Vous avez plusieurs options en matière d’hypothèques, notamment le choix entre une prêt hypothécaire fermé ou ouvert. Chaque type est conçu pour répondre aux besoins d’un profil d’emprunteur précis. C’est pourquoi il est important de bien déterminer vos besoins particuliers avant de faire un choix.
Voyons maintenant chacun de ces types d’hypothèques en détail afin de vous aider à décider lequel vous conviendrait le mieux.
Points clés sur les Prêt hypothécaire fermé ou ouvert
- Les hypothèques ouvertes offrent une plus grande flexibilité pour rembourser le prêt par anticipation ou effectuer des paiements forfaitaires sur le capital. Toutefois, elles s’accompagnent généralement de taux d’intérêt plus élevés.
- Les hypothèques fermées limitent le montant que vous pouvez rembourser en plus de vos versements réguliers. De plus, des frais de pénalité s’appliquent si vous dépassez ces limites ou si vous remboursez votre prêt par anticipation. Cela dit, les taux d’intérêt sont habituellement plus bas.
- Le choix entre une hypothèque ouverte ou fermée dépend de votre situation financière, du niveau de flexibilité que vous souhaitez et de vos objectifs à long terme.
Aperçu : prêt hypothécaire fermé ou ouvertes
Le tableau suivant présente une comparaison rapide entre les hypothèques ouvertes et fermées:
| Hypothèques ouvertes | Hypothèques fermées | |
| Flexibilité des paiements anticipés | Permet des paiements anticipés sans pénalité | Les paiements anticipés sont généralement permis jusqu’à certaines limites. Des pénalités s’appliquent si ces limites sont dépassées. |
| Remboursement anticipé | Vous pouvez rembourser la totalité du solde à tout moment sans pénalité | Le remboursement complet avant terme entraîne généralement des pénalités |
| Taux d’intérêt | Généralement plus élevés que ceux des hypothèques fermées | Généralement plus bas que ceux des hypothèques ouvertes |
| Durée du prêt | Typiquement plus courte que celle des hypothèques fermées | Typiquement plus longue que celle des hypothèques ouvertes |
| Idéal pour | - Les acheteurs qui souhaitent avoir la flexibilité de faire des paiements forfaitaires sur le capital quand ils le désirent- Les acheteurs qui ont vendu leur maison ou qui prévoient de la vendre bientôt et veulent éviter des pénalités home soon and want to avoid a penalty | Les acheteurs qui prévoient rester longtemps dans leur propriété, désirent des modalités plus longues, des paiements prévisibles et des taux plus bas |
Pour en savoir plus sur : Tout savoir sur les prêts hypothécaires.
Qu’est-ce qu’une hypothèque fermée ?
Une hypothèque fermée est un type d’hypothèque assorti de conditions précises concernant les paiements anticipés et le remboursement avant terme. Vous êtes autorisé à effectuer des paiements supplémentaires jusqu’à une certaine limite par année, sans pénalité. Si vous remboursez l’hypothèque en entier ou dépassiez la limite de paiement anticipé, vous pourriez devoir payer des frais de pénalité.
En contrepartie de cette flexibilité limitée, les hypothèques fermées offrent généralement des taux d’intérêt plus bas que les hypothèques ouvertes. Elles sont aussi souvent associées à des termes plus longs.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ouverte ?
Une hypothèque ouverte est un type d’hypothèque qui offre plus de flexibilité dans ses modalités de remboursement, comparativement aux hypothèques fermées. Vous pouvez faire des paiements supplémentaires sur le capital ou rembourser le solde total à tout moment, sans pénalité.
En échange de cette souplesse, les taux d’intérêt sont plus élevés que ceux des hypothèques fermées. De plus, les hypothèques ouvertes sont habituellement associées à des termes plus courts.
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| Montant | Taux | Disponibilité | Produits offerts | |
| Prêts Québec | Variable | Variable | Partout au Canada | RefinancementRenouvellementChangement de prêteurPrêts sur valeur domiciliaire |
| nesto | 100 000 $ et plus | 5,34 % et plus | Partout au Canada | Première hypothèqueRefinancementRenouvellement |
| Desjardins | À partir de 100 000 $ | À partir de 5,15 %* | Principalement au Québec | Hypothèque classique, Refinancement, Hypothèque inversée, Prêts sur valeur domiciliaire |
| Tangerine | 50 000 $ et plus | À partir de 5,10 % | Partout au Canada | Hypothèque à taux fixe, Refinancement, Prêt sur valeur domiciliaire |
Paiements anticipés: hypothèques ouvertes vs hypothèques fermées
La principale différence entre les hypothèques ouvertes et fermées réside dans le niveau de flexibilité. Une hypothèque ouverte peut être remboursée en tout temps sans pénalité, tandis que les hypothèques fermées comportent des limites et des frais liés aux paiements anticipés.
Avec une hypothèque fermée, vous pouvez généralement effectuer des paiements anticipés jusqu’à une certaine limite chaque année. Toutefois, les conditions exactes varient selon le prêteur. Si vous dépassez cette limite ou remboursez l’hypothèque avant la fin du terme, vous devrez payer des frais de pénalité.
Le montant exact des frais de pénalité pour paiements anticipés sur une hypothèque fermée dépendra du type de taux, soit variable ou fixe.
Hypothèque à taux variable
l’attrait de ce type d’hypothèque réside dans le fait que le taux est habituellement plus bas que celui d’une hypothèque ouverte.
Dans le cas d’une hypothèque à taux variable, les frais de pénalité pour paiement anticipé correspondent généralement à 3 mois d’intérêts. Ce montant est calculé en multipliant votre taux hypothécaire actuel par le solde restant de votre prêt, puis en multipliant ce résultat par 3/12 (ou 0,25).
Hypothèque à taux fixe
Pour une hypothèque à taux fixe, vous devrez payer 3 mois d’intérêts ou la pénalité pour différentiel de taux d’intérêt (DTI), selon le montant le plus élevé des deux.
Pour en savoir plus sur : Hypothèque à taux fixe contre variable.
Différentiel de taux d’intérêt (DTI)
La pénalité pour DTI tient compte de l’intérêt que votre prêteur perd si vous brisez votre contrat d’hypothèque avant la fin du terme. Elle est calculée en faisant la différence entre l’intérêt que vous auriez payé pour le terme actuel et celui que vous paierez pour le terme suivant.
Cela dit, chaque prêteur peut avoir sa propre méthode de calcul du DTI. Il est également important de noter que les grandes banques appliquent souvent les pires pénalités de DTI en raison de leurs taux affichés gonflés. Il est donc essentiel de vérifier votre contrat hypothécaire ou de communiquer avec votre prêteur pour connaître le montant exact que vous auriez à payer si vous décidez de briser votre hypothèque avant terme.
Avantages et inconvénients des hypothèques fermées
Les hypothèques fermées présentent à la fois des avantages et des inconvénients qu’il faut bien évaluer avant d’opter pour ce type de prêt.
Avantages
Voici les principaux avantages des hypothèques fermées:
- Taux d’intérêt plus bas: les hypothèques fermées offrent généralement des taux plus bas que les hypothèques ouvertes, ce qui peut vous faire économiser à long terme. Cela est particulièrement avantageux si vous ne prévoyez pas de rembourser votre hypothèque avant la fin du terme.
- Paiements prévisibles: des paiements mensuels fixes procurent une stabilité financière et facilitent la gestion de votre budget.
- Termes plus longs: les hypothèques fermées sont habituellement offertes sur des périodes plus longues, ce qui permet une plus grande constance dans la planification financière.
Pour en savoir plus sur : Terme hypothécaire vs. amortissement hypothécaire.
Inconvénients
Voici quelques inconvénients des hypothèques fermées à considérer:
- Options de remboursement anticipé limitées: les hypothèques fermées restreignent les paiements supplémentaires et le remboursement anticipé du prêt. Vous ne pouvez faire qu’un nombre limité de paiements forfaitaires par année sans pénalité.
- Frais de pénalité: vous ne pourrez pas rembourser l’hypothèque avant la fin du terme sans avoir à payer des frais de pénalité.
- Engagement à plus long terme: puisque les termes sont plus longs, vous êtes lié à votre contrat hypothécaire pour une plus longue période comparativement à une hypothèque ouverte. Cela peut poser problème si vous souhaitez apporter des changements avant la fin du terme.
Avantages et inconvénients des hypothèques ouvertes
Avant de choisir une hypothèque ouverte, il est important d’en considérer les avantages et les inconvénients.
Avantages
Les hypothèques ouvertes offrent plusieurs avantages importants, notamment:
- Flexibilité pour les paiements supplémentaires: vous pouvez effectuer des paiements forfaitaires supplémentaires sans aucune restriction ni frais de pénalité.
- Flexibilité complète pour le remboursement anticipé: vous avez la liberté de rembourser le solde total de votre hypothèque en tout temps, sans pénalité.
- Engagement réduit: avec un terme plus court, vous bénéficiez d’une plus grande souplesse si vous prévoyez de refinancer ou vendre votre propriété dans un avenir proche.
Inconvénients
Les hypothèques ouvertes comportent également certains désavantages, tels que:
- Taux d’intérêt plus élevés: les hypothèques ouvertes sont généralement assorties de taux d’intérêt plus élevés en échange de la flexibilité qu’elles offrent.
- Planification plus fréquente: les termes plus courts exigent une réévaluation ou un refinancement plus fréquent.
Qu’est-ce qu’une hypothèque convertible ?
Les emprunteurs hésitant entre une hypothèque ouverte et fermée peuvent envisager une hypothèque convertible. Il s'agit d'une hypothèque fermée à taux fixe avec un terme très court.
Une hypothèque convertible permet de faire des paiements anticipés plus importants au renouvellement, sans pénalité, car le renouvellement se fait plus rapidement qu'une hypothèque standard. Peu importe le type d'hypothèque, il est toujours possible de rembourser le prêt en entier au renouvellement, sans frais.
De plus, vous pouvez convertir une hypothèque convertible à court terme (environ 6 mois) en une hypothèque à plus long terme sans pénalité, bien que des frais de conversion puissent s'appliquer.
À qui convient une hypothèque convertible ?
Une hypothèque convertible pourrait être avantageuse dans les situations suivantes:
- Vous prévoyez vendre votre propriété au cours des prochains mois
- Vous recevez une somme importante que vous pouvez appliquer à votre prêt pour le rembourser plus rapidement
- Les taux d’intérêt devraient diminuer au cours des prochains mois
Envisagez une hypothèque ouverte si:
- Vous voulez vendre votre propriété prochainement: si vous prévoyez vendre votre maison bientôt, une hypothèque ouverte vous permettra d’éviter les frais de remboursement anticipé que vous auriez à payer si vous brisiez une hypothèque fermée.
- Vous attendez un héritage: si vous savez que vous recevrez une somme importante, vous pouvez l’appliquer directement sur le capital de votre prêt hypothécaire, ce qui est possible avec une hypothèque ouverte.
- Vous prévoyez une augmentation de revenu: si vous anticipez une hausse salariale importante, vous pourriez augmenter le montant de vos paiements hypothécaires.
Envisagez une hypothèque fermée si:
- Vous comptez vous établir à long terme: si vous ne prévoyez pas vendre votre maison au cours des prochaines années, vous n’avez pas besoin de la flexibilité qu’offre une hypothèque ouverte. Dans ce cas, une hypothèque fermée vous permettrait de profiter d’un taux d’intérêt plus bas.
- Vous ne prévoyez pas de changement financier: si vous ne vous attendez pas à une variation de vos revenus ou à recevoir un montant important, une hypothèque fermée pourrait mieux vous convenir.
Lectures complémentaires
À retenir
Il existe des avantages clairs aux hypothèques ouvertes comme aux hypothèques fermées, mais ces avantages ne s’appliquent que dans certaines situations. Prenez le temps d’évaluer votre situation financière ainsi que vos projets à court et moyen terme avant de choisir le type d’hypothèque qui vous convient le mieux.
