Comment obtenir une hypothèque agricole

Le Canada est et a toujours été dévoué à ses communautés agricoles. Bien que la population rurale vive principalement dans nos trois provinces des Prairies, soit l’Alberta, la Saskatchewan et le Manitoba, il y a des ranchs, des pépinières, des coopératives agricoles et des fermes à travers le pays. L’Île-du-Prince-Édouard, par exemple, est réputée fournir environ 25% des pommes de terres du Canada et le Québec possède le plus grand nombre de fermes laitières au pays, produisant plus de 30 millions d’hectolitres (100 litres) de lait par année. L’agriculture peut être une activité extrêmement rentable dans les bonnes conditions. Ainsi, pour ceux qui aiment travailler en plein air et qui ont l’énergie de se lever à quatre heure du matin, sept jours sur sept, l’agriculture pourrait être la bonne voie.

Là encore, il n’est pas toujours simple d’établir et d’entretenir une ferme de n’importe quel type, et ce n’est pas toujours rentable. Non seulement l’exploitation d’une ferme exige-t-elle du travail et une supervision constante, mais le fait d’obtenir une hypothèque est une tâche en soi. Étant donné que les exploitations agricoles ont besoin d’un tel dévouement et de main-d’œuvre pour survivre, de nombreux créanciers ne prêtent pas d’argent à qui que ce soit qui arrive avec une parcelle de terrain. En fait, le processus d’approbation des prêts hypothécaires pour toute propriété rurale, que ce soit pour l’agriculture ou la résidence, tend à être un peu plus compliqué et coûteux que pour un ménage urbain moyen. Cependant, si vous êtes un agriculteur potentiel qui cherche à se faire un nom, ne laissez pas cela vous empêcher de poursuivre vos rêves. Obtenir une hypothèque pour une propriété rurale est possible et nous allons vous le prouver.

Quelle est la différence entre une hypothèque à superficie normale et une hypothèque agricole?

Des études récentes ont montré que les taux de logement sont à la hausse dans de nombreuses provinces canadiennes. En fait, certaines régions urbaines, comme la région métropolitaine de Vancouver, sont devenues si dispendieuses à vivre que de nombreux citoyens doivent se déplacer à l’extérieure de la ville pour trouver un logement plus abordable. Plus on est proche de la côte Pacifique, plus les maisons deviennent chères. Donc, aller à la campagne est parfois le seul choix pour les gens qui ne veulent pas quitter la province. Dans de nombreux cas, il peut être moins coûteux d’acheter un terrain vacant dans un endroit comme Chiliwack et d’y construire une maison que d’hypothéquer une maison existante à Vancouver. Vous pourriez même être en mesure de faire un profit décent en achetant une propriété rurale, y construire une maison et en la revendant lorsque la terre aura pris de la valeur.

Heureusement pour les résidents de la Colombie-Britannique, la province a un grand nombre de villes rurales parmi lesquelles choisir. Cependant, hypothéquer une propriété rurale ne signifie pas nécessairement que vous devez y construire une écurie et la remplir de chevaux. Il y quelques différences notables entre l’utilisation d’une maison rurale à des fins professionnelles et le fait de simplement vivre dans cette maison.

La plus grande différence entre une hypothèque agricole et ce que l’on appelle une hypothèque à superficie normale est l’utilisation prévue pour la propriété. En d’autres termes, l’achat d’une propriété rurale à des fins de subsistance ou d’agriculture est deux choses différentes. Quel que soit le type de prêt hypothécaire, l’emprunteur aura la possibilité d’hypothéquer une propriété avec une maison déjà construite ou d’hypothéquer une parcelle de terrain brut (pas de bâtiment), avec l’intention de construire une maison sur cette propriété.

Hypothèque à superficie normale

Avec une hypothèque à superficie normale, la propriété ne peut pas être utilisée pour générer un profit et doit généralement être de 10 acres ou moins pour être approuvée. Tout comme pour une hypothèque normale, les emprunteurs qui cherchent à acheter un terrain brut ou un terrain avec une maison déjà construite peuvent verser une mise de fond de seulement 5% (en fonction du prêteur). Et, tout comme pour une hypothèque normale à ratio élevé, l’emprunteur devra souscrire à une assurance hypothécaire par défaut s’il effectue une mise de fond de moins de 20%. Obtenir un prêt hypothécaire pour une propriété à superficie normale sera également plus facile, car, en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, un prêteur doit seulement lui donner 3 mois pour quitter la propriété avant la saisie, alors qu’il doit laisser 12 mois avant la saisie d’une propriété agricole.

Prêt hypothécaire agricole

Le processus d’approbation des prêts hypothécaires pour les propriétés agricoles, par contre, sera un peu plus compliqué. Tout d’abord, les hypothèques agricoles exigent généralement une mise de fond de 25% ou plus. Le prêteur va prendre un risque beaucoup plus élevé avec les emprunteurs qui cherchent à cultiver une terre pour l’agriculture. Après tout, beaucoup plus de temps, d’argent et de ressources iraient à financer une exploitation agricole en état de fonctionnement que dans une propriété typique, ce qui signifie que l’emprunteur pourrait avoir plus de difficulté à faire ses paiements hypothécaires.

En ce qui concerne les terres agricoles, les emprunteurs/investisseurs sont autorisés à acheter autant d’acres qu’ils le souhaitent lors de la vente. Toutefois, en fonction du prêteur, ces emprunteurs ne pourront probablement obtenir qu’une hypothèque couvrant une période les 10 premiers acres, en général avec une maison et un garage. Le financement de tout autre terrain au-delà de ces 10 acres et tout autre bâtiment dépassant cette maison et ce garage sortira de la poche de l’emprunteur, à moins qu’il ne verse une mise de fond plus importante.

Évaluation et zonage municipal

Désormais, pour tout type d’hypothèque rurale, qu’il s’agisse d’une exploitation agricole ou d’une superficie normale, les emprunteurs potentiels devront faire évaluer leur propriété avant de pouvoir faire quoi que ce soit de plus. Le prêteur voudra s’assurer que la propriété vaut son investissement, de sorte que la zone soit respectée. L’évaluateur passera la propriété en revue, vérifiant les maisons et /ou les garages déjà construits (les évaluateurs sont normalement chargés de ne pas prendre en compte les bâtiments extérieurs, comme les granges ou autres structures, lors de l’évaluation de la propriété). Cependant, ce qui est encore plus important, c’est l’emplacement de la propriété. Par exemple, une propriété rurale extrêmement éloignée sera beaucoup plus difficile à revendre si l’emprunteur se retrouve en défaut de paiement et que la propriété doit être saisie. Plus la propriété est proche d’une municipalité, plus elle a de la valeur.

L’évaluateur inspectera également la potabilité de l’eau et le système sceptique. Dans une banlieue typique, les capacités en eau et en assainissement ne sont généralement pas un problème. Par contre, avec les terres rurales, le fait que la zone ait ou non de l’eau potable est certainement important. Si le terrain est vacant, prévoir la construction d’un puits et d’une fosse sceptique doit être envisagé. On peut dire la même chose d’une maison rurale déjà construite avec un système d’abreuvement et /ou de fosse sceptique qui devrait être réparé ou entièrement remplacé. Donc, pour obtenir une approbation de la plupart des prêteurs dans ce domaine, l’emprunteur devra acquérir trois documents :

• Un « certificat de portabilité de l’eau » datant d’au plus 60 jours (une vérification que l’eau est propre à la consommation humaine).
• Si la fosse sceptique est neuve, un certificat confirmant sa conformité aux règles provinciales ou municipales doit être obtenu. Le certificat doit également attester que la conception et l’installation du système ne dépassent pas un niveau acceptable de contamination du sol et de l’eau.
• Pour les nouveaux puits, un « certificat du puisatier » est requis, précisant le débit et la potabilité. Si la propriété a déjà un puits sur place, l’évaluateur doit examiner sont débit et sa potabilité, puis le signaler au prêteur.

Le zonage municipal est une autre partie distincte de l’évaluation de la propriété rurale et de son utilisation future en tant que résidence ou ferme. Essentiellement, la façon dont la propriété est zonée déterminera l’utilisation que l’emprunteur peut en faire.

• Si la propriété est répertoriée comme « comté résidentiel », cela signifie que le terrain n’est pas autorisé à des fins agricoles, il sera donc plus facile d’obtenir l’approbation des prêteurs.
• Si la propriété est classée comme « agricole », l’agriculture est autorisée, mais l’approbation sera plus difficile à obtenir car toute activité agricole sur le terrain doit également être approuvée par la municipalité dans laquelle se trouve la propriété. Pour cette raison, la règlementation normale sur les prêts hypothécaires résidentiels est plus limitée en ce qui concerne les propriétés pouvant être considérées comme un zonage agricole, ce qui en réduit la superficie.

Programme de la Loi canadienne sur les prêts agricoles

Pour les emprunteurs cherchant à obtenir une hypothèque à des fins d’élevage ou d’autres types d’agricultures, le programme LCPA est le système de prêts garantis le plus utilisé. Ce programme soutenu par le gouvernement est mis en place pour aider les agriculteurs et les coopératives agricoles à obtenir des prêts pour créer et développer de nouvelles exploitations ou pour améliorer leurs exploitations existantes. Les coopératives d’agriculteurs peuvent utiliser ces prêts pour produire, commercialiser et distribuer leurs produits agricoles. La plupart des prêteurs hypothécaires, tels que les banques, les caisses populaires et les compagnies de crédit, émettent et administrent ces types de prêts et les accordent dans un délai de 60 jours suivant l’approbation.

Avec ce programme, une seule exploitation agricole peut obtenir un prêt pouvant atteindre 500 000 dollars pour investir dans la terre, le matériel agricole et la construction ou l’amélioration des structures agricoles.

Par exemple, si un agriculteur a besoin de 350 000 dollars pour financer la construction d’une grange et d’un silo à grains, il pourra encore acquérir 150 000 dollars supplémentaires pour acheter une charrue ou un autre équipement pour ses champs ou son bétail. Cette même opération peut également avoir accès à un montant supplémentaire de 350 000 dollars pour toute autre fin de prêt, telle que la consolidation ou le refinancement. Après avoir obtenu l’approbation du ministre des Finances, une seule coopérative agricole peut recevoir un prêt pouvant atteindre 3 millions de dollars pour son organisation. Ce programme de garantie de prêt s’adresse également au prêteur, car le gouvernement canadien remboursera jusqu’à 95% de la perte nette découlant d’un prêt agricole canadien.

Sachez ce dans quoi vous vous embarquez

Si vous lisez cet article, vous pensez probablement investir un jour dans une terre rurale ou agricole. Que cette terre soit utilisée à des fins agricoles ou comme résidence principale, il est préférable que vous fassiez beaucoup de recherches afin de savoir ce dans quoi vous vous embarquez. Tel que mentionné ci-haut, l’achat de biens immobiliers en milieu rural peut sembler plus solide financièrement que l’achat de biens immobiliers en milieu urbain, cela comporte aussi sa juste part de risques, quel que soit la province ou le territoire dans lequel vous vivez.

L’investissement immobilier, comprend un certain nombre de facteurs différent qui doivent être pris en considération lorsqu’il s’agit d’une propriété, même si celle-ci est juste une parcelle de terrain vacant. Toutefois, si vous faites les calculs et que vous avez une bonne stratégie d’investissement, vous pouvez certainement acheter des biens immobiliers agricoles, à condition d’être assez prudent et patient pour tenir votre engagement jusqu’à la fin.