SCHL : L'incitatif à l'achat de la première maison a été abandonné

L'incitation à l'achat d'un premier logement était un prêt accordé par la SCHL pour aider les citoyens à accéder au marché du logement. En plus, de nombreuses modifications ont été apportées aux bénéfices fiscaux. Depuis l'introduction du premier compte d'épargne logement jusqu'à la suppression de l'avantage fiscal pour le travail à domicile via le forfait temporaire.

Que vous ayez envisagé de demander cet incitatif ou que vous l'ayez déjà fait, découvrez dans les lignes suivantes comment cette suppression pourrait affecter vos objectifs d'accession à la propriété.

Quelle est la définition de l'incitation à l'achat d'une première habitation (IAPP) ?

Mise en œuvre par le gouvernement canadien en 2019, l'incitation à l'achat d'une première habitation vise à soutenir les nouveaux acquéreurs de biens immobiliers. Dirigé par la SCHL, ce programme proposait un prêt hypothécaire à capital partagé, permettant ainsi au gouvernement de partager les gains ou pertes liés à la valeur de la propriété.

Ce programme octroyait un prêt sans intérêt de 5 % à 10 %, qui peut être utilisé comme mise de fonds afin de réduire le montant du prêt hypothécaire. Cette mesure contribuerait à diminuer les paiements mensuels et faciliterait l'accession à la propriété en la rendant plus abordable.

Pour être admissible :

• Être un premier propriétaire.
• Respecter les plafonds de revenus et verser une mise de fonds minimale. 
• Les participants devaient rembourser le prêt hypothécaire à capital partagé lors de la vente de la propriété ou après 25 ans.
• Le prix d'achat maximal varie en fonction de la localisation géographique.

Pour quelles raisons, la suppression de l'incitation à l'achat d'une première propriété est-elle justifiée ?

Cette décision découle de divers problèmes rencontrés par le programme, notamment concernant les critères d'admissibilité et sa disponibilité sur les marchés sur lesquels les prix sont élevés.

Ce programme visait à alléger le fardeau financier des emprunteurs en réduisant le montant des prêts hypothécaires contractés, ce qui aurait rendu les paiements mensuels plus abordables. Toutefois, les critères d'éligibilité le compliquaient d'accès, en particulier dans les marchés sur lesquels les prix de l'immobilier sont élevés, comme à Toronto et à Vancouver.

Selon Daniel Vyner, courtier principal chez DV Capital, les plafonds de revenu et de valeur de propriété étaient trop bas, particulièrement dans les régions où le prix moyen d'achat dépassait ces seuils.

L'IAPP était un programme déficient dès le départ. 

Il était censé assister 100 000 Canadiens durant les trois années suivant son introduction en 2019. Cependant, selon les documents présentés au Parlement, l'IAPP n'a approuvé que 15 925 demandeurs sur les 23 411 demandes reçues au 30 avril 2022.

De plus, durant cette période, seul un cinquième du budget du programme a été distribué aux demandeurs approuvés.

Ces chiffres témoignent autant d'un manque d'intérêt pour le programme que d'un problème majeur d'éligibilité. Avec la hausse des prix de l'immobilier, les plafonds de revenus et de prix des logements établis par le Programme sont devenus trop bas.

Autres problèmes

D'autres interrogations se sont élevées concernant le I'APP, notamment à propos de l'accord de copropriété que les acheteurs de maisons seraient tenus de conclure avec le gouvernement. De nombreux observateurs font remarquer que le gouvernement bénéficie de l'appréciation de la valeur de la maison sans avoir à assumer les taxes foncières ou l'assurance habitation, contrairement aux propriétaires traditionnels.

De plus, pour récupérer la part de l'État dans votre propriété, vous devez rembourser le prêt consenti par celui-ci après 25 ans ou lors de la vente de votre logement. Après un quart de siècle, la plupart des emprunteurs auront entamé le remboursement de leur prêt hypothécaire, mais ils seront toujours redevables auprès de l'État. Que se passera-t-il s'ils ne peuvent pas le rembourser ? Devront-ils vendre leur maison ou contracter un nouveau prêt pour régler leur dette auprès de l'État ?

Quelle est la date butoir pour faire une demande ?

Les Canadiens intéressés par l'IAPP ont jusqu'au 21 mars 2024 pour soumettre leur demande. Les personnes dont la demande a été précédemment refusée peuvent également la soumettre de nouveau avant cette date butoir.

Toutefois, les candidats qui soumettent leur demande après la date limite seront soumis à un examen manuel, lequel doit être soumis au plus tard le 25 mars 2025.

Il est à noter qu'aucune nouvelle demande ne sera approuvée après le 31 mars 2024.

Est-il plus judicieux d'autoriser les Canadiens à étaler leur amortissement sur une période de 30 ans ? 

Certains soutiennent que, plutôt que d'opter pour l'IAPP, le gouvernement devrait permettre l'amortissement des prêts hypothécaires sur une période de 30 ans. Au Canada, l'utilisation des prêts hypothécaires sur 30 ans est limitée en raison des règlements concernant l'assurance prêt hypothécaire.

Actuellement, la SCHL assure uniquement les prêts hypothécaires dont la période d'amortissement n'excède pas 25 ans. Cependant, ceux n'étant pas pour une assurance prêt hypothécaire avec un dépôt initial d'au moins 20 % peuvent obtenir un prêt amortie sur plus de 30 ans dans certaines banques.

Quand dois-je obtenir un prêt hypothécaire de 30 ans ?

Opter pour un prêt hypothécaire sur 30 ans comporte certains avantages, tels qu'une capacité d'emprunt accrue, des mensualités moins élevées et une plus grande souplesse dans la gestion des paiements. Cependant, bien qu'un prêt hypothécaire sur 30 ans offre davantage de flexibilité et des mensualités réduites, il entraîne également des paiements d'intérêts totaux plus élevés sur la durée du prêt. Les emprunteurs potentiels doivent donc évaluer attentivement leur situation financière actuelle et future, avant de choisir une période d'amortissement prolongée.

D'autres initiatives d'assistance pour aider les propriétaires

Même si l'IAPP a été abolie, il existe d'autres programmes proposés par les gouvernements fédéraux et provinciaux pour faciliter l'accession à la propriété.

Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)

C'est un régime enregistré conçu pour aider les premiers accédants à épargner en vue de l'achat d'une résidence admissible, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux sur leurs cotisations (dans certaines limites). Ce compte permet non seulement de percevoir des intérêts non imposables, mais encore d'utiliser les cotisations versées pour réduire le revenu imposable. La définition d'une première résidence admissible peut varier, et les individus doivent se référer aux règlements et aux lignes directrices spécifiques régissant le CELIAPP.

Lors de l'ouverture d'un compte CELIAPP, il est possible de verser jusqu'à 8 000 dollars par an, avec un plafond de 40 000 dollars sur toute la durée de vie du compte. Il est important de noter que si la totalité des 8 000 dollars n'est pas versée durant une année donnée, le montant inutilisé ne peut pas être reporté indéfiniment. Les droits de cotisation de l'année précédente ne peuvent être reportés que pendant un an. Après cette période, les droits de cotisation non utilisés pour les années précédentes sont perdus.

Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH)

Au Canada, le crédit d'impôt pour l'achat de la première habitation (CIAPH) permet aux premiers acheteurs de réclamer jusqu'à 10 000 $, entraînant ainsi un crédit d'impôt maximal de 1 500 $. Cette mesure d'incitation fiscale s'adresse non seulement aux nouveaux acheteurs, mais également à ceux éligibles au crédit d'impôt pour les personnes handicapées.

Pour bénéficier du CIAPH, certaines conditions doivent être remplies. Ces conditions nécessitent l'achat d'une maison sans avoir résidé dans une propriété conjugale depuis l'année de l'achat, ou les quatre années précédentes, à moins d'une situation de handicap du demandeur. Il est important de souligner qu'une seule des personnes mariées ou conjointes de fait doit satisfaire à ces deux conditions pour prétendre à ce crédit.

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) 

Il permet le retrait de fonds de vos RÉER en vue de l'achat ou de la construction d'une habitation éligible, avec la possibilité de rembourser sur une période de 15 ans. Vous pouvez effectuer des retraits de plusieurs RÉER, à condition d'être le titulaire principal de chacun d'eux. De plus, aucun impôt n'est prélevé sur les montants inférieurs à 35 000 $.

Pour profiter du RAP, soyez acheteur d'une première maison, ayez un accord écrit pour celle-ci et l'intention de l'occuper dans un an. L'éligibilité inclut aussi les personnes handicapées, les conjoints séparés et ceux confrontés à des restrictions sur les retraits et les types de RÉER.

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Mots finale

La fin de l'encouragement à acheter une première maison interroge sur l'évolution des politiques de logement et les défis des nouveaux acheteurs. Si cette initiative aidait les personnes à obtenir une propriété, elle ne répondait pas aux problèmes économiques qui affectent l'aide du gouvernement et la possibilité d'acheter de l'immobilier.