5 questions à se poser avant de devenir propriétaire-locateur

Il y a beaucoup d’argent à gagner dans le monde de l’immobilier. De nombreux investisseurs le font depuis des siècles, et il n’y a aucune raison pour que vous ne le fassiez pas non plus. Bien qu'il existe différentes manières de créer de la richesse dans l'immobilier, une méthode particulièrement populaire consiste à acheter un immeuble de placement et à le louer. Qu'il s'agisse d'un logement en copropriété, d'un duplex ou d'un triplex, d'une unité commerciale ou même d'une maison individuelle, différents types de biens peuvent être loués à titre de revenu. En dépit des possibilités lucratives de louer un bien immobilier, il faut tenir compte d'autres facteurs avant d'investir une somme considérable dans une propriété et de devenir un propriétaire à part entière. Même s’il est agréable de recevoir un chèque de loyer mensuel régulier, vous devez bien comprendre ce qu’est un propriétaire et l’aspect financier de la location pour que cela fonctionne. Vous avez probablement entendu des histoires d'horreur racontées par d'autres personnes au sujet de leurs expériences avec de mauvais locataires ou de la perte de leur chemise en raison d'un mauvais accord. Malheureusement, vous ne pouvez pas tout contrôler. Cependant, vous pouvez certainement vous placer dans la meilleure position si vous vous initiez pleinement au jeu en sachant ce qu'il faut pour être un bon propriétaire. Donc, avant de prendre le titre de «propriétaire», assurez-vous de vous poser les questions suivantes.

Combien de temps devrez-vous investir, de manière réaliste, pour gérer votre bien locatif?

Dans un monde parfait, votre locataire prendra bien soin de votre propriété et paiera son loyer à temps chaque mois. Dans un cas idéal comme celui-ci, tout ce que vous avez à faire est de récupérer votre chèque de loyer une fois par mois et très peu d’autres choses. Cela semble assez simple, mais cela ne se produit pas toujours. Bien que vous puissiez avoir de la chance avec un grand locataire, la propriété elle-même devra être entretenue. Si vous avez déjà possédé une maison, vous savez que tout peut tomber en panne et nécessiter un entretien régulier. Si vous louez une maison, vous devrez entretenir la propriété en tondant la pelouse et en aménageant régulièrement l’aménagement paysager en été, en déneigeant la neige en hiver, en maintenant les gouttières propres, etc. Vous pouvez toujours inclure une clause dans le bail stipulant que le locataire est responsable de s’occuper de ces tâches, pour que vous n’ayez pas à le faire. Sinon, vous devrez le faire vous-même ou payer par une société tierce pour le gérer à votre place. La location de biens immobiliers prendra du temps et des efforts de votre part, alors assurez-vous d’en avoir assez. Si ce n’est pas le cas, demandez-vous s’il est judicieux sur le plan financier de payer une société de gestion immobilière pour régler ces problèmes pour vous.

Prendrez-vous soin de toutes les réparations?

En plus de l'entretien régulier, une maison vient également avec quelques réparations occasionnelles ici et là. Demandez-vous si vous avez le temps de vous rendre à la propriété chaque fois que le locataire vous appelle pour vous demander de régler un problème qu’ils ont avec la maison. Vous devez également vous demander si vous êtes assez pratique pour effectuer des réparations mineures. Sinon, vous devrez faire appel aux services de professionnels pour résoudre ces problèmes pour vous, ce qui entraînera des frais supplémentaires.  L’une des opérations suivantes peut faire l’objet de réparation et d’entretien:

• Fuite de la plomberie Câblage électrique défectueux
• Appareils en panne Toit qui fuit Unité HVAC (chauffage, ventilation et climatisation) défectueuse
• Plancher endommagé
• Fenêtres fissurées

La liste peut continuer encore et encore. Le fait est que vous devez prendre en considération les réparations potentielles et vous attendre à ce que vous soyez responsable de les prendre en charge lorsque vous êtes propriétaire de la propriété et que quelqu'un y habite. Si vous louez un appartement en copropriété, ces opérations d’entretien et de réparation seront beaucoup moins fréquentes, mais vous pouvez toujours vous attendre à recevoir un appel de temps à autre pour régler un problème potentiel, que vous devrez peut-être contacter pour le corriger.

Quoi qu'il en soit, posséder une propriété nécessitera plus de temps, d'efforts et d'argent pour gérer l'entretien et les réparations réguliers. Vous devez déterminer si vous avez les compétences nécessaires pour assumer vous-même ces tâches ou si vous êtes prêt à dépenser quelques dollars de plus pour les confier à des tiers.

Serez-vous financièrement capable de gérer les périodes vacantes?  

Si vous pouvez remplir votre unité avec un seul locataire à long terme, vous êtes prêt. Mais cela n’arrive pas toujours. En fait, bien que cela se produise, il n’est pas très courant pour un locataire de rester pendant des années et des années. En tant que propriétaire, vous devez être prêt à déménager les locataires dans un avenir proche, pour quelque raison que ce soit. Qu'ils recherchent un plus grand espace, qu'ils déménagent dans une autre ville ou qu'ils viennent d'acheter une maison, les locataires vont et viennent.

Lorsque votre locataire quitte les lieux, vous devez vous assurer que vous êtes à l'aise financièrement avec un place vacante jusqu'à ce que vous soyez en mesure de le remplacer par un nouveau locataire. Il faut du temps pour annoncer le logement à louer, tout comme les entretiens et la sélection des locataires potentiels.  En attendant, vous pouvez vous attendre à ce que votre propriété reste vacante pendant quelques mois jusqu'à ce que vous soyez en mesure de trouver le bon locataire. Si vous vous fiez à ces chèques mensuels et que vous n’avez pas de coussin financier sur lequel vous pouvez compter lorsque votre propriété est vacante, vous pourriez vous retrouver en difficulté financière.

Avez-vous fait le calcul de vos profits et pertes potentiels?  

Avant d’envisager de devenir propriétaire, vous devez vous assurer de réaliser un profit. Pour déterminer cela, il est crucial de calculer quelques chiffres avant de faire cet investissement énorme. L'idée de la location d'un bien immobilier est de gagner de l'argent et non de le perdre. En tant que tel, un peu de calcul est nécessaire pour avoir une idée précise du type de profit que vous pouvez espérer réaliser avec la propriété que vous avez choisie.  Calculez votre revenu brut. Cela inclura évidemment le loyer que vous facturerez à votre locataire (plus d'informations à ce sujet dans la section suivante). Idéalement, cela devrait couvrir adéquatement les dépenses liées à la possession de la propriété, ce qui nous amène à notre point suivant.

• Calculez vos dépenses mensuelles.
• Cette liste peut être assez longue et peut inclure des éléments tels que:
• Impôts fonciers Assurance habitation Hypothèque (y compris le capital, les intérêts, les frais et l'assurance hypothécaire privée)
• Frais de gestion immobilière (le cas échéant)
• Frais de condo (si applicable)
• Réparations
• Entretien
• Postes vacants

Chacune de celles-ci peut avoir un impact significatif sur vos flux de trésorerie, ce qui affectera également votre capacité à payer toutes vos dépenses quotidiennes.  

Calculez votre revenu net. Vous pouvez déterminer votre flux de trésorerie mensuel en soustrayant vos dépenses mensuelles de votre loyer mensuel. Idéalement, cela devrait être un nombre positif. Si vous vous trompez, cela pourrait ne pas être la bonne propriété dans laquelle investir.

Calculez vos retours potentiels. Un chiffre important à comprendre est votre «taux de capitalisation» - ou taux de capitalisation - qui est essentiellement le taux de rendement d’un immeuble de placement basé sur le revenu qu’il est censé générer. Essentiellement, le taux de capitalisation est une comparaison du retour sur investissement et du prix d'achat.  Par exemple, si le prix d’achat d’un bien que vous envisagez est de 300 000 $ et que le retour sur investissement prévu est de 1 600 $ / mois (19 200 $ / an), le taux de capitalisation s’élèverait à environ 6,4% (19 200 $ / 300 000 $). Bien que cela fasse l'objet d'un débat, une bonne règle générale consiste à s'assurer que le taux de capitalisation n'est pas inférieur à 6%. Dans l'exemple ci-dessus, vous devriez générer des bénéfices sur l'investissement tant que tous les chiffres sont exacts.

À combien pouvez-vous facturer le loyer de manière réaliste?

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas facturer un loyer arbitraire pour couvrir vos dépenses et gagner un joli revenu. Pour avoir une idée du montant que vous pourrez facturer à un locataire pour votre bien immobilier, vous devrez déterminer le loyer moyen actuel dans votre région.  Vous pouvez commencer par jeter un coup d'œil sur les listes actuelles et voir combien elles demandent. N'oubliez pas que le fait qu'un propriétaire demande un certain montant de loyer ne signifie pas nécessairement qu'il l'obtiendra. Cela dit, c’est un bon point de départ. Pour avoir une meilleure idée du loyer facturé dans la région, faites appel aux services d’un agent immobilier qui sera en mesure d’établir une liste des unités louées récemment dans la région. Idéalement, la liste ne devrait inclure que les propriétés similaires à la vôtre et qui ont été louées il y a moins de 3 à 6 mois. Par exemple, si vous envisagez de louer une maison en rangée de 2 chambres à coucher, essayez de ne rechercher que les propriétés répondant aux mêmes spécifications.  Si, par exemple, le loyer moyen d’immeubles comme le vôtre est de 1 200 dollars, c’est à peu près ce que vous pouvez attendre de faire payer votre futur locataire. Si ce montant est loin d’être suffisant pour couvrir vos dépenses, alors ce n’est peut-être pas le bon endroit pour acheter. Cela vous semble déroutant? Si tel est le cas, assurez-vous de consulter un professionnel de l'immobilier ou un conseiller financier qui saura vous guider dans les calculs nécessaires pour vous assurer de prendre une décision éclairée.

En fin de compte

Investir dans l’immobilier et devenir propriétaire peut être une activité très lucrative pour vous, à condition que tous vos canards soient alignés. Cela dit, vous devez vous poser plusieurs questions à l’avance. Si vous le faites bien, vous pourrez vivre une expérience enrichissante et rentable en tant que propriétaire, ce qui vous aidera à créer de la richesse au fil du temps.