En bref : le calculateur de renouvellement hypothécaire compare l'offre de votre prêteur avec le meilleur taux que vous avez trouvé. Il montre le nouveau paiement, l'écart avec votre paiement actuel et l'économie d'intérêts sur le terme, frais de changement compris. Par exemple, renouveler un solde de 400 000 $, avec 20 ans d'amortissement restants, pour cinq ans à 3,99 % plutôt qu'à 4,49 % fait passer le paiement de 2 519,51 $ à 2 414,92 $ par mois. Vous économisez ainsi 9 334,22 $ d'intérêts sur le terme.
Comment l'économie est calculée
Le calculateur fait le même calcul pour les deux taux, avec le même solde et les mêmes années restantes.
- Il convertit chaque taux annuel en taux mensuel avec une composition semestrielle, la règle des prêts hypothécaires à taux fixe au Canada (Loi sur l'intérêt).
- Il calcule le paiement qui rembourse le solde sur les années restantes.
- Il additionne les intérêts payés pendant le terme choisi et le solde qui restera à la fin du terme.
- L'économie sur le terme est la différence d'intérêts entre les deux options, moins les frais de changement que vous entrez.
Le calculateur indique aussi le paiement à votre taux actuel. Vous voyez donc l'effet du renouvellement sur votre budget, pas seulement l'écart entre deux offres.
Combien un meilleur taux peut vous faire économiser
Sur un solde de 400 000 $ et 20 ans restants, un demi-point de moins réduit le paiement d'environ 105 $ par mois. Sur cinq ans, l'économie d'intérêts dépasse 9 000 $. Vous terminez aussi le terme avec un solde plus bas, parce qu'une plus grande part de chaque paiement rembourse le capital. Le premier avis de renouvellement n'est pas toujours la meilleure offre de votre prêteur. Une offre concurrente est souvent le meilleur argument pour négocier.
Pourquoi votre paiement peut augmenter au renouvellement
Si vous avez signé votre dernier terme quand les taux étaient très bas, votre paiement peut augmenter même avec une bonne offre. Dans l'exemple, à un taux actuel de 2,49 %, le paiement est d'environ 2 115,17 $. Le renouvellement à 3,99 % l'augmente de 299,75 $ par mois. Pour l'absorber, vous pouvez :
- comparer les termes : un terme plus court ou un taux variable peut coûter moins cher au départ, mais avec plus d'incertitude ;
- prolonger l'amortissement si votre prêteur l'accepte, ce qui réduit le paiement mais augmente les intérêts totaux ;
- faire un remboursement anticipé au renouvellement : avec un prêt fermé, c'est le seul moment où vous pouvez rembourser autant que vous voulez sans pénalité.
Les taux fixes suivent surtout les rendements des obligations. Les taux variables suivent le taux préférentiel, qui dépend du taux directeur de la Banque du Canada.
Changer de prêteur au renouvellement
À la fin du terme, vous pouvez transférer votre prêt chez un autre prêteur sans pénalité de remboursement anticipé. Depuis le 21 novembre 2024, vous n'avez plus à repasser le test de résistance si vous transférez le même solde et le même amortissement chez un autre prêteur. La règle vaut pour les prêts assurés et non assurés (BSIF, ministère des Finances du Canada). Il faut quand même faire une demande complète, avec une vérification de crédit et de revenu.
Au Québec, le notaire intervient. Le nouveau prêteur doit publier une nouvelle hypothèque, et l'ancienne doit être radiée. Selon l'offre, le nouveau prêteur peut payer les frais de notaire, d'évaluation et de quittance, ou vous les laisser. Entrez-les dans le champ « Frais de changement ». Le calculateur vous dira si l'économie de taux les couvre. Avec des frais de 1 500 $, l'exemple ci-dessus reste avantageux : l'économie d'intérêts dépasse 9 000 $ sur cinq ans.
Si votre prêt hypothécaire est assuré par la SCHL, l'assurance suit habituellement le prêt chez un autre prêteur, sans nouvelle prime si vous ne changez ni le montant ni l'amortissement.
Quand commencer à magasiner votre renouvellement
Commencez quatre à six mois avant l'échéance. Bien des prêteurs garantissent un taux pendant 90 à 120 jours. Si les taux montent, vous gardez celui qui a été garanti. S'ils baissent, vous pouvez souvent profiter du plus bas. Les banques doivent vous envoyer un avis de renouvellement au moins 21 jours avant l'échéance. C'est trop tard pour bien comparer les offres. Si vous ne faites rien, certains contrats prévoient un renouvellement automatique, parfois à un taux moins avantageux.
Pour estimer un nouveau prêt ou l'effet d'un autre amortissement, utilisez la calculatrice hypothécaire.
Questions fréquentes
Dois-je repasser le test de résistance si je change de prêteur au renouvellement ?
Non, si vous transférez le même solde et le même amortissement. Depuis le 21 novembre 2024, ce transfert est exempté, que le prêt soit assuré ou non. Si vous empruntez davantage ou allongez l'amortissement, le prêteur vous qualifiera de nouveau.
Quels frais faut-il prévoir pour changer de prêteur au Québec ?
Les frais de notaire pour la nouvelle hypothèque, les frais de quittance de l'ancien prêteur et, parfois, une évaluation. Plusieurs prêteurs offrent de les payer pour attirer votre prêt : demandez-le avant de comparer.
Puis-je renégocier avant la fin de mon terme ?
Oui, mais rompre un contrat avant l'échéance entraîne habituellement une pénalité. Pour un taux fixe, elle correspond souvent au plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt. Demandez le montant exact à votre prêteur avant de décider.
Que se passe-t-il si je ne réponds pas à l'avis de renouvellement ?
Selon votre contrat, le prêt peut être renouvelé automatiquement, souvent pour un terme court, ou devenir exigible. Lisez l'avis dès que vous le recevez et comparez au moins une autre offre.
