Si vous avez besoin d'un prêt pour couvrir une dépense importante, vous pourriez puiser dans la valeur nette de votre maison pour obtenir les fonds. L'un des moyens d'emprunter sur la valeur nette de votre maison est l'hypothèque de 2e rang.
Pour comprendre le montant des fonds propres dont vous disposez, sachez que les fonds propres (ou valeur nette) sont un actif que votre maison accumule au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire. Le montant se calcule en soustrayant le solde de votre prêt hypothécaire de la valeur estimée de votre logement. Une fois que vous avez atteint au moins 20 % de valeur nette, vous pouvez accéder à divers produits de crédit garantis par ces fonds propres.
Points clés
Emprunter sur la valeur nette : une hypothèque de 2e rang vous permet d'emprunter sur la valeur nette de votre maison pour accéder à des fonds supplémentaires.
Deux formes courantes : le prêt sur valeur domiciliaire et la marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD).
Votre maison sert de garantie, ce qui peut faciliter votre admissibilité et vous donner accès à de meilleurs taux qu'un prêt non garanti.
Vous pouvez généralement emprunter jusqu'à 80 % de la valeur estimée de votre maison (1re et 2e hypothèque combinées).
Qu'est-ce qu'une hypothèque de 2e rang?
Le moyen le plus courant d'accéder à la valeur nette de votre logement est de contracter une hypothèque de 2e rang. Le terme « hypothèque de 2e rang » est utilisé parce que le prêt est de second rang en cas de défaut de paiement. Ainsi, en cas de cessation de paiement, la première hypothèque sera remboursée avant la deuxième si la propriété est vendue pour rembourser la dette.
Pour accéder au capital au moyen d'une hypothèque de 2e rang, vous avez deux produits au choix : un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD).
Comment fonctionne une hypothèque de 2e rang au Québec?
Une hypothèque de 2e rang vous permet d'emprunter sur la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison tout en conservant votre hypothèque d'origine. Votre maison garantit les deux prêts, et la deuxième hypothèque passe après la première en matière de priorité. Si vous êtes en défaut et que la maison est vendue, votre première hypothèque est remboursée avant la deuxième.
Vous pouvez habituellement emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison au total (1re et 2e hypothèque combinées), et vous remboursez la deuxième hypothèque en plus de votre paiement hypothécaire existant. Comme le prêteur assume plus de risque en deuxième position, les taux d'une hypothèque de 2e rang sont plus élevés que ceux d'une première hypothèque, tout en restant généralement plus bas que la plupart des crédits non garantis.
Peut-on obtenir une hypothèque de 2e rang avec un mauvais crédit?
Oui. Si votre crédit n'est pas assez solide pour une banque, les prêteurs alternatifs pourront tout de même vous considérer, car ils s'attardent à la valeur nette de votre maison plutôt qu'à votre cote de crédit. Tant que vous avez au moins 20 % de valeur nette, vous pouvez souvent vous qualifier pour une hypothèque de 2e rang malgré un mauvais crédit, même si vous paierez des taux et des frais plus élevés pour compenser le risque additionnel du prêteur.
Où obtenir une hypothèque de 2e rang au Québec?
Les hypothèques de 2e rang sont offertes par deux grands types de prêteurs. Les prêteurs traditionnels, comme les banques et les caisses, offrent les taux les plus bas, mais imposent des exigences strictes : bonne cote de crédit, revenu solide et faible ratio d'endettement. Les prêteurs hypothécaires privés s'attardent davantage à votre valeur nette qu'à votre crédit, alors ils sont plus souples si vos finances sont imparfaites.
Au Québec, les caisses Desjardins offrent aussi des produits garantis par la valeur nette (comme la Marge Atout Desjardins), en plus des grandes banques.
Hypothèque de 2e rang auprès des banques
Si vous avez un bon crédit et un bon revenu, l'une des grandes banques canadiennes pourrait offrir les meilleurs taux sur une hypothèque de 2e rang, habituellement au moyen d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une MCVD. Voici ce qu'offre chaque grande banque.
| Banque | Produit sur valeur domiciliaire | Type |
|---|---|---|
| RBC | Programme Marge Proprio RBC | Hypothèque et MCVD combinées |
| TD | Marge Crédit-Maison TD | MCVD |
| Banque Scotia | Crédit Intégré Scotia (STEP) | MCVD et programme d'emprunt |
| BMO | Marge PrêtProprio BMO | MCVD |
| CIBC | Formule PropriPouvoir CIBC | Prêt sur valeur domiciliaire et MCVD |
| Desjardins | Marge Atout Desjardins | MCVD |
Les deux types : prêt sur valeur domiciliaire et MCVD
| Prêt sur valeur domiciliaire | MCVD | |
|---|---|---|
| Accès aux fonds | Un montant forfaitaire unique | Retraits au besoin |
| Maximum empruntable | Jusqu'à 80 % de la valeur, moins le solde de votre hypothèque | Jusqu'à 65 % de la valeur, moins le solde de votre hypothèque |
| Taux d'intérêt | Fixe | Généralement taux préférentiel plus 0,5 % |
| Remboursement | Versements réguliers sur une durée fixe | Intérêts seulement pendant la période de prélèvement; capital et intérêts par la suite (jusqu'à 20 ans) |
Prêt sur valeur domiciliaire
Un prêt sur valeur domiciliaire est une somme en capital déposée dans votre compte bancaire. Le prêt est remboursé par versements sur une période de cinq à quinze ans, avec des intérêts calculés sur le montant total du prêt.
Avantages d'un prêt sur valeur domiciliaire
- Paiements fixes : des versements égaux, plus faciles à calculer et à budgéter.
- Taux fixes : de nombreux prêteurs appliquent un taux fixe qui ne change pas pendant la durée, parfois moins élevé que les taux variables.
- Admissibilité plus facile : comparé à un prêt personnel non garanti, un prêt sur valeur domiciliaire est généralement plus facile à obtenir, car il est garanti par votre maison.
Inconvénients d'un prêt sur valeur domiciliaire
- Taux d'intérêt plus élevé : le taux sera plus élevé que celui de votre première hypothèque, quoique généralement plus bas que d'autres prêts non garantis.
- Garantie à risque : le prêt utilise votre maison comme garantie, ce qui peut la mettre en danger si vous manquez trop de paiements.
Marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD)
Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD) fonctionne davantage comme une carte de crédit : vous effectuez des retraits à partir d'une limite de crédit renouvelable. Vous pouvez faire des paiements mensuels minimaux ou rembourser votre solde pour retrouver votre limite totale. En général, vous pouvez emprunter jusqu'à 65 % de la valeur de votre maison avec une MCVD, soit la limite fixée par le gouvernement canadien. Les taux sont généralement variables et fluctuent selon un indice, ce qui rend vos paiements moins prévisibles que ceux d'un prêt sur valeur domiciliaire.
Avantages d'une MCVD
- Intérêts sur ce que vous utilisez : les intérêts ne s'appliquent qu'au montant emprunté, pas à toute la limite. Une fois le retrait remboursé, aucun intérêt de plus.
- Accès rapide aux fonds : une MCVD est une source de fonds accessible en tout temps, plutôt que de demander un prêt à chaque dépense.
- Souplesse des paiements : vous pouvez faire des paiements multiples, partiels ou minimaux jusqu'à la fin de la période de prélèvement (environ 10 ans), après quoi vous remboursez le capital et les intérêts par versements réguliers.
Inconvénients d'une MCVD
- Plus d'intérêts : vous pourriez payer plus d'intérêts au total si vous n'effectuez pas régulièrement des paiements complets.
- Taux variable : des taux variables s'appliquent, qui peuvent dépasser les taux fixes si le taux préférentiel du Canada augmente pendant la durée.
- Frais : de nombreux prêteurs exigent des frais annuels pour maintenir la marge ouverte, en plus des frais d'ouverture.
- Garantie : si vous ne payez pas votre MCVD, vous pourriez perdre votre maison, car elle sert de garantie.
Qu'en est-il d'un prêt hypothécaire inversé?
Si vous avez 55 ans ou plus, le prêt hypothécaire inversé est une autre façon de puiser dans votre valeur nette. Au lieu de faire des paiements mensuels, vous recevez un montant libre d'impôt, et le prêt est remboursé lorsque vous vendez ou déménagez. Il peut convenir aux retraités riches en propriété mais pauvres en liquidités, mais il comporte des taux plus élevés et réduit la valeur nette que vous laisserez derrière vous.
Taux d'une hypothèque de 2e rang : fixe ou variable
Le taux que vous payez sur une hypothèque de 2e rang dépend en partie du produit choisi.
- Taux fixes : un prêt sur valeur domiciliaire s'accompagne généralement d'un taux fixe, donc votre paiement reste le même toute la durée. Cela simplifie la budgétisation et vous protège si les taux montent, mais vous ne profitez pas d'une baisse.
- Taux variables : une MCVD a habituellement un taux variable, soit le taux préférentiel du prêteur plus une marge (souvent environ le taux préférentiel plus 0,5 %). Votre paiement peut monter ou descendre selon le taux préférentiel, ce qui offre de la souplesse mais moins de prévisibilité.
Dans les deux cas, les taux d'une hypothèque de 2e rang sont plus élevés que ceux d'une première hypothèque, puisque le prêteur est en deuxième position et assume plus de risque. Les taux des prêteurs alternatifs et privés sont plus élevés encore, alors comparez les offres et choisissez un taux que vous pouvez confortablement assumer.
Que faut-il pour se qualifier pour une hypothèque de 2e rang au Québec?
Pour vous qualifier, vous devez généralement remplir les critères suivants :
- Avoir au moins 20 % de valeur nette dans votre maison
- Avoir un ratio d'endettement acceptable (au plus 39 % d'amortissement brut de la dette [ABD] ou 44 % d'amortissement total de la dette [ATD])
- Avoir une source de revenu stable
Combien de valeur nette faut-il?
Vous avez généralement besoin d'au moins 20 % de valeur nette pour vous qualifier. Les prêteurs plafonnent votre emprunt total à environ 80 % de la valeur estimée de votre maison, toutes hypothèques confondues. Plus vous avez de valeur nette au-delà de ce coussin, plus vous pouvez emprunter.
80 %
Le maximum que vous pouvez généralement emprunter sur la valeur estimée de votre maison avec une 1re et une 2e hypothèque combinées. L'autre 20 % doit demeurer en valeur nette.
Faut-il un bon crédit?
Si vous faites une demande auprès d'une banque traditionnelle, il vous faudra généralement une bonne cote de crédit. En revanche, un prêteur alternatif peut accepter tous les types de cotes, y compris les mauvaises.
Dois-je passer le test de résistance?
Oui. Pour vous qualifier pour une hypothèque de 2e rang auprès d'un prêteur sous réglementation fédérale, comme une grande banque, vous devrez passer le test de résistance hypothécaire. Pour le réussir, vous devez vous qualifier au taux de référence de 5,25 % ou à votre taux contractuel plus 2 %, selon le plus élevé des deux.
Cela dit, si vous voulez éviter le test de résistance, vous pourriez envisager un prêteur alternatif ou un prêteur non assujetti à la réglementation fédérale. Ces prêteurs ne suivent pas les mêmes règles strictes que les grandes banques, alors ils peuvent ne pas l'exiger.
Documents nécessaires pour faire une demande
Comme une hypothèque de 2e rang est garantie par votre maison, les prêteurs doivent vérifier vos finances et votre propriété. Avoir ces documents en main accélère votre demande :
- Preuve de revenu (talons de paie, avis de cotisation ou documents d'entreprise si vous êtes travailleur autonome)
- Relevés récents de votre hypothèque actuelle
- Évaluation récente de la propriété ou estimation de sa valeur par le prêteur
- Pièce d'identité avec photo émise par le gouvernement
- Preuve d'assurance habitation
- Détails de vos autres dettes et obligations mensuelles
- Votre plus récent compte de taxes municipales
Combien pouvez-vous emprunter avec une hypothèque de 2e rang?
Calculez le montant en multipliant la valeur totale de votre propriété par le montant maximum d'emprunt, puis en soustrayant le solde hypothécaire restant.
| Valeur de la maison | 650 000 $ |
| Montant maximum d'emprunt | 520 000 $ (80 % de la valeur) |
| Hypothèque restante | 300 000 $ |
| Montant que vous pouvez emprunter | 220 000 $ (520 000 $ moins 300 000 $) |
En insérant les chiffres ci-dessus, la formule donne : (650 000 $ x 80 %) moins 300 000 $ = 520 000 $ moins 300 000 $ = 220 000 $. Dans cet exemple, le maximum que vous pouvez emprunter au moyen d'une hypothèque de 2e rang est de 220 000 $.
À quoi peut servir une hypothèque de 2e rang?
Bien que la notion de fonds propres puisse être déroutante au premier abord, elle peut s'avérer très utile. Les consommateurs puisent dans la valeur nette de leur maison, à un moment ou à un autre, pour :
- Consolider des dettes
- Payer des travaux de rénovation
- Financer une voiture
- Démarrer une entreprise
- Financer des études supérieures
- Faire des achats importants
Frais et coûts d'une hypothèque de 2e rang
Une hypothèque de 2e rang comporte plus que des intérêts. Avant de faire une demande, prévoyez ces coûts courants :
- Frais d'évaluation : pour qu'un professionnel confirme la valeur actuelle de votre maison, souvent quelques centaines de dollars.
- Frais juridiques : au Québec, un notaire enregistre la deuxième hypothèque sur votre titre.
- Frais du prêteur ou d'ouverture : fréquents chez les prêteurs alternatifs et privés, parfois de 1 % à 3 % du montant du prêt.
- Frais de courtage : si vous passez par un courtier hypothécaire, il peut facturer des frais, surtout pour les dossiers plus risqués.
- Assurance titres et frais administratifs : de plus petits frais qui s'additionnent tout de même.
- Frais de radiation : facturés lorsque vous remboursez et fermez la deuxième hypothèque.
Ces coûts sont habituellement plus élevés chez les prêteurs alternatifs et privés que chez une banque, alors évaluez le coût total, et pas seulement le taux d'intérêt, lorsque vous comparez les offres.
Une hypothèque de 2e rang est-elle une bonne idée?
Une hypothèque de 2e rang peut être un choix judicieux ou une erreur coûteuse, selon la raison de l'emprunt et la stabilité de vos finances. Elle a du sens lorsque vous empruntez pour quelque chose qui crée de la valeur ou vous fait économiser, comme des rénovations ou la consolidation de dettes à intérêt élevé, et que vous pouvez confortablement assumer un deuxième paiement mensuel. Elle est plus risquée lorsque vous empruntez pour des dépenses non essentielles, ou si vous n'êtes pas certain de pouvoir gérer les deux paiements, puisque votre maison est en jeu.
Avantages et inconvénients d'un emprunt immobilier
L'utilisation du capital de votre logement peut être utile dans bien des cas, mais il est important de connaître les risques.
Avantages d'un emprunt immobilier
- Prêts importants : avec une valeur nette suffisante, vous accédez à une somme importante sur une longue période, sans vendre votre maison.
- Solution de rechange au refinancement : plutôt que de refinancer, une hypothèque de 2e rang peut vous faire économiser des coûts comme les frais de clôture.
- Taux avantageux : une demande avec un capital important et des finances saines peut vous valoir de meilleurs taux qu'un produit de crédit non garanti.
Inconvénients d'un emprunt immobilier
- Paiement supplémentaire : une hypothèque de 2e rang est un nouveau prêt, donc un paiement en plus de votre hypothèque. Mal gérée, elle peut mener à l'endettement, à une détérioration du crédit et même à la saisie de votre maison.
- Frais : plusieurs frais s'ajoutent (ouverture de dossier, évaluation, comptabilité, frais juridiques).
- Difficulté à se qualifier : le financement peut être difficile à obtenir avec un crédit faible ou un faible revenu.
- Moins de valeur nette : plus votre dette hypothécaire est élevée, moins votre propriété conserve de valeur nette.
Quand une hypothèque de 2e rang a-t-elle du sens?
| Quand contracter une hypothèque de 2e rang | Quand l'éviter |
|---|---|
| Pour financer des améliorations majeures qui augmentent la valeur de votre propriété | Pour des dépenses de luxe non essentielles qui ne créent pas de valeur durable |
| Pour consolider et rembourser des cartes ou prêts à intérêt élevé à un taux plus bas | Si vous n'êtes pas certain de pouvoir gérer deux paiements mensuels |
| Pour utiliser la valeur nette comme mise de fonds sur un immeuble locatif ou une résidence secondaire | Si vous n'avez pas accumulé assez de valeur nette |
| Pour démarrer ou développer une entreprise à de meilleurs taux qu'un prêt non garanti | Si vous ne pouvez pas vous qualifier pour des taux plus bas |
| Pour couvrir de grosses dépenses essentielles sans toucher à votre épargne-retraite | Si vous ne voulez pas risquer de perdre votre maison en cas de défaut |
| Pour préserver votre taux et vos conditions hypothécaires actuels s'ils sont avantageux | Quand les taux du marché sont défavorables et rendent le prêt coûteux |
Lectures complémentaires
En terminant
Emprunter sur le capital de votre maison est une option pour les consommateurs qui cherchent à obtenir des fonds importants, notamment pour rembourser des dettes à intérêt élevé. Assurez-vous toutefois d'avoir bien pesé les inconvénients possibles, dont le risque pour votre maison et les paiements supplémentaires à faire. Si vous souhaitez puiser dans la valeur nette de votre maison, n'hésitez pas à communiquer avec Prêts Québec. Nous pouvons vous mettre en contact avec un spécialiste agréé.
Foire aux questions
Ai-je besoin d'un bon crédit pour emprunter en utilisant la valeur nette de mon logement?
J'ai acheté ma maison l'an dernier, puis-je obtenir un prêt sur valeur domiciliaire?
Qu'advient-il de mon hypothèque de 2e rang lorsque je vends ma propriété?
Puis-je rembourser ma 2e hypothèque par anticipation?
Puis-je obtenir une hypothèque de 2e rang si je suis travailleur autonome?
À quoi puis-je utiliser une hypothèque de 2e rang?
Que se passe-t-il si je manque des paiements?
Références
- Agence de la consommation en matière financière du Canada. (2026). Marges de crédit hypothécaires (MCVD). Gouvernement du Canada. https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques/marge-credit-hypothecaire.html
- Agence de la consommation en matière financière du Canada. (2026). Utiliser la valeur nette de votre maison. Gouvernement du Canada. https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques/valeur-nette-maison.html
Note : Prêts Québec n'arrange, ne souscrit ni ne courtise des prêts hypothécaires. Nous sommes un simple service de référencement.
