuve.
• Régime d'accession à la propriété (RAP). Vous pouvez retirer jusqu'à 35 000 $ de votre RÉER sans payer d'impôt pour l'achat de votre première maison. Le budget de 2024 propose d'augmenter cette limite à 60 000 $ pour les retraits effectués après le 16 avril 2024.
• Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP). Ainsi, vous pourriez épargner jusqu'à 40 000 $ à l'abri de l'impôt pour l'achat de votre première maison, avec une limite de cotisation annuelle de 8 000 $.

Votre gouvernement provincial ou territorial pourrait également proposer d'autres programmes et incitatifs. Pour en savoir plus sur ces programmes et déterminer votre admissibilité, veuillez contacter votre gouvernement provincial ou territorial.

Programmes et aides gouvernementales provinciaux

Ces programmes offrent un soutien financier aux acheteurs d'une première maison et visent à rendre l'achat immobilier plus accessible. Voici un résumé des trois principaux programmes :

• Crédit d'impôt pour l'achat d'une première maison du gouvernement du Québec. Crédit d'impôt remboursable. Disponible pour les acheteurs qui n'ont pas possédé de maison au cours des cinq dernières années. Montant maximum du crédit : 5 000 $.
• Programme d'Aide à l'Achat de Maison de la Ville de Montréal. Aide financière sous forme de subventions. Cible les acheteurs ayant un revenu familial modeste. Les subventions peuvent couvrir une partie des frais d'achat ou des rénovations nécessaires. Montant maximum du crédit : 15 000 $
• Programme d'accès à la Propriété Familiale de Québec. Aide financière pour les familles avec des enfants.Subventions pour l'achat d'une maison ou d'un condo. Les bénéficiaires doivent respecter certains critères de revenu et de résidence. Objectif de soutenir les familles dans l'acquisition d'une résidence stable et durable. Ces programmes visent à rendre le marché immobilier plus accessible et à encourager la stabilité résidentielle pour les familles et les individus à travers le Québec.

Programmes de location-achat 

La location avec option d’achat est un contrat avec lequel un propriétaire et une société de location-vente s'engagent. Le locataire s'engage à verser des loyers mensuels, une partie étant réservée comme mise de fonds pour l'achat de la propriété. Ce type de contrat permet au locataire d'acheter la propriété à tout moment pendant la période de location ou à la fin de celle-ci.

Les critères habituels exigés par une entreprise proposant ce service incluent :

• Une preuve de revenu régulier
• Un domicile fixe

Certaines entreprises requièrent également des références.

Exemples de programmes de location-achat au Québec.

Les programmes de location avec option d’achat sont couramment proposés par des entreprises spécialisées dans la location de produits, souvent avec des stocks limités et des prix d’achat généralement plus élevés que ceux des magasins de détail.

Voici quelques exemples d'entreprises proposant ce type de service :

• Prestataires de services de crédit-bail.
• Sociétés de location de voitures.
• Revendeurs de véhicules d'occasion.

Hypothèques sans mise de fonds

Comment vous pouvez ne pas l'utiliser pour un prêt hypothécaire de la SCHL, mais vous pouvez le faire avec la SAGEN ou Canada Guaranty ?

Les hypothèques assurées par la SCHL n'avaient aucune restriction concernant la mise de fonds jusqu'en 1ᵉʳ juillet 2020. Les emprunteurs pouvaient utiliser des sources non traditionnelles ou des fonds empruntés pour des prêts hypothécaires avec une mise de fonds inférieure à 10 %, sous réserve d'une bonne cote de crédit. 

Depuis, la SCHL interdit l'utilisation de fonds provenant de sources qui augmentent votre endettement, comme les prêts ou autres sources nécessitant un accroissement de dette.

Conditions d'obtention d'un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur alternatif

L'estimation de la propriété est un facteur clé dans l'octroi d'un prêt hypothécaire privé. Les prêteurs privés se focalisent sur la valeur de la propriété et sur le capital propre de l'emprunteur, c'est-à-dire la valeur de la propriété diminuée de toute hypothèque en cours. Ce capital propre constitue la garantie du prêt pour le prêteur. Une propriété de grande valeur avec un capital propre important augmente les chances d'approbation du prêt et permet d'obtenir des conditions de financement plus avantageuses.

Lectures complémentaires

Comment éviter les frais de la SCHL

Hypothèque avec remise en argent

Revue de nesto 2024

Mot de la fin

Le prêt hypothécaire privé constitue une option sérieuse et plus rapide pour les propriétaires québécois confrontés à des difficultés financières qui les empêchent de recourir aux banques. Bien géré avec prudence et connaissance, ce type de prêt peut procurer la souplesse et la rapidité nécessaires pour répondre à vos besoins de financement. Cela vous permet ainsi de concrétiser vos projets immobiliers ou de faire face à des urgences financières.

Foire aux questions