Une récente étude Léger démontre qu'en moyenne, les frais de condo (ou charges de propriété) se sont élevées à 281 $ par mois en 2023. Cela représente une augmentation de 46 $, soit 19 %, en l'espace de deux ans.
Présentement, un quart des propriétaires doit maintenant débourser 400 $ ou plus mensuellement pour les « frais de condo ». En 2020, cette réalité ne touchait qu'à peine 8 % d'entre eux.
Que comprend-on dans les frais de votre condo ?
L'achat d'un condo implique la propriété du logement et une copropriété de l'immeuble avec d'autres. Les dépenses d'entretien et de réparation, comme les lavage des fenêtres, le déneigement et la peinture d'escalier, sont partagées. Un fonds de prévoyance est établi pour ces travaux, alimenté par une portion des frais de condo.
Ce que vous payez avec les frais de condo
Les frais de condo, aussi connus sous charges de copropriété, sont prélevés mensuellement auprès des copropriétaires. Elles sont destinées à :
- Financer l'entretien régulier des espaces communs : Dépenses telles que le nettoyage des fenêtres, le déneigement et l'entretien des pelouses, entre autres.
- Couvrir les frais administratifs liés à la gestion de l'immeuble : Tels que l'organisation des assemblées. Dans certains cas, la gestion de l'immeuble peut être confiée à des entreprises privées rémunérées.
- Assumer les coûts des assurances de l'immeuble : En complément des assurances personnelles des copropriétaires qui protègent leur logement et leur responsabilité civile. Certaines assurances sont nécessaires pour couvrir l'intégralité de l'immeuble et de son syndicat.
- Contribuer au fonds d'assurance : Obligatoire pour les copropriétés divises au Québec. Ce fonds contient les fonds nécessaires pour couvrir la franchise de l'assurance de l'immeuble, c'est-à-dire le montant de base à payer en cas de réclamation.
- Alimenter le fonds de prévoyance : Également obligatoire pour les copropriétés divises au Québec. Ce fonds constitue une réserve d'urgence pour l'immeuble, destinée à financer des travaux d'entretien majeurs ou pour faire face à des imprévus.
Qu'est-ce qu'un fonds de prévoyance ?
C'est une provision financière qui répond à une obligation légale. Au Québec, elle équivaut au moins à 5 % des frais de condo et est prévue pour financer d'éventuels travaux importants sur l'immeuble. Cette réserve est établie par le syndicat de copropriété, qui en est de plus le détenteur. Cela implique qu'un copropriétaire ne peut pas récupérer les fonds qu'il a versés au fonds de prévoyance. Ca si même s'ils n'ont pas été utilisés, lorsqu'il vend son condo.
Concrètement, le taux de 5 % se révèle nettement insuffisant, obligeant les copropriétaires à payer une somme supplémentaire importante lorsqu'ils doivent effectuer des réparations.
Suis-je imposé de payer les charges collectives ?
Dans les copropriétés divises, les frais de condo sont obligatoires. Cependant, dans les immeubles indivis, il peut être prévu une contribution mensuelle ou annuelle pour constituer un fonds de prévoyance et couvrir les frais d'entretien de l'immeuble.
Voici un aperçu des différences entre les copropriétés divises et indivises :
Copropriétés indivises :
- Une mise de fonds minimale de 20 % est nécessaire à l'achat.
- L'administration est plus flexible et repose davantage sur les copropriétaires.
- Les frais de condo (s'il y en a) et les taxes sont généralement moins élevées.
Copropriétés divises :
- Une mise de fonds minimale de 5 % est nécessaire à l'achat.
- Elles sont soumises à des règles obligatoires émanant du Code civil du Québec.
- Elles disposent d'un syndicat de copropriété encadré par un conseil d'administration et une assemblée de copropriétaires.
- Les frais de condo et les taxes sont habituellement plus élevés.
Défauts de paiements des frais de condo
Avant l'achat, il est essentiel de s'assurer auprès du syndicat de copropriété que le vendeur ne possède pas de dettes. Vous pouvez faire cette demande par l'intermédiaire de votre agent immobilier ou du notaire. Un représentant du syndicat, membre du conseil d'administration, gestionnaire ou un administrateur, doit répondre par écrit dans un délai de 15 jours après notification du vendeur. Passé ce délai, vous ne serez pas tenu responsable du règlement de ces sommes.
Si cette vérification n'est pas effectuée, vous devrez acquitter avec intérêt toutes les charges communes dues pour la partie nouvellement acquise de la copropriété. Vous aurez alors la possibilité de retenir une partie du prix de vente afin de régler directement le syndicat de copropriété.
Comment les frais de condo se comparent-ils aux frais liés à une maison ?
Souvent, les propriétaires de maisons trouvent les frais de condo élevés, car ils ont tendance à ne pas comparer avec des dépenses similaires. Les charges de l'immeuble englobent une partie des fluides utilisés par les résidents, mais également des services qui ne sont pas disponibles pour les propriétaires. À titre d'exemple, le nettoyage des espaces communs, les frais d'ascenseur ou d'accès à la salle de gym.
Chaque propriétaire paie une part des frais de condo correspondant à sa quote-part des charges de l'immeuble. Cela inclut les dépenses d'entretien de l'immeuble et du terrain. Ainsi qu'un Fonds de prévoyance, qui sert à financer d'éventuels travaux majeurs sur l'immeuble.
Les lois sur les frais de condo
Si vous observez une hausse de vos charges de copropriété et que vous souhaitez savoir pourquoi, il est probable que cela soit dû aux récentes évolutions législatives dans le domaine de la copropriété lors des dernières années.
Les justificatifs de la réforme
Les motifs justifiant la réforme de la copropriété peuvent résulter de divers problèmes, tels que la gestion inadéquate des fonds, la sous-évaluation des coûts d'entretien, comme l'absence ou l'insuffisance des réserves financières.
Loi 141
À partir du 13 juin 2018, la loi 141 a été mise en application, modifiant le Code civil du Québec. Dorénavant, le syndicat de copropriété est tenu de prendre en charge les réparations des dommages survenant dans l'immeuble. Même dans les parties privatives de chaque copropriétaire, à l'exception des améliorations locatives.
Loi 16 - Fonds de prévoyance et carnet d'entretien
Cette loi a apporté d'importants changements législatifs pour les copropriétaires. Particulièrement l'accent sur la question du fonds de prévoyance. Ce fonds est alimenté par les contributions des copropriétaires afin d'anticiper le financement des travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble.
Cependant, dans de nombreuses petites et moyennes copropriétés, ce fonds est soit absent, soit gravement insuffisant, entraînant un défaut d'entretien des immeubles en copropriété au fil du temps. Pour remédier à cette situation, le gouvernement a prévu que les copropriétés devront se munir d'une étude du fonds de prévoyance ainsi que d'un carnet d'entretien.
Lectures complémentaires
En résumé
Les nouvelles exigences des lois 141, 16 et 31 auront un impact significatif sur le calcul des charges communes lors de l'élaboration du budget prévisionnel. Cela entraînera inévitablement une hausse notable des frais de condo.
