Prêt hypothèque privé
Au moment de contracter un prêt hypothécaire, de nombreux Canadiens se tournent automatiquement vers leur banque. Bien que ces institutions financières traditionnelles offrent une variété de produits hypothécaires, elles ne constituent pas la seule option pour financer l'achat d'une maison.
Les emprunteurs qui ne peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès de leur banque en raison de critères d’admissibilité de crédit stricts peuvent se tourner vers des prêteurs hypothécaires privés au Québec. Dans cet article, nous vous présenterons plus en détail ces prêteurs afin de vous aider à déterminer s'ils constituent une meilleure option pour votre demande de prêt hypothécaire.
Points clés
- Les prêteurs hypothécaires privés sont des particuliers ou des entreprises qui accordent des prêts à des emprunteurs afin d'obtenir un rendement.
- Au Québec, les prêteurs hypothécaires privés ne sont pas réglementés par le gouvernement fédéral; leurs critères d’admissibilité de prêts sont donc moins stricts que ceux des prêteurs traditionnels.
- Les emprunteurs disposant d’un dossier de crédit défavorable peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès de prêteurs privés.
- En contrepartie de ces critères d’admissibilité plus souples, les prêteurs hypothécaires privés appliquent généralement des taux d'intérêt plus élevés.
Quels sont les prêteurs hypothécaires privés au Québec ?
Un prêteur hypothécaire privé est une personne ou une entreprise qui prête ses propres fonds. Au Québec, on les appelle souvent des prêteurs de catégorie B ou des prêteurs hypothécaires à risque. Comme ils ne sont pas soumis à la même réglementation que les prêteurs hypothécaires traditionnels, ils peuvent offrir des prêts hypothécaires à des Québécois qui ne réussissent pas le test de résistance au crédit ou qui ont une mauvaise cote de crédit.
Les types de prêteurs hypothécaires privés
- Les particuliers : Ces prêteurs hypothécaires privés sont simplement des particuliers qui prêtent leur argent dans l’espoir d’en obtenir un rendement.
- Les sociétés de placement hypothécaire (SPH): Il s’agit de groupes d’investisseurs qui mettent leurs fonds en commun et peuvent prêter à plusieurs personnes répondant à leurs critères d’admissibilité.
- Les syndicats : Il s’agit de groupes d’investisseurs qui mettent leurs fonds en commun pour un seul emprunteur ou au cas par cas.
Les types de prêts hypothécaires offerts par les prêteurs hypothécaires privés
Les prêteurs hypothécaires privés offrent de nombreux produits de prêt semblables à ceux des grandes banques traditionnelles, notamment :
Les prêts hypothécaires de premier rang
Si vous souhaitez financer l’achat d’une maison, vous aurez généralement besoin d’un prêt hypothécaire. Il s’agit de prêts garantis, remboursables par versements réguliers, auxquels s’ajoutent les intérêts jusqu’à la fin de la période d’amortissement.
Les prêts hypothécaires de deuxième rang
Votre prêt hypothécaire de premier rang constitue la principale sûreté sur votre maison et prime sur tous les autres prêts hypothécaires que vous pourriez contracter. Un prêt hypothécaire de deuxième rang, quant à lui, est remboursé en deuxième lieu.
Cela signifie qu'en cas de vente de la maison ou de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire, le prêt hypothécaire de premier rang sera remboursé avant le prêt de deuxième rang.
C'est pourquoi les prêts hypothécaires de second rang présentent un risque légèrement plus élevé pour les prêteurs. Par conséquent, ces prêteurs hypothécaires au Québec sont susceptibles d’appliquer un taux d’intérêt plus élevé.
Quels types de prêts hypothécaires pouvez-vous obtenir auprès d'un prêteur hypothécaire privé ?
Les prêteurs hypothécaires privés offrent divers produits hypothécaires, notamment des prêts hypothécaires de premier rang, des prêts hypothécaires pour les personnes ayant un crédit défavorable, des prêts hypothécaires de second rang et des prêts hypothécaires de financement.
Les prêts hypothécaires de deuxième rang
Si vous souhaitez utiliser la valeur nette de votre maison, de nombreux prêteurs hypothécaires privés s'offrent à vous. Même avec un mauvais crédit ou un faible revenu, vous pouvez accéder à la valeur nette de votre maison grâce à des prêteurs hypothécaires privés.
Leur décision se base sur la valeur nette de votre maison, et non sur votre cote de crédit ou vos revenus.
De plus, ces prêteurs hypothécaires privés offrent souvent une réponse en 24 heures, voire moins. Vous pouvez également obtenir une estimation pour déterminer le montant auquel vous êtes éligible sans incidence sur votre cote de crédit.
Pour en savoir plus sur : Découvrez tout sur les hypothèque 2e rang.
Les prêts hypothécaires pour personnes avec un mauvais crédit
Un prêt hypothécaire pour les personnes avec un mauvais crédit est conçu pour aider les emprunteurs qui possèdent une mauvaise cote de crédit à obtenir un prêt hypothécaire.
Un prêt hypothécaire traditionnel exige une bonne cote de crédit pour être approuvé. Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire conventionnel à cause d'un crédit insuffisant, un prêt hypothécaire pour personnes avec un mauvais crédit peut être une option.
Sachez toutefois que ces prêts hypothécaires sont souvent assortis de taux d'intérêt plus élevés.
Le refinancement hypothécaire
Refinancer votre prêt hypothécaire, c'est remplacer votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau prêt immobilier. La raison la plus courante pour un refinancement est d'obtenir un taux d'intérêt plus bas pour économiser de l'argent, bien que le refinancement puisse également être une option pour modifier d'autres conditions du prêt ou raccourcir la période d'amortissement.
Pour en savoir plus sur : Marge de Crédit sur Valeur Domiciliaire, Refinancement ou 2e Hypothèque ?
Les banques vs. les prêteurs hypothécaires privés
Quelles sont les différences et les similitudes entre les prêteurs hypothécaires privés et les banques ? Examinons certaines caractéristiques de chacun et comparons-les :
| Les banques | Les caisse populaires | Les prêteurs hypothécaires privés | |
| Les frais | Des frais moins élevés | Des frais généralement moins élevés que les banques, souvent plus transparent | Des frais plus élevés |
| Le taux d’intérêt | Des taux d’intérêt plus bas comparés à ceux des prêteurs privés | Généralement semblables ou légèrement inférieurs aux banques Environ 4 % à 7 %, selon le terme, le profil de crédit et le marché | Des taux d'intérêt plus élevés que ceux des banques, pouvant aller de 6 % à plus de 20 %, selon le bien immobilier et la conjoncture économique. |
| La durée | Jusqu’à 80% de la valeur de votre maison | Jusqu’à 80 % de la valeur de la maison sans assurance prêt hypothécaire Jusqu’à 95 % de la valeur de la maison avec assurance (SCHL ou équivalent) | Jusqu'à 85 % à 95 % de la valeur de la maison |
| Le processus de candidature | Processus d'approbation plus rigoureux exigeant un revenu élevé et une bonne cote de crédit | Processus d’approbation rigoureux, mais plus flexible que les banques, surtout pour les membres | Processus de demande et d'approbation simplifié |
| L’exigence de cote de crédit | Une bonne cote de crédit d'au moins 660 est requise. | Acceptent parfois des cotes de crédit moyennes (ex. 580–620) selon l’historique et la stabilité d'emploi. Peuvent exiger une mise de fonds plus élevée (ex. +10 %). Possibilité d’un co-emprunteur avec meilleure cote pour compenser. | Crédit moyen à mauvais accepté |
Les exigences des prêteurs hypothécaires privés
Les banques accordent une grande importance à la cote de crédit d'un emprunteur pour décider d'approuver ou non une demande de prêt hypothécaire. Cette cote indique aux prêteurs la probabilité qu'un emprunteur effectue ses paiements à temps.
Les emprunteurs ayant une faible cote de crédit peuvent avoir de la difficulté à obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque traditionnelle. En revanche, les prêteurs privés accordent moins d'importance à la cote de crédit lorsqu’ils examinent une demande de prêt hypothécaire. Cela dit, ils tiennent compte d'autres facteurs et peuvent avoir des exigences plus strictes dans certains domaines pour évaluer le risque, notamment :
La valeur du bien
L'un des facteurs les plus importants pour les prêteurs privés est la valeur du bien immobilier lui-même. Idéalement, le bien devrait être en bon état et fera l'objet d'une évaluation par un professionnel. Les prêteurs veulent s'assurer que leurs fonds sont investis dans un actif sûr en cas de défaut de paiement, surtout si vous avez une faible cote de crédit.
Les revenus et le ratio d'endettement
Vos revenus doivent être suffisamment élevés pour couvrir vos versements hypothécaires mensuels ainsi que toutes vos autres obligations financières. Votre prêteur évaluera vos revenus et votre niveau d'endettement afin de s'assurer de votre capacité à rembourser votre prêt hypothécaire. En général, les prêteurs privilégient un ratio d’endettement de 44 %, mais certains peuvent accepter des pourcentages plus élevés.
La mise de fonds
Les prêteurs privés exigent généralement une mise de fonds personnelle d'au moins 15 % à 20 % du prix du bien. Plus l'apport personnel est élevé, mieux c'est, car cela augmente vos chances d'approbation et réduit vos mensualités de prêt hypothécaire.
L’équité (pour le refinancement)
Les prêteurs privés peuvent permettre un refinancement allant jusqu’à 85 % du ratio prêt-valeur (RPV). Par exemple, si votre propriété est évaluée à 500 000 $, vous pourriez refinancer jusqu’à 425 000 $. Le montant exact dépendra finalement du prêteur.
Pour en savoir plus sur: Le refinancement hypothécaire.
Les nouveaux immigrants peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur hypothécaire privé ?
Les nouveaux immigrants peuvent avoir plus de difficulté à obtenir un prêt hypothécaire au Québec en raison d’un historique de crédit et d’emploi limité au Canada.
Comme les agences de crédit canadiennes ne tiennent compte que de l’historique local, les immigrants doivent souvent bâtir leur crédit à partir de zéro, et les banques exigent généralement une mise de fonds plus élevée sans plusieurs années d’expérience professionnelle au pays.
Dans ce contexte, les prêteurs hypothécaires privés peuvent offrir une solution, car leurs critères sont plus flexibles. Avec un revenu stable et une mise de fonds plus importante, les chances d’approbation sont généralement meilleures.
Un travailleur autonome peut-il obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur hypothécaire privé ?
Pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque traditionnelle, il faut généralement justifier d'au moins deux ans d'activité professionnelle afin de prouver un revenu stable. Pour un employé, ce n'est généralement pas un problème. En revanche, les travailleurs autonomes peuvent avoir de la difficulté à remplir cette condition, surtout si leurs revenus fluctuent d'une année à l'autre.
Heureusement, les organismes de crédit privés facilitent l'accès aux prêts hypothécaires pour les travailleurs autonomes. Dès lors que le demandeur peut fournir une preuve de revenus permettant de rembourser le prêt, ses chances d'obtenir un prêt auprès d'un organisme de crédit privé sont plus élevées.
Avez-vous besoin d'une assurance prêt hypothécaire auprès d'un prêteur hypothécaire privé ?
L'assurance prêt hypothécaire couvre le prêteur en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Cependant, c'est l'emprunteur qui est responsable du paiement des primes, même si c'est le prêteur qui est assuré.
Les prêts hypothécaires conventionnels exigent une assurance prêt hypothécaire si l'apport initial est inférieur à 20 %, auquel cas le prêt est considéré comme un prêt à « ratio élevé ». Compte tenu du risque accru pour le prêteur lié à un prêt représentant un pourcentage élevé de la valeur du bien, l'assurance prêt hypothécaire le protège.
Comme les prêteurs hypothécaires privés ne sont généralement pas réglementés par le gouvernement fédéral, l'assurance prêt hypothécaire n'est généralement pas proposée. Toutefois, d’autres assurances sont obligatoires, telles que l’assurance habitation qui couvre le bien contre les dommages causés par un incendie ou d’autres catastrophes naturelles.
Pour en savoir plus sur : Éviter le test de résistance et le taux de qualification hypothécaire.
Les avantages d'un prêteur hypothécaire privé
Les prêteurs privés offrent une solution flexible aux critères stricts des banques. Ils permettent une approbation rapide (souvent en 48 heures), acceptent tous les profils de crédit, et appliquent des conditions moins contraignantes, en mettant l’accent sur la valeur de la propriété plutôt que sur l’historique financier.
Ils ne sont pas soumis au test de résistance hypothécaire, n’exigent pas d’assurance prêt, et offrent un service personnalisé avec une plus grande liberté de choix pour l’emprunteur.
Les inconvénients d'une hypothèque privée
Les prêteurs hypothécaires privés présentent aussi des inconvénients importants. Leurs prêts sont généralement associés à des taux d’intérêt plus élevés, car ils s’adressent à des emprunteurs plus à risque. De plus, ils exigent souvent des frais supplémentaires, ce qui rend le coût total du prêt plus élevé que chez les prêteurs traditionnels.
Quand devriez-vous choisir un prêteur hypothécaire privé ?
Les prêteurs hypothécaires privés constituent une excellente alternative aux prêteurs traditionnels si votre situation financière est précaire ou si vous avez un dossier de crédit défavorable. Si votre situation hypothécaire actuelle correspond à l'une des situations suivantes, vous pourriez envisager de faire appel à un prêteur privé :
- Vous avez un mauvais dossier de crédit
- Vous êtes un travailleur autonome
- Vous avez des revenus atypiques
- Vous avez besoin de conditions de remboursement plus souples
- Votre ratio d'endettement est trop élevé
- Vous souhaitez obtenir un deuxième prêt hypothécaire pour financer des rénovations
- Vous souhaitez acquérir une propriété hors du commun
Les choses à faire lorsqu'on travaille avec un prêteur privé
Si vous choisissez le bon prêteur privé, celui dont vous avez entendu parler en bien et qui possède les qualifications requises, collaborer avec lui sera semblable à collaborer avec un prêteur traditionnel. Les prêteurs privés veulent vous accompagner et vous aider à obtenir le prêt hypothécaire dont vous avez besoin.
Si vous envisagez de faire appel à un prêteur hypothécaire privé, tenez compte des points suivants :
Posez des questions
Lors de votre rencontre avec un prêteur privé, posez autant de questions importantes que possible afin de connaître son offre et de déterminer si elle peut répondre à vos besoins en fonction de votre situation. Le prêteur privé se fera un plaisir de répondre à toutes vos questions et de dissiper vos inquiétudes.
Soyez préparé
Faites vos recherches, consultez les avis en ligne et assurez-vous que le prêteur privé que vous choisissez correspond le mieux à vos besoins en matière de prêt hypothécaire. Ayez une bonne compréhension de vos finances et sachez ce que vous êtes prêt à accepter et ce que vous ne pouvez pas accepter.
Comprenez les coûts
Un prêt hypothécaire implique des frais et des coûts supplémentaires, quel que soit le prêteur choisi. Le mieux que vous puissiez faire pour vous-même est de vous renseigner sur ces frais avant de prendre votre décision.
Lectures complémentaires
En bref
Les prêteurs hypothécaires privés au Québec permettent aux emprunteurs avec des antécédents de crédit variés d'obtenir un prêt hypothécaire qui serait impossible par les voies traditionnelles. Si votre cote de crédit est faible ou si vous n'avez pas les preuves d'emploi exigées par les banques traditionnelles, vous pourriez avoir plus de chances d'obtenir un prêt auprès d'un prêteur hypothécaire privé.
