En bref : le calculateur louer ou acheter compare votre valeur nette à la fin de la période où vous comptez rester dans le logement. D'un côté, vous achetez, puis vous vendez. De l'autre, vous restez locataire et vous investissez la mise de fonds et l'écart mensuel. Avec ses hypothèses de départ, l'achat d'une maison de 550 000 $ avec 110 000 $ de mise de fonds à 4,5 % vous laisse environ 26 008 $ de plus après 10 ans que la location à 2 200 $ par mois. L'achat ne devient avantageux qu'à la 8e année. Avant, la location l'emporte.
Comment le calculateur compare la location et l'achat
Le calculateur suit votre argent année par année, dans les deux scénarios.
- Si vous achetez : vous payez au départ la mise de fonds et les frais d'achat (3 % du prix par défaut, taxe de bienvenue comprise). Chaque année, vous payez ensuite le prêt hypothécaire, les taxes foncières (0,8 % de la valeur), l'entretien (1 %) et l'assurance habitation ou les frais de copropriété. Votre valeur nette correspond au prix de vente de la maison, moins les frais de vente (5 %) et le solde hypothécaire.
- Si vous louez : vous payez le loyer, qui augmente de 3 % par année, et l'assurance locataire. La mise de fonds, les frais d'achat évités et l'écart mensuel avec le coût de la propriété sont investis à 5 % par année, avant impôt. Votre valeur nette est la valeur de ces placements.
Avec moins de 20 % de mise de fonds, la prime d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL (de 2,80 % à 4,00 % du prêt) s'ajoute au prêt. Le calculateur ne compte pas la taxe de 9 % sur cette prime, payable comptant au Québec. Il ne compte pas non plus l'impôt sur les placements ni les frais de déménagement. Toutes les hypothèses se modifient : remplacez-les par vos propres chiffres.
La règle du 5 % : un repère rapide
Le gestionnaire de portefeuille Ben Felix, de PWL Capital, propose un raccourci. Les coûts « irrécupérables » de la propriété représentent environ 5 % de la valeur de la maison par année. Il compte environ 1 % pour les taxes foncières, environ 1 % pour l'entretien et environ 3 % pour le coût du capital. Ce dernier comprend les intérêts hypothécaires et le rendement que votre mise de fonds aurait pu obtenir ailleurs. Si une année de loyer coûte moins de 5 % du prix d'une maison comparable, la location avec placement de la différence a de bonnes chances de l'emporter.
Dans l'exemple, 2 200 $ par mois donnent 26 400 $ par année, soit 4,8 % de 550 000 $. Les deux options sont donc proches, et le résultat dépend surtout du nombre d'années où vous resterez. Le calculateur affiche ce ratio (« Loyer annuel en part du prix ») pour que vous le voyiez tout de suite.
Ce qui fait pencher la balance
La durée de votre séjour
Les frais d'achat et de vente coûtent environ 8 % du prix au total. Il faut plusieurs années de hausse de valeur et de remboursement du capital pour les compenser. Dans l'exemple, si vous vendiez après 5 ans, la location l'emporterait d'environ 15 000 $. Après 10 ans, l'achat l'emporte d'environ 26 000 $.
La hausse de la valeur de la maison
Le calculateur suppose une hausse de 3 % par année. Les prix peuvent aussi stagner ou baisser pendant plusieurs années. Mettez un signe moins devant la variation pour tester une baisse. Avec une maison qui prend peu de valeur, la location gagne souvent, même sur une longue période.
Le taux hypothécaire et le rendement des placements
Un taux plus élevé augmente le coût de la propriété. Un rendement plus élevé avantage le locataire qui investit vraiment la différence. C'est la condition clé : si l'écart mensuel est dépensé plutôt qu'investi, l'avantage de la location disparaît.
Le loyer et sa hausse
Au Québec, la hausse de loyer d'un logement se négocie entre le locataire et le locateur. En cas de désaccord, le Tribunal administratif du logement (TAL) peut la fixer. Si votre loyer est bas par rapport au marché, rester locataire peut être très avantageux.
Ce que coûte un achat au Québec
- Les droits de mutation (« taxe de bienvenue ») : ils se calculent par tranches de 0,5 %, 1 % et 1,5 %, avec des taux plus élevés pour les tranches supérieures à Montréal et dans certaines villes (Loi concernant les droits sur les mutations immobilières).
- Les frais de notaire pour l'acte de vente et l'acte d'hypothèque, l'inspection et l'évaluation.
- Les taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation et, en copropriété, les charges communes et le fonds de prévoyance.
- À la revente : la commission du courtier immobilier et les frais juridiques, que la valeur par défaut de 5 % vise à couvrir.
Pour estimer le paiement d'un achat précis, utilisez la calculatrice hypothécaire.
Louer ou acheter : quand chaque option a du sens
L'achat a du sens si vous comptez rester au moins sept à dix ans, si votre emploi et votre revenu sont stables et si votre mise de fonds ne vide pas votre fonds d'urgence. La location a du sens si vous pourriez déménager bientôt, si le loyer est bas par rapport aux prix du secteur ou si vous voulez garder votre épargne disponible. Elle n'est rentable que si vous investissez réellement la différence. Les premiers acheteurs peuvent réduire le coût de leur mise de fonds avec le CELIAPP et le Régime d'accession à la propriété (RAP).
Questions fréquentes
Louer, est-ce jeter son argent par les fenêtres ?
Non. Le propriétaire aussi paie des coûts qu'il ne récupère jamais : les intérêts, les taxes foncières, l'entretien et les frais d'achat et de vente. La question est de savoir lesquels de ces coûts sont les plus élevés dans votre situation, et c'est ce que le calculateur compare.
Le calculateur inclut-il la taxe de bienvenue ?
Oui, indirectement : les frais d'achat de 3 % du prix sont prévus pour couvrir les droits de mutation, le notaire et l'inspection. Si vous achetez à Montréal ou une propriété chère, augmentez ce pourcentage.
Pourquoi l'achat perd-il quand je reste peu de temps ?
Les frais d'achat et de vente, environ 8 % du prix, se paient même si vous ne restez qu'un an. Au début du prêt, la plus grande part de vos paiements va aussi aux intérêts, et non au capital.
Les rendements de placement sont-ils imposés dans le calcul ?
Non, le calcul est avant impôt. Dans un CELI, les rendements sont à l'abri de l'impôt. Dans un compte non enregistré, la valeur nette du locataire serait plus basse que celle affichée.
