Le coût élevé des loyers et l’inflation ont conduit de nombreuses personnes à demander un transfert de bail pour éviter des contrats de location trop chers. À Montréal, le loyer moyen affiché pour un logement de deux chambres atteint 2 139 $ par mois. Dans la Ville de Québec, on parle plutôt de 1 496 $, selon le rapport de mars 2023 de Rentals.ca.
Sensibilisé à la hausse des loyers, vous songez à céder votre appartement à un ami pour lui éviter une augmentation salée? À la recherche d’un nouvel appartement, vous aimeriez reprendre le bail de l’ancien locataire pour économiser? Voici ce que vous devez savoir pour réussir une cession de bail au Québec.
Pourquoi céder un bail au Québec?
Un bail est un contrat. S’il se termine le 30 juin 2023, mais que vous prévoyez déménager le 31 mars, êtes-vous obligé de payer les trois derniers mois? Oui! Votre propriétaire n'est pas tenu de vous libérer de vos obligations financières.
Des circonstances exceptionnelles peuvent vous permettre de quitter le logement sans payer, mais l’achat d’une maison et le déménagement dans une autre ville pour un emploi ou parce que vous avez rencontré l’âme sœur n’en font pas partie! Seules les situations mettant votre sécurité en jeu, un handicap, l’attribution d’un logement à loyer modique ou d’une place en centre d’hébergement et de soins de longue durée vous permettent quitter avant la fin de votre bail.
Que pouvez-vous faire? Vous pouvez céder votre bail! On sait que 25% de propriétaires reçoivent des demandes de cession de bail de la part de leurs locataires. Au terme du processus, vous ne serez plus responsable de payer le loyer. Vous renoncez également à revenir habiter le logement plus tard.
Votre propriétaire n’a pas le droit de refuser de consentir à la cession de bail sans un motif sérieux. Des exemples de motifs sérieux? Un mauvais comportement du futur locataire ou son incapacité à payer en raison du chômage justifient un refus.
4 étapes faciles pour réussir sa cession de bail au Québec
Tout d’abord, il vous faut trouver un cessionnaire, c’est-à-dire une personne qui accepte de reprendre votre bail. Plusieurs groupes sur les réseaux sociaux sont spécifiquement dédiés à la cession des baux. Puisque la pénurie de logements frappe un peu partout au Québec, vous ne devriez pas avoir trop de mal à trouver un bon candidat.
Première étape d'une cession de bail
Une fois la perle rare trouvée, ne vous fiez pas à sa parole. Signez plutôt une entente écrite avec elle, appelée contrat de cession de bail. Cette entente devrait être conditionnelle à l’approbation du propriétaire locateur. C’est une petite case que vous pouvez simplement cocher sur le contrat proposé par le Tribunal administratif du logement (TAL).
Deuxième étape d'un transfert de bail
À cette étape, votre propriétaire ne sait pas encore que vous souhaitez céder votre bail. Il est donc temps de l’aviser! Par écrit, informez-le du nom et de l’adresse du futur locataire. Il est en droit de les connaître. Transmettez-lui aussi les autres informations que le cessionnaire vous a permis de lui communiquer, comme le titre de son emploi, et la date à laquelle la cession prendra effet. Le TAL met à votre disposition un modèle d’avis de cession de bail.
Troisième étape d'un transfert de bail
Ensuite, le propriétaire locateur dispose de 15 jours pour vous indiquer s’il accepte votre proposition ou non, à compter de la date de la réception de l’avis. L’absence de réponse est considérée comme une acceptation, mais il faut alors vous assurer qu’il a bien reçu l’avis de cession de bail! Pour prouver vos revenus à votre bailleur, imprimez votre avis de cotisation et déposez-le dans la boîte aux lettres de votre bailleur ou du bureau de location. Vous pouvez également l'envoyer directement par courrier électronique.
Quatrième étape d'un transfert de bail
S’il accepte, il peut vous demander de débourser des dépenses raisonnables en lien avec la cession. Habituellement, il s’agit d’une vérification de crédit du nouveau locataire, qui coûte entre 20 $ et 40 $. C’est bien peu en comparaison à quelques mois de loyer!
Voici comment consulter votre cote de crédit gratuitement.
Documents pour se préparer à une cession de bail au Québec
Avant de vous asseoir avec le cessionnaire, ayez ces documents en main :
- Contrat de cession de bail
- Copie du bail original
- Avis de cession de bail
- Formulaire d’enquête de crédit
Même si certains propriétaires seront déçus d’avoir affaire à une cession de bail, il n’y a pas de raison de s’en passer quand on est locataire. Le seul petit hic pour la personne qui cède son bail est le travail que la procédure implique. En effet, il faut prévoir le temps de recherche de candidats et compléter les documents.
Lecture supplémentaire
Qui n’a pas le droit de céder son bail?
Certains logements sont exclus de la cession de bail. Sachez que les logements dans un établissement d’enseignement et à loyer modique sont soustraits au droit de céder un bail. Il peut aussi y avoir des restrictions dans les cas de colocation ou si vous êtes marié et que votre logement constitue la résidence familiale.
Et si vous êtes colocataire? Il y a des restrictions aussi à la cession de bail ainsi qu’à la sous-location, que nous discutons maintenant.
La cession de bail n’est pas la sous-location
Il est nécessaire de comprendre qu'une cession de bail se distingue d’une sous-location d'un logement. Dans le premier cas, on cède nos droits de locataire.
Mais, en cas de sous-location, on est encore responsable de toutes les obligations du bail. Le sous-locataire prend possession du logement pour une certaine période du bail, mais le locataire ne renonce pas à ses droits et ses obligations. Il est encore faillible de tout incident.
Dans les deux cas, le locateur doit être avisé par écrit. Le sous-locateur, qui est le locataire principal du bail, doit fournir les informations du sous-locataire par écrit au locateur. Le locateur ne peut pas refuser la cession ou la sous-location du bail sans motif sérieux.
De plus, le sous-locataire peut exiger des dommages du sous-locataire s’il y a le cas.
Si vous êtes colocataire, vous avez le droit de céder ou sous-louer votre partie du bail. Mais cette fois-ci, le colocataire qui reste dans le logement et le locateur peuvent refuser la demande pour des motifs sérieux.
