Marge de Crédit hypothécaire

Si vous vous demandez comment transformer la valeur de votre maison, découvrez comment la marge de crédit hypothécaire peut être la solution inattendue que vous cherchiez. Et, si vous êtes propriétaire, vous avez peut-être accumulé des fonds propres au fil du temps. Si c'est le cas, vous pouvez peut-être utiliser ces fonds propres pour financer une dépense importante. 

Par exemple, la rénovation d'une maison, les frais d'inscription à l'université ou un achat coûteux comme un bateau peuvent nécessiter une somme d'argent importante. Dans ces cas-là, vous pouvez couvrir le coût en utilisant votre capital obtenu par le biais d'une marge de crédit .Examinons de plus près comment vous pouvez utiliser la valeur nette de votre logement pour obtenir des liquidités supplémentaires.

Points clés

• La valeur nette du logement correspond à la différence entre le solde de votre prêt hypothécaire et la valeur de votre logement. 
• Vous pouvez accéder à la valeur nette de votre maison au moyen d'une MCVD ou d'une marge de crédit et utiliser les fonds pour régler diverses dépenses importantes.
• Votre maison garantit une MCVD ou un d'une marge de crédit, ce qui rend ces produits de financement plus faciles à obtenir à des taux inférieurs à ceux d'autres types de prêts.
• Étant donné que votre maison garantit une MCVD ou une marge de crédit, il est important que vous respectiez les paiements, sinon votre prêteur pourrait reprendre possession de votre maison.

Qu'est-ce qu'une marge de crédit hypothécaire ?

Une MCVD - ou marge de crédit hypothécaire - est un type de programme financier qui vous permet d'emprunter la valeur nette de votre maison pour obtenir des liquidités lorsque vous en avez besoin. Lorsque vous contractez une MCVD en plus d'une hypothèque de premier rang distincte, vous considérez la MCVD comme une hypothèque de 2e rang.

Types de marge de crédit hypothécaire

Il existe deux principaux types de MCVD : celles qui sont liées à votre hypothèque et celles qui ne le sont pas.

• MCVD liée à votre prêt hypothécaire - Une MCVD liée à votre prêt hypothécaire exige que vous déteniez votre MCVD et votre prêt hypothécaire auprès du même prêteur. Comme la MCVD est liée à votre prêt hypothécaire actuel, vous pouvez emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison.
• MCVD indépendante - Ces MCVD autonomes ne sont pas liées à votre prêt hypothécaire et vous permettent d'emprunter jusqu'à 65 % de la valeur de votre maison.

Comment fonctionne une marge de crédit hypothécaire ? 

Contrairement à un prêt traditionnel dans le cadre duquel vous recevez une somme d'argent forfaitaire que vous remboursez en versements fixes, une MCVD fonctionne davantage comme une carte de crédit. Vous pouvez puiser dans la marge de crédit jusqu'à votre limite de dépenses maximale, aussi souvent que vous le souhaitez. Ensuite, vous pouvez rembourser chaque mois une partie ou la totalité du montant prélevé.

Ainsi, une MCVD vous offre une grande souplesse pour emprunter sur la valeur nette de votre maison. Une fois que vous avez remboursé l'argent, vous pouvez emprunter à nouveau en fonction de vos besoins, plutôt que de contracter des prêts individuels chaque fois que le besoin d'argent supplémentaire se fait sentir. Les taux d'intérêt sont variables, ce qui signifie qu' il fluctue en fonction du taux préférentiel.

Comment calculer le montant que vous pouvez emprunter grâce à la valeur nette de votre maison ?

Le montant maximal que vous pouvez emprunter sur la valeur nette de votre maison dépend de plusieurs facteurs, dont les suivants :

• La valeur de votre maison
• Le pourcentage de la valeur de votre maison que votre prêteur vous permet d'emprunter. 
• Le montant restant à rembourser sur votre prêt hypothécaire

Pour illustrer notre propos, disons que votre maison vaut actuellement 700 000 $ et que vous devez encore 400 000 $ sur votre prêt hypothécaire. Si votre prêteur vous permet d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison, cela signifie que vous pouvez emprunter un maximum de 560 000 $ (700 000 $ x 80 %). 

Soustrayez ensuite le montant de votre prêt hypothécaire de ce chiffre pour obtenir le montant que vous pouvez emprunter. Dans ce cas, il s'agit de 160 000 $ (560 000 $ - 400 000 $).

Avantages d'une marge de crédit hypothécaire

Les taux d'intérêt d'une MCVD sont généralement inférieurs à ceux des prêts personnels parce qu'ils sont garantis par votre maison. 

Accès facile aux fonds

Une fois votre MCVD établie, vous pouvez puiser dans la valeur nette de votre maison lorsque le besoin s'en fait sentir, sans avoir à demander plusieurs fois des prêts distincts. 

Ne payez des intérêts que sur le montant utilisé

Au lieu de payer des intérêts sur la totalité de la limite de crédit, vous ne payez des intérêts que sur le montant que vous retirez. Et une fois que vous avez remboursé cet argent, vous n'avez plus à payer d'intérêts. 

Acceptation en cas de mauvais crédit

Il vous sera peut-être plus facile d'obtenir qu'un prêt personnel traditionnel. En effet, vous disposez déjà d'une hypothèque et d'une maison pour garantir la LDC. Dans ce cas, une cote de crédit moins élevée peut être acceptée.

Inconvénients d’une marge de crédit hypothécaire

Une marge de crédit hypothécaire est une décision importante, alors assurez-vous d'examiner les risques avant d'en faire la demande,

Garantie

Le plus grand risque lié à l'utilisation d'une d'une marge de crédit est la garantie. Si vous n'effectuez pas vos paiements, le prêteur a le droit de saisir votre maison et de la vendre pour récupérer le paiement.

Frais

Lorsque vous contractez une marge de crédit, vous devez payer certains frais, notamment des frais de clôture et des frais d'évaluation de la maison.

Dettes supplémentaires

Bien qu'un prêt sur valeur nette immobilière vous permettra de puiser dans la valeur nette de votre maison, cela signifie également que vous devrez contracter des dettes supplémentaires. Techniquement, vous aurez deux hypothèques, puisqu'un prêt sur valeur nette immobilière est garanti par votre maison et est appelé hypothèque de 2e rang.

Qu'est-ce que la valeur nette d'un logement ?

La valeur nette de votre maison correspond à la valeur de votre maison moins le montant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire. Lorsque vous achetez une maison, vous en êtes considéré comme le propriétaire. Toutefois, tant que votre prêt hypothécaire n'est pas entièrement remboursé, votre prêteur conserve un intérêt dans la maison. Cela signifie que vous n'êtes pas techniquement propriétaire de la maison dans son intégralité tant que vous n'avez pas remboursé votre prêt hypothécaire. 

La valeur nette de la maison augmente de deux façons :

• En effectuant des paiements hypothécaires
• Par l'appréciation de la valeur de votre maison au fil du temps

Comment calculer la valeur nette de votre maison ?

La valeur nette d'une maison est calculée à partir de la valeur marchande de votre maison moins le solde de votre prêt hypothécaire. La formule est donc la suivante :

• Valeur de la propriété - solde du prêt = valeur nette de la maison

Calculation example d'une valeur nette d’un maison

Par exemple, supposons que la valeur marchande actuelle de votre maison est de 650 000 $ et que vous devez encore 200 000 $ sur votre prêt hypothécaire. À partir de ces chiffres, la valeur nette de votre logement serait calculée comme suit :

• $650,000 - $200,000 = $450,000

Dans cet exemple, la valeur nette de votre logement s'élève à 450 000 $.

Mais n'oubliez pas que si vous souhaitez connaître le montant officiel de la valeur nette que vous avez accumulée, ou si vous souhaitez utiliser votre valeur nette comme garantie, vous devrez faire évaluer votre maison. 

Les prêts sur valeur domiciliaire

Il y a deux façons principales d'utiliser la valeur nette de votre maison : un prêt sur valeur nette immobilière ou une ligne de crédit sur valeur nette immobilière. 

Qu'est-ce qu'un prêt sur valeur domiciliaire ?

Un prêt sur valeur domiciliaire fonctionne de la même façon qu'un prêt personnel garanti. Il s'agit d'un prêt garanti par la valeur nette de votre maison, souvent appelé hypothèque de second rang. Les paiements sont fixes et les durées varient de 5 à 30 ans. Les taux sont généralement inférieurs à ceux de la plupart des produits de crédit, mais ils sont habituellement plus élevés que le taux de l'hypothèque initiale.

Comment fonctionne un prêt sur fonds propres ?

Comme dans le cas d'un prêt à tempérament ordinaire, vous recevrez un montant forfaitaire que vous pourrez utiliser en fonction de vos besoins. Vous effectuerez des paiements fixes avec intérêts sur une période donnée, généralement comprise entre 5 et 30 ans. 

Les taux d'intérêt des prêts sur fonds propres sont généralement plus élevés que ceux d'un prêt hypothécaire ordinaire, mais moins élevés que ceux d'un prêt personnel ordinaire. En outre, les taux étant généralement fixes, les paiements sont constants et faciles à budgétiser. Notez que si vous n'effectuez pas vos paiements, votre prêteur peut saisir votre propriété pour récupérer le paiement.

Comment un marge de crédit hypothécaire affecte-t-il ma Cote de crédit ?

Chaque fois que vous demandez un nouveau crédit, votre cote de crédit peut être affectée. Ce que l'on appelle un "hard pull" ou une "hard inquiry". En français, cela signifie simplement qu'il s'agit d'une demande de renseignements non contraignante qui ne porte que sur les détails de base. Une enquête approfondie (hard inquiry) est une recherche d'informations plus détaillées sur l'ensemble de votre profil de crédit.

Le fait de contracter un nouveau prêt, augmentera également votre niveau d'endettement, ce qui pourrait nuire à votre crédit. En revanche, si vous effectuez vos paiements en temps voulu à chaque période de facturation, votre cote de crédit peut s'en trouver améliorée. En effet, l'historique des paiements pèse souvent lourd dans la balance lorsqu'il s'agit de votre cote de crédit. Ainsi, chaque paiement ponctuel que vous effectuez pour rembourser votre prêt immobilier peut contribuer à augmenter votre cote de crédit.

Mais bien sûr, l'inverse est également vrai : si vous n'effectuez pas vos paiements, votre cote de crédit peut chuter. C'est pourquoi il est important de s'assurer que vous êtes en mesure d'effectuer vos paiements avant de faire une demande de crédit, quel qu'il soit. 

Puis-je utiliser un marge de crédit hypothécaire pour une mise de fond ?

Vous pouvez utiliser les fonds d'un prêt sur valeur domiciliaire à presque toutes les fins, y compris pour verser un mise de fonds sur l'achat d'une maison. Dans ce cas, vous empruntez les fonds nécessaires au versement initial, puis vous utiliserez cet argent pour demander un prêt hypothécaire auprès d'un autre prêteur. 

N'oubliez pas que le gouvernement ne permet pas aux Canadiens d'emprunter leur mise de fonds à leur prêteur si celui-ci est une institution financière sous réglementation fédérale. Vous devrez donc faire appel à un autre prêteur pour emprunter de l'argent pour votre mise de fonds. Si vous choisissez d'emprunter de l'argent pour votre mise de fonds au moyen d'un prêt sur valeur domiciliaire, vous aurez deux paiements à faire : l'un pour rembourser votre prêt hypothécaire et l'autre pour rembourser votre prêt sur valeur domiciliaire. 

Comment utiliser votre capital immobilier à votre avantage

L'utilisation de la valeur nette de votre maison est un excellent moyen d'obtenir le financement dont vous avez besoin. Comme la valeur nette que vous avez accumulée au prix d'un dur labeur sert de garantie au prêt ou à la marge de crédit que vous avez demandé, vous aurez accès à des taux plus abordables et, souvent, à des conditions plus avantageuses. 

Voici quelques-unes des meilleures façons d'utiliser la valeur nette de votre maison à votre avantage.

Rénovations qui augmenteront la valeur de votre maison

Plusieurs projets de rénovation peuvent non seulement améliorer l'aspect de votre maison et la rendre plus fonctionnelle, mais ils peuvent aussi ajouter de la valeur à votre maison. Parmi les projets qui ont tendance à rapporter le plus, citons les suivants:

• Amélioration de la cuisine ou de la salle de bains
• Nouveau toit ou nouvelles fenêtres
• Nouvelles adjonctions
• Ajout d'une suite au sous-sol
• Remodelage complet

Consolidation des dettes

Si vous avez quelques produits de crédit à taux d'intérêt élevé, vous payez peut-être plus d'intérêts que nécessaire. Dans ce cas, il peut être judicieux de contracter un prêt sur valeur domiciliaire à un taux inférieur à celui de votre prêt à taux le plus élevé et d'utiliser cet argent pour rembourser toutes les dettes existantes. Non seulement vous économiserez de l'argent en intérêts, mais vous n'aurez plus qu'un seul prêt à gérer, au lieu de plusieurs. 

Coût de l'utilisation de la valeur nette de votre logement

Avant de contracter une MCVD ou un prêt sur valeur domiciliaire, méfiez-vous des coûts associés à ce programme financier :

• Frais d'évaluation - Il se peut que votre maison doive être évaluée par un professionnel pour que votre prêteur puisse vérifier sa valeur marchande actuelle. Les frais d'évaluation varient entre 150 et 250 dollars.
• Frais de recherche de titre - Une recherche de titre permet de vérifier s'il existe ou non des privilèges sur la propriété. Si c'est le cas, il faudra peut-être s'en occuper avant d'accorder un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit hypothécaire. Une recherche de titre peut coûter entre 250 et 500 dollars.
• Frais administratifs - Des frais administratifs sont associés à l'ouverture d'une MCVD ou d'un prêt sur valeur domiciliaire, dont le coût varie considérablement d'un prêteur à l'autre.
• Frais de clôture - Les frais de clôture varient entre 200 et 350 $ et sont facturés lorsque vous clôturez votre marge de crédit hypothécaire.
• Frais juridiques - Vous devrez payer les services de votre avocat, ce qui peut vous coûter entre 500 $ et 1 000 $.

Dois-je passer un test de résistance hypothécaire pour obtenir une un marge de crédit hypothécaire ?

Comme nous l'avons brièvement mentionné ci-dessus, la réussite d'un test de résistance hypothécaire fait partie des critères de qualification pour obtenir une marge de crédit hypothécaire ou un prêt sur valeur domiciliaire. Ce test exige des acheteurs qu'ils démontrent qu'ils peuvent supporter des paiements hypothécaires plus élevés en raison de l'augmentation des taux à l'avenir par rapport à ce que leur offre leur prêteur. 

Plus précisément, vous devrez prouver que vous serez toujours en mesure de payer votre hypothèque à un taux de 5,25 % ou au taux offert par votre prêteur majoré de 2 %, le taux le plus élevé étant retenu. Un test de résistance est nécessaire pour les nouveaux prêts hypothécaires.

Lectures complémentaires

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Réflexions finales

Le prêt sur valeur domiciliaire est un outil financier unique. Vous pouvez l'utiliser pour obtenir des liquidités lorsque vous avez besoin de couvrir une dépense importante. Mais comme pour tout autre type de programme financier, assurez-vous que vous êtes financièrement capable de rembourser ce que vous devez afin d'éviter toute répercussion importante.

Foire aux questions