La location peut sembler un gaspillage, car chaque paiement que vous effectuez ne vous aide pas à vous constituer un crédit ou à payer pour devenir propriétaire de l'endroit que vous louez. Malheureusement, la location est généralement la seule option pour de nombreuses personnes car elle est plus abordable que l'achat d'une maison. C'est là qu'entre en jeu le programme de location avec option d'achat, il a été créé dans le but d'aider ceux qui ont un faible crédit à devenir éventuellement des propriétaires fiers et établis.
Qu'est-ce que la location avec option d'achat ?
Le programme de location avec option d'achat implique la conclusion d'un accord entre votre propriétaire ou votre société de location avec option d'achat. Essentiellement, le propriétaire ou la société de location avec option d'achat vous louera une maison de la même manière qu'un propriétaire le ferait avec un appartement. La différence réside dans la manière dont les loyers sont utilisés. Les paiements de loyer paieront non seulement votre loyer, mais une partie sera épargnée pour l'achat de la maison que vous louez. C'est ce qu'on appelle le « crédit loyer ».
Les programmes de location-achat durent généralement entre 1 et 5 ans, pendant lesquels (ou à la fin) vous pouvez choisir d'utiliser votre crédit de loyer pour vous aider à acheter la propriété. Si vous n'achetez pas la propriété à la fin du bail, vous perdrez tout le crédit de loyer.
Types de programmes de location avec option d'achat
Strictement parlant, il existe deux types de contrats qui sont proposés, appelés «option d'achat» et «location-achat».
- Option d'achat- Si le locataire choisit l'option d'achat, il signera un accord stipulant qu'il a la possibilité, mais pas l'obligation, d'acheter la maison à la fin de sa durée de location.
- Location-achat- S'ils choisissent un bail-achat, cela signifie qu'ils ont accepté d'acheter la maison à la fin du terme. Si vous n'achetez pas la maison quelle qu'en soit la raison (défaut d'obtenir une hypothèque ou simplement un changement d'avis), cela peut entraîner une pénalité.
Comment fonctionne la location avec option d'achat ?
Chaque logement en location-achat est accompagné d'un contrat de location particulier que le locataire doit respecter s'il souhaite continuer à y vivre et avoir la possibilité d'acheter le logement. Mais généralement, vous pouvez vous attendre à ce qui suit lorsque vous concluez un contrat de location avec option d'achat.
- Effectuer des paiements – Les locataires en location-achat effectueront des paiements réguliers à leur propriétaire.
- Créer un crédit de loyer – Au fur et à mesure que vous effectuez des paiements, vous construisez votre crédit de loyer, qui peut ensuite être utilisé comme acompte ou vous aider à vous qualifier pour un prêt hypothécaire.
- Propre maison – À la fin du bail (ou à tout moment pendant le bail), vous pouvez demander un prêt hypothécaire. Si vous êtes admissible, vous pouvez acheter la maison et utiliser les crédits de loyer pour le prix d'achat.
Comment fonctionne le loyer?
Après la confirmation de l'accord, le locataire effectuera des paiements réguliers, généralement sur une base mensuelle, sur plusieurs années (1 à 3 ans est le plus courant). Les paiements sont divisés en deux parties, une plus grande partie (environ 75 %) de chaque paiement étant destinée aux frais de location et l'autre (environ 25 %) destinée à l'acompte et à la valeur nette du logement.
Une fois le bail terminé, si le locataire souhaite ou est toujours obligé d'acheter la maison, il aura, espérons-le, payé suffisamment de mise de fonds et augmenté suffisamment sa cote de crédit pour être admissible à une SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) hypothèque assurée. Si l'accord du locataire pour l'achat de la maison est facultatif et qu'il n'aime pas la maison ou qu'il a une autre raison de ne pas l'acheter à la fin de sa période de location, il peut renoncer à la transaction.
Qu'est-ce que le dépôt d'options?
Avec la plupart des accords de location avec option d'achat, le locataire potentiel devra payer ce que l'on appelle une « considération d'option » ou « argent d'option ». Il s'agit d'un acompte non remboursable, mais négociable, qui s'élève généralement à environ 2 à 5 % du prix final de la maison.
La contrepartie de l'option est un contrat séparé qui donne au locataire le droit, mais pas l'obligation, d'acheter la maison à la fin de la période de location. Si le locataire ne souhaite pas payer la contrepartie de l'option, le propriétaire peut toujours le laisser louer la maison, mais il n'aura pas le droit de l'acheter à la fin de son bail.
Selon les termes de l'accord, la somme totale ou une partie de l'argent de l'option peut être affectée à l'acompte éventuel du locataire sur la maison, mais encore une fois, chaque contrat est différent.
Acheter la maison
Les termes du contrat de location dictent ce que le nouveau propriétaire potentiel finira par payer pour la maison si et quand il décide de l'acheter. Dans le cadre de certains contrats, le prix final demandé pour la maison sera convenu et bloqué avant que le locataire n'emménage.
Cependant, certains contrats de location-achat stipulent que le prix demandé ne sera déterminé qu'à la fin de la durée du bail et sera basé sur la valeur marchande estimative de la maison. En fait, la majorité des locataires préfèrent que le prix demandé soit bloqué car le marché immobilier est toujours fluctuant.
Exemple concret de location avec option d'achat
Pour les besoins de la discussion, nous dirons que le contrat de location-achat est pour un contrat de 3 ans. Le locataire s'engage à payer 1 000 $ de loyer par mois, plus 500 $ de plus par mois pour l'acompte. Voici comment cela fonctionnera :
- Le prix final demandé pour la maison est fixé à : 350 000 $
- Le dépôt d'option est de : 8 750 $ (2,5 %)
- L'hypothèque restante à la fin de la durée de location est maintenant de : 341 250 $
- Le loyer mensuel est de : 1 500 $
- La portion mensuelle vers l'acompte est de : 500 $
- 500 $ x 12 (mois) = 6 000 $ (par an pour l'acompte)
- 6 000 $ x 3 (années) = 18 000 $
- 341 250 $ – 18 000 $ = 323 150 $ (restant sur l'hypothèque après 3 ans)
Ainsi, à la fin de son contrat de location de 3 ans, le futur propriétaire devrait avoir investi 18 000 $ pour l'acompte sur la maison. Il ne faut pas oublier qu'ils ont également payé 36 000 $ de loyer au cours de ces 3 années, qui n'iront pas tous vers le prix initial de l'hypothèque. Cela signifie qu'ils ont investi 62 750 $ dans la maison, mais seulement 26 750 $ iront réellement au prix final demandé.
Avantages et inconvénients de la location avec option d'achat
Si vous pensez être un bon candidat pour le programme de location avec option d'achat, vous devez être conscient des avantages et des inconvénients tant pour le vendeur que pour le locataire. Il est très important de savoir ce qu'ils sont avant de signer des contrats.
Avantages pour le locataire ou le propriétaire potentiel
- Testez votre maison sans pénalité - Si le contrat est une option d'achat, le locataire a le droit de résilier son contrat de location à la fin de sa durée de location. Cela signifie qu'ils peuvent faire un « essai » avec la maison. S'ils n'aiment pas le quartier, les termes du contrat ou la maison elle-même, ils n'ont pas à l'acheter.
- Aide à construire le crédit - Au fur et à mesure que les paiements mensuels sont effectués, vous construisez un bon historique de paiement qui peut affecter positivement votre crédit.
- Aide à économiser pour un acompte - La partie non locative des paiements que le locataire effectue est affectée à l'acompte sur la maison. Pour ceux qui ne peuvent initialement pas se permettre ladite mise de fonds, ils peuvent à la fois y ajouter progressivement et avoir le temps de constituer leurs finances.
- Prix demandé bloqué – Si le prix demandé est bloqué, le locataire paiera alors ce prix pour la maison (sans compter les loyers) à la fin de son contrat, même si le marché immobilier fluctue et que la valeur de la maison augmente.
Inconvénients pour le locataire ou le propriétaire potentiel
- Besoin de se qualifier pour une hypothèque pour acheter - Si les finances et la cote de crédit du locataire ne se sont pas améliorées au moment de l'expiration de son contrat de location, il se peut qu'il ne reçoive pas le financement nécessaire pour acheter la maison.
- Peut perdre le dépôt - Si le contrat est une option d'achat et que le locataire a payé la contrepartie de l'option mais n'achète pas la maison, son dépôt sera perdu.
- Responsable de l'entretien - Contrairement à un appartement, dans certains cas de location avec option d'achat, les locataires sont responsables de toutes les réparations et de l'entretien nécessaires. Ils pourraient également avoir à payer les frais d'association des propriétaires, les taxes foncières et les assurances.
- Peut payer plus que la valeur de la maison - Étant donné que le prix demandé de la maison est associé aux frais de location et à tous les autres coûts liés au propriétaire, le locataire peut finir par payer beaucoup plus que la valeur réelle de la maison et ne pas recevoir son investissement. s'ils décident de le revendre à l'avenir.
- Le propriétaire peut vous expulser - Certains propriétaires sont également plus stricts que d'autres. Ainsi, si vous ne respectez pas vos paiements pendant trop longtemps (parfois 90 jours), ils pourraient menacer de vous expulser ou d'intenter des poursuites judiciaires contre vous.
Y a-t-il des avantages pour le vendeur ou l'investisseur immobilier
Tout comme il y a des avantages et des inconvénients pour le locataire, il y a des avantages et des inconvénients pour le vendeur.
Avantages pour le vendeur ou l'investisseur immobilier
- Louable- Puisqu'un pourcentage des paiements mensuels du locataire va dans les poches du vendeur, il pourrait recevoir un profit très décent sur son investissement, surtout une fois que la maison est finalement vendue.
- Peut facturer un loyer plus élevé - Parce qu'une maison est plus souhaitable qu'un appartement moyen, ils sont également en mesure de facturer un montant plus élevé pour les frais de location.
- Peut conserver le dépôt - Si le locataire choisit l'option d'achat, les frais de dépôt peuvent être perçus à l'avance. Si le locataire n'achète pas la maison à la fin de sa durée de location, il renonce à son acompte au propriétaire.
- Vous n'avez pas à entretenir la maison - Bien que la propriété appartient toujours au vendeur, il n'est généralement pas responsable des réparations ou des rénovations qui doivent être effectuées sur la maison.
- La maison est vendue - Si le contrat est un bail-achat ou si le locataire veut acheter la maison, non seulement le vendeur conserve l'argent qu'il a gagné grâce aux frais de location, mais sa maison sera officiellement vendue.
Inconvénients pour le vendeur ou l'investisseur immobilier
- Sélection des locataires - Plutôt que de mettre leur maison en vente immédiatement, les vendeurs doivent maintenant passer par le même processus de sélection des locataires qu'un propriétaire typique (effectuer des vérifications des antécédents et du crédit, etc.).
- Le locataire peut s'éloigner - Si le contrat est une option d'achat, le locataire n'est pas obligé d'acheter la maison à la fin de la durée de location. Ils seront autorisés à résilier le contrat à tout moment ou à l'expiration de leur contrat de location. Le vendeur doit alors trouver un autre locataire et organiser un tout nouveau processus de sélection.
- Toujours responsable des paiements hypothécaires - Étant donné que la maison est toujours au nom du vendeur, il devra continuer à effectuer des paiements hypothécaires à son prêteur jusqu'à ce que la maison soit officiellement vendue. Les frais de location pourraient tout juste couvrir ces paiements.
Lecture supplémentaire
Un programme de location avec option d'achat vous convient-il ?
Ce programme s'adresse uniquement à ceux qui souhaitent sérieusement posséder une propriété et qui ont déjà un état d'esprit de propriétaire. Le client idéal pour le programme Rent-to-Own est quelqu'un qui :
- Veut travailler pour devenir propriétaire le plus tôt possible
- Comprend que l'immobilier est un excellent moyen de créer de la richesse
- A eu de la difficulté à obtenir du financement ou a été refusé par un prêteur hypothécaire avant
Questions fréquemment posée sur les location avec option d'achat
Ai-je besoin d'une assurance location-achat?
Qui paie l'entretien d'un logement en location-achat?
Dois-je verrouiller le prix demandé?
Que se passe-t-il si je choisis de ne pas acheter le logement en location-achat?
Qui est responsable des réparations et de l'entretien en location-achat?
Combien de temps dure un programme de location avec option d'achat?
Conclusion
Le programme de location avec option d'achat vous donne la possibilité de commencer à investir dans l'achat d'une maison dès aujourd'hui. Ce programme vous aidera à être plus responsable financièrement, à rester sur la bonne voie et à franchir les étapes nécessaires pour constituer la valeur nette et la cote de crédit requises pour être admissible à un prêt hypothécaire. Le programme de location avec option d'achat vous mettra sur la bonne voie pour devenir propriétaire en un rien de temps, et vous bénéficierez également des avantages supplémentaires d'une cote de crédit plus solide et d'une valeur nette réelle de votre propriété.
